[부동산] 부동산 불황에 닥친 「금융위기」…채무불이행 위험 "174조엔" 회피 열쇠가 AI인 이유

[お持て成し]

부동산 불황에 닥친 「금융위기」…채무불이행 위험 "174조엔" 회피 열쇠가 AI인 이유 / 9/22(금) / 비즈니스+IT

원격근무 증가와 잇따른 정리해고로 사무실 공간이 줄어들면서 미국에서의 부동산 수요가 부진하다. 공실률이 급등함과 동시에 FRB(미 연방준비제도이사회)에 의한 대폭적인 금리인상으로 약 1.2조달러(약 174조엔) 상당의 채무불이행이 발생할 가능성이 있다는 지적이 나오고 있다. 이런 가운데 우려되는 것이 부동산 불황에 따른 금융위기다. 그리고 그 악몽 같은 위기를 피할 수 있을지의 관건 중 하나를 AI가 쥐고 있다는 논조가 높아지고 있다. 도대체 어떻게 된 일인가. 요동치는 오피스 빌딩 시장의 진상을 파고든다.

[그림1] 코로나 사태 이후 사무실 공실률은 상승세를 이어가고 있다(Statista의 데이터보다 편집부 작성)

◎ 부동산업계가 맞은 '더블펀치'
　

미국 부동산업계는 팬데믹 이전 테크업계 고도성장 등의 혜택으로 오피스 공간은 부족하고 전세가격도 점점 오르는 매물 소유자들에게 바람직한 환경에 있었다.

그러나, 신종 코로나 바이러스의 유행을 계기로 많은 기업이 리모트 워크를 도입해, 그것이 정착. 많은 세입자가 계약을 갱신하지 않고 해지, 이전 또는 임대 면적을 축소했다. 그로 인해 공실률은 급상승했다.

시황 악화에 박차를 가하는 것이 FRB(미 연방준비제도이사회)가 2022년 3월부터 실시해 온 5%포인트 이상의 대폭적인 금리인상이다. 미 상업 부동산 분석의 그린·스트리트에 의하면, 일련의 금리 인상으로 대출자의 이자 지불이 부풀어 올라 부동산 수요가 감소. 오피스 매물의 전국 평균 가치는 2022년 3월부터 2023년 7월 사이 31%나 줄었다.

게다가 금년부터 3년간에 많은 오피스 물건이 차환(조건이 좋은 새로운 대출로 바꾸는 것)을 맞이한다(그림2).

[그림2] 오피스 융자변제 기한을 맞는 미국 부동산 론 추이(2023~2025년에 집중됨)

코로나19 사태 이전 호황기에 미 중소은행이나 지방은행은 부동산용으로 수 조달러에 이르는 5~10년물 대출을 조성. 현재 차환기에 접어든 물건의 대부분이 이러한 오피스 빌딩인 것이다.

중소 혹은 지방은행이 조성한 약 1.2조달러(약 174조엔) 상당의 CRE(기업부동산) 대출은 수요 감소와 고금리 더블펀치로 잠재적으로 디폴트(채무불이행) 위험이 있다고 미국 상업부동산서비스 뉴마크그룹이 지적했다.

실제로 2023년 들어 미국 투자펀드 운용사 블랙스톤그룹과 브룩필드에셋매니지먼트, 심지어 골드만삭스그룹까지 대출자들의 사무실 물건 압류와 대출금 지급 의무 불이행에 내몰렸다. 

여기서 우려되는 것이 잇따른 디폴트에 따른 금융위기의 도래다.

◎ 금융위기는 도래하는가?
　

대부분의 경우 이들 부동산을 소유한 대기업의 물건은 워낙 스케일이 크고 압류해도 당장 매수자가 생기지 않아 세입자가 대출자에게 유리한 고지를 점하는 경우가 많다.

초거물 경제학자 존 메이너드 케인스가 지적했듯이, 「은행에서 1,000파운드를 빌리면 당신은 은행이 하라는 대로 따르지만, 100만파운드를 빌리면 은행이 당신이 하라는 대로 하는 것」이다. 따라서 많은 대출자들은 은행과 대출 조건을 재협상할 수 있다.

