뉴욕은 왜 더 이상 세계에서 가장 높은 건물을 건설하지 않습니까?

[이매진]

뉴욕은 왜 더 이상 세계에서 가장 높은 건물을 건설하지 않습니까?

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Jason M. Barr       2020년 12월 23일

우주 경쟁

광란의 20년대 말 , 뉴욕시는 세계에서 가장 높은 건물을 놓고 삼자 경쟁을 벌였습니다. 첫 번째는 40 Wall Street에 있는 Bank of Manhattan 빌딩으로, 1929년 11월 최고 높이가 283미터, 70층이고 공식적으로 1930년 5월에 개장했습니다. 다음은 크라이슬러 빌딩(1,046피트 319미터, 77층)입니다. , 최종 높이는 맨해튼 은행과 동시에 고정되었지만 라이벌이 완료될 때까지 공식적으로 공개되지 않았습니다.

마지막으로 그들 모두의 할아버지인 엠파이어 스테이트 빌딩이 있었습니다. 1929년 8월 건설이 발표되었을 때 높이는 1,000피트(305미터, 80층)로 계획되었습니다. 그러나 그해 12월 크라이슬러 빌딩이 완공된 후 5개 층이 더 추가되고 56미터 높이의 계류 마스트가 추가되었습니다. 이 건물은 1931년 3월 높이 1,250피트(381미터, 102층)로 정점에 이르렀으며 1931년 5월 1일 공식적으로 문을 열었으며 후버 대통령이 워싱턴 DC에서 기념식으로 로비를 조명했습니다.

아웃 오브 고담

40년 후인 1970년 12월, 트윈 타워의 북쪽 타워가 1,368피트(417미터, 94층)에 도달하면서 기록이 다시 한 번 깨졌습니다(두 타워 모두 1973년 4월 4일 공식적으로 개장했습니다). 세계 에서 가장 높은 건물은 1973년 5월 시어스(윌리스) 타워가 1,450피트(442미터, 110층)에 도달하면서 시카고로 이전되었습니다. 그 후 페트로나스 타워(1,230피트, 452미터, 88층)가 있는 쿠알라룸푸르로 이동했습니다. 1998년. 그 후 2004년 타이페이 101(1,671피트, 509미터, 101층). 그리고 가장 최근에는 2010년 두바이에서 부르즈 칼리파(2,217피트, 828미터, 163층)를 건설했습니다.

뉴욕이 19 세기 에 시작한 바로 그 게임, 즉 기록을 깨는 게임에서 손을 뗀 것은 분명합니다 . 1875년에서 1931년 사이에 뉴욕시 개발자들은 세계에서 가장 높은 초고층 빌딩을 놓고 서로 10번이나 이겼습니다. 애초에 이 도시가 그렇게 많은 기록을 깨는 건축물을 만들게 된 이유는 무엇이며, 경쟁을 중단한 이유는 무엇입니까?

자아의 벽돌?

뉴욕이 왜 그렇게 많은 기록 경신기를 건설했는지 길거리에서 무작위로 누군가에게 묻는다면, 전형적인 대답은 "자아"일 것입니다. 사회가 정착된 이래로 타이탄은 기념비적인 건축물을 건설해 왔습니다. 파라오는 피라미드로, 왕은 웅장한 궁전으로, 종교는 예배당으로 과시했습니다. 따라서 거대 부자 사업가들은 자신이나 회사를 위한 기념비를 세워 자신의 부를 과시하게 되었습니다. 그러나 실제로 이는 지나치게 단순화된 표현 입니다 . 확실히 오늘날의 뉴욕 건축업자들은 예전만큼 큰 자존심을 갖고 있으며, 자존심이 주요 동인이라면 그들은 여전히 ​​높이 경쟁에서 경쟁력을 갖고 있을 것입니다.

그러나 뉴욕이 계속해서 앞서 나갈 수 있었던 근본적인 이유는 키가 커지는 데 따른 경제적인 측면이 매우 유리했기 때문입니다. 가장 높은 키는 높이 분포의 "피크"를 나타냅니다. 도시의 급속한 성장을 수용하기 위해 고층 건물이 건설되었습니다. 엔지니어링 및 건설 기술이 향상 되면서 토지 가치도 상승했습니다 . 무엇보다 이 두 가지 요소가 높이 경쟁을 설명합니다.

미래의 비전? 뉴욕이 다시 세계에서 가장 높은 초고층 빌딩을 건설해야 한다면 미드타운 맨해튼에 1.1km 높이의 타워를 건설할 잠재적인 디자인입니다. 렌더링: Brenna Fransen 및 김지훈 .비즈니스의 벽돌

개발자가 국민 기업이라면 직원을 수용하고 성공의 아이콘을 가질 만큼 높은 건물을 지을 것입니다. 그러나 대부분의 회사는 모든 층을 사용하지 않았습니다. 많은 사람들이 소규모 회사에 임대되었습니다. 이로써 법인은 본사 외에 투자 수익도 얻게 됐다.

투기적인 개발자의 목표는 건물을 가능한 한 많은 회사로 채우는 것이었습니다. 최신의 가장 편리한 숙박 시설을 임대하려는 기업들로 붐비는 중앙 비즈니스 지구에서는 비교적 쉬운 일이었습니다. 수천 개의 소규모 사무직 기업의 니켈이 없었다면 우주 경쟁은 없었을 것입니다.

그러나 일부 건축업자에게는 단지 키가 크다는 것만으로는 충분하지 않았습니다. 자존심, 광고 또는 둘의 조합을 위해 가장 키가 큰 것이 중요했습니다. 이는 일반적으로 두 가지 방법 중 하나(또는 둘 다)로 수행되었습니다. 첫 번째는 상단에 좁은 타워를 세워 이익 극대화 높이를 높이는 것이었다. 타워를 추가하는 것이 저렴하지는 않았지만, 작고 햇빛이 가득한 공간과 놀라운 전망을 고려하면 더 높은 가격으로 임대하는 경향이 있었습니다.

화장대 높이

다른 전략은 건축학적 매력을 갖고 있지만 달리 점유할 수 없는 장식 요소를 추가하는 것이었습니다(초고층 건물 및 도시 서식지 협의회에서는 이를 허영심 높이 라고 부릅니다 ). 가장 흔한 것은 첨탑으로 기계와 장비를 수용하는 데에도 사용할 수 있어 소득 창출은 아니더라도 유용하게 사용할 수 있습니다.

여기서 중요한 점은 유리한 경제성이 건물을 이익을 극대화하는 특정 높이로 끌어올린다는 것입니다. 약간의 추가 현금으로 개발자는 이를 기록적인 영역으로 확장하고 여전히 수익을 창출할 수 있습니다. 그리고 그들은 수익성이 있었습니다. 그래서 그 수가 그렇게 많았습니다.

기록 파괴자의 간략한 역사

대공황 이전에는 3세대에 걸쳐 기록을 깨는 사람들이 있었습니다. 1세대는 19 세기 마지막 분기를 포함하며 , 당시 건설 중이던 건물보다 점점 더 높은 일련의 건물을 보유했습니다. 높이 장벽을 허물기 위해 그들은 각각 돔이나 작은 타워를 추가했습니다. 그들 모두는 시청 옆 브로드웨이나 신문 거리를 따라 로어 맨해튼에 지어졌습니다.

