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■ 관리비 잘못된 관행에 의한 부당 지출 ‘주의’
⚫ 대구 A아파트 관리사무소장과 입대의 회장 4명 형사 처벌 이어 손해배상 청구소송서 패소
⚫ 개인 위한 지출 아닌 관행 등 고려 손해액 30%로 제한
대구지법
관리비 지출을 관행대로 해오다 적발돼 업무상횡령죄로 최고 1,000만원의 벌금형 선고 등 형사처벌을 받은 아파트 관리사무소장과 입주자대표회의 회장들이 입대의가 제기한 민사소송에서 패소함에 따라 이번에는 총 3,600만원을 입대의에 배상해야 할 상황에 놓였다.
대구 수성구 A아파트의 전 관리사무소장 B씨와 2006년부터 2013년까지 사이에 각 입대의 회장을 맡은 바 있는 C씨 등 4명의 회장은 업무상횡령 혐의로 기소돼 지난 2016년 4월경 관리사무소장 B씨는 1,000만원을, 회장들 중 1명은 200만원, 2명은 각 300만원, 나머지 한명은 500만원의 벌금형을 각각 선고받았고 대법원의 상고기각으로 이 형사판결은 그대로 확정된 바 있다. <관련기사 제979호 2016년 5월 26일자 게재>
이후 입대의는 형사판결에서 인정된 총 1억2,000만여 원을 이들에게 청구하고 나섰고, 최근 법원은 입대의의 청구를 일부 받아들여 원고 일부 승소 판결을 내렸다.
대구지방법원 제17민사단독(판사 김래니)은 지난달 16일 관리사무소장 B씨는 3,300만원을 회장 C씨 등 3명(각 839만원, 2,120만원, 341만원)과 공동해 입대의에 지급하고 C씨는 160만원을, 나머지 회장 1명은 140만원을 입대의에 지급하라고 주문했다.
법원은 관리비 및 관리비 외 수입에서 변호사선임비 지출, 동대표 상품권 구입, 통장들 명절선물세트 구입 등에 대해 횡령죄가 적용된 사실을 인정하면서, 다만 횡령액 전액을 개인적인 목적으로 사용한 것이 아니고 대부분 규정에서 정한 절차와 목적에 위반해 지출함으로써 유죄판결을 받았다는 점을 고려해 피고들의 책임을 전액 인정하는 것은 다소 과하다며 손해액의 30%로 제한했다.
즉, 관리규약에서 정한 목적 외의 용도로 입대의 구성원들만의 모임이나 회의비용, 동대표를 위한 상품권 구입비용 등에 사용하거나 공사계약 체결과정 없이 직접 또는 관리사무소 직원 등과 함께 관리 및 하자보수 작업 등을 수행한 후 객관적인 기준 없이 작업 등에 대한 대가로 ‘식대’라는 명목 하에 사용한 점을 들었다.
아울러 일반관리비를 관리규약에서 정한 절차와 목적에 위반해 입대의 구성원 개인과 관련된 민·형사 소송비용과 부대비용, 회장 유류비, 회장 출장비, 정기회의 식대, 이사회 식대, 명절 동대표 선물·상품권 등의 명목으로 지출하는 등의 행위를 해 횡령죄가 성립했지만 이 같은 행위로 개인적인 이득을 취한 것은 거의 없고, 이는 종전의 잘못된 관행에 기인한 것으로 이를 참작해 종전의 민사소송에 대해서도 취하가 이뤄진 점 등을 손해액 산정에 반영했다.
한편 입대의의 이 같은 청구에 대해 피고 측은 손해배상 청구소송을 제기하기로 한 입대의의 결의에 대한 의결정족수 문제를 거론했다. 관리규약상 입대의 정원은 12명인데 의결 당시 입대의 구성원은 7명에 불과해 최소 구성원 8명에도 이르지 않았을 뿐 아니라 이 중 입주자대표로 선출된 자는 동대표 자격을 결해 실제 입대의 구성원은 6명이었기에 의결정족수를 갖추지 못해 당사자능력이 없다고 주장을 펼쳤다.
