단독주택지 매입배경 |
▶ 건물개요 대지 : 화정동 9○○번지(53평) 구조 : 3층 연와조(지하포함 4층) 건축면적 : 31.38평(건폐율 59.8%) 연 면 적 : 109.3평 - 지하1층 : 25.8평 - 지상1층 : 25.8평 - 지상2층 : 30.4평 - 지상3층 : 27.3평 |
그때 친구가 토지공사에서 분양하는 땅을 사서 집을 짓고 사는게 낫지 않겠냐고 이야기 했다.
친구는 당시 토지공사에서 매각한 하남신장지구 단독택지를 분양받아 상당한 시세차익을 보고 있었다.
당시 거주하던 아파트시세가 1억이 약간 넘고 토지공사의 땅을 분양받아 건축을 하면 3억 가량이면 가능할 듯 싶었다. 전세로 1억8천만원 정도 회수하고 살고 있던 아파트가 1억이 조금 넘으므로 얼추 계산이 맞아 떨어졌다.
그래서 94년 9월초에 친구와 함께 토지공사 서울지사에 찾아갔는데 고양화정지구에서 단독택지를 212필지중 20여 필지만 남아있고 이를 선착순분양(수의계약)하고 있었다. 남아있는 땅도 이면도로에 북향이었고 면적도 60평이 채 안되었다. 집에 돌아와 몇일을 망설였다. 화정지구 단독택지는 평균단가가 평당 193만원이었지만 김씨가 마음에 둔 땅은 평당 169만원이 채 안돼 땅값이 저렴하다는 장점도 있어 94년 9월 중순에 시누이와 김씨가 각각 한필지씩 구입하였다.
김씨는 단독택지 53평을 8,860만원에 매입하였는데 매3개월마다 8회에 걸쳐 2년동안 분할납부하는 조건이었다. |
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화정에 사는 김모씨는 요즘 새로운 고민에 빠졌다.
현재 살고 있는 집을 팔고 새 집을 갖고 싶다는 욕심이 자꾸 생기면서 어디 새로 분양하는데 없나하고 토지공사에 알아보았으나 마땅한 곳을 찾지 못했기 때문이다. 남편이 김포에서 근무하기 때문에 의정부송산이나 구리토평지구는 너무 멀고 부천상동지구도 생각했으나 정원이 딸린 조그마한 단독주택을 짓고 살고 싶다는 생각과는 거리가 있을 것 같아 차라리 조금 기다리더라도 파주교하지구를 염두에 두고 있다. 현재 김씨가 강사로 일하고 있는 고양 원당에서 그리 멀지 않고 남편이 김포로 출퇴근하는데도 큰 문제가 없겠다 싶었다.
김씨는 이런 생각을 하기까지 지금 살고 있는 단독주택이 큰 밑거름이 됐다.
김씨가 이곳으로 이사 오기 전에는 강서구 목동에서 20평짜리 아파트에 살았다. 남편과 두 아들을 포함해 4식구로 단촐한 가족이지만 국민학교에 다니던 두 아들이 커 가면서 거주하던 아파트가 방 두개에 거실 하나라지만 전용면적이 16평도 안돼 아무래도 더 큰 곳으로 이사를 해야만 했다. 94년 당시 27평 아파트는 1억6천만원 정도였으므로 살고 있던 집을 팔아도 5~6천만원 정도가 더 필요했다.
[화정지구 단독주택 매각추이] 고양화정지구는 93년 3월부터 단독주택지를 분양하기 시작하여 김씨가 구입한 94년 9월말까지 1년반에 걸쳐 모두 매각되었습니다. ( 99.1월호 고양화정지구 단독택지 매각특성 참조) |
건축과정 |
- '94. 9 : 토지매입 '95. 7 : 건축업자 선정 및 설계 '95. 8 : 착공 '95.12 : 준공 및 입주
김씨는 3차중도금을 납부한 후 95년 8월에 건축을 시작하고자 토지공사으로부터 토지사용승낙을 받았다. 토지사용승낙을 받기 위해서는 잔금을 납부해야 하지만 약간의 수수료를 내고 보증보험증권으로 대신하였다.
고양화정지구는 95년 3월부터 건축이 가능했지만 8월까지 별로 건축되지 않아 김씨는 단지성숙 초기단계에 집을 지었다.
집 하나 짓고 나면 10년은 늙는다지만 김씨는 비교적 수월하게 집을 지었다. 남편이 회사에서 건축자재 관련업무에 종사하고 있어 건축은 남편이 잘 아는 사람이 맡아서 해주었기 때문이다. 더구나 김씨네 사정을 잘 아는 건축업자는 선수금도 안받고 중도금만 일부 받고 잔금은 전세금을 회수하여 해결하기로 하였다.
건축에 앞서 건물의 규모와 용도는 땅을 구입할 때부터 어느 정도 서 있으므로 큰 고민은 없었다. 1층에 점포를 넣을 수도 있지만 점포를 넣으면 지하층을 활용할 수 없고 더구나 그 지역에 상가가 형성될 것 같지 않아 다가구주택으로 짓기로 하였다. |
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[건축허가에서 준공까지 소속절차] |
건축사 |
설계 |
설계도서 작성 건축계획 심의 |
건축주 |
건축허가신청 |
관계기관의 승인, 동의, 협의 |
시장, 군수 |
건축허가 |
건축허가서 교부 |
건축주 |
착공 |
설계도서 작성 조사 및 검사조서 |
건축주 |
착공신고 |
공사완료후 7일이내 |
시장, 군수, 건축주 |
사용승인, 조사 및 검사조서 |
신고접수일로부터 7일이내 |
시장, 군수 |
승인서 교부 |
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건축주 |
건축물의 사용 |
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화정지구는 전철역이 곁에 있고 서울 도심까지 전철로 30분이면 닿을 수 있어 임대수요는 충분할 것으로 보고 3층 건물(지하포함 4층)을 지어 지하와 1,2층은 임대하여 건축비를 충당하고 3층은 물론 김씨 가족이 거주하기로 하였다.