이 세대에는 Tribune Building(1875년, 260피트, 79미터, 9층 또는 10층), World(Pulitzer) 빌딩(1890년, 308피트, 94미터, 18층), Manhattan Life Insurance Building(1892년, 348피트)이 포함됩니다. , 106미터, 18층) 및 파크 로우 빌딩(1899년, 391피트, 119미터, 30층)

트리뷴 빌딩과 월드 빌딩은 신문 출판사에서 운영을 수용하고 신문과 미국 저널리즘 전반의 힘을 보여주기 위해 건설했습니다. 맨해튼 라이프 빌딩(Manhattan Life Building)은 본부로 건설되었습니다. 회사는 또한 Equitable Life Assurance Society와 New York Life Insurance Company가 시작한 보험 회사 높이 경쟁에 참여하고 있었는데, 두 건물은 모두 1870년에 완공되었습니다. Park Row Building은 투기적 벤처였습니다. 이는 뉴욕의 저명한 변호사이자 정치인인 William Mills Ivins에 의해 시작되었지만 이후 금융가인 August Belmont가 주도했습니다 . 이 건물에는 도시 최초의 지하철 노선을 건설한 Interborough Rapid Transit 회사의 사무실이 있었습니다.

왼쪽에서 오른쪽으로: 월드(퓰리처) 빌딩(1890), 트리뷴 빌딩(1875), 맨해튼 라이프 빌딩(1894), 파크 로우 빌딩(1899).다음 세대

2세대는 제1차 세계 대전 이전 20세기였습니다. 이 작물에는 Singer Building(1908년, 674피트, 205미터, 41층), Metropolitan Life Tower(1909년, 700피트, 210미터, 50층) 및 Woolworth가 포함되었습니다. 건물(1913년, 792피트, 241미터, 55층). 이는 전체가 강철로 이루어진 골격 프레임의 개화를 나타냅니다. 그들은 각각 사업체를 수용하고 회사의 아이콘을 생산하려는 대기업에 의해 지어졌습니다.

Singer Building은 Singer Sewing Machine Company를 위해 지어졌으며 본질적으로 맨사드 지붕 위에 매우 얇고 구즈넥 모양의 27층 타워가 세워져 있는 14층짜리 사무실 건물이었습니다. MetLife 빌딩은 베니스의 산 마르코 종탑을 모델로 한 순수한 타워였습니다. 소매점 거물인 FW 울워스가 지은 울워스 빌딩은 25층 타워와 30층짜리 사무용 건물이었습니다.

3세대

3세대는 3개의 데코 거인(Bank of Manhattan, Chrysler, Empire State Buildings)이었습니다. 그들은 각각 건물이 높이 올라갈수록 거리에서 뒤로 물러나도록 규정한 도시의 1916년 구역 지정 규정을 시행한 후에 지어졌으며, 따라서 웨딩 케이크 건축 스타일을 홍보했습니다. 건축업자는 부지 면적이 25% 미만이라면 원하는 만큼 타워를 세울 수 있습니다. 이 세 가지 프로젝트의 대규모 부지를 고려할 때 타워 부분은 경제적으로 실행 가능했습니다.

왼쪽에서 오른쪽으로: 싱어 타워(1908), 메트라이프 타워(1909), 울워스 빌딩(1913).

월스트리트 40번지에 위치한 맨해튼 은행 건물은 금융가 조지 오스트롬(George Ohrstrom)의 투기 프로젝트로 구상되었습니다. 그는 맨해튼 은행이 본사를 위해 100,000평방피트(9,290m2) 를 임대하도록 설득했습니다. 대조적으로, 월터 크라이슬러(Walter Chrysler)는 자신의 돈으로 크라이슬러 빌딩을 지었습니다. 그러나 1928년 그가 프로젝트를 시작했을 때 크라이슬러 자동차 회사는 설립된 지 불과 3년밖에 되지 않았습니다. 이런 의미에서 인간인 크라이슬러와 기업인 크라이슬러 사이의 경계는 매우 얇았습니다. 마지막으로, 엠파이어 스테이트 빌딩은 전 뉴욕주 주지사인 Al Smith와 금융가이자 전 General Motors 임원인 John J. Raskob이 투기적 벤처로 건립했습니다. 그들은 맨해튼 임대료가 계속 치솟자 1929년 늦여름에 이 프로젝트를 시작했습니다.

트윈 타워

이 세 가지 우호가 완성된 후 15년간의 공황과 전쟁이 이어졌습니다. 뉴욕이 비즈니스로 돌아왔을 때 기록적인 건물의 경제성이 바뀌었습니다. 고담과 같은 산업 도시에서는 선벨트 도시의 부상과 삶의 질 저하로 인해 고용 기반이 줄어들었습니다. 뉴욕은 여전히 ​​초고층 빌딩의 중심지였습니다. 그러나 건설 비용 인플레이션과 균일한 사무실 임대료는 보다 제한적인 구역 제도(1961년 시작)와 결합되어 민간 부문 기록을 깨는 경제가 더 이상 작동하지 않음을 의미했습니다.

세계 무역 센터는 뉴욕주와 뉴욕시의 지원을 받아 뉴욕뉴저지항만청(PANYNJ)이 건설한 정부 프로젝트였습니다. 이는 미국 전역의 정부가 빈민가 정리 및 도시 재개발 프로젝트를 추진하던 1960년대에 고안되었습니다. 16에이커가 넘는 1,000만 평방피트의 사무실 공간을 갖춘 세계 무역 센터는 어려운 시기에 몰락한 로어 맨해튼의 재산을 개선하기 위한 수단으로 여겨졌습니다. Twin Towers는 민간 개발자가 건설한 적이 없습니다. 그러나 시간이 지남에 따라 수익성이 입증되었습니다.

왼쪽에서 오른쪽으로: 맨해튼 은행 빌딩(1930), 크라이슬러 빌딩(1930), 엠파이어 스테이트 빌딩(1931).기록을 깨는 기업의 경제적 분석

합리적인 개발자는 높은 비용이 큰 수입으로 보상될 것이라는 기대를 갖고 성공합니다 . 개발자는 일반적으로 현재 임대료를 출발점으로 삼습니다 . 비용 대비 잠재적 수입이 증가함에 따라 개발자는 높이를 추가하도록 동기를 부여받습니다 . 뉴욕의 기록을 깨는 기업들이 경제적 펀더멘털 에 얼마나 묶여 있고, 격렬한 자존심 때문에 느슨하게 고정되어 있지 않은지 조사하기 위해 나는 역사적 데이터를 참조했습니다.

사과와 사과를 비교하고 분석을 비교적 간단하게 유지하기 위해 각 건물을 세우는 데 드는 평방피트당 비용(토지 비용 포함)과 비교하여 개장 당시 건물의 평방피트당 평균 예상 연간 임대료를 살펴볼 수 있습니다. . 이것을 비용 대비 이익 비율 이라고 부를 수 있습니다 . (데이터, 출처 및 분석에 대한 자세한 내용은 여기에 있습니다 .) 이러한 건물의 비용 대비 이익 비율이 높으면 해당 건물에 대한 강력한 경제적 기반을 암시합니다. 그렇지 않다면 감정이 의사결정 과정을 지배한다는 뜻입니다.

이 데이터를 검토한 결과, 제2차 세계대전 이전에는 기록적인 건물이 경제적으로 타당했다는 결론이 나왔습니다. 실제로 건축비 대비 임대료의 평균 비율은 23%에 육박했다. (18%보다 낮은 곳도 없었다) 이는 평균 예상 투자수익률(ROI) 8.0%로 상당히 높은 수준입니다. 이는 모든 건물이 매우 높은 수익을 올렸다거나 개발자의 기대가 완전히 실현되었다는 의미는 아닙니다. 오히려 이들 프로젝트는 모두 강력한 경제 논리를 갖고 있었고 자존심은 경제에 이어 두 번째였다고 말하는 것입니다.

