생활 | 용도 외 사용 ‘장충금’ 회장에 ‘업무상횡령죄’ 인정한 원심 파기 환송 | 광주아파트총연합회

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1.NEWS

■ 용도 외 사용 ‘장충금’ 회장에 ‘업무상횡령죄’ 인정한 원심 파기 환송

☛ 장충금 용도 외 사용금지 규정 법령에 명시하기 전 장충금,

⚫ 변호사 선임비·구조안전진단비 등으로 지출

⚫ 원심서 유죄 인정돼 벌금형 선고유예 받은 회장 ‘무죄’

대법원

대법원 제3부(주심 박보영 대법관)는 장기수선충당금을 다른 용도로 사용했다는 이유로 업무상횡령죄로 기소돼 1심과 2심에서 100만원의 벌금형 선고유예 판결을 받은 전북 익산시 모 아파트 입주자대표회의 전 회장 A씨에 대해 원심판결을 파기, 사건을 전주지방법원으로 돌려보냈다.

2000년 3월경부터 2년간, 2003년 10월경부터 2010년 12월경까지 입대의 회장을 맡은 바 있는 A씨는 업무상 보관하던 특별수선충당금(현 장기수선충당금, 이하 장충금) 중 1,000만원을 구조진단 견적비로, 900만원을 변호사 수임료로 사용함으로써 용도가 엄격히 정해진 예산을 관리규약에 위배해 임의로 다른 용도로 사용해 횡령했다는 이유로 공소가 제기됐었다.

이에 대해 항소심 법원인 2심 전주지방법원 형사1부(재판장 박원규 부장판사)는 지난 2013년 11월경 대법원 판례(2003도4732)를 참조해 “타인으로부터 용도가 엄격히 제한된 자금을 위탁받아 집행하면서 제한된 용도 이외의 목적으로 자금을 사용하는 것은 그 사용이 개인적인 목적에서 비롯된 경우는 물론 결과적으로 자금을 위탁한 본인을 위하는 면이 있더라도 사용행위 자체로서 불법영득의 의사를 실현한 것이 돼 횡령죄가 성립한다”고 밝혔다.

항소심 재판부는 그러면서 A씨가 관리규약 등에 의해 용도가 엄격히 제한된 장충금을 정해진 용도 외에 사용한 사실을 인정, 설령 입대의 의결 등을 거쳐 장충금을 사용했다거나 그 사용에 결과적으로 장충금을 위탁한 입주자들을 위하는 측면이 있더라도 A씨에게 불법영득의사가 없었다고 볼 수 없다고 판단해 공소사실을 유죄로 인정한바 있다.

그러나 상고심 대법원의 판단은 이와 달랐다.

지난달 15일 상고심 재판부는 “장충금은 아파트 주요시설의 교체 및 보수를 위해 별도로 적립한 자금으로 원칙적으로 그 범위 내에서 사용하도록 용도가 제한된 자금으로 해석함이 타당해 원심 판단은 수긍할 수 있다”고 전제하면서도 사실관계를 살펴보면 A씨에 대해 불법영득의사를 인정한 원심 판단은 받아들이기 어렵다고 판단했다.

우선 당시 시행되던 구 주택법 제51조 제3항은 ‘장충금의 요율·산정방법·적립방법 및 사용절차와 사후관리 등에 관해 필요한 사항은 대통령령으로 정한다’고 규정하면서 동법 시행령에서 ‘장충금의 사용은 장기수선계획에 의하되, 그 사용절차는 관리규약으로 정한다’고 규정하고 있었다는 점을 들었다.

재판부는 특히 “2013년 6월 4일 개정된 구 주택법에 ‘입대의 및 관리주체는 장충금을 이 법에 따른 용도 외의 목적으로 사용해서는 안 된다’는 규정이 신설돼 시행되기 전까지는 장충금의 용도 외 사용은 관리규약에 의해서만 제한받을 뿐 법률이나 시행령에 의해 금지되진 않았다”고 밝혔다.

