생활 | 우수관 누수에 대한 입주자대표회의 책임은? | 광주아파트총연합회

[LHKOREA]

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■ 우수관 누수에 대한 입주자대표회의 책임은?

비가 많이 오는 날 발코니 천장 쪽에 물이 많이 새기 시작해 나중에는 거실과 안방, 부엌 천장에서도 물이 떨어졌습니다. 아파트 관리사무소 전화를 걸어 확인해 보니 옥상에서부터 윗집 발코니를 거쳐 밑으로 내려가는 우수관이 장갑 등 이물질로 막혀 물이 고인상태였습니다.

이에 아파트 입주자대표회의에 재산적·정신적 손해배상을 물으니 입대의 측에서는 해당 우수관 부분은 공용부분이 아니고 입대의에 우수관 관리의무가 없었다고 주장합니다. 이 경우 어떻게 대응해야 하는지요?

누수의 원인이 된 곳이 전유부분인지 공용부분인지에 따라 결론이 달라집니다. 위층 가구 입주자가 지배·관리하는 곳에서 누수가 발생했다면 해당 입주자를 상대로 손해배상책임을 물을 수 있을 것이고, 그렇지 않고 공용부분이라고 한다면 아파트 입대의에 일정한 책임을 물을 수 있을 것입니다.

일반적으로 ‘우수관’은 옥상에 떨어진 빗물을 지하 배수관으로 배수하기 위한 기능을 수행하므로 원칙적으로 ‘배수’와 관련된 부대시설에 해당합니다. 비록 각 가구의 전용부분이라고 할 수 있는 발코니 부분을 통과하고, 각 가구 발코니에서 사용한 물의 배수 용도로도 사용될 수는 있지만 구조적인 필요에 의해 전용부분을 거치는 것일 뿐 본래의 역할은 옥상 빗물의 배수이고 각 가구에서의 사용은 단지 부가적인 역할에 불과합니다. 따라서 ‘우수관’이 각 가구의 전용부분에 속한다고 볼 수는 없습니다.

한편 개별 가구 입주자는 비록 ‘우수관’이 자신의 전용부분을 통과한다고 해 그 부분을 함부로 변경·훼손할 수가 없습니다. ‘우수관’ 본래의 기능인 옥상 빗물 배수라는 공공적 이익을 해칠 수 있기 때문입니다.

반면에 관리주체인 아파트 입대의는 옥상에서 유입된 빗물이 지하 배수관까지 원활하게 통과되는지 여부를 개별 입주자의 협조 없이도 간단한 검사방식으로 확인할 수 있습니다. 또한 그 검사 과정에서 지하 배수관까지의 통과가 원활하지 않다고 보이는 경우 개별 전용부분에 들어가 그곳을 지나는 공용부분을 점검하는 것은 충분히 가능하고 오히려 마땅히 해야 할 업무에 속합니다.

따라서 관리주체인 아파트 입대의에게 ‘우수관’ 부분에 대한 관리의무가 인정되므로 아파트 입대의에 일정한 손해배상책임을 청구할 수 있을 것입니다.

다만 손해배상의 범위와 관련해서는 아파트의 노후화 정도, 위층 가구 입주자의 과실 개입가능성, 아파트 입대의의 손해배상책임은 관리비로 귀결된다는 사정 등을 고려해 책임제한이 이뤄질 것입니다. (일례로 서울중앙지방법원 2012. 12. 5. 선고 2012가단180450 판결에서는 50%의 책임제한을 했습니다)

출처 : 한국아파트신문사 조지훈의 법률상담

■ 관리사무소 야간당직 폐지, 변전실 침수사고 원인이라 볼 수 없어

광주지법 순천지원 판결

노후 저수탱크 밸브 등의 오작동으로 발생한 변전실 침수사고에 대해 당직 근로자가 없는 시간대에 발생했다고 해서 이를 사고의 직접적인 원인이라 보기 힘들다는 법원 판결이 나왔다.

광주지방법원 순천지원(판사 김진환)은 최근 전남 여수시 A아파트 입주자대표회의가 전 대표회장 B씨, 전 대표회의 총무 C씨, 전 관리소장 D씨, 전 관리과장 E씨를 상대로 제기한 손해배상 청구소송에서 “원고 대표회의의 피고들에 대한 청구를 모두 기각한다”는 원고 패소 판결을 내렸다.