게다가 미국 워싱턴 포스트지가 6월 29일자 해설 기사에서 설명했듯이 (1)지방은행의 부동산 대출 중 위험하다고 여겨지는 오피스용은 18%로 1/5 미만, (2)사무실 이외의 공동주택이나 소매 등 다른 카테고리에서의 상업 부동산은 비교적 호조, (3)은행의 상업 부동산 업자에 대한 대출 비율은 반드시 100%는 아니며 50~60% 정도가 많다. 이 때문에 손해를 본 경우도 어느 정도 쿠션이 있다.

은행들의 대출 포트폴리오는 다양하고 앞으로 사무용 익스포저가 큰 은행들이 화려하게 무너질 수는 있을 것이다. 하지만, 「원격 워크의 증대로 오피스 빌딩이 서지 않게 되고, 그것이 계기가 되어 금융 위기가 일어난다」라고 하는 최악의 시나리오일 가능성은 낮아 보인다.

여기에 금융위기 회피를 뒷받침하는 흥미로운 변화가 2023년 4~6월기 미국 상업부동산 시장에서 나타났다.

◎ 수요 회복의 열쇠가 'AI' 라고 할 수 있는 납득 이유
　

미국 상업부동산중개업체 존스랑라살(JLL)에 따르면 2023년 들어 신규 오피스 빌딩 건설이 500만 평방피트(46.5만m²) 미만으로 지지부진한 가운데 3배 가까운 1470만 평방피트(136.5만m²)나 되는 노후 매물이 전용 또는 해체되고 사무실 공간은 감소하기 시작했다. 이에 따라 2023년 4~6월기 오피스 임대 수요는 전기 대비 7.7% 증가했다.

오피스 공간 공급이 줄어드는 한편 수요가 돌아오기 시작한 것이다. IT 대기업의 대규모 감원, 원격근무, 기업 철수 등으로 한때 사무실 공실률이 34%로 역사적으로 높은 수준에 달했던 캘리포니아 주 샌프란시스코에서도 공실률이 28%까지 개선됐다고 JLL의 알렉산더 퀸 조사부장이 미국 뉴스사이트 인사이더의 8월 10일 기사에서 밝혔다. 덧붙여서, 동시 경제의 80%는 오피스 산업이 만들어 내고 있다.

이런 상황을 뒷받침한 한 요인이 테크업계를 석권하는 AI 열풍이다. 미 상업부동산중개업체 VTS의 닉 로밋 CEO는, "샌프란시스코에서는 4~6월기에 전기 대비 10.2%의 수요 증가가 있었다. 이 중 상당수가 AI 열풍으로 빚어진 것이다. (붐의 불쏘시개 역할을 한 개발기업인) OpenAI도 샌프란시스코에 본사를 두고 있다" 고 분석한다.

로미트 CEO는 "샌프란시스코를 기반으로 하는 AI 관련 기업은 올해 들어서만 110억달러(약 1.6조엔) 상당의 투자를 받았으며 그 액수는 전 세계 AI 스타트업 투자의 절반 가까이 된다. 실제로, 모든 데이터는 동시의 오피스 수요의 고조가 AI와 관련이 있음을 보여준다" 라고 덧붙였다.

덧붙여 일부 테크 대기업이 종래 리모트 워크의 허가를 얻고 있던 종업원을, 오피스로 불러들이고 있는 것도 요인일 것이다.

◎ 오피스 빌딩 도태의 시대로? "승・패"의 갈림길이란
　

AI 시세는 이대로 침체에 허덕이는 미국 부동산을 구할 것인가. 이야기는 그렇게 간단하지 않은 것 같다. 샌프란시스코와 뉴욕에서 수요가 돌아오기 시작했지만 원격근무를 원하는 근로자는 여전히 많아 AI 경기가 지속될지 모르기 때문이다.

앞서 언급한 로덴 씨가 말했듯이, 「샌프란시스코에서도 공실률은 적어도 2024년까지는 축소될 것 같지 않다」. 그래서, 「최근의 회복이, 지속적인 회복의 출발점이라고 말하는 것은 시기상조」(로덴 씨)인 것이다.

이런 가운데 부동산업계는 퇴출의 시대에 접어든 것으로 보인다. 스콧 레클러 미 부동산 중개 RXR리얼티 CEO는 8월 미국 경제전문국 CNBC와의 인터뷰에서, "부동산에는 등급이 있고 원래 우량 매물인 A급 사무실은 앞으로도 팔릴 것이다. 기업들이 사무실로 직원들을 불러들이기에는 번화하고 어메니티가 갖춰져 사람들이 몰리고 싶어하는 매물이 적합하기 때문이다. 반면 A급 하층부나 B급은 유통기한이 만료될 것이다. 그러한 물건은, (주택 부족 속에서) 아파트 등으로 개장되어 갈 것이라고 생각한다" 라고 말했다.