하지만 법원은 대법원 판례(사건번호 2007다6307)를 참조해 “입대의 회장의 임기만료에 따른 후임 회장의 선출이 부적법해 효력이 없게 되더라도 차기 회장이 적법하게 선출될 때까지 전임 회장이 일정한 범위 내에서 대표자 직무를 계속 수행할 수 있고, 입대의 당사자능력이 소멸하는 것은 아니다”며 “입대의가 법에 의해 공동주택 관리를 위해 설립되는 사단으로서의 성질상 결원이 생기더라도 입대의의 단체성과 동일성은 유지되므로 입대의에 결원이 생겼다고 해 입대의의 당사자적격이 없다고 할 수 없다”고 판단했다.
출처 : 한국아파트신문, 마근화 기자 yellow@hapt.co.kr
■ 단지 내 농구장 안전성 갖추지 않았다면 입대의,
농구공 원인의 사고 손해 배상해야
서울중앙지법
아파트 담장 높이 등 단지 내 농구장의 안전성이 갖춰지지 않아 농구공이 밖으로 튕겨 나갔고, 이로 인해 사고가 발생했다면 입주자대표회의는 사고로 입은 상해에 대해 손해를 배상해야 한다는 법원의 판결이 나왔다.
서울중앙지방법원 민사38단독(판사 조효정)은 최근 대구 북구 A아파트 단지 내 농구장에서 튕겨 나온 농구공에 의해 상해를 입은 주민 D씨와 보험계약을 체결한 보험사B사가 이 아파트 입주자대표회의를 상대로 제기한 구상금 청구소송에서 “피고 대표회의는 원고 B사에게 2346만원을 지급, 원고 B사의 나머지 청구를 기각한다”는 원고 일부 승소 판결을 내렸다.
인근 주민 C씨와 친구들은 2014년 6월 이 아파트 단지 내 농구장에서 농구를 하던 중 C씨와 친구들이 공을 잡으려는 과정에서 공이 튕겨 나와 아파트 담장을 넘어 도로로 굴러가게 됐고, 주행 중이던 주민 D씨의 오토바이 바퀴에 공이 끼는 바람에 D씨가 넘어져 상해를 입었다. 이 사고로 인한 D씨의 손해액은 9160만원, 오토바이 소유자인 E씨의 손해액은 224만원이다.
이에 D씨와 E씨에게 보험금을 지급한 보험사 B사는 “C씨가 던진 공이 농구골대를 맞고 튕긴 후 담장을 넘어가 사고가 발생했으므로 농구장 설치·관리자인 대표회의는 B사에게 9382만원을 지급하라”며 소송을 제기했다.
재판부에 따르면 민법 제758조 제1항에서 말하는 공작물의 설치 또는 보존상의 하자라 함은 공작물이 용도에 따라 통상 갖춰야 할 안전성을 갖추지 못한 상태에 있음을 말하는 것으로, 안전성 구비 여부를 판단함에 있어 당해 공작물의 설치 또는 보존자가 공작물 위험성에 비례해 사회통념상 일반적으로 요구되는 정도의 방호조치의무를 다했는지 여부를 기준으로 판단해야 한다.
이에 대해 재판부는 판결문에서 “이 아파트 농구장은 자동차 주행 도로에 인접해 이용자들이 농구장을 이용하는 과정에서 공이 도로로 넘어가 자동차 등의 통행을 방해하는 등 안전사고가 발생할 가능성이 있어, 농구장 설치·관리자인 피고 대표회의로서는 사고를 미연에 방지할 수 있도록 농구골대와 도로 사이에 충분한 이격거리를 두거나 공이 도로로 넘어가지 않을 정도의 충분한 높이의 담장 또는 차단시설을 설치해 안전성 확보에 주의를 기울여야 한다”고 밝혔다.
재판부는 “피고 대표회의는 농구장과 도로 사이에 1.5m 내지 1.7m 높이의 담장을 설치하고 농구골대를 담장으로부터 약 8.7m 떨어진 위치에 설치했으나 이는 농구장 위험성을 고려할 때 이용자들이 농구장을 이용함에 있어 공이 도로로 넘어가 타인에게 위해를 입히지 않도록 하는데 충분한 높이와 이격거리에 이르지 못한다고 판단된다”며 “피고 대표회의가 농구장 주변 담장에 외부인의 농구장 사용 금지 경고문 등을 붙이고 근무자들이 순찰했다고 하더라도 단지 내 개방된 농구장의 경우 외부인이 이용하는 것 등이 일반인의 경험칙상 쉽게 예상되므로 피고 대표회의가 농구장에 대해 사회통념상 일반적으로 요구되는 정도의 방호조치의무를 다했다고 볼 수 없다”고 지적했다.
