휴가길 땅투자 ④-[영남·호남·제주권]

[HAZZY(헤지)]

영남·호남권은 혁신도시 주변 주목

휴가길 땅투자④영남·호남·제주권

영남·호남·제주권은 혁신도시 주변이 관심지역으로 떠오른다. 하반기부터 풀리는 4조3500억원에 이르는 보상금이 유입되면 주변 부동산시장이 들썩이며 땅값이 오를 수 있어서다.

물론 토지보상제도 개선으로 외지인 보상금의 위력은 예전만 못할 수 있도 있다. 하지만 원주민들은 시기를 저울질하다가 언제든지 대토 구입에 나설 공산이 크다. 보상자들이 대부분 60∼70대 농민들로 땅을 선호하는 경향이 강해서다.

때문에 전문가들은 보상제도 개선에도 불구하고 혁신도시 인근 토지시장의 폭발력은 지금도 상존해 있다고 본다. 하지만 대부분 지역이 토지거래허가구역으로 묶이면서 외지인의 땅 매입은 어려워 급등장세를 기대하기 어려운 상황이다.

토지 전문가들은 “보상지역 주변에 급매물을 노린 현지인 명의의 투자수요가 일부 유입될 가능성이 있다”고 말한다.

영남권,대구·울산·김천·진주 등 관심 대상

영남권에선 ▶대구 신서 혁신도시 ▶울산 우정 혁신도시 ▶김천 혁신도시 ▶진주 혁신도시 등 주변지역이 관심의 대상이다. 전문가들은 보상금 지급을 전후로 땅값은 오를 수 있지만 지방 땅의 특성상 대부분 가격 상승 폭이 크지 않아 무리한 투자는 금물이라고 충고한다.

①대구 신서 혁신도시
우선 관심을 가져볼 만한 곳으로 대구시 동구 신서동 일대 혁신도시 인근지역이 꼽힌다. 대구 동구 신서동 일대 421만6000㎡에 들어설 예정인 신서 혁신도시는 2012년까지 조성을 끝내고 2만7286명의 인구를 수용할 계획이다. 한국가스공사ㆍ한국감정원ㆍ신용보증기금 등 총 11개 공공기관이 들어올 예정이다.

보상금은 9월부터 지급될 예정이다. 현재 보상금 산정을 위한 토지 감정평가 작업이 진행 중이다. 때문에 수용지역에서 제외된 주변 동내·각산·율암·상매동 등이 대토 수요 기대감에 술렁이고 있다고 현지 부동산중개업계는 전한다.

현재 혁신도시 주변지역인 용계동 땅값은 대지를 기준으로 ㎡당 100만원을 호가해 지난해보다 10% 가량 올랐다. 괴정동 1223㎡ 짜리 밭은 최근 ㎡당 45만원에 매물로 나왔으나 아직 사려는 사람은 아직 나서지 않고 있다.

신서동 호박공인 관계자는 “주변지역이 토지거래허가구역, 투기지역 등으로 묶인 가운데 호가만 오르고 있다”고 말했다.

전문가들은 외지인도 토지거래허가 없이 구입할 수 있는 규모의 땅을 노리라고 조언한다. 다산서비스 이종창 대표는 “후광효과가 기대되는 대지지분 74평 미만 빌라 등을 노려볼만 하다”고 말했다.

 

▲ 혁신도시 주변 땅은 대부분 토지거래허가구역 등으로 묶여 투자시 주의해야 한다.

사진은 김천시 남면 일대 380만3000㎡에 들어설 예정인 김천혁신도시 예정지.

 

②울산 우정 혁신도시
울산시 중구 우정동 일대 279만7000㎡에 들어설 우정 혁신도시 주변지역도 관심의 대상이다. 우정 혁신도시에는 한국석유공사 등 11개 기관이 옮겨 올 예정이다. 계획 인구는 2만406명으로 2012년까지 총 1조1011억원이 투입될 예정이다.

우정 혁신도시는 다른 곳과는 달리 2005년 5월에 택지지구로 지정된 우정 택지지구에 들어서는 게 특징이다. 때문에 혁신도시에 포함된 수용 대상지역보다는 오히려 주변 지역에서 혁신도시 ‘후광 효과’로 들썩이고 있다고 현지 부동산업계는 전한다.