A아파트에서는 관리사무소 직원 3~4명이 순번대로 돌아가며 오후 6시부터 익일 오전 9시까지 근무하는 야간당직 근무제가 시행되고 있었으나 전기과장 F씨 등 직원 4명이 비슷한 시기에 퇴직해 공석이 생기면서 지난해 2월 22일부터는 야간당직 근무제가 폐지되고 대신 직원 1명이 오후 10시까지만 근무하고 퇴근하는 것으로 변경됐다.

이 아파트 지하 변전실에는 저수탱크가 설치돼 있는데 지난해 2월 27일 새벽 1시경부터 3시경 사이에 저수탱크의 수위를 조절하는 워터링 밸브와 솔레노이드 밸브가 불상의 원인으로 작동하지 않는 바람에 저수탱크의 물이 범람해 인접한 변전실이 침수되는 등의 사고가 발생했다.

이에 대해 대표회의는 “피고들은 원고 대표회의의 회장, 총무, 아파트 관리사무소의 소장, 과장으로서 선량한 관리자의 주의로 업무를 수행해 원고 대표회의와 아파트의 입주민들이 손해를 입지 않도록 할 의무가 있다”며 “그런데 피고 대표회장 등은 사소한 일로 트집을 잡거나 질책을 하는 등으로 모멸감을 줘 약 20일 사이에 관리사무소 직원 4명이 사직하게 만들었고, 관리직원이 부족하다는 이유로 갑자기 야간당직 근무제를 폐지했으며, 저수탱크에 대한 관리‧점검 의무를 게을리 해 이 사건 사고가 발생했음에도 적시에 대처하지 못하는 바람에 아파트 변전실이 침수되는 등의 손해가 발생하게 했고, 이로 인해 원고 대표회의는 변전실 복구비용 등으로 합계 1억7039만원을 지출했다”고 밝혔다.

이에 대표회의는 “피고 대표회장 등은 연대해 원고 대표회의에게 위 복구비용에서 원고 대표회의가 보험금으로 수령한 2200만원을 공제한 1억4839만원을 지급할 의무가 있다”고 주장했다.

재판부는 판결문에서 “제출된 각 증거 및 증언만으로는 피고 대표회장 등이 원고 대표회의 주장의 부당한 방법으로 관리사무소 직원 4명이 사직하게 만들었다거나, 정당한 이유 없이 야간당직 근무제를 폐지했다거나, 저수탱크에 대한 관리‧점검의무를 게을리 했다고 인정하기에 부족하고, 그밖에 달리 피고 대표회장 등의 과실을 인정할 만한 증거가 없으므로, 원고 대표회의의 주장은 손해배상의 범위에 관해 나아가 살필 필요 없이 이유 없다”며 “설령 피고 대표회장 등에게 원고 대표회의가 주장하는 과실이 인정된다고 하더라도, 피고 대표회장 등의 과실과 이 사건 사고의 발생 사이에 상당 인과관계가 있다고 보기도 어렵다”고 지적했다.

재판부는 이어 “오히려 원고 대표회의가 주장하는 관리사무소 직원 4명은 업무처리능력의 부족이나 인근 아파트로의 이직 등 일신상의 사유로 사직한 것으로 보이고, 피고 관리소장 D씨는 단기간 내에 4명의 직원이 사직하는 바람에 부득이하게 야간당직 근무제를 폐지했던 것으로 보인다”며 “피고 관리소장 등이 이 사건 사고가 발생하기 이전인 지난해 1월 18일경 저수탱크의 워터링 밸브와 솔레노이드 밸브를 분해해 내부 청소와 부품 교체를 하고, 이후 이 사건 사고가 발생하기 전날까지도 1일 3회에 걸쳐 저수탱크의 수위를 점검하는 등 저수탱크에 대한 관리‧점검의무를 다했음에도, 시설의 노후화와 저수탱크 밸브의 갑작스런 오작동 등으로 인해 이 사건 사고가 발생한 것으로 보이고, 나아가 저수탱크와 관리사무소 사이의 거리가 70~80m에 이르는 점, 이 사건 사고 당시 관리사무소 상황실에는 비상벨이 설치되지 않았던 것으로 보이는 점 등을 고려하면, 설령 야간당직 근무제가 유지되고 있었다 하더라도 이 사건 사고 및 그로 인한 손해의 발생을 쉽게 방지할 수 없었을 것으로 판단된다”고 덧붙였다.