따라서 “이 아파트 농구장은 용도에 따라 통상 갖춰야 할 안전성을 갖추지 못한 하자가 존재했고 외부인인 C씨는 농구공이 담장 너머로 넘어가지 않도록 주의할 의무가 있음에도 이를 게을리한 과실이 있어 피고 대표회의는 C씨와 공동해 D씨와 E씨의 손해를 배상할 책임이 있다”고 덧붙였다.
다만 재판부는 “사고 발생 경위, 농구장 설치·보존상 하자와 C씨의 주의의무 위반의 각 내용과 정도, 그 밖에 이 사건 변론에 나타난 여러 사정에 비춰 사고 발생에 관한 피고 대표회의의 책임을 25%로 인정함이 타당하다”고 설명했다.
이에 따라 재판부는 “원고 보험사 B사의 청구는 인정범위 내에서 이유 있어 인용하고 나머지 청구는 이유 없어 기각한다”고 판시했다.
출처 : 아파트관리신문, 고경희 기자 gh1231@aptn.co.kr
■ 간담회·게시물 등 대표회장 해임사유 명시했다면 서면동의서에 구체적 사유 없어도
☛ 해임결의 ‘유효’
수원지방법원
입주자대표회장 해임 서면동의서에 구체적인 해임사유가 기재돼 있지 않더라도 입주민 간담회, 게시물 등을 통해 입주민들에게 해임사유를 전달하고 해임요청서에 구체적 사유를 명시했다면 대표회장 해임결의는 유효하다는 법원의 결정이 나왔다.
수원지방법원 제31민사부(재판장 하태흥 부장판사)는 최근 경기 수원시 A아파트 입주자대표회장 B씨가 이 아파트 대표회의를 상대로 제기한 선거관리위원회 해임결의의 무효 및 효력정지 가처분 신청사건에서 기각 결정을 내렸다.
이 아파트 전체 입주자 등의 1/10 이상 입주민들은 ‘관리규약에 없는 대표회의 운영비 부당수령, 관리직원 등에 대한 설명절 귀성비 부당지급, 안건상정의무 위반’ 등 주택법 시행령·관리규약 위반을 이유로 선거관리위원회에 서면동의로 대표회장 B씨에 대한 해임절차 진행을 요구, 해임투표 결과 전체 입주자 중 참여자의 과반수 찬성을 얻었다. 선관위는 지난해 12월 B씨가 대표회장에서 해임됐음을 공고했다.
이에 B씨는 “서면동의서에 해임사유가 구체적으로 기재돼 있지 않아 입주자들이 해임사유를 충분히 인식하고 서면동의를 했다고 볼 수 없으므로 해임투표는 절차적 하자가 있어 무효”라며 대표회의를 상대로 가처분 신청을 했다.
이에 대해 재판부는 결정문에서 “대표회장 해임 서면동의서에 해임사유가 구체적으로 기재돼 있지 않더라도 서면동의서가 첨부된 해임요청서에는 해임사유가 구체적으로 특정돼 있고, 서면동의를 받기 전 입주민 간담회를 개최해 입주민에게 해임사유를 설명했으며, 해임사유 유인물을 배포하는 등 입주자들이 해임사유를 충분히 인지하고 서면동의나 투표절차에 나아갔다면 서면동의서에 해임사유가 추상적으로 기재돼 있다는 사정만으로 해임사유에 대한 구체적인 특정 없이 서면동의나 해임투표가 이뤄졌다고 볼 수 없다”고 밝혔다.
