경매 집사는 아이디어

[하성진]

경매 집사는 아이디어

경

매의 낙찰가를 둘러싸고 평균의 오해가 많이 작용한다. ‘서울 시내 아파트 가격의 평균 낙찰가가 90%가 넘었다’ 혹은 ‘빌라의 낙찰가가 100%가 넘었다’라는 식의 낙찰가 통계가 그것이다. 낙찰가가 그러하다면 많은 전업 경매 투자자들이 어떻게 투자 수익을 가지고 갈 수 있을까? 의문을 가질 수밖에 없다. 평균 낙찰가는 고공 행진을 하더라도 그 중에서 평균을 까먹는(?) 현명한 투자자는 늘 존재하게 마련이다. 그래서 이달에는 평균을 까먹는 영리한 투자법 5가지를 소개한다.

첫째, 감정가는 1년 전 시세이므로 주택가격 상승기에는 감정가의 100%에 낙찰받아도 남은 장사다. 일반적으로 경매에 나오기까지는 1년 정도 우여곡절을 겪고 나오는 물건이 대부분이다. 만일 입찰일이 주택시장 상승주기에 있다면 이런 물건은 서로 사려고 할 것이다. 현 시세 대비 감정가가 20% 이상 싸게 나오는 경우도 허다하기 때문이다.

가격이 한참 상승세인데 물건이 가격적인 장점이 있다면 감정가의 100%에 낙찰을 받더라도 1년 전의 가격으로 사는 셈이기 때문에 고가 낙찰을 받을 필요가 있다.

둘째,법정지상권에 주목할 필요가 있다.법정지상권은 경매의 장점을 최고로 이용할 수 있는 품목이다. 주택수에 안 들어가니 보유하다가 매각 시엔 양도세 부담없이 진행할 수가 있다. 예를 들어 무주택자가 법정지상권 물건을 여러 개 취득해도 역시 무주택자라는 것이다.

셋째, 경매받은 땅은 촉진지구내라도 토지거래허가를 받지 않는다. 지금 강북에서는 가장 큰 이슈가 뉴타운이다. 정확히 말하자면 촉진지구이다. 이 촉진지구는 서울에만 19개가 있다. 촉진지구로 지정만 되면 가격이 보합세를 유지한다. 왜일까? 이유는 토지면적 20㎡ 초과면 토지거래 허가를 받아야 하기 때문이다. 그러나 토지면적 20㎡ 초과라도 경매로 인한 취득인 경우 허가를 얻지 않아도 된다. 경매로 인한 취득은 토지거래에서 배제되기 때문에 촉진지구 내의 물건은 투자의 1순위로 노려볼 만하다.

넷째,공유자매수신청 방법을 활용할 만하다. 이는 경매를 당하는 공유자 외에 다른 공유자가 신청하는 신청권을 말한다. 그럼 이것으로 어떻게 수익을 올린다는 것인가.

먼저 공유자매수신청이 들어온 물건을 유료 사이트를 통해서 검색한다. 적당한 물건을 찾은 뒤에는 협상이 용이하다고 판단되는 물건을 분류하고 입찰에 들어간다. 물론 이러한 물건은 어차피 공유자가 신청권을 발동하고 그냥 취득하면 상황은 종료된다.

하지만 불경기로 인해 공유자가 대금을 바로 납입하지 못하거나 너무 안이하게 ‘이 물건 행사하기가 더 어렵다’라고 판단해 간과하는 경우도 있다.

최고가 매수인이 차순위 매수신고를 신청하면 공유자는 이에 대항하거나 그 가격에 취득하지 못해 최고가 매수인에게 그 바통이 넘어가면 상황은 그대로 끝이다.

마지막으로 싸게 살 수 있는 물건을 사는 방법이다.경매시장에서 80% 이하로 낙찰되는 물건이 아직 많이 있다. 이런 물건들은 고가의 빌라나 빌라 신축 쪼개기 용도로 쓰기 어려운 단독주택이 대부분이다.

실거주 수요자 중에서 아파트의 편리성보다 단독의 독립성과 고가빌라의 장점을 원하는 사람이라면 경매로 인한 취득을 권한다.

[출처] 경매로 집 싸게 사는 법 (아이디어클럽[상상력,발명품,창의력,특허,아이디어하우머치,리폼) |작성자 헤이리안

   

[최흥식]

좋은글 잘읽고 갑니다

[변을철]

좋은 정보 감사합니다!!

[김형석(金炯錫)]

경매전문 법무법인을 이용하는것이 안전하고 괜찮은 방법입니다.

[김 기 성]

감사합니다..^^

[임상민]

감사합니다