이에 따라 재판부는 “원고의 손해배상 청구는 이유 없으므로 이를 모두 기각한다”고 판시했다.

출처 : 아파트관리신문, 서지영 기자 sjy27@aptn.co.kr

■ 자신에 대한 비방 게시물에 낙서, 재물손괴 인정

서울동부지법

전임 입주자대표회의 회장 등이 자신에 대한 내용이 담긴 게시물에 낙서를 하고 허위사실을 적시한 유인물을 배포했다가 재물손괴와 명예훼손으로 벌금형을 받았다.

서울 성동구 D아파트의 전임 입대의 회장이던 A씨와 입주민 B씨는 2015년 5월 객관적 근거 없이 동대표들이 전원 해임됐다는 내용과 동대표와 관리회사가 서로 유착돼 있으며 입대의가 난방공사를 하며 공사금액이 많은 업체와 계약해 관리비에 손실을 줬다는 내용이 담긴 유인물을 아파트 게시판에 게시하고 개별 가구에 배포했다.

A씨는 같은 해 6월 게시판에 ‘A씨가 입대의 회장으로 재직하면서 주택법과 관리규약을 어기고 관리비에 손해를 입혔다’는 내용이 기재된 게시물을 발견하고 기분이 나쁘다는 이유로 붉은색 매직으로 ‘불량 업체 S사 재계약 안건’이라고 큰 글씨로 낙서했고 B씨는 주민공고문 옆에 게시된 소송내역을 기재한 문서의 뒷면에 붉은색 매직으로 ‘불량업체 재계약한 내용을 밝혀라 얼마나 얻어 먹은거야’라고 낙서했다.

검찰은 허위사실을 적시한 유인물 배포에 대해 명예훼손, 게시판 문서에 낙서한 혐의에 대해 재물손괴로 A씨와 B씨를 기소한다.

이들은 명예훼손 혐의에 대해 자신들이 적시한 사실이 진실이고 공공의 이익을 위한 행위라고 주장했으며 재물손괴에 대해서도 입대의가 자신들에게 저지른 명예훼손에 대한 소극적 방어행위 내지 정당행위라고 주장했다.

서울동부지법 형사8단독(판사 이은빈)은 A씨와 B씨가 적시한 사실은 허위임이 명백하고 허위사실을 적시한 이상 이 같은 행위가 형법 제310조에서 규정한 ‘진실한 사실로서 오로지 공공의 이익에 관한 때’에 해당한다고 보지 않았다. 재물손괴 역시 범행의 경위, 안내문의 내용 등에 비춰 볼 때 이들의 행위가 소극적 방어행위나 정당행위에 해당하지 않는다며 벌금 200만원을 선고했다. 한편 이들은 업무상 배임과 업무방해로도 기소됐는데 이 혐의들은 인정되지 않았다.

검찰은 A씨가 입대의 회장이던 시기 관리사무소장 임금과 경비용역비를 입대의 의결 없이 인상하고, 입대의 회장직에서 해임된 후 기존 회사에 위수탁관리계약 해지를 통보한 후 새로운 위탁관리회사를 선정하는 등 정당한 아파트 관리업무를 방해했다며 기소했지만 법원은 해당 임금 인상으로 인해 소장과 경비용역회사가 정상적인 임금 및 용역비보다 부당하게 높은 재산상 이익을 취했다고 보기 어렵고 이들 금액의 인상이 관리소장 및 경비원들이 수행한 직무에 대한 급부로서 적정성을 상실했다고 볼 수 없다며 업무상 배임 혐의를 인정하지 않았다.

업무방해 혐의에 있어서도 형법 제314조의 업무방해죄는 위계나 위력으로 업무를 방해한 경우에 성립하는 것으로 A씨가 해임 후에 기존 위탁회사에 계약을 해지한다는 내용을 통보했으나 회사 측은 위 통보가 효력이 없다고 판단한 채 계속해서 관리업무를 수행했고 새로운 위탁회사 직원들은 관리사무소에 출입조차 하지 못한 점을 종합해 볼 때 ‘위계’가 있었다고 할 수 없다며 업무방해를 인정하지 않았다.

