주택청약관련 자주 묻는 질문 및 답변자료를 정리하였습니다. (출처 : 국토교통부)
Q1 주택분양시 인허가 권자로부터 승인을 받지 않고 주택 분양이 가능한 지 여부
A
주택법 제54조 제1항에서는
건축법 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택외의 시설과 주택을 동일 건축물로 하여
주택법 제15조 제1항에 따른 호수이상으로 건설ㆍ공급하는 건축주와
제49조에 따라 사용검사를 받은 주택을 사업주체로부터 일괄하여 양수받은 자는 입주자를 모집하려는 경우 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시장, 군수, 구청장의 승인을 받고 입주자 모집의 조건ㆍ방법ㆍ절차 등에 적합하게 하도록 하고 있음. 또한,
주택법 제102조에서는 같은 법
제54조 제1항을 위반하여 주택을 건설ㆍ공급한 자는 2년이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처하도록 하고 있으며,
같은 법 제94조에서는 지방자치단체의 장은 사업주체 및 공동주택의 입주자 등이 이 법 또는 이 법에 따른 명령이나 처분을 위반한 경우에는 필요한 조치를 명할 수 있음.
Q2 청약 추첨제 당첨자 인데 가점제 오류로 부적격 처리될 수 있는지 여부
A
주택공급에 관한 규칙 제28조 제2항에 따르면 사업주체는 제1순위에서 85제곱미터 이하인 민영주택의 입주자를 선정하는 경우 같은 순위에서 경쟁이 있으면 그 순위에 해당하는 자에게 일반공급되는 주택 중 다음 각 호(제3호의 경우는 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 별도로 정하여 공고한 경우만 해당한다)의 구분에 따른 비율에 해당하는 수(소수점 이하는 절상한다)의 주택은 가점제를 우선적으로 적용하여 입주자를 선정하고, 그 나머지 수의 주택은 추첨의 방법으로 입주자를 선정하여야 하도록 규정하고 있음. 따라서 가점제가 아닌 추첨제로 당첨된 경우에는 가점제 오류로 부적격 당첨처리는 불가능한 것임.
Q3 분양권 불법전매 신고처와 처벌수위는?
A
주택법 제92조에 따르면 시ㆍ도지사는
제64조를 위반하여 분양권 등을 전매하거나 알선하는 자를 주무관청에 신고한 자에게 대통령령으로 정하는 바에 따라 포상금을 지급할 수 있도록 규정하고 있음.
또한
같은 법 시행령 제92조 제1항에 따르면
법 제92조에 따라
법 제64조를 위반하여 분양권 등을 전매하거나 알선하는 행위(이하 "부정행위"라 한다)를 하는 자를 신고하려는 자는 신고서(주택법 시행규칙 별지 제33호 서식, 신청서는 별지 제34호 서식)에 부정행위를 입증할 수 있는 자료를 첨부하여 시ㆍ도지사에게 신고하여야 함.
(*) 신고 포상금은 부정행위에 대한 형사처벌 유형에 따라 벌금상당액부터 최대 1천만원까지로 주택법 시행규칙 별표4에 정하고 있음.
Q4 주택청약시 재당첨 제한기간은?
A
주택공급에 관한 규칙 제54조 제1항에 따르면 분양가상한제 적용주택, 5ㆍ10년 공공임대주택, 이전기관종사자 특별공급주택 당첨자 등은 재당첨 제한기간 동안 다른 분양주택(분양전환 공공임대주택 포함하며 민영주택인 경우에는 청약조정대상지역에서 공급하는 청약조정대상 주택, 분양가상한제 적용주택,
제47조에 따른 이전기관 종사자 특별공급 주택, 토지임대주택,
공급규칙 제3조 제2항 각호[고용자인 사업주체가 그 소속근로자에게 공급건설하는 주택, 국가,지자체 또는 법인이 공무원, 군인 또는 그 소속근로자에게 공급할 주택(공공주택특별법에 따른 공공주택 제외), 주택상환사채를 매입한 자에게 공급건설하는 주택, 공공임대주택의 입주자가 퇴거함으로써 사업주체에게 명도된 주택 등]의 입주자로 선정될 수 없음.
※ 재당첨 제한 기간
- 수도권 과밀억제권역에서 85㎡ 이하 주택에 당첨된 경우 5년, 그 외 지역에서 85㎡ 이하 주택에 당첨된 경우 3년
- 수도권 과밀억제권역에서 85㎡ 초과 주택에 당첨된 경우 3년, 그 외 지역에서 85㎡ 초과 주택에 당첨된 경우 1년
※ 수도권정비계획법시행령 [별표 1] 과밀억제권역 <개정 2011.3.9.>
- 서울특별시
- 인천광역시(강화군, 옹진군, 서구 대곡동ㆍ불로동ㆍ마전동ㆍ금곡동ㆍ오류동ㆍ왕길동ㆍ당하동ㆍ원당동, 인천경제자유구역 및 남동 국가산업단지는 제외한다)
- 의정부시
- 구리시
- 남양주시(호평동, 평내동, 금곡동, 일패동, 이패동, 삼패동, 가운동, 수석동, 지금동 및 도농동만 해당한다)
- 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 의왕시, 군포시
- 시흥시[반월특수지역(반월특수지역에서 해제된 지역을 포함한다)은 제외한 다]
Q5 본인 명의의 재건축 아파트를 조합측으로 신탁등기를 한 상태의 주택소유 여부
A 본인 소유의 주택을 재건축 조합 명의로 지분 100%를 신탁을 한 경우에는 등기부상 소유자가 조합으로 명의가 변경되므로 건물 등기사항 증명서 상의 신탁 등기 접수일 또는 건축물 대장 등본의 처리일보다 먼저 처리된 날을 기준으로 무주택으로 보는 것임.