이와 함께 ▲아파트의 심각한 하자로 인한 긴급한 법적 대응이 필요한 상황에서 장충금을 건설사에 대한 손해배상 청구소송에 관련된 비용으로 지출한 점 ▲장충금 지출에 앞서 2003년 3월경 입주민총회에서 지출을 포괄적으로 승인하는 결의를 마쳤고, 이를 전후해 입대의가 여러 차례 장충금 지출을 결의한 점 ▲구조진단 견적비 1,000만원을 지출할 당시 소송에 103가구 중 75가구 구분소유자들이, 변호사 수임료 900만원을 지출할 당시 82가구의 구분소유자들이 소송에 참여하고 있었던 점 등에 비춰보면 A씨가 입주민들로부터 포괄적인 동의를 얻어 장충금을 위탁의 취지에 부합하는 용도에 사용한 것으로 볼 여지가 있다고 해석했다.

또한 입대의가 입주민총회 이후 익산시장에게 장충금 사용 신고를 한 점, 입주민총회에는 외부인들도 참석한 점을 보면 A씨로서는 자신이 장충금을 입주민들의 이익을 위해 사용하는 것이라고 인식했을 가능성도 배제할 수 없다고 선을 그었다.

재판부는 이에 따라 A씨가 장충금을 용도 외로 사용한 것을 두고 위탁의 취지에 반해 자기 또는 제3자의 이익을 위해 자기의 소유인 것처럼 처분했다고 단정하기는 어렵다고 판단, 공소사실을 유죄로 인정한 원심판결에는 업무상횡령죄의 불법영득의사에 관한 법리를 오해해 판결에 영향을 미친 잘못이 있다며 원심 판결을 파기 환송했다.

출처 : 한국아파트신문, 마근화 기자 yellow@hapt.co.kr

■ 1차량 초과 주차장 이용료 부가세 과세대상 아니다

☛ 단순 이용료 개념으로 보는 것이 타당

국세청

아파트 입주자대표회의는 비영리단체이지만 수익사업을 하는 경우 사업자등록을 하고 부가가치세 및 법인세 등을 신고 납부하도록 하고 있다.

아파트 주차장의 경우 아파트 거주자로서 차량 허용대수를 초과해 보유하는 경우 추가로 주차장 이용료를 부과하는 것이 부가가치세 과세대상인지, 아닌지에 대한 여부를 두고 관리현장에서 끊임없이 질의가 이어지는 등 혼란이 있어왔다.

이에 대한주택관리사협회(회장 최창식)는 최근 공동주택 입주자 등만을 대상으로 주차장 이용료를 징수하고 그 수입을 주차장 시설 보수 등에 사용하는 경우 부가가치세 과세 대상인지 여부와, 공동주택 주차장 운영을 외부 위탁해 외부차량에 대해 시설 주차장처럼 운영하는 경우 주차 수입이 부가가치세 과세대상인지 여부를 국세청에 질의했다.

이에 대해 국세청은 공동주택의 입대의 등이 단지 내 주차장을 운영·관리하면서 입주자들만이 배타적으로 사용하도록 하고 주차대수가 1차량을 초과하는 가구에 대해 실비상당액의 주차장 이용료를 받는 경우 부가가치세법 제3조에 따라 부가가치세 납세의무가 없다고 회신했다.

국세청은 이를 잡수입이 아닌 시행령 제23조 제4항에 따른 이용료에 해당하는 것으로 보는 것이 타당하다는 의견이다.

또 발생 수익을 입주자 등에게 귀속시키고 해당 금원을 활용해 시설 개보수를 위해 집행하는 형태로 운영되는 경우(직접 지급 형태가 아닌 먼저 해당 수선유지비 등에 집행 후 해당 금원에 해당하는 부분만큼 관리비에서 차감하는 형태 포함)에는 부가가치세 납부 의무가 없다는 취지인 것이다.