이 발견에는 1929년 여름에 승인을 받아 뉴욕 부동산 시장이 여전히 호황을 누리고 있던 1930년까지 건축이 진행된 엠파이어 스테이트 빌딩도 포함됩니다 . 1930년 말, 시장이 급락했을 때 건물은 거의 완성되었고 장부에는 임대 계약이 기재되어 있었습니다. 1931년 뉴욕의 거의 모든 건물이 엄청난 피해를 입었습니다. 엠파이어 스테이트 빌딩이 그토록 큰 조롱을 받은 유일한 이유는 그 가시성 때문이었습니다.

키가 커지는 것의 이익. 테이블에 있는 각 초고층 빌딩은 세계에서 가장 높은 초고층 건물의 기록을 경신했습니다. 각각에 대해 총 비용은 건설 비용과 토지 비용을 합한 것입니다. 소득 예측은 개발자들이 건물이 개장되었을 때 받을 수 있다고 믿었던 평균 평방피트 임대료를 기준으로 합니다. Tribune Building(1875)과 MetLife Tower(1909)에 대한 데이터는 수집되지 않았습니다. 비용 대비 이익 비율은 평방피트당 평균 예상 임대료를 총 건축 면적의 평방피트당 총 비용으로 나눈 값입니다. ROI는 예상 투자 수익으로, 첫 해의 예상 순 운영 수입을 구조의 총 비용으로 나눈 값입니다(금융 비용은 포함하지 않음). 소스 및 계산에 대한 자세한 내용은 여기를 참조하세요 .오늘의 오피스 타워

오늘날 맨해튼 오피스 타워의 경제성을 어떻게 비교합니까? 이에 답하기 위해 나는 올해 완공된 뉴욕의 최신 사무용 초고층 빌딩 One Vanderbilt(1,401피트, 427미터, 65층)에 대한 정보를 수집했습니다. 이 건물은 도시에서 네 번째로 높은 건물(그리고 두 번째로 높은 사무실 건물)이지만 828미터 높이의 부르즈 칼리파와 비교하면 꽤 뭉툭합니다. 전 세계적으로 26 번째 로 높은 초고층 빌딩 입니다 .

토지와 건물(및 지역 기반 시설 업그레이드)에 대한 총 프로젝트 비용은 약 33억 달러 였습니다 . 평방피트당 178달러의 평균 사무실 임대료(COVID-19 팬데믹 무시)의 예상 수치를 사용하면 비용 대비 이익 비율은 9.4%(추정 ROI는 4%)로, 이는 이전 평균의 절반입니다. 제2차 세계 대전 기간. 즉, 오늘날 사무실 부문에서 슈퍼슈퍼톨이 되는 것은 그다지 수익성이 없어 보입니다.

뉴욕이 세계에서 가장 높은 빌딩을 건설하려면 무엇이 필요할까요?

어떤 종류의 경제학이 민간 부문이 뉴욕시에 세계에서 가장 높은 타워를 건설하도록 장려할 것입니까? 비교를 위해 건물이 현재 구역 허용 범위 내에서 건설된 중앙에 위치한 오피스 타워가 될 것이라고 가정해 보겠습니다. One Vanderbilt의 건설 비용을 벤치마크로 사용하여 해당 프로젝트가 토지 비용과 건설 비용을 모두 포함하여 평방피트당 2,000달러에 건설될 수 있다고 가정해 보겠습니다.

또한, 옛날처럼 기록적인 건물 작업을 하려면 비용 대비 편익 비율이 최소 20%가 되어야 한다고 가정해 보겠습니다. 이는 비용을 고려할 때 사무실 임대료가 One Vanderbilt에 대해 추정된 것보다 두 배 이상 높아야 함을 의미합니다. 21 세기 버전의 엠파이어 스테이트 빌딩이나 울워스 빌딩을 지을 경우 임대료는 평방당 평균 약 400달러가 되어야 합니다 . 혹시라도 조만간 일어날 것 같지 않은 일입니다.

야망의 벽돌

물론 뉴욕이 차세대 세계 최고층 빌딩을 건설한다고 말하는 것만으로도 논란의 여지가 있다. 100년 전에는 고층 빌딩을 비방하는 사람들이 있었고 , NIMBY주의자들은 오늘날 이를 막기 위해 최선을 다하고 있습니다 . 그러나 뉴욕의 오랜 역사 속에서 경제적 힘이 뉴욕의 스카이라인의 상승과 성장을 주도해 왔다는 점을 이해하는 것이 중요합니다. 이는 모든 단일 프로젝트가 탄탄한 경제적 기반을 갖고 있거나 그 영향이 순전히 온건하다는 것을 의미하는 것이 아니라, 뉴욕이 뉴욕의 성장을 수용할 수 있었기 때문에 세계 최고의 대도시가 되었다는 의미입니다. 상업과 인구.

언젠가 경제적 측면에서 의욕이 있는 개발자가 자신의 건물을 1km 이상 하늘 높이 올리는 데 유리하다면 우리는 이를 축하해야 한다고 생각합니다. 뉴욕은 노력하는 사람들의 도시였으며 앞으로도 그럴 것입니다. 스카이라인은 야망의 벽돌로 지어졌고, 스카이라인이 없었다면 뉴욕은 뉴욕이 아닐 것입니다.

편집에 도움을 주신 Maria Thompson에게 감사드립니다.

아래 출원: 스카이노믹스 블로그태그: 맨해튼 은행 빌딩 , 크라이저 빌딩 , 건설 비용 , 경제 , 엠파이어 스테이트 빌딩 , 뉴욕시 , 사무실 임대 , 원 밴더빌트 , 파크 로우 빌딩 , 부동산 , 기록적인 초고층 빌딩 , 투자 수익 , 싱어 빌딩 , 고층 빌딩 , 트리뷴 빌딩 , 트윈 타워 , 울워스 빌딩 , 월드 빌딩 , 세계에서 가장 높은 빌딩

2019년 6월 4일작성자: Jason Barr 댓글 7개

초고층 건물 높이의 경제학(4부): 전 세계 건설 비용

제이슨 M. 바   ( @JasonBarrRU ) 2019년 6월 4일

이것은 고층 건물의 경제학에 관한 시리즈의 4부입니다. 나머지 시리즈는 여기에서 읽을 수 있습니다 .

라이즈 오브 더 스카이라인

우리가 지구를 둘러보면 고층 건물이 점점 더 높아지고 있다는 사실을 눈치채지 않을 수 없습니다. 예를 들어, 2000년에 완성된 가장 높은 100개 건물의 평균 높이는 약 285미터(935피트)였습니다. 2018년에는 그 길이가 약 385미터(1263피트)였으며, 연평균 성장률은 1.8%였습니다. 건물 높이가 이렇게 높아지는 이유는 무엇입니까?

키에 대한 수요

무엇보다도 초고층 건물 건설은 수요 중심 입니다 . 고층 건물은 밀집된 도시 지역에서 함께하고 싶은 우리의 필요와 욕구를 충족시키기 위해 지어졌습니다. 인간이 서비스와 무형의 제품 에 기반을 두고 경제를 운영할수록 도시에 더 끌리게 됩니다. 금융, 마케팅, 비즈니스 서비스, 하이테크 분야의 전문가들이 모여 제품을 만들어야 합니다. 또한 이러한 생산성으로 창출된 막대한 부는 소비자 중심 도시의 성장과 그에 따른 문화 및 엔터테인먼트 기반 편의 시설의 성장을 촉진합니다. 더 나은 삶을 향한 탐구는 사람들을 동시에 같은 장소로 끌어당깁니다. 따라서 초고층 빌딩은 문제에 대한 해결책입니다. 즉, 공기를 육지로 변환하는 기계입니다.