Q6 중도금 일정 변경과 관련하여 법적 해석이나 지침이 있는지 여부와 계약자 전세대 동의는 얻었으며 관할 관청 담당자분은 계약사항이라 접수 의무사항이 아니라고 하셔서 법률적인 근거나 지침이 있는지 여부
A
주택공급에 관한 규칙 제60조 제6항에 따르면 사업주체는 분양주택의 건축공정이 제4항 제3호 가목(1) 또는 (2)에 달한 이후의 첫 회 중도금을 받고자 하는 때에는 감리자로부터 건축공정이 제4항 제3호 가목 (1) 또는 (2)에 달하였음을 확인하는 건축공정확인서를 발급받아 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 제출한 후 건축공정확인서 사본을 첨부하여 입주자에게 납부통지를 하도록 규정하고 있음. 또한 동조 제4항 제3호에 따르면 중도금은 다음 각 목에 해당하는 때에 받을 수 있도록 규정함.
가. 공공임대주택의 경우에는 건축공정이 다음의 어느 하나에 달할 것
(1) 아파트의 경우: 전체 공사비(부지매입비를 제외한다)의 50퍼센트 이상이 투입된 때. 다만, 동별 건축공정이 30퍼센트 이상이어야 한다.
(2) 연립주택, 다세대주택 및 단독주택의 경우: 지붕의 구조가 완성된 때
나. 분양주택의 경우에는 다음의 기준에 의할 것
(1) 건축공정이 가목(1) 또는 (2)에 달한 때를 기준으로 그 전후 각 2회 이상 분할하여 받을 것. 다만, 기준시점 이전에는 중도금의 50퍼센트를 초과하여 받을 수 없다.
(2) (1)의 경우 최초 중도금은 계약일부터 1개월이 경과한 후 받을 것
위 규정에 따라 중도금을 받을 수 있으며 중도금 납부일정 변경에 관해서는 공급규칙에서 별도로 정하고 있는 바가 없으므로 사업주체와 수분양자간 계약에 관한 사항으로 양 당사자간 합의에 의해 변경가능할 것으로 판단됨.
Q7 국민주택 및 민영주택의 청약당첨 후 입주자격 유지 의무 조항 문의
A
주택공급에 관한 규칙 제4조 제2항에 따르면 국민주택의 일반 공급대상은 입주자모집공고일부터 입주할 때까지 무주택세대구성원이어야 함. 다만, 입주자로 선정되거나 사업계획상의 입주대상자로 확정된 후 결혼 또는 상속으로 무주택세대구성원의 자격을 상실하게 되는 자와 공급계약 후 입주할 수 있는 지위를 양수한 자는 그러하지 아니하도록 규정하고 있음. 민영주택의 경우에는 주택법 및 주택공급에 관한 규칙에는 입주시까지 청약자격 유지 규정이 없음.
Q8 등기부에 소유권 명의변경을 하지 않고 재산세 부과대상자도 주택소유자로 보는지 여부
A
주택공급에 관한 규칙 제23조 제4항에 따라 주택소유여부 판단은 건물 등기사항증명서, 건축물대장, 기타 주택소유여부를 증명할 수 있는 서류(재산세 자료) 등으로 하고 있으며, 귀 질의와 같이 상속 주택에 대하여 과세기관인 지자체에서 재산세 부과대상자로 지정받은 경우에는 상속받은 주택의 소유자로 보아 주택을 소유한 것으로 간주함.
Q9 도시형생활주택 당첨건도 11.3 부동산대책의 5년이내 다른 주택에 당첨된 자로 보는지 여부 (청약조정 대상 지역외의 지역)
Q10 분양권 전매제한 기간의 기산일은 언제인지?
A
주택법 시행령 제73조 제1항에 따르면
법 제64조 제1항 각 호 외의 부분 단서에서 대통령령으로 정하는 기간이란 별표3에 따른 기간으로 정하여져 있고 시행령 별표3 제1호 공통사항 가목에 따르면 전매행위 제한기간은 입주자 모집을 하여 최초로 주택공급계약 체결이 가능한 날부터 기산하도록 규정하고 있음.
Q11 주택(분양권)의 전매제한 기간의 계산법은?