단 입주자들로부터 주차장 관리에 관한 사항을 포괄적으로 위임받아 자기 책임과 계산으로 주차장 이용용역을 제공하고 그 대가를 받는 경우에는 부가가치세법 제11조에 따라 부가가치세가 과세되는 것이라고 설명했다.

즉 이용료 수익 등을 외부사업자에 귀속시키는 내용이 포함된 총액도급 형태는 제외된다는 것으로, 총액도급이란 주차장 이용 수익을 아파트 도급 사업자에게 귀속시키는 형태의 계약으로 현재 절대 다수의 의무관리대상 공동주택은 이에 해당하지 않는다.

한편 대주관 관계자는 “단지에 획일적으로 적용하기 전 기타 실제 사실관계에 따른 과·면세 적용에 관한 개별적 사항은 징수권자인 지역 관할 세무서에 확인 및 검토할 필요가 있다”고 전했다.

출처 : 한국아파트신문, 온영란 기자 oyr@hapt.co.kr

■ 대표회의 결의로 회장 해임 직무대행자가 한 관리계약 해지 ‘효력 없다’

서울북부지방법원

500세대 이상 공동주택에서 직선제로 회장을 선출한 후 대표회의 구성원 결의로 회장을 해임키로 했다면 무효이므로 회장 지위가 보존되는 상태에서 회장 직무대행자가 회의를 소집해 위·수탁 관리계약을 해지한 것은 효력이 없다는 법원의 결정이 나왔다.

서울북부지방법원 제1민사부(재판장 오재성 부장판사)는 최근 서울 동대문구 A아파트 전 위탁관리업체 B사가 이 아파트 입주자대표회의를 상대로 제기한 계약해지 의사표시 효력정지 등 가처분 신청사건에서 “대표회의가 지난해 10월 B사에 대해 한 위·수탁 관리계약 해지(재신임)의 의사표시 효력을 본안 판결 확정시까지 정지한다”는 결정을 내렸다.

이 아파트 대표회의와 B사는 2015년 10월 3년을 기간으로 정해 위·수탁 관리계약을 체결했다. 그러던 중 2016년 4월 기존 회장이었던 D씨가 해임된 후 같은 해 7월 보궐선거로 E씨가 선임되기까지 C씨가 회장 직무대행자로 재직했다. 하지만 E씨는 2016년 9월 대표회의 구성원 결의로 해임됐고, 이후 C씨는 회장 직무대행자의 자격으로 2016년 10월 관리업체 B사 재심의 건 등에 관한 임시회의를 개최해 출석한 구성원 전원 찬성으로 B사를 재신임하지 않고 새로운 주택관리업체 선정을 위한 입찰을 진행키로 결의했다. 이후 대표회의는 입찰절차를 거쳐 2016년 10월 새로운 관리업체 F사와 위·수탁 관리계약을 체결했다.

이에 B사는 “대표회의가 2016년 10월 B사에 한 관리계약 해지의 의사표시는 효력이 없다”며 이 사건 가처분을 신청했다.

이에 대해 재판부는 결정문에서 “동대표를 겸임하도록 규정돼 있는 대표회의 임원은 동대표로서 업무를 수행하는 과정에서 관리규약에 해당하는 해임 사유가 발생한 경우에는 동대표에 대한 해임 절차에 따라 해임이 이뤄져야 하고, 회장으로서 업무를 수행하는 과정에서 관리규약상 해임사유가 발생한 경우에는 회장에 대한 해임절차에 따라 그 해임이 이뤄져야 한다”며 “2016년 9월 대표회의 회의에서 E씨가 대표회의 결의 무효 확인 소송 제기해 관리비로 변호사 비용을 지출하게 했다는 등의 이유로 동대표 지위 해임 안건에 관해 한 대표회의 결의는 적법한 해임 사유가 없어 무효”라고 밝혔다.