한편 A씨, B씨와 검사 측은 판결에 불복, 모두 상소했다.

출처 : 한국아파트신문, 김창의 기자 kimc@hapt.co.kr

2.민원회신

● 관리규약으로 대표회장 자격 정할 수 없어

문 : 회장 입후보 자격

주택의 소유자로부터 대리권을 위임 받은 동대표는 입주자대표회장에 입후보할 수 없다는 규정을 관리규약으로 정할 수 있는지.

답 : 관리규약으로 대표회장 결격사유 정하는 것은 타당하지 않아  

입주자대표회장은 동대표 중에서 선출하므로(공동주택관리법 시행령 제12조 제2항), 동대표로 선출된 사람은 누구나 입주자대표회장이 될 수 있다.

따라서 문의와 같이 해당 공동주택 관리규약으로 입주자대표회장의 결격사유를 정하는 것은 타당하지 않다.

출처 : 국토교통부 주택건설공급과

● 장기수선계획서 용역비 장충금 집행 가능

문 : 장기수선계획 조정  

장기수선계획서 작성을 전문가에게 용역을 주려면 용역업체 선정방법과 용역비 지출은 어떤 항목으로 해야 하는지.

답 : 장기수선계획서 전문용역비 장기수선계획에 반영해 충당금으로 집행 가능  

공동주택관리법 제29조 제2항에서 ‘입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획을 3년마다 검토하고 필요한 경우 이를 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 조정해야 하며’라고 규정하고 있다. 즉, 장기수선계획의 조정 주체는 입주자대표회의와 관리주체다.

구체적으로는 공동주택관리법 시행규칙 제7조 제2항에서 ‘법 제29조 제2항에 따른 장기수선계획 조정은 관리주체가 조정안을 작성하고 입주자대표회의가 의결하는 방법으로 한다’고 규정하고 있다. 즉 법 제29조 제2항에 따라 장기수선계획을 조정하려는 경우 장기수선계획 조정안의 작성자는 관리주체다.

다만 장기수선계획을 조정하는 업무가 해당 공동주택의 장수명화를 견인하는 중요한 업무이므로 이러한 중요한 업무에 대해 보다 전문적인 업체의 조정안을 통해 공동주택을 관리해 나가고자 하는 경우에는 해당 내용을 장기수선공사에 부대되는 용역으로 봐 장기수선계획에 반영(소유자의 의견을 수렴해 장기수선계획 조정절차를 거쳐야 함)한 후에 그 비용을 장기수선충당금으로 집행하는 방법은 가능할 것으로 사료되니, 당해 공동주택에서 합리적으로 판단해 결정하기 바란다.

아울러 공동주택관리법 제25조 규정에 따라 법 제23조 제4항 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 규정(관리비, 사용료, 장기수선충당금) 또는 제38조 제1항에 따른 하자보수보증금과 그밖에 공동주택 단지에서 발생하는 모든 수입에 따른 금전(관리비 등)을 집행하기 위해 사업자를 선정하려는 경우 ‘주택관리업자 및 사업자 선정지침’에 따라 사업자를 선정해야 한다.

출처 : 국토교통부 주택건설공급과.

● 소유자 대리권 위임 없이 선관위원 가능

문 : 선관위원 자격  

공동주택에서 주택의 소유자가 아닌 그 소유자의 배우자 또는 직계존비속이 주택 소유자의 대리권 등을 제출하지 않아도 선거관리위원회 위원이 될 수 있는지.

답 : 결격사유 없다면 소유자 직계존비속 대리권 위임 관계없이 선거관리위원회 위원 될 수 있어  

입주자 등은 동대표나 입주자대표회의 임원을 선출하거나 해임하기 위해 선거관리위원회를 구성하도록 규정하고 있으므로(공동주택관리법 제15조 제1항) 해당 공동주택에서 거주하고 있는 입주자 등(입주자 또는 사용자)으로서, 공동주택관리법 시행령 제16조에 따른 선거관리위원회 위원의 결격사유에 해당하지 않은 경우에는 주택 소유자의 대리권 위임과 관련 없이 선거관리위원회 위원이 될 수 있다.

출처 : 국토교통부 주택건설공급과.

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