미국 월스트리트저널은 이미 골드만삭스 등이 이 같은 A급 매물을 저점으로 뒤지고 있다고 보도했다. 이처럼 미국 상업부동산은 승그룹와 패그룹으로 나뉘어 테크기업의 AI 열풍을 중심으로 한 수요에 힘입어 천천히 회복될 전망이다.

집필 : 재미 저널리스트 이와타 타로우(岩田 太郎)

https://news.yahoo.co.jp/articles/3b0e585c85f083e51e62be461c45bdfae2b05e58?page=1 

不動産不況で迫る「金融危機」…債務不履行リスク“174兆円”…回避のカギがAIのワケ（ビジネ

不動産不況で迫る「金融危機」…債務不履行リスク“174兆円”…回避のカギがAIのワケ
9/22(金) 7:00配信


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ビジネス＋IT
図1：コロナ禍以降、オフィスの空室率は上昇傾向を続けている（Statistaのデータより編集部作成）

　リモートワークの増加や相次ぐレイオフによってオフィススペースが削減され、米国での不動産需要が低迷している。空室率が高騰するとともに、FRB（米連邦準備制度理事会）による大幅な利上げにより、約1.2兆ドル（約174兆円）相当の債務不履行が発生する可能性があると指摘されている。こうした中で懸念されるのが不動産不況による金融危機だ。そして、その悪夢のような危機を回避できるかどうかのカギの1つをAIが握っている、との論調が高まっている。一体どういうことなのか。揺れ動くオフィスビル市場の真相に迫る。

【詳細な図や写真】図2：オフィス向け融資の返済期限が赤線枠の2023年～2025年に集中する。これにより何が起きるのか（Newmark Groupのレポートより編集部作成）

不動産業界が食らった「ダブルパンチ」
　米国の不動産業界はパンデミック以前、テック業界の高度成長などの恩恵を受けて、オフィススペースは不足し、賃貸価格もどんどん値上がりするという、物件オーナーにとって望ましい環境にあった。

　しかし、新型コロナウイルスの流行をきっかけに多くの企業がリモートワークを導入し、それが定着。多くのテナントが契約を更新せずに、解約、移転、あるいは賃貸面積の縮小を行った。それにより、空室率は急上昇した。

　市況の悪化に拍車をかけるのが、FRB（米連邦準備制度理事会）が2022年3月から実施してきた5ポイント以上の大幅な利上げだ。米商業不動産分析のグリーン・ストリートによると、一連の利上げで貸し手の利払いが膨れ上がり、不動産需要が減少。オフィス物件の全国平均の価値は2022年3月から2023年7月の間に31％も目減りした。

　さらに、今年から3年間で多くのオフィス物件が借り換え（条件の良い新しいローンに変えること）を迎える（図2）。


　コロナ禍以前の好況期に、米中小銀行や地方銀行は不動産向けに数兆ドルに上る5～10年物のローンを組成。現在、借り換え期に差しかかっている物件の多くが、こうしたオフィスビルなのである

　中小あるいは地方銀行が組成した約1.2兆ドル（約174兆円）相当のCRE（企業不動産）ローンは、需要減と高金利のダブルパンチにより、潜在的にデフォルト（債務不履行）のリスクがあると、米商業不動産サービスのニューマーク・グループが指摘している。

　実際に、2023年に入って米投資ファンド運用大手のブラックストーン・グループやブルックフィールド・アセット・マネジメント、さらにはゴールドマンサックス・グループまでが、貸し手によるオフィス物件の差し押さえやローンの支払い義務不履行に追い込まれている。

　ここで懸念されるのが、相次ぐデフォルトによる金融危機の到来だ。

金融危機は到来するのか？
　多くの場合、これらの不動産を所有する大企業の物件はあまりにもスケールが大きく、差し押さえても即座に買い手がつかないなどで、借り手が貸し手に対して有利な立場にあることが多い。

　超大物経済学者のジョン・メイナード・ケインズが指摘したように、「銀行から1,000ポンド借りると、あなたは銀行の言いなりになってしまうが、100万ポンド借りると、銀行があなたの言いなりになる」のだ。そのため、多くの借り手は銀行と融資条件の再交渉を行うことができる。