높이의 공급

그러나 여기서 나는 초고층 건물의 높이를 실제로 이해하려면 고층 건물에 대한 수요뿐만 아니라 공급을 창출하는 힘도 조사해야 한다고 주장하고 싶습니다. 중국이나 아랍에미리트와 같은 전 세계의 건축 패턴을 이해하려면 이러한 장소의 건설 비용을 연구해야 합니다. 아시아에서 스카이라인의 상승은 비용 측면만큼이나 도시화와 글로벌 도시의 중요성 증가로 인한 것입니다.

출처: CTBUH(2018) .마천루 높이의 경제 이론

그러나 반짝이는 새 초고층 건물을 짓는 데 드는 비용에 대해 더 깊이 알아보기 전에 먼저 초고층 건물 높이에 대한 경제 이론을 잠시 논의하겠습니다. 구조물의 경제적 높이는 높이에 대한 수요와 이를 제공하는 데 드는 비용의 균형을 가장 잘 맞추는 측면에서 가장 합리적인 높이입니다. 경제 모델링을 수행하면 최적의 건물 높이에 대한 방정식이 나타납니다(몇 가지 단순화된 가정을 기반으로 함). 여기에서 더 자세한 처리 방법을 찾을 수 있지만 결론은 이 방정식을 단순화된 형식으로 제공할 수 있다는 것입니다.

경제적 높이 = (층당 시가)/(건축비지수 가치)

또는 단순화를 위해:

H=P/C.

즉, 경제성 은 자재비, 인건비, 공사운영의 효율성 등을 포함한 공사비 척도 C에 대한 층당 시가 P를 기준으로 결정된다. [1] 우리는 방정식을 통해 C 값이 낮을수록 특정 시간에 특정 도시에 있는 건물의 높이가 더 높아진다는 것을 알 수 있습니다.

피

왜 도심에 높은 건물이 있고, 멀리 있는 저층 건물이 있는지에 대한 거의 보편적인 패턴을 이해하려면 층당(또는 평방피트 또는 미터당) 시장 가격의 성격을 살펴보면 됩니다. 중심에서 멀어질수록 가파른 속도로 떨어지는 것을 볼 수 있습니다. 즉, 도시 내에서는 주어진 시간에 모든 건축업자에게 C가 거의 동일하다고 가정할 수 있습니다. 그러면 건물 거주자가 다양한 위치에서 지불할 의사가 있는 금액을 측정하는 것이 P 입니다 .

그리고 P는 대략적으로 말하면 두 부분으로 나눌 수 있습니다. 파트 I은 건물 내부의 품질입니다(빠른 엘리베이터가 있는지, 멋진 전망, 대리석 바닥 등이 있습니까?). 파트 II는 건물 외부의 품질, 즉 위치입니다. 건물이 중앙에 높게 솟아 있는 핵심 이유는 바로 이것이다. 즉 입지(혹은 땅) 가치가 그만큼 높다는 뜻이다. 월스트리트 기업들은 더 큰 이익을 얻기 위해 함께 모여야 하며 , 그들은 그렇게 할 권리에 대한 비용을 지불합니다. 개발자들은 높은 지불 의지에 응답하여 키를 더 높입니다. 지불하려는 욕구는 중심에서 멀어질수록 급격히 감소합니다. 이는 전 세계적 으로 그리고 시간이 지남에 따라 강력하게 문서화되었습니다 .

시카고 토지 가치의 3D 시각화. 각 그래프는 서로 다른 시점의 시카고 토지의 상대적 가치를 보여줍니다. 최고점은 루프에 있으며 거기에서 가파르게 떨어집니다. 출처: Ahlfeldt 및 McMillen(2014).움직이는 표적

따라서 스카이스크래퍼 높이는 비용 대비 이점의 비율에 따라 결정됩니다. 특정 도시에서 특정 시간의 높이를 이해하려면 다양한 위치의 가격을 사용하는 것이 건물의 높이를 나타내는 적절한 지표입니다. 그러나 시간이 지남에 따라 그리고/또는 도시 전체에 걸쳐 이 경제적 높이를 비교하려면 상황이 더 복잡해집니다. P 와 C 모두 움직이는 목표가 됩니다.

예를 들어 뉴욕과 상하이를 비교해 보세요. 1988년 이후 두 도시에 완공된 초고층 건물의 평균 높이는 비슷했다. 그러나 우리가 해독할 수 없는 질문은 비용 대비 상대적 가격이 얼마인가 하는 것입니다. 뉴욕에서는 가격과 비용 모두 상하이보다 높습니다. 하지만 비율은 거의 같습니다. 그랜드 센트럴역(Grand Central Station)에 인접한 새로운 67층짜리 One Vanderbilt 타워의 임대료는 평방피트당 최대 $160 (평방미터당 $1,722)입니다. 128층짜리 상하이 타워는 확실히 그 절반의 임대료를 요구 하고 있습니다 . (그리고 이제 동일한 평균 높이를 생성하는 이 두 도시의 상대적 건물 비용을 알 수 있습니다.)

광란의 20 년대

이 방정식은 또한 광란의 20년대 동안 뉴욕의 건축 붐을 이해하는 데 도움이 될 수 있습니다 . P 는 경제 성장으로 인해 상승했고, C는 기술 혁신과 학습으로 인해 하락했습니다. 이 두 가지를 합치면 건물 높이가 급격히 올라갈 수 있습니다.

1988년부터 2017년까지 뉴욕과 상하이에 완공된 고층 빌딩의 평균 높이. 여기서 초고층 건물은 높이가 150m 이상인 건물입니다. 출처: 스카이스크래퍼 센터, CTBUH .글로벌 비용

전 세계 비용의 주요 동인 중 하나는 임금입니다. 예를 들어 뉴욕의 비숙련 건설 노동자는 시간당 17.57달러를 받습니다 . 인도에서는 근로자가 시간당 0.63달러를 받습니다 . 중국의 동일한 유형의 근로자는 시간당 약 3.36달러를 받습니다 . 인건비가 총 비용의 상당 부분을 차지하기 때문에(미국에서는 비용의 절반까지 높을 수 있음) 개발자가 인건비를 지불해야 하는 금액이 적을수록 비용이 낮아져 건물을 더 높게 지을 가능성이 높아집니다.

몇 가지 예를 고려하십시오(인플레이션을 고려하지 않은 미국 달러 기준). 원 월드 트레이드 센터(One World Trade Center)의 건설 비용은 거의 40억 달러에 달하며, 상하이 타워의 건설 비용은 2.4달러입니다. 층당 기준으로 보면 비용이 거의 두 배에 달합니다. 부르즈 칼리파는 원 월드 트레이드 센터보다 거의 300m 더 높지만 총 비용은 61% 저렴합니다! 뉴욕에 163층짜리 건물을 15억 달러에 산다는 생각은 우스꽝스럽습니다.