A
주택법 시행령 제73조 제1항 및 동법 시행령 별표3 제1호 공통사항“가” 목에 따라 전매행위 제한 기간은 입주자모집을 하여 최초로 주택공급계약 체결이 가능한 날부터 해당 제한기간에 도달한 때이며, 귀 질의의 예시와 같이 최초계약가능일이 2016.4.12.이고 전매제한기간이 1년인 경우 전매제한기간 적용은 2016.4.12. ~ 2017.4.11. 전매 기간 종료일 다음 날인 2017.4.12.부터 계약행위가 가능하며, 분양권 거래시에는 부동산거래신고에 관한 법률에 따라 지자체에 분양권 실거래가 신고를 하여야 함.
Q12 견본주택 건축가능 시기가 주택법 제15조에 따른 사업계획승인을 받고 난 후에만 가능한 것인지, 아니면 사업계획승인 이전에도 건축이 가능한지? A
주택법 제60조 제1항에 따르면 사업주체가 주택의 판매촉진을 위하여 견본주택을 건설하려는 경우 견본주택의 내부에 사용하는 마감자재 및 가구는
주택법 제15조에 따른 사업계획승인의 내용과 같은 것으로 시공ㆍ설치하여야 하도록 규정하고 있고 상기 규정을 위반할 경우
동법 제102조 제16호에 따라 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처하도록 규정하고 있음. 따라서, 사업계획 승인이전에는 견본주택을 건설하기 위한 마감자재 및 가구를 인허가 관청으로부터 승인받지 않았으므로 견본주택의 건설은 불가능한 것으로 파악됨.
Q13 단독주택의 주거전용면적의 산정방법은?
Q14 도시형 생활주택의 주거전용면적의 산정방법
A
주택공급에 관한 규칙 제3조 제2항 제9호에 따라 도시형 생활주택으로 건설하는 주택은
동 규칙 제15조,
제16조,
제18조부터
제22조까지,
제32조 제1항,
제59조 제2항부터 제5항까지만을 적용하도록 규정하고 있으며,
동 규칙 제21조 제5항에 따라 입주자모집공고문상에 공동주택의 공급면적을 세대별로 표시하는 경우에는 주거전용면적으로 표시하여야 하며, 주거전용면적 외에 주거공용면적(계단, 복도, 현관 등 공동주택의 지상층에 있는 공용면적) 및 그 밖의 공용면적(지하층, 관리사무소, 노인정 등 공용면적)을 별도로 표시할 수 있도록 규정하고 있음.
또한,
주택법 시행규칙 제2조 제2호에 따르면 공동주택의 경우 주거전용면적의 산정방법은 외벽의 내부선을 기준으로 산정한 면적이며 복도, 계단, 현관 등 공동주택의 지상층에 있는 공용면적과 동 공용면적을 제외한 지하층, 관리사무소 등 그 밖의 공용면적은 제외하도록 규정하고 있어 귀하가 보내주신 자료에서 건축물 대장 확인결과, 주거전용면적은 13.36제곱미터이며 주차장, 발전기실, 계단실 등은 제외되므로
공급규칙 제53조 제5호에 따른 20제곱미터이하의 주택에 해당(2호 또는 2세대 이상의 주택을 소유한 경우는 제외)하여 무주택 인정이 가능할 것으로 판단됨.
Q15 무허가 건축물의 주택소유 여부, 생애 최초 주택특별공급 신청가능 여부
A
주택공급에 관한 규칙 제53조 제8호에 따라 무허가건물을 소유하고 있는 경우에는 무주택으로 간주하고 있으며, 이 경우 ‘무허가건물’이라 함은 종전 건축법(2006.5.8. 이전) 제8조에 따라 도시지역 이외의 지역 등에서 건축허가 또는 신고 없이 건축된 건물을 말하는 것으로서, 해당 지자체에서 발급한 ‘무주택확인서’ 또는 ‘민원회신’을 받은 경우 무주택으로 인정을 받을수 있음. 무허가 건축물로 인정받은 경우 처음부터 주택을 소유하지 않은 것으로 간주되며, 귀하를 포함한 전 세대원이 주택을 소유한 적이 없는 경우에 생애 최초 특별공급 신청요건중 하나인 무주택기준을 충족하는 것으로 판단됨.
Q16 아파트 단지내 근린생활시설(상가)를 준공후 임대 또는 분양시 분양보증을 받아야 하는지 여부
Q17 금융결제원(Apt2you) 과거 특별공급 당첨사실 확인은 언제부터 가능한지? A 금융결제원의 과거 특별공급 당첨자 명단은 전산관리지정기관 고시일인 2000.3.27.부터 관리하고 있으며,
Apt2you를 통하여 전산 조회가 가능한 것임.
Q18 노후산업단지 구조고도화사업 관련 도시형 생활주택 공급 시 산단근로자를 위한 특별공급 조건 등을 사업주체가 별도로 정하여 입주자를 선정할 수 있는지?
Q19 세종특별시장이 읍면지역 이전기관 종사자 등에 대한 주택 특별공급 기준 고시가 가능한지 여부
Q20 외국인에 대한 국민주택 특별공급이 가능한지?
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