따라서 재판부는 “E씨는 2016년 9월 대표회의 결의로 인해 동대표 및 회장으로서의 지위에서 해임됐다고 할 수 없고 그 직무 집행이 정지됐다고 할 수 없다”며 “C씨가 회장 직무대행자 자격으로 대표회의를 대표해 2016년 10월 B사에 대한 위탁관리계약 해지의 의사표시는 효력이 없다”고 판단했다.

특히 “공동주택 입주자대표회의에 있어 공동주택의 관리를 위탁하는 계약을 체결·해지하는 것은 대표회의 운영의 기초가 되는 중요한 사항 중 하나”라며 “공동주택을 위탁해 관리하는 업체와의 위탁관리계약을 계약기간 도중에 해지하는 행위는 주택관리업체가 중대한 계약 위반을 했다는 등의 특별한 사정이 없는 이상, 대표회의를 종전과 같이 유지하면서 관리하는 업무의 범위를 벗어난다고 봐야 하므로 회장 직무대행자에 불과한 C씨가 위탁관리계약을 해지하는 것을 목적으로 한 회의를 소집해 주재한 것은 그 권한 범위를 초월한 것으로 무효”라고 강조했다.

이에 따라 재판부는 “직무대행자 C씨가 회의를 소집해 위탁관리계약을 해지하기로 한 2016년 10월 회의의 결의는 무효이고 대표회의 명의로 2016년 10월에 한 B사에 대한 위탁관리계약 해지의 의사표시는 효력이 없다”고 판시했다.

다만 재판부는 제3자와의 위탁관리계약 체결을 금지해야 한다는 B사의 주장에 대해서는 “2016년 10월 해지의 의사표시가 무효인 것은 인정되나, 그와 같은 사실만으로는 B사가 대표회의에 대해 B사 이외에 일체의 제3자와 위탁관리계약을 체결하지 말 것을 요구할 권리가 발생한다고 보기 어렵다”며 선을 그었다.

출처 : 아파트관리신문, 이인영 기자 iy26@aptn.co.kr

2.민원회신

● 관리규약 개정 관련에 따른 질의 회신

가. 질의내용

1) 입주자대표회의에서 의결한 내용이 관련 규정 등에 위반되어 과태료처분 또는 입주자등에게 손해를 끼쳤을 때 당시 입대의 의결에 찬성한자가 그 책임(과태료 납부, 손해 배상 등)을 진다는 내용으로 관리규약을 정할 수 있는지?

2) 공동주택관리법령 제정, 시행으로 의무적으로 관리규약을 개정할 경우 공동주택관리법 시행령 제20조 규정에 따른 개정절차(공고, 통지절차를 거쳐 전체 입주자등의 과반수 찬성) 없이 개정내용을 게시판과 홈페이지에 게시한 경우 관리규약 효력은?

3) 입주자대표회의가 안건을 잘못 의결하였을 경우 관리주체가 재심사 요청하여야 한다는 내용을 관리규약 준칙 또는 관리규약에 규정하는 것이 가능한지?

4) 관리규약을 개정하고자 공동주택관리법 시행령 제20조의 절차에 따라 입주자등의 과반수이상의 찬성을 얻어 해당 구청에 신고한 경우 해당 관리규약의 효력시기가 찬성을 얻었을 때인지, 해당구청에서 신고 수리된 때인지?

나. 회신내용

1) 입주자대표회의에서 의결한 사항이 규정위반으로 과태료 처분 사항에 해당할 경우 「질서위반행위규제법」 등에서 정한 절차에 따라 과태료를 부과하는 것이고, 이에 대한 책임소재는 민사적으로 판단할 사항이므로 의결에 찬성한 자만이 책임을 지도록 하는 내용을 관리규약 준칙으로 정할 수는 없는 것으로 판단됩니다.