전 세계 일부 초고층 빌딩의 건설 비용. 출처: 엠포리스 .초고층 빌딩 비용 지수

이 문제를 더 자세히 조사하기 위해 저는 전 세계의 초고층 빌딩 건설 비용 지수를 만들었습니다. Emporis.com 웹사이트에는 200개의 대형 고층 건물의 비용이 나와 있습니다 . (색인을 생성한 방법에 대한 자세한 내용은 여기에서 확인할 수 있습니다 .) 이는 초고층 건물 건설 비용을 측정하기 위한 최초의 시도임은 물론이다. 개발자(또는 그들의 일반 계약자)가 일반적으로 건설 비용을 공개하지 않기 때문에 더 자세한 분석이 어렵고 공개적으로 이용 가능한 제한된 데이터를 사용해야 합니다.

그러나 이 사례에서 보여주는 것은 미국에 비해 중국 본토와 아라비아 국가들이 미국에 비해 상당히 할인된 가격으로 초고층 빌딩을 구입할 수 있다는 것입니다(뉴욕시에 비해 훨씬 더 저렴합니다).

초고층 건물 건설 비용 지수. 기본 데이터는 Emporis 에서 가져온 것입니다 . 지수 세부정보는 Barr and Luo(2017) 에 나와 있습니다 .비용경제학

그러나 지수 값은 건물 높이에 따라 총 비용이 어떻게 변하는지 알려주지 않으며 평균 건설 비용에 대한 척도만 제공합니다. 건물 높이의 경제성을 더 잘 이해하려면 좀 더 깊이 알아볼 필요가 있습니다. 개발자의 관점을 살펴보겠습니다. 우리가 Barropolis 시내의 사무실 구역에 큰 부지를 소유하고 있다고 가정해 보겠습니다. 유사한 타워에서 임대료가 지불되는 것을 관찰할 수 있기 때문에 건물이 채워지면 얻을 수 있는 평균 임대료를 (대략) 알고 있습니다. 즉, 이익을 극대화하려면 최적의 지점을 찾기 위해 가격이 높아질수록 총 비용이 어떻게 변하는지 결정해야 합니다.

일반적으로 평방피트 또는 미터당 평균 비용은 바닥 높이를 기준으로 U자 모양을 이루고 있다고 알려져 있습니다. 작은 건물의 경우, 높이가 높아진다는 것은 층당 비용이 낮아지고 어느 정도 높이에서는 높아지기 시작한다는 것을 의미합니다. 그 시점이 되면 추가 층을 제공하는 데 드는 비용이 더 커집니다. 예를 들어 51 층 을 추가하는 비용은 41 층 을 추가하는 비용보다 높습니다 . 전환점이 어디인지는 여전히 미해결 문제로 남아 있으며, 아래에서 보여주듯이 도시마다 다른 것 같습니다.

초고층 건물의 경제 이론에 따르면 이익을 극대화하는 개발업체는 마지막 층의 수익이 해당 층을 제공하는 데 드는 비용과 같아질 때까지 계속해서 층을 추가합니다. 한 층이 줄어든다는 것은 다른 층의 수익이 비용보다 크기 때문에 테이블 위에 돈을 남겨두는 것을 의미합니다. 이익을 극대화하는 높이보다 한 층 더 높게 짓는 것은 수익이 창출되는 것보다 마지막 층의 비용이 더 크기 때문에 돈을 잃는 것을 의미합니다.

더 많은 콘크리트

그렇다면 어느 시점 이후에 점점 더 많은 층을 추가하는 데 드는 비용이 증가하는 이유는 무엇입니까? 대답은 키가 큰 건물의 특성과 관련이 있습니다. 점점 더 높이 올라가려면 상부 구조를 지지하기 위해 낮은 층에 콘크리트나 강철과 같은 더 두꺼운 재료가 필요합니다(배관 및 전기와 같은 내부 요소도 마찬가지입니다). 마찬가지로, 건물이 높아질수록 더 많은 무게를 지탱해야 하기 때문에 기초 비용이 증가합니다.

바람에 흔들리는

다음은 윈드 브레이싱의 추가 비용입니다. 높은 건물들이 끊임없이 바람에 의해 포격당하고 있습니다. 건물이 높을수록 풍압이 커지고 흔들림도 커집니다. 19 세기 포경선을 타고 있는 듯한 느낌을 주는 건물 안에 들어가고 싶은 사람은 아무도 없습니다 . 따라서 구조를 더욱 견고하게 만들기 위해서는 추가 재료가 필요하므로 어떤 움직임도 인간의 감각으로 감지할 수 없습니다. (현재 초고층 건물의 비결은 건물을 완벽하게 견고하게 만드는 것이 아니라 거대한 진자를 사용하여 감지할 수 없는 속도로 흔들리는 속도를 늦추는 것입니다.)

엘리베이터 문제

다음은 엘리베이터 문제입니다. 키가 커진다는 것은 사람들을 더 높은 층으로 이동시키기 위해 어느 시점에서 추가 엘리베이터 샤프트를 만들고 더 많은 엘리베이터로 채워야 한다는 것을 의미합니다. 개발자는 임대 가능한 공간 손실과 추가 비용이 건물 증축에 따른 추가 수익보다 적은지 고려해야 합니다. 그러나 일반적으로 건물이 높을수록 더 많은 엘리베이터 장비가 필요합니다.

그 증거

이러한 비용의 구조에 대해 증거는 무엇을 말합니까? 이를 살펴보기 위해 저는 뉴욕, 시카고, 상하이에 최근 건설된 건물에 대한 데이터를 수집했습니다(자세한 내용은 여기 참조 ). 데이터 세트에는 각 건물에 대한 총 구조 비용과 층수가 포함되어 있습니다. 이를 통해 건물이 높아질수록 층당 평균 비용이 어떻게 변하는지 확인할 수 있습니다. 이런 식으로 우리는 초고층 건물 높이의 경제성에 관해 뭔가를 추론할 수 있습니다. 하지만 한 가지 경고 사항이 있습니다. 각 도시의 표본 크기는 매우 작으며 상하이의 공공 주택부터 초고층 사무실, 고급 아파트에 이르기까지 다양한 유형의 구조물을 포함하고 있습니다. 이 분석에서는 다른 사항을 통제하지 않고 층당 비용만 제시합니다. 조사 결과는 예비적인 것으로 간주해 주십시오.

세 도시의 비용

이 분석에서 가장 먼저 눈에 띄는 사실은 뉴욕시보다 상하이와 시카고에 짓는 것이 훨씬 저렴하다는 것입니다. 시카고의 층당 평균 가격은 약 620만 달러입니다. 상하이의 경우 층당 약 370만 달러입니다. 뉴욕의 경우 평균적으로 층당 비용은 약 1,500만 달러입니다. 즉, 층당 평균 2,000만 달러의 비용으로 뉴욕에서는 65층짜리 초고층 건물을 지을 수 있고, 상하이에서는 120층짜리 초고층 건물을 지을 수 있습니다. 시카고에서는 그 가격이면 100층 건물도 살 수 있어요.

둘째, 각 도시의 최소 포인트가 다릅니다. 뉴욕에서 층당 비용이 가장 낮은 곳은 약 32층입니다. 시카고의 경우 55층입니다. 데이터에 따르면 상하이에는 전환점이 없는 것 같습니다. 층당 비용이 모든 수준에서 상승하고 있습니다. (이것이 왜 추가 작업이 필요합니까?)

