[경매칼럼] 토지경매-대상 토지 찾기/김재범 강사

<TABLE border=0 cellSpacing=0 cellPadding=0 width="100%"> <TBODY> <TR> <TD><IMG src="https://img1.daumcdn.net/relay/cafe/original/?fname=http%3A%2F%2Fwww.ggi.co.kr%2Fnews%2Fimg%2Fpro_kjb.gif"></TD></TR> <TR> <TD style="TEXT-ALIGN: center"> 토지경매 - 대상 토지 찾기 경매로 나오는 토지 물건은 그 물건의 양이 너무 방대해서 모든 물건을 다 답사를 통해 확인할 수는 없다. 단시간 내에 얼마나 많은 물건을 검색할 수 있느냐가 성공적인 경매토지투자의 시작이다. 현장 을 찾기 전에 목적토지에 대하여 이미 70~80%정도의 상황파악이 가능해야 하고 이에 특별한 왕도는 없으며 반복적인 노력만이 검색시간을 줄일 수 있는 유일한 길이다. 검색에 앞서 확실히 정해야 할 것은 취득의 목적이다. 장기간 보유하며 시세차익을 노릴 것인지, 취득과 동시에 당장 개발을 할 것 인지에 대한 명확한 설정이 없다면 토지 경매물건의 검색은 무의미하다. 투자의 방향이 설정 됐다면 토지이용계획확인원과 지적도, 감정평가서 등을 참고하여 용도지역과 토지의 형태, 접근성과 도로사 정 등을 고려하여 자신이 원하는 토지와 가까운 토지를 검색한다. 이런 과정을 통해 책상에서 서류나 컴퓨터를 통해 검색한 물건 중 “괜찮은” 물건을 찾았다면 반드 시 현장을 답사해야 한다. 토지투자 전문가도 서류상 좋은 물건이라 판단하여 현장을 방문했을 때 “역시”라고 느끼는 경우는 절반에 미치지 못한다. 현장을 방문하여 실망을 한 토지가 신건에서 감 정가 대비 200~300%에 낙찰되는 경우도 종종 있는데 이는 현장답사를 하지 않았기 때문인 경우가 대 부분이며 이러한 물건은 2~3개월 후 여지없이 재매각 공고가 난다. 물론 입찰보증금은 20%로 높아져 있을 것이다. 일반적으로 경매 대상 토지는 중개업자나 토지소유자의 안내를 받는 것이 불가능하므로 혼자 목적 토 지를 찾아갈 수 있어야 한다. 그러나 토지는 건축물의 경우처럼 지번이 표시되어 있지도 않고 그 경 계도 명확하지 않으며 우편물을 확인할 수도 없기 때문에 공부만으로 찾기란 그리 쉬운 일이 아니 다. 혹자들은 현장에 가서 마을사람에게 물어보면 알 수 있을 거라 생각하지만 현지사람들도 ‘아무 개 땅’은 알아도 ‘000-0번지’는 알지 못한다. 답사를 떠나기 전에 철저히 준비하고 현장에서 꼼꼼 히 살피는 것만이 유일한 방법이다. 감정평가서에 첨부된 위치도는 1:25,000지도인 경우가 대부분이다. 하지만 넓은 범위까지 표시되지 않으므로 자신이 소유하고 있는 전국지도 책자가 있다면 그 지도상에 별도로 표시를 하고 이를 보면 서 찾아가는 것이 수월하다. 뿐만 아니라 이러한 방식의 토지답사가 반복되다 보면 자신이 답사한 모 든 토지가 한권의 지도책에 표시되게 되므로 나중에 지역별 특징을 기억해 내는데 상당한 도움이 된 다. 전국지도가 없다면 하나쯤 사 두어야 하며 1/50,000이나 1/75,000정도의 축척이면 무난하지만 1/50,000지도는 너무 두껍고 무거워 1/75,000지도가 휴대하기에는 좋다. 위치도를 볼 때는 계곡 또 는 도로를 기준으로 목적토지가 좌측에 있는가 우측에 있는가를 특히 주의해서 살펴봐야 한다. 이것 만으로도 찾을 범위가 절반으로 줄 수 있기 때문이다. 위치도를 보고 현장 인근까지 찾아갔다면 이곳에서 감정평가서에 첨부되어 있는 사진과 일치하는 토 지를 찾아야 한다. 그러나 사진 상의 계절과 현황상의 계절이 반대일 경우가 많으므로 계절을 마음속 으로 뒤집어 볼 수 있는 상상력이 필요하다. 이는 경매개시결정이 나고 감정평가가 이루어진 시점에 서 최초 매각공고시점까지 약 6개월 정도의 시간이 소요되기 때문이다. 감정평가 시점은 감정평가서 의 첫 장에 표시되어 있다. 이러한 감정평가시점과 답사시점의 차이는 계절뿐 아니라 현황에도 많은 변화를 줄 수 있다. 특히 농지의 경우 작물의 현황은 현저하게 달라질 수 있으므로 사진상의 배경까 지도 꼼꼼히 살펴 목적 토지를 찾는 노력이 필요하다. 간혹 감정평가서상의 물건사진이 엉뚱한 경우 도 있으므로 주의하여야 한다. 물건사진을 이용하는 방법 외에도 지적도상 인접지에 대지가 있다면 그 대지 위에는 건축물이 있을 가능성이 높고 이 건축물을 먼저 찾는 것도 좋은 방법이 될 수 있다. 그 지번에 해당하는 건축물은 마을사람에게 물어도 좋고 특히 우편배달부를 만날 수 있다면 일은 더 욱 수월해 질 것이다. 이와 같은 방법으로 목적 토지를 찾았다면 이제는 토지의 현황과 공부가 일치하는지를 파악해야 한 다. 토지는 실제의 경계가 표시되지 않기 때문에 지적도와 일치하는지를 파악하기란 쉬운 일이 아니 다. 그러나 자세히 살펴본다면 담이나 축대 같은 구조물이 없더라도 실제의 경계를 알 수 있는 경우 가 많다. 가령 농작물의 종류가 달라지거나 지면의 높이가 달라지거나 하는 등의 대략의 경계를 찾 을 수 있다. 이러한 경계를 토대로 한 현황상의 토지모양과 지적도상의 토지모양이 일치하는지의 여 부는 반드시 체크해 봐야 할 사항이다. 만약 대략의 경계조차도 현황 상 없다면 이는 우려할 문제는 아니다. 취득 후 지적측량을 통해 말뚝을 박는다면 이것이 곧 경계가 되기 때문이다. 성공적인 경매 토지 투자를 위해서는 매각의 목적이 되는 토지를 정확히 찾고 파악하는 것이 무엇보 다 중요하다. 실제로 매각물건명세서에 표시된 면적에 비해 현황상의 면적이 현저히 적은 토지를 낙 찰 받거나 심지어 전혀 엉뚱한 토지를 경매 대상 토지로 착각하고 입찰하여 손해를 보는 경우가 생각 보다 많음을 명심해야 할 것이다.     <A class=tx-link href="http://www.ggi.co.kr/news/news_all_list.asp?menu=7" target=_top><지지옥션 경매칼럼 바로가기></A>  </TD></TR></TBODY></TABLE>