2) 관리규약의 개정 절차는 입주자등에게 개정사유 및 내용을 알 수 있도록 하기 위한 절차이므로 공동주택관리법 시행령에서 규정하고 있는 관리규약 개정 절차를 거쳐 관리규약을 개정하여야 하며 개정 절차를 공동주택관리법령과 다르게 관리규약으로 정할 수는 없습니다.

3) 감사는 입주자대표회의에서 의결한 안건이 관계법령 및 관리규약에 위반된다고 판단되는 경우에는 입주자대표회의에 재심의를 요청할 수 있으며 재심의를 요청받은 입주자대표회의는 지체 없이 해당 안건을 다시 심의하도록 규정하고 있습니다(공동주택관리법 시행규칙 제4조제5항)

 그 밖에도 관리주체는 공동주택 관리업무의 전문가로서 입주자대표회의에서 의결된 안건이 관계 법령 및 관리규약에 위반될 경우에 재심의를 요청 할 수 있을 것으로 판단됩니다.

4) 입주자대표회의 회장은 관리규약이 제정, 개정된 날부터 30일 이내에 제정, 개정 신고서를 시장, 군수, 구청장에게 제출하여야 하며, 개정된 관리규약이 관계법령 등에 부합되고 공동주택관리법령에서 정한 적법한 개정절차에 따라 개정되어 해당 지자체에서 신고 수리된 때에 효력이 발생하는 것으로 판단됨을 알려드립니다. 끝.

출처 : 국토교통부 주택건설공급과-11345 (2016.10.28.)

● 주상복합 중 아파트 부분만 관리비 공개대상

문 : 관리비 공개  

해당 건물은 주상복합 건물로 아파트 394세대, 오피스텔 112세대로 공동주택관리법 시행령 제23조 제8항에 따라 관리비 등을 공동주택관리정보시스템에 공개해야 하는데, 아파트와 오피스텔의 관리비가 구분되지 않아 오피스텔의 관리비까지 공개하는 것이 잘못이 있는지.

답 : 주상복합 중 아파트 세대의 관리비 등에 대해서만 시스템에 공개해야  

공동주택관리법 시행령 제23조 제8항에 따른 관리비 등의 공동주택관리정보시스템 공개에 대해서는 같은 법 시행령 제2조에 따른 의무관리대상 공동주택이 적용 대상이므로, 오피스텔의 관리비 등은 제외하고 아파트(394세대)의 관리비 등에 대해서만 공동주택관리정보시스템에 공개해야 한다.

따라서 해당 주상복합 중 오피스텔의 경우에는 법무부의 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 따른 관리방법(관리단 구성 등)을 따라야 할 것이며, 아파트와 오피스텔의 관리비 구분에 관한 구체적 방법 등에 대해서는 다른 주상복합건물의 사례를 참고하는 등 필요한 조치를 강구하기 바란다.

출처 : 국토교통부 주택건설공급과.

● 임차인대표 범죄경력조회서 발급 안 돼

문 : 임차인대표 출마자 범죄경력조회서  

임차인대표회의 동대표 자격 관련 범죄경력조회서 발급이 가능한지.

답 : 범죄경력조회서 발급 어려워  

임차인대표회의 동대표 선출시 후보자의 범죄경력조회서를 발급받고자 하는 경우, 법령의 근거가 있어야 할 것 인 바(형의 실효 등에 관한 법률 제6조 제1항), 분양주택은 공동주택관리법 제16조에서 이에 대한 근거를 두고 있는 반면, 민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제41조 제2항에 따라 상기의 조항은 임대주택에는 적용되지 않으며 임대주택 법령에는 별도의 규정을 두고 있지 않으므로, 임대주택의 경우에는 임차인대표회의 동대표로 등록하기 위해 범죄경력조회서를 발급받기 어렵다는 점을 알려드린다.

출처 : 국토교통부 주택건설공급과

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