뉴욕, 시카고, 상하이의 초고층 건물 비용과 건물 높이 비교. 비용은 수백만 달러(2018USD) 단위로 제공됩니다. 각 점은 특정 건물에 대한 데이터입니다. 곡선은 추세선(2차 다항식)입니다. 출처: 여기를 참조하세요 .높이의 미래

키의 미래가 위로 향하는 것은 분명하다. 우리는 첫 번째 1킬로미터 또는 1마일 높이의 타워 와 같은 특정 임계값에 초점을 맞추는 경향이 있지만 두 가지 조건이 유지되는 한 결국에는 달성될 것입니다. 첫 번째는 지속적인 경제 성장으로 인해 전 세계 도시의 중심 위치 가치가 높아질 것입니다. 두 번째는 높이 제공 비용을 낮추는 지속적인 기술 혁신 과정입니다.

UAE, 사우디아라비아, 중국 등이 이렇게 짧은 시간 안에 초고층 빌딩 경쟁에 뛰어들 수 있었던 것은 건축가, 엔지니어, 은행, 기타 관련 기관이 참여하는 글로벌 초고층 단지에 접근할 수 있기 때문입니다. 이들은 도시 성장을 목표로 하는 신흥 선진국에 정보와 노하우를 빠르게 전파한다. 그곳의 초고층 건물 건설 경험은 글로벌 지식 기반의 일부가 되어 기술 변화 속도를 더욱 높이고 건설 비용을 낮추게 됩니다. 뉴욕시가 더 이상 세계에서 가장 높은 건물(100여 년 전에 발명한 건물)을 놓고 경쟁할 수 없는 이유 중 하나는 건설 비용의 급격한 상승으로 인해 기술 개선으로 인한 절감 효과가 잠식되는 경향이 있기 때문입니다.

이제까지 위쪽으로

기술 변화의 속도와 방향은 측정하기 어렵지만, 향후 포스팅에서 측정하고 논의해 보고 싶습니다. 그러나 높이 올라가려는 욕구가 있는 한 인류는 거기에 도달할 방법을 찾을 것이라고만 말하면 충분합니다. 초고층 건물 높이의 경제학은 이것이 사실임을 보여줍니다.

계속 읽으세요. 나머지 시리즈는 여기에서 읽을 수 있습니다 .

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[1] 일반적으로 가격은 평방피트 또는 미터당 달러로 표시됩니다. 하지만 이 분석에서는 경제성을 설명하기 위해 층당 비용을 사용합니다. 따라서 단순화를 위해 초고층 빌딩의 각 층이 200' x 100'=20,000평방피트(또는 약 1858평방미터)로 고정되어 있다고 가정합니다. 이는 미국의 현대식 고층 건물의 평균 바닥 크기와 비슷합니다.

아래 출원: 스카이노믹스 블로그태그: 건물 높이 , 부르즈 칼리파 , 시카고 , 중국 , 도시 , 건설 비용 , CTBUH , 경제학 , 토지 가치 , 한계 비용 , 뉴욕시 , 원 밴더빌트 , 원 월드 무역 센터 , 부동산 가격 , 상하이 , 상하이 타워 , 초고층 빌딩 경제학 , 초고층 빌딩 높이 , 고층 빌딩 , 총 비용 , 아랍에미리트

2017년 11월 26일작성자: Jason Barr 댓글 7개

Manhattan Profits(파트 II): 슈퍼슬림 초고층 빌딩에 대한 투자 수익

제이슨 M. 바 ( Jason M. Barr)      2017년 11월 26일

맨해튼 스카이라인은 부를 추구하는 개발자들에 의해 만들어졌습니다. 고층 건물의 높이, 빈도, 유형 및 위치는 창출되는 수익을 기반으로 합니다 . 예를 들어, 20세기 전반에는 울워스(1913년, 792피트/241미터) 및 엠파이어 스테이트(1931년, 1250피트/381미터)와 같은 사무실 건물 이 최고 를 군림 했습니다 .

오늘날 높이의 왕자는 432 Park Avenue (2015; 1396피트/426미터) 와 같은 초슬림 고급 주거용 타워입니다 . 225 West 57th Street /Central Park Tower (공사 중, 1550피트/474미터); 및 111 West 57th Street /Steinway Tower (공사 중, 535미터/1428피트).

슈퍼슬림의 부상: (왼쪽에서 오른쪽으로) One57 , 220 Central Park South , Central Park Tower , 432 Park Avenue .

이전 게시물 에서 이들의 상승 이유에 대해 논의했습니다. 구조적, 엔지니어링적 혁신과 부유한 구매자 의 높은 수요가 이 새로운 시장을 창출했습니다. 맨해튼 중심부와 하부 맨해튼 (및 브루클린 시내) 의 상대적으로 관대한 구역 지정 규정으로 인해 이 건물 유형은 그곳에서는 가능하지만 다른 곳에서는 사실상 불가능합니다.

개발자 놀이

이 타워는 이전의 모든 초고층 건물과 마찬가지로 논란의 여지가 있습니다(향후 게시물의 주제가 될 것입니다). 그러나 이에 대해 좀 더 이해하려면 개발자 역할을 수행하고 개발자를 구축하는 데 따른 이익을 추정하는 것이 흥미로울 수 있습니다. 이를 위해 저는 57번가에 가상의 80층짜리 슈퍼슬림 콘도인 Barr Tower에 대한 계획을 세웠 습니다 . 저는 432 Park Avenue , One57 , 220 Central Park South 세 개의 건물을 모델로 사용했습니다 .

관심 있는 독자를 위해 계산 및 출처가 포함된 문서를 작성했습니다 . 내 분석은 공개적으로 이용 가능한 정보(및 업계 전문가와의 대화)를 기반으로 합니다. 나는 내가 수집한 데이터에 따르면 그것이 합리적이라고 생각하지만 부동산 내부자가 아닌 나의 분석은 말하자면 추측에 불과합니다.

맨해튼의 부동산 시장을 대략적으로 조사해도 실제로는 일반적이거나 평균적인 프로젝트가 없다는 것을 알 수 있습니다. 개발은 엄청나게 복잡하며 일련의 상세하고 난해한 단계를 포함합니다. 부지와 공중권을 획득하는 오랜 시간이 걸리는 과정에서; 비잔틴 구역 및 건축법을 탐색하는 것; 자금 조달 등을 할 수 있습니다. 오직 강자들만을 위한 게임입니다.

하지만 슈퍼슬림의 부상을 특정 유형으로 이해하려면 몇 가지 단순화가 필요합니다. 내 가정은 다음과 같습니다. 첫째, 해당 건물은 현재의 구역제 규정에 따라 건축되었으며, 시의 특별 허가가 필요하지 않습니다. 즉, " 당연히 " 건축된 것입니다. 둘째, 건물이 개장할 때 모든 콘도 유닛이 판매되었습니다(이것이 최선의 시나리오입니다).

셋째, 건물은 소매점, 사무실, 호텔 또는 주차장이 없는 완전한 주거용 건물입니다. "순수한" 콘도에 대한 가정은 대부분의 프로젝트에 몇 가지 추가 용도가 있기 때문에 약간 비현실적이지만 분석을 복잡하게 만들고 결론을 크게 바꾸지 않을 가능성이 높습니다. 다음으로, 2017년 중반 현재 이 고급 시장에서 일반적으로 보이는 현재 시장 가격을 사용합니다. 마지막으로 건물 구입부터 마지막 ​​콘도 계약이 체결되는 날까지 5년이 걸린다고 가정합니다.

