구건물 멸실후 신축의 경우 구건물의 저당권에 기한 경매신청

토지와 건물을 낙찰받았으나 건물의 소유권을 취득하지 못하는 경우가 있다. 토지와 건물에 저 당권을 설정하였으나 건물소유자가 구건물을 멸실한 후 동일성이 없는 신건물이 신축하였고 그 후 저당권자가 구건물의 저당권에 의해 경매를 신청하여 토지 및 건물이 낙찰되었더라도 낙찰자 는 신건물에 대하여 소유권을 취득하지 못한다. 이러한 경우 낙찰자가 지상의 신건물을 취득할 수 없게 되면 이때에는 법정지상권의 문제가 대두되는데 토지 및 지상의 건물소유자가 동일인이 었다가 경매로 소유자가 달리할 경우 건물소유자를 위한 법정지상권이 인정되는 경우가 있으므 로 유의하여야 한다. 법정지상권이란 토지와 그 지상의 건물이 같은 사람의 소유이고 토지에 저당권을 설정할 당시 지상에 건물이 존재(=반드시 등기를 요하지 않음)하였다가 경매로 토지와 건물의 소유자가 달라 졌을 경우 건물소유자가 타인의 토지를 법률상 당연히 사용할 수 있는 권리로서 건물 소유자는 타인토지를 사용함에 따른 지료를 지급하면 된다. 이러한 경우에 있어서 대법원 판례를 보면 위 대지상에 신건물을 신축한 뒤 그에 따른 소유권 보존등기를 하지 아니한 채 소유하고 있던 이사건 구건물 멸실후에 신건물이 신축되었고 구건물 과는 그 재료,위치,구조까지 전혀 다른 별개의 건물이라 할 것이며 또 신축건물의 물권변동에 따 른 등기를 멸실등기에 기재하여도 그 등기는 무효라 할 것이고 멸실된 구건물을 표상한 등기가 신건물에 유용될 수 없으므로 멸실된 구건물에 대한 근저당설정등기에 의하여 위 신축된 건물에 대한 근저당권이 설정되었다고는 할 수 없고 따라서 위 근저당권 설정등기에 기하여 진행된 경매 절차에 신건물을 감정평가하여 원고가 이를 경락받았다고 하더라도 신건물의 소유권을 취득할 수 없다. (대법93.5.25 92다15574 부당이득금반환)고 한다. 한편 이러한 경우 채무자의 담보책임에 의한 손해배상청구가 가능한가를 보면 매매의 일종인 경매에 있어서 목적물의 하자로 인하여 경락인이 경락의 목적인 재산권을 완전히 취득할 수 없 을 때에 매매의 경우에 준하여 매도인의 위치에 있는 경매의 채무자나 채권자에게 담보책임을 부 담시켜 경락인을 보호하기 위한 규정으로서 그 담보책임은 매매의 경우와 마찬가지로 경매절차 는 유효하게 이루어졌으나 경매의 목적이 된 권리의 전부 또는 일부가 타인에게 속하는 등의 하 자로 경락인이 완전한 소유권을 취득할 수 없거나 이를 잃게 되는 경우에 인정되는 것이고 경매 절차 자체가 무효인 경우에는 경매의 채무자나 채권자의 담보책임은 인정될 여지가 없다. 따라서 이러한 일을 방지하기 위해서는 입찰 참여전 현황조사시 현황 건물이 부동산공부상의 물건과 차이점이 있는지를 확인해야 한다.