혁신도시 주변지역인 성안동 일대 자연녹지지역내 임야는 지난해보다 10∼20% 가량 오른 ㎡당 5만원 선이다. 현재 4600㎡짜리 임야가 2억3000만원에 매물로 나왔으나 구입문의는 뜸한 편이다. 유곡동 자연녹지지역 내 8033㎡짜리 밭은 현재 5억3000만원에 주인을 기다리고 있다.

신정동 현대공인 관계자는 “울산시 도시기본계획에 시가지화 예정지역으로 반영되면서 이미 땅값이 폭등한 상태”라고 말했다. 때문에 현시점에서 투자 이점은 떨어지는 편으로 투자에는 신중을 기해야 한다고 전문가들은 조언한다.

신정2동 왕고공인 관계자는 “혁신도시 주변 그린벨트지역 중에서 20가구 이상 취락지구 내 급매물은 한번 노려볼만 하다“고 귀띔한다.

③김천 혁신도시
‘드림벨리’라는 컨셉으로 개발될 예정인 김천 혁신도시는 김천시 남면 용전·운남리 일대 380만3000㎡에 들어설 예정이다. 2012년까지 총 9915억원을 투입해 2만5000명의 인구를 수용할 수 있는 규모로 조성되며 한국도로공사ㆍ교통안전관리공단 등 14개 공공기관이 옮겨온다.

혁신도시 주변지역은 현재 토지거래 허가구역, 토지투기지역으로 지정돼 거래는 한산한 편이다. 하지만 대토 수요가 예상되는 주변 녹지지역은 개발 기대감으로 땅값이 호가 위주로 크게 오른 상태다.

혁신도시 인근 남면 일대 농림지역 논은 현재 ㎡당 6만원을 호가해 지난해 초보다 약간 오른 상태다. 혁신도시 인근으로 고속전철 예정지에서 5분 거리에 있는 송곡리 일대 관리지역내 밭은 ㎡당 4만원을 호가해 사려는 사람이 드물다. 올해초 1억6800만원에 나온 송곡리 4000㎡짜리 밭은 아직 주인을 찾지 못한 채 매물로 쌓여 있다.

덕곡동 고속철공인 한 관계자는 “혁신도시에서 가까운 고속철 역세권이나 중부내륙고속도로IC 예정이 인근지역 중 토지거래허가구역으로 묶이지 않은 녹지지역, 관리지역 내 전답, 임야 등을 노려볼만 하다”고 말했다.

④진주 혁신도시
묻어두기식 장기 투자를 고려하는 투자자라면 진주 혁신도시 주변 땅도 둘러 볼 만하다.

진주시 호탄동, 문산읍(소문리), 금산면(속사리, 갈전리) 일대 406만여㎡에 들어설 예정인 진주 혁신도시는 2012년까지 1만3441가구 3만9000명 수용 규모로 건설된다. 이곳에는 대한주택공사·주택관리공단 등 12개 공공기관이 옮겨올 예정이다.

현재 토지 보상을 위한 주민 설명회 등이 진행되면서 주변 땅값이 들썩이고 있다고 현지 부동산중개업계는 전한다. 혁신도시 예정지 인근 문산읍 갈곡리 일대 관리지역내 대지는 현재 ㎡당 15만원을 호가해 지난해 초보다 10% 가량 올랐다.

금산면 골든빌공인 관계자는 “혁신도시 예정지로 지정된 2005년부터 주변 지역 땅값이 크게 올랐다. 토지투기지역으로 지정돼 단기 차익은 어려워 투자에는 신중을 기해야 한다”고 말했다.

호남권

호남권에서는 ▶광주ㆍ전남 공동혁신도시 ▶J프로젝트 등의 주변이 관심지역이다. 하지만 대부분 주변지역이 토지거래허가구역 등의 각종 규제로 묶여 투자이점은 크게 떨어지는 편이다.


⑤광주ㆍ전남 공동혁신도시
전남 나주시 금천 산포면 일대 7백 29만5000㎡에 들어서는 광주·전남 공동혁신도시는 2만가구, 5만명이 사는 자족형 도시로 2012년까지 조성될 예정이다.

이곳에는 한전·한국농촌공사·한국문화컨텐츠진흥원 등 17개 공공기관이 입주할 계획이다. 현재 토지보상을 위한 감정평가 절차가 진행되고 있지만 주변 토지시장은 차분한 가운데 땅 호가는 오르고 있다고 현지 부동산업계는 전한다.