맨해튼 슈퍼슬림 스카이스크래퍼를 건설하는 방법

1단계 : 토지를 획득합니다. " Billionaires Row "   를 따라 또는 근처에 있는 개발을 위한 주요 부지의 가치는 허용 가능한 건축 공간(구역 지정 규칙에 의해 설정됨)의 평방피트당 약 $1,500에 달하는 경향이 있으며 이는 부지 평방피트당 약 $18,000에 해당합니다. 나는 30,000평방피트(2,787미터)라는 비교적 큰 부지를 가정합니다.  토지 비용: 5억 4천만 달러 .

2단계: 방송권을 구매하세요. 뉴욕시에서는 법이 허용하는 것보다 밀도가 낮은 부지의 소유자는 사용하지 않는 바닥 면적을 인접한 부지의 개발자에게 판매할 수 있으며, 그러면 개발자는 결과적으로 더 높은 건물을 지을 수 있습니다. 슈퍼슬림은 개발자가 구역 지정 코드가 허용하는 것보다 더 많은 높이를 추가할 수 있도록 허용하므로 공중권 시장 없이는 불가능합니다 . 그들은 보통 평방피트당 토지 가격의 약 절반 에 판매됩니다 . 방송권 비용: 9,750만 달러 .

3단계: 소프트 비용 지불 : 건축가 고용(“ 스타 건축가 ”인 경우 더 좋음), 엔지니어와 상담, 계약자 고용, 계획 제출, 자금 확보(이자 지불 시작), 부동산세 납부 등이 필요합니다 . ., etc. 요컨대 구조물 자체의 건설과 직접적으로 관련되지 않은 일련의 비용을 지불해야합니다. 소프트 비용: 2억 6,410만 달러.

4단계: 구조 구축 . 우리는 고정 비용과 관리비를 받고 건물을 납품할 주요 종합 건설업체를 고용해야 합니다 . 구조 비용: 7억 달러.

5단계: 리본을 자르 면서 사진 포즈를 취하세요 . 슈퍼슬림을 만드는 데 드는 총 비용: 16억 달러.

이제 우리는 초고층 빌딩을 갖게 되었고, 그것이 성과를 거두기를 희망합니다. 운이 좋으면 우리는 투자한 금액과 그 일부를 돌려받게 될 것입니다. 예상되는 수익원을 찾기 위해 저는 뉴욕주 법무장관 에게 제출된 제안 계획을 상담했습니다 .

이 법률 문서에는 건물의 세부 사항과 각 유닛의 예상 시장 가격이 명시되어 있습니다. 표 1에는 네 가지 예가 나와 있습니다. 이 4개 건물의 평균 가격은 평방피트당 6,800달러입니다. 그러나 최근에는 고급 제품이 시장에 출시되면서 가격이 다소 하락했습니다 . 업계 내부자와의 대화를 바탕으로 저는 보수적인 평균을 평방 피트당 6,000달러로 가정하고 마케팅 및 마감 비용은 6%를 뺍니다. 총 수익: 27억 6천만 달러.

표 1: 맨해튼 초고층 건물 4개 프로젝트의 예상 수익. 

주소	완료된 연도	층	콘도 예상 수익(10억 달러)	평균 ft2 /m2 당 예상 콘도 가격
원57	2014년	75	2.0	$4,878 /$52,506
432 파크 애비뉴	2015년	85	2.9	$6,894 / $74,206
220 센트럴 파크 사우스	2018년(예상)	66	3.4	$8,318 / $89,535
센트럴 파크 타워	2020년(예상)	95	4.0	$7,106 / $76,488

투자 수익

즉, 16억 달러의 비용으로 27억 6천만 달러를 돌려받을 수 있고 11억 6천만 달러의 이익을 얻을 수 있으며 총 투자 수익률은 73%입니다. 그러나 처음부터 끝까지 5년이 걸렸다는 점도 고려하십시오. 연평균 수익률은 10.9%다.

그러나 사실 이는 투자자에 대한 수익을 과소평가하는 것입니다. 대부분의 프로젝트는 자기자본과 대출로 자금을 조달합니다. 프로젝트의 약 30%가 자본에서 나왔다고 가정하면 이 투자에 대한 수익은 5년 동안 130%, 즉 연 평균 약 16.6%가 될 것입니다.

그러한 많은 프로젝트에 대한 데이터를 수집하지 않으면 수익의 변화를 알 수 없습니다. 너무 많은 슈퍼슬림이 건설되고 있다는 것은 첫 번째 작물이 수익성이 있었고 개발자들이 여전히 낙관적이라는 것을 암시합니다. 그러나 연평균 10.9%의 투자 수익률은 위험을 고려하면 특별히 높은 것으로 느껴지지 않습니다. 예를 들어, 지난 10년 동안 맨해튼의 토지 가치 상승에 대한 나의 추정치는 16%에 가깝습니다 . 지난 5년간 다우존스산업평균의 연평균 성장률도 11% 안팎이었다.

뉴욕시는 고층 빌딩이 많기 때문에 멋진 도시입니다. 그러나 저소득층 주민들의 주택 구입 능력 문제 로 어려움을 겪고 있습니다 . 향후 게시물에서는 도심 외곽 주택에 대한 투자 수익과 위기를 완화하기 위해 취할 수 있는 조치에 대해 조사하겠습니다.

아래 출원: 스카이노믹스 블로그태그: 220 센트럴 파크 사우스 , 432 파크 애비뉴 , 공기권 , 억만장자 행 , 센트럴 파크 타워 , 콘도 , 건설 비용 , 토지 가치 , 맨해튼 , One57 , 투자 수익 , 초고층 빌딩 , 전나무 건축가 , 슈퍼슬림

2017년 11월 19일작성자: Jason Barr 댓글 7개

Manhattan Profits(1부): 슈퍼슬림 초고층 빌딩의 경제학

제이슨 M. 바 ( Jason M. Barr)         2017년 11월 19일

지난 10년 동안 뉴욕에서는 초고층 빌딩이 부활 했습니다 . 특히, 초고층, 초박형 고급 아파트 건물인 슈퍼슬림(superslim)이 부상하고 있습니다.

슈퍼슬림의 정의는 건물의 1층 너비와 높이의 비율 에서 비롯됩니다 . 예를 들어 엠파이어 스테이트 빌딩은 밑면 대 높이 비율이 1:3으로 상대적으로 두툼합니다. 반면에 432 파크 애비뉴의 세장비는 1:15입니다. 53 West 53rd Street (MoMA 타워)는 1:12입니다. 111 West 57th Street (스타인웨이 타워)는 완공되면 1:24라는 기록적인 비율을 갖게 됩니다. 1:10은 슬림 타워의 벤치마크입니다.

출처: 배니티 페어 .

왜 그렇게 많이 건설되고 있습니까? 간단히 말해서 이익입니다. 이러한 구조가 사회 전체에 좋은지 나쁜지는 논란의 여지가 있는 주제입니다(향후 게시물에서 논의할 예정입니다). 그러나 근본적으로 이러한 새로운 유형의 초고층 빌딩이 탄생한 이유는 세 가지 요소가 합쳐졌기 때문입니다.

첫째, 수요이다. 뉴욕은 경제와 문화의 중심지로서 국제적으로 큰 관심을 끌고 있습니다. 지구의 1%에게 축적된 막대한 부는 뉴욕시 부동산에 대한 투자를 촉진했습니다. 개발자들이 너무 많은 질문을 하지 않는 한 아파트 구매자는 풍부합니다.

둘째, 이 막대한 부는 개발자들이 사치와 독점을 추구하는 투자자들의 특별한 취향을 만족시키도록 동기를 부여했습니다 . 이는 슈퍼슬림을 가능하게 하는 기술 혁신을 주도했습니다.