　さらに、米ワシントン・ポスト紙が6月29日付の解説記事で説明したように、（1）地銀の不動産ローンのうち、危ないとされるオフィス向けは18％と1/5未満、（2）オフィス以外の集合住宅や小売など別カテゴリーにおける商業不動産は比較的好調、（3）銀行の商業不動産業者に対する融資比率は必ずしも100％ではなく、50～60％くらいが多い。このため、損害が出た場合もある程度クッションがある。

　各銀行の融資ポートフォリオはさまざまであり、この先、オフィス向けエクスポージャーの大きい地銀が派手につぶれるということはあり得るだろう。だが、「リモートワークの増大でオフィスビルが立ち行かなくなり、それがきっかけで金融危機が起こる」というような最悪なシナリオの可能性は低そうだ。

　この上、金融危機回避を後押しする興味深い変化が、2023年4～6月期の米商業不動産市場で見られた。

需要回復のカギが「AI」と言える納得理由
　米商業不動産仲介のジョーンズ・ラング・ラサール（JLL）によると、2023年に入り新規のオフィスビル建設が500万平方フィート（46.5万平方メートル）弱とあまり進まない中で、3倍近い1470万平方フィート（136.5万平方メートル）もの老朽化物件が転用もしくは解体され、オフィススペースは減少を始めた。翻って、2023年4～6月期におけるオフィス賃貸の需要は前期比7.7％増となった。

　オフィススペースの供給が減る一方で、需要が戻り始めたのである。IT大手の大規模な人員削減、リモートワーク、企業の撤退などで、一時オフィス空室率が34％という歴史的な高レベルに達したカリフォルニア州サンフランシスコでも、空室率が28％にまで改善したと、JLLのアレクサンダー・クイン調査部長が米ニュースサイト「インサイダー」の8月10日付記事で明らかにした。ちなみに、同市経済の80％はオフィス産業が生み出している。

　こうした状況を支えた1つの要因が、テック業界を席巻するAIブームだ。米商業不動産仲介のVTSのニック・ロミトCEOは、「サンフランシスコでは、4～6月期に前期比で10.2％の需要増があった。この多くがAIブームによってもたらされたものだ。（ブームの火付け役となった開発企業の）OpenAIも、サンフランシスコに本社を置いている」と分析する。

　ロミトCEOは、「サンフランシスコをベースにするAI関連企業は、今年に入ってからのみでも110億ドル（約1.6兆円）相当の投資を受けており、その額は全世界のAIスタートアップ投資の半分近くにもなる。実際に、すべてのデータは同市のオフィス需要の高まりがAIに関係のあることを示している」と付け加えた。

　加えて、一部のテック大手が従来リモートワークの許可を得ていた従業員を、オフィスに呼び戻していることも要因だろう。

オフィスビル淘汰の時代へ？「勝ち組・負け組」の分かれ目とは
　AI相場はこの調子で、低迷にあえぐ米国不動産を救うのだろうか。話はそこまでカンタンではないようだ。サンフランシスコやニューヨークで需要が戻り始めているものの、リモートワークを望む労働者は依然として多く、AI景気が持続するかもわからないからだ。

　前述のローデン氏が述べるように、「サンフランシスコでも、空室率は少なくとも2024年までは縮小しそうにない」。そのため、「直近の回復が、持続的な回復の出発点だと言うのは時期尚早」（ローデン氏）なのだ。

　こうした中、不動産業界は淘汰の時代に入ったように見える。米不動産仲介RXRリアルティのスコット・レクラーCEOは8月の米経済専門局CNBCのインタビューで、「不動産には等級があり、もともとの優良物件であるA級のオフィスはこれからも売れる。企業がオフィスに従業員を呼び戻すには、賑やかでアメニティが整い、人々が集いたくなる物件が適しているからだ。対して、A級の下層部やB級は賞味期限が切れてゆくだろう。そうした物件は、（住宅不足の中）アパートなどに改装されてゆくと思う」と語った。

　米ウォール・ストリート・ジャーナル紙は、すでにゴールドマンサックスなどが、そうしたA級物件を底値で漁っていると報じた。このように、米商業不動産は「勝ち組」と「負け組」に分かれ、テック企業のAIブームを中心とする需要を追い風に、ゆっくりと回復していきそうだ。

執筆：在米ジャーナリスト 岩田 太郎