혁신도시 예정지 주변인 함평군 학교면 일대 땅값은 지난해 3월보다 2~3배 이상 오른 상태다. 학교면 죽정리 농림지역내 밭은 현재 지난해 초보다 10∼20%가량 오른 ㎡당 2만원을 호가한다. 월산리 관리지역내 1000㎡ 짜리 대지는 현재 지난해보다 500만∼600만원 오른 3600만원에 매물로 나와 있다.

학교면 사거리 인터넷부동산 관계자는 “함평지역은 토지거래허가구역 지정 대상서 제외돼 외지인의 땅 매입이 자유로운 편”이라며 “7000억원대에 달하는 보상금이 풀리면 주변 땅값이 뛸 수 있어 투자문의가 이어지고 있다”고 말했다.

⑥전주·완주 혁신도시
6월 21일 토지보상공고가 난 전주·완주 혁신도시 주변지역도 대토 수요에 대한 기대감으로 술렁이고 있다.

전주시 덕진구 만성동과 완주군 이서면 일대 920여만㎡에 조성될 전주·완주 혁신도시는 2012년까지 96000가구, 2만9000명이 사는 다핵도시로 조성될 예정이다. 이곳에는 토지공사·국토도시연구원 등 8개 공공기관이 들어설 계획이다.

하반기 토지보상을 앞두고 주변 토지시장은 차분한 편이다. 혁신도시 후보지 발표 이전에는 주변 땅값이 출렁였지만 발표 이후에는 매물이 자취를 감추면서 거래는 드물다.

거래가 끊긴 가운데 호가를 높여 부르는 땅 주인들의 목소리만 높다. 특히 혁신도시 주변인 전주시 덕진구 만성동 일대의 경우 투자문의가 늘면서 땅 호가가 치솟고 있다. 만성동 자연녹지지역내 논은 ㎡당 25만원을 호가해 지난해 초보다 30% 가량 올랐다. 만성법조타운 인근에서 30m 도로와 접한 자연녹지지역내 2000㎡ 짜리 논은 현재 5억6000만원에 매물로 나와 주인을 기다리고 있다.

만성동 제우부동산 한 관계자는 “구체적인 보상 일정이 발표되고 사업착수 시점이 결정되면 대토 수요로 주변 땅값이 크게 오를 수 있다”고 내다봤다.

제주권

⑦제주 혁신도시
제주도 서귀포시 서호·법환동 일대 115만939㎡에 들어서는 제주 혁신도시는 주택 1800가구에 수용인구 5000명 규모로 2012년까지 건설된다. 인구밀도는 ㏊당 201인이며, 올해 하반기 착공할 예정이다.

이곳에는 기상연구소·국세종합상담센터·공무원연금관리공단 등 9개 공공기관이 들어설 예정이다. 9월 보상금 지급을 앞두고 현재 주변 토지시장은 잠잠한 편이다.

현지 부동산중개업계에 따르면 혁신도시 주변인 서귀포시 법환동 일대 토지시장은 거래가 끊긴 가운데 토지 호가만 조금씩 오르고 있다. 한국토지공사 조사 자료에도 서귀포시 혁신도시 예정지 인근지역은 혁신도시 선정 이후에도 땅값에 큰 변동이 나타나지 않고 있다.

법환동 일대 대지는 ㎡당 12만원을 호가해 지난해 초와 크게 변동이 없다. 현지 부동산업계는 토지보상 진행 과정에서 토지보상금이 높게 형성될 경우 땅값 상승률이 높아지고 인근 지역으로 확대될 것으로 보고 있다.

서귀동 평화공인 관계자는 “다른 곳에 비해 혁신도시 규모가 크지 않아 주변 땅값에 영향이 적은 편”이라고 말했다.

현재 제주도 미개발지역의 대부분은 각종 제한에 묶여 개발이 쉽지 않다. 펜션 입지로 인기가 많은 중산간지역의 경우 제주도의 유일한 식수원인 지하수를 보전하는 지역으로 개발이 크게 억제돼 인허가를 받기가 어렵다.

해안지역 역시 마찬가지이다. 남제주군의 경우 연안의 31.6%에 해당하는 1천97만㎡에 대해 ‘보전 연안구역‘으로 설정, 각종 개발행위를 엄격하게 규제하고 있다. 특히 자연경관이 뛰어난 지역에 대해서는 ‘절대보전 연안구역’으로 설정해 각종 개발행위를 엄격하게 제한하고 있다.

때문에 전문가들은 제주도 해안지역의 경우에는 ‘준보전 연안구역’이나 ‘개발 연안구역’을 위주로 투자를 하는 것이 안전하다고 조언한다.