이와 함께 해임사유가 존재하지 않는다는 B씨의 주장에 대해 “B씨가 대표회장 지위에서 수행한 행위들 중에는 주택법 시행령 및 관리규약을 위반했다고 볼 여지가 있는 행위들이 포함돼 있고 설령 위반행위가 인정되지 않거나 위반 정도가 경미하다고 하더라도 입주민들은 그동안 B씨의 업무수행방법 등에 비춰 B씨가 대표회장으로서 업무를 수행하는 것이 부적절하다고 판단해 해임을 요구한 점 등에 비춰보면 본안소송을 통해 B씨에게 해임사유가 없다는 점이 확정되지 않은 상태에서 입주민들의 의사를 존중해 해임결의 효력을 유지하는 것이 옳다”고 설명했다.
또 재판부는 ‘선관위가 해임절차 진행에 필요한 요건을 확인하지 않았다’는 주장에 “선관위는 B씨에 대한 해임요청서에 첨부된 서면동의서를 입주자명부 등과 비교해 서명자가 의결권을 행사할 수 있는 입주자인지 여부를 검토하는 등 해임절차 진행에 필요한 요건의 충족 여부를 확인한 후 해임절차를 진행한 것으로 보여 이 부분 주장도 이유 없다”고 지적했다.
이밖에 재판부는 소명기회 부여기간 및 소명자료 공개기간 미준수, 소명자료를 입주자 등에게 제대로 공개하지 않음, 선관위가 투표기간 등에 관한 재량권 일탈해 공정성 위반 등 B씨의 주장도 이유 없다고 명시했다.
이에 따라 재판부는 “이 사건 신청은 피보전권리와 보전 필요성 소명이 부족해 이유 없어 기각 한다”고 판단했다.
출처 : 아파트관리신문, 고경희 기자 gh1231@aptn.co.kr
● 시행일로부터 3개월 이내 관리규약 개정해야
문 : 관리규약 개정
공동주택관리법령이 시행됨에 따라 어느 시기까지 관리규약을 법령 취지에 맞게 개정해야 하는지.
답 : 공동주택관리법 시행일부터 3개월 이내에 개정해야
공동주택관리법 시행일은 2016년 8월 12일이며 해당 공동주택의 관리규약 개정은 공동주택관리법 시행령 부칙 제15조에 따라 이 영 시행일로부터 3개월 이내에 해당 지방자치단체 관리규약준칙에 맞게 관리규약을 개정해야 할 것으로 판단된다.
다만, 공동주택관리법 시행령 부칙 개별 조문에서 정한 규정은 그에 따라야 한다.
출처 : 국토교통부 주택건설공급과
● 주택관리업을 등록 신청할 경우 임직원 3분의 1이 주택관리사여야 하는지,
아니면 대표자가 주택관리사여야 하는지?
문 : 법인이 주택관리업을 등록 신청할 경우 임직원 3분의 1이 주택관리사여야 하는지, 아니면 대표자가 주택관리사여야 하는지?
답 : 공동주택관리법 제52조 제3항에 따라 주택관리업을 등록하려는 경우 ‘주택관리사(임원 또는 사원의 3분의 1 이상이 주택관리사인 상사법인을 포함한다)’가 동법 시행령 별표 5에서 정하는 기준을 갖춰 등록신청을 할 수 있으며, 법인 대표자가 주택관리사가 아니라면 임원 또는 사원의 3분의 1 이상이 주택관리사인 경우에 주택관리업 등록신청의 자격이 있습니다.
출처 : 국토부 주택건설공급과
● 공동주택 공동소유자의 동별 대표자 결격사유
문 : 부부가 공유한 공동주택의 지분이 남편 50% : 부인 50% 일 경우 결격사유에 해당 되지 않으나 남편이 결격사유에 해당될 경우 부인이 동별 대표자가 될 수 있는지?
답 : 공유인 공동주택 소유자의 결격사유를 판단할 때에는 지분의 과반을 소유한 자의 결격사유를 기준으로 합니다(공동주택관리법 제11조제4항).
따라서 문의와 같이 주택 소유자 지분이 각각 과반을 넘지 못한 경우에는 같은 조 제3항제2호에 따라 대리권을 위임받아 동별 대표자가 될 수 있으며, 이 경우 대리권을 위임할 공동소유자가 동별 대표자의 결격사유에 해당하지 않아야 하며, 동별 대표자로 출마하려는 공동 소유자 본인 또한 동별 대표자의 결격사유에 해당하지 않아야 동별 대표자가 될 수 있음을 알려드립니다.
출처 : 전국아파트신문 jkaptnews@naver.com