재건축 입주민 재산권 피해 속출 ...

[햇살지기(유선영)]

재건축 입주민 재산권 피해 속출

가등기권자의 조합원 자격을 놓고 도시 및 주거환경 정비법과 등기법의 법적 해석이 충돌하면서 재건축 입주민들의 피해가 발생하고 있다. 재건축 사업진행의 기준이 되는 도정법상에는 가등기권자가 조합원으로 인정되지만 등기법상에는 조합원으로 인정되지 않는다. 이렇게 해석이 엇갈리는 것을 악용해 일부 재건축 조합원들이 조합에 무리한 요구를 해오고 수용되지 않으면 가등기를 설정해 입주민들의 매매에 제약을 가하는 사례가 적지않다.

가등기는 그것만으로는 등기로서의 효력이 없으나 후에 본등기를 하면 그 본등기의 순위는 가등기의 순위에 따라야 한다. 즉 대항력 순위가 가등기를 한 때로부터 소급하게 되고 가등기는 본등기에 비해 절차가 간단하기 때문에 많이 활용되고 있다.

■가등기로 입주 2년 지나도 소유권 이전 못해

장안 시영아파트를 재건축한 서울 동대문구 장안2차 삼성래미안 아파트는 조합과 일부 조합원 간 가등기 관련 분쟁으로 입주한 지 2년이 넘었는 데도 입주민 전체가 소유권 이전 등기를 하지 못하고 있는 대표적인 사례다.

지난 99년 5월 조합설립 인가 이후 2001년 2월 관리처분 인가당시 신탁대상 조합원 14명 중 2명이 상가분양 대신 토지지분을 조합에서 매입할 것을 요구했으나 조합에서 이를 받아들이지 않자 가등기를 바로 설정했다.

조합은 해당 조합원에 대해 소송을 제기했고 입주(2005년 2월) 2년이 지난 현재까지 해결의 실마리를 찾지 못하고 있다. 지난해 10월 조합이 대법원 승소를 했지만 2명의 조합원은 가등기를 반복하면서 원점으로 돌려놓기 일쑤였다.

■조합원, 일반분양 입주민 이전고시 놓고 갈등

이런 상황 때문에 조합원과 일반분양 입주민 간에도 갈등이 빚어지고 있다.

조합원들은 지난 5일에 구청에 몰려가 이전고시를 빨리 해달라고 목소리를 높이고 있는 반면, 일반분양 입주민들은 이전고시부터 하면 안 된다며 대립각을 세우고 있는 상태다. 지난 4월 조합이 이전고시를 구청에 신청했으나 일반분양 입주민들이 이전고시를 하지말라는 민원을 제기했다. 총 1748가구 가운데 368가구가 일반분양 입주민이다

이전고시는 재건축 조합원의 지분에 대한 모든 권리를 확정 짓는 절차로 소유권 이전등기의 전 단계로 보면 된다. 하지만 일반분양 입주민은 조합의 토지를 매입하는 형태를 띠기 때문에 등기부등본 표제부(소유권확인서류)에 별도등기 있음이라는 표시가 나오지만 조합원은 그렇지 않다.

조합원은 이전고시를 해야 소유권이전등기를 하고 조합원 2명의 가등기 반복을 차단할 수 있어 서두르는 반면, 일반분양 입주민들은 이전고시를 늦추고 조합이 해당 토지지분을 매입해 가등기삭제부터 해야 한다는 입장이다. 이와 관련, 가등기 한 조합원들은 시세의 2∼3배 이상을 요구한 것으로 알려졌다.

조합은 현재 2명에 대해 소유권 말소 소송을 추진 중이지만 앞으로 1∼2년 안에 해결되기 어렵다는 의견이 지배적이다.

■도정법, 등기법 보완 시급하다

업계에서는 근본적으로 도시 및 주건환경정비법과 등기법 개선이 시급하다고 입을 모은다.

도시 및 주거환경 정비법에는 조합원 명의변경시에 권리의무가 매수인에게 승계돼 가등기권자도 조합원이 되지만 등기법상에는 가등기권자를 조합원으로 보지않아 권리의무 승계가 이뤄지지 않는다. 또한 사업진행은 도정법이 우선인데 소유권은 등기법이 우선돼 이를 악용하는 사례가 늘고 있다는 것이다.

장안2차 삼성래미안 아파트 이외에도 인근의 현대2차, 현대베스트힐 등도 별도 등기가 표시되고 있다. 도정법 대로라면 조합원 일부가 가등기하더라도 가등기권자는 조합원이 되기 때문에 조합과 조합원 사이에 재산권을 둘러싼 분쟁사례는 크게 줄일 수 있다.

건설업계 관계자는 “조합원들의 재산권 보호 차원에서도 관련법 개선이 우선적으로 이뤄져야 한다”며 “이대로 방치한다면 등기법을 악용하는 사람들만 배불려 주는 격”이라고 지적했다

[잠수함(김덕현)]

좋은 자료 감사합니다^^*