셋째, 나는 초고층 건물의 필수 조건 은 인간이 더 높은 층에 있기 위해 더 많은 비용을 지불하려는 (분명히 타고난) 욕구에 있다고 주장하고 싶습니다 . 간단히 말해서, 사람들이 공중에서 살고, 일하고, 노는 것을 좋아하지 않는다면, 초고층 빌딩은 존재하지 않을 것입니다(또는 적어도 우리가 알고 있는 것처럼).

초고층 건물의 경제 이론에 따르면 이익을 극대화하는 개발업체는 마지막 층을 제공하는 데 드는 비용이 해당 층에서 얻는 추가 수익과 같아질 때까지 계속해서 층을 추가할 것입니다. 문제는 더 강한 구조와 추가 공장 및 장비가 필요하기 때문에 각 층을 추가로 생산하는 데 드는 비용이 마지막 층보다 더 높다는 것입니다.

그림 1은 맨해튼 건설 비용의 예를 보여줍니다. 이 그림은 2001년부터 현재까지 건설된 28개 프로젝트의 건물 높이 대비 건축 면적 평방피트당 인플레이션 조정 비용을 보여줍니다. 즉, 그래프는 평균적으로 20층 건물의 경우 평방 피트당 약 $400(평방 미터당 $4,306)에서 80층 건물의 경우 평방 피트당 약 $800(평방 미터당 $8,611)로 비용이 증가한다는 것을 보여줍니다.

그림 1: 맨해튼 초고층 건물 건설 비용(건축 면적 평방피트당 $, 인플레이션 조정) 대 건물 높이(총 층 수). 출처: Emporis.com 의 건설 비용 . 건물 높이: 뉴욕시 . 인플레이션 수준: 터너 건설 비용 지수 . 참고: 총 건설 비용은 터너 비용 지수(Turner Cost Index)로 나누어 인플레이션에 맞게 조정되었습니다. 평균 비용은 인플레이션 조정 건물 비용을 총 건축 면적으로 나누어 계산했습니다. 가격은 2016년 기준입니다. 빨간색은 추세선입니다.

그러나 개발자가 추가 비용을 지불하도록 동기를 부여하는 것은 대부분 높이 프리미엄입니다. 바닥이 높을수록 구매자가 지불하려는 가격이 높아집니다. 신장 프리미엄은 나무에 매달려 있는 익은 사과와 같습니다. 사과에 어떻게 가나요? 더 높은 사다리를 만드세요. 사과가 더 달콤할수록 더 높은 사다리를 얻을 동기가 더 커집니다.

그림 2 는 현재 건설 중이며 95층으로 예상되는 217 West 57th Street (Central Park Tower) 의 예를 보여줍니다 . 그래프는 각 유닛의 평방피트당 예상 수입과 유닛의 상대적 높이를 보여줍니다. 보다 구체적으로, 각 유닛의 크기와 기능을 통제한 후 높이 프리미엄은 각 층 위로 평균적으로 평방피트당 약 $34(평방미터당 $366) 증가합니다.

그림 2: 217 West 57th Street(Central Park Tower)의 콘도 유닛 요구 가격(평방피트당 $) 대 상대적 바닥 높이. 출처: TheRealDeal.com . 참고: 기본 데이터는 예상 판매 가격을 각 단위의 평방피트로 나눈 값입니다. 제공 계획에는 아파트 번호가 나열되어 있습니다. 상대층은 호실번호 앞 두자리 또는 세자리를 기준으로 결정되는 것으로 가정했습니다. 건물은 95층으로 예상되므로 제공 계획에 나열된 층 번호는 실제 층 수준과 직접적으로 일치하지 않습니다(즉, 개발자는 마케팅 도구로 층을 "추가"하는 경향이 있습니다). 검정색 추세선.

사실, 이 높이 프리미엄이 존재하는 이유나 그 크기를 결정하는 요소에 대한 연구는 거의 없지만(향후 블로그에 더 자세히 설명하겠습니다) 두 가지 기본 요소가 작용한다고 가정하는 것이 안전합니다. 첫 번째는 견해입니다. 위로 올라갈수록 경치가 더 좋아집니다. 그러나 이것이 유일한 요인이라면 60층의 전망은 80층의 전망과 거의 동일하기 때문에 어느 시점에서 높이 프리미엄이 평평해지는 것을 볼 수 있을 것 입니다 . 따라서 나머지는 문자 그대로 사회 계층에서 더 유리한 위치 에 놓이려는 구매자의 욕구에 기인할 가능성이 높습니다 .

어떻게 도와 드릴까요?

그렇다면 당신이 맨해튼 콘도에 막대한 재산을 주차하기로 결정했다고 가정해 보겠습니다. 당신이 찾을 수 있는 편의 시설은 무엇입니까?

개인 정보 보호: 초박형 건물은 본질적으로 층당 제한된 수의 유닛만 허용합니다. 성가신 이웃과 마주칠까 봐 걱정할 필요가 없습니다 . 더 이상 꼭대기 층에만 펜트하우스가 예약되지 않습니다 .

출처: Curbed.com .

천장 높이 및 개방형 평면도 . 천장이 넓고 기둥이 없는 객실이 탁 트인 느낌을 줍니다. 슈퍼슬림의 장치는 이를 스페이드에서 제공합니다. 예를 들어, 432 파크 애비뉴가 그렇게 높이 올라갈 수 있었던 이유는 뉴욕의 구역 규정이 바닥 면적의 양만 규제하기 때문입니다. 그들은 벽 높이에서 침묵합니다. 오늘날의 슈퍼슬림 천장은 기존보다 약 25% 더 높아 12.5피트(3.8미터)가 아닌 15.5피트(4.7미터)로 높아졌습니다 . 또한 432 파크 애비뉴는 내부 기둥 없이 설계되어 각 유닛이 커다란 로프트 같은 느낌을 줍니다. 천장이 높을수록 창문도 더 커집니다(전망 데크를 소유하고 있다고 상상해 보세요).

럭셔리 제조

출처: https://i.pinimg.com.

이 모든 것이 어떻게 가능합니까?

핵심: 엘리베이터 샤프트와 계단통을 포함하는 건물의 핵심은 수익을 창출할 수 있는 상당한 공간을 차지합니다. 새로운 계단통 기술로 공간 사용량이 10% 감소합니다 . 또한 전체 점유율이 낮은 구조의 초박형 특성을 고려할 때 필요한 엘리베이터 뱅크가 적어 생활 공간이 추가됩니다.

바람 버팀대 : Superslim은 초경량이며 강한 바람의 힘을 받습니다. 베링해에 떠 있는 배 같은 느낌의 아파트에 살고 싶은 사람은 아무도 없습니다 . 기술적 개선에는 건물이 흔들릴 때 진자 역할을 하여 움직임을 늦추는 반력을 제공하는 상부 층의 대형 조정 질량 댐퍼가 포함됩니다. 432 파크 애비뉴에는 기계 바닥에 유리창이 없어 바람이 일정한 간격으로 건물을 통과하여 구조를 더욱 공기 역학적으로 만듭니다.

플랜트 및 장비 재배치:   플랜트 및 기계 장비를 낮은 층 에 배치하여 모든 유닛이 좋은 전망을 보장합니다.

다음 포스팅에서는 뉴욕 개발자의 역할을 맡아 가상의 초고층 슈퍼슬림 건설 프로젝트의 비용, 수익, 이익을 추정해 보겠습니다.