건축은 이미 남편의 친구가 하기로 하였으므로 설계가 문제였는데 마침 건축업자가 자신이 거래하는 주택전문설계사를 소개시켜 주었다. 설계사는 건축규제사항 등을 설명하면서 기본설계안을 제시하였다. 당시 김씨는 건축이 처음이었고 건축업자와 설계사를 신뢰하였기 때문에 크게 고민하지 않고 설계안을 받아 들였다. 다만 3층은 가족이 거주할 공간이므로 김씨의 의견이 최대한 반영되었다.
김씨가 매입한 땅은 53평으로 가로와 세로 길이가 10.5M×16.5M로 도로접면이 10.5M에 불과해 원하는대로 집을 짓기가 어려웠다. 땅이 북향에다 도로접면이 좁아 설계하는데 애를 먹었다고 하면서 앞으로 토지공사에서 필지규모를 좀더 크게 하고 도로접면도 넓혀서 공간을 여유있게 활용할 수 있도록 해달라는 부탁도 곁들였다.
건축규모를 결정함에 있어 건폐율 60%와 3층이내로 지어야 한다는 건축규제사항을 준수하면서 2대이상의 주차공간을 확보해야 했다.
우선 주차공간은 2대 규모(2.5M×5M씩 두개)를 확보해야 하므로 건물의 우측면을 이용하되 2, 3층은 주차공간 위로 1M정도 돌출하여 필로티방식으로 설계하여 연면적을 최대한 확보하였다.
김씨보다 나중에 지은 원룸주택들은 도로접면 1층에 옥내주차장 형식으로 3대까지 주차할 수 있도록한데 비하면 주차효율성이 떨어져 아쉬움이 남는 대목이다.
건축면적은 건폐율 60%에 맞추어 최대한 늘렸지만 토지면적이 53평에 불과하여 31.38평밖에 안 나왔다. 이에 따라 건축연면적도 지하층까지 포함해도 109.3평을 짓기로 하였다. 대지가 북향이므로 북측으로는 최대한 가깝게 건축선을 잡고 남측에서 3M정도 후퇴하여 일조권이 확보되도록 하였다. 단독택지는 건폐율이 60%이므로 조경공간은 별도로 확보하지 않더라도 지상 여백을 활용하면 충분하다.
도로접면이 좁다보니 내부구조를 설계하는데 어려움이 있었다. 도로접면이 넓을 경우 중앙에 계단을 두고 좌우 양측에 가구씩 배치하면 소형아파트와 같은 내부평면을 구성할 수 있는데 도로접면이 좁다보니 출입계단를 좌측모서리에 배치할 수 밖에 없고 세대별 평면도 'ㄱ'자나 'ㄴ'자가 되어 공간활용의 효율이 떨어지는 단점이 있었다. |
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3층은 김씨 가족이 살 집이므로 여러모로 생각해 보았다. 우선 방은 3개가 필요하고 거실과 주방의 동선을 가깝게 구성하려다 보니 가족들의 주요 생활공간인 거실을 남쪽에다 배치하기가 어려웠다. 그래서 고민 끝에 거실을 중앙에 배치하고 대신 남쪽에는 부부방과 주방, 북쪽에는 아들방 2개를 배치하니 내부공간이 상당히 넓어보였다(3층 평면도 참조). 거실을 중앙에 배치하다 보니 옆집과 1M정도 밖에 여유가 없어 개방감이 떨어지고 답답한 느낌도 들었지만 어쩔 수 없는 선택이었다. 이렇게 설계를 확정하기까지 상당한 시간이 필요했다. 사실 3층 내부구조는 1층 골조가 올라가는 중에 최종적으로 확정되었다.
건축과정상 인허가나 골치아픈 문제는 건축업자가 도맡아 처리해 김씨는 별다른 어려움 없이 집을 지을 수 있었다. 집을 짓는 동안 김씨는 매주 일요일 현장에 나와 공사진행상황도 확인하고 인부들에게 간식도 사주고 틈만 나면 남편과 함께 건축자재도 보러 다니는 등 바쁜 시간을 보냈다.
[ADVICE => 건물의 용도] 사실 건물은 지을 경우 건물의 용도에 대하여 최유효이용분석이 필요하지만 택지개발지구의 단독주택지는 그 용도가 정해져 있으므로 점포주택을 지을 것인지 순수주택을 지을 것인지 여부만 판단하면 됩니다. 대개 단지를 둘러싼 도로(25M이상 대로)와 접한 토지나 주요 통행로 인근 토지, 사업지구내 상업지역과 인접한 단지는 점포주택을 짓더라도 수익성이 있지만 기타지역은 주택으로 사용하는 것이 위험부담이 덜합니다.
다가구주택을 짓더라도 건축비와 임대료를 비교하여 건축규모를 결정하는 것이 합리적인 투자방법입니다. |
입주 및 임대과정 |
드디어 그해 겨울이 시작되는 12월 입주를 하였는데 김씨는 단지가 성숙되는 초기에 집을 짓다보니 생각지도 않은 어려움이 한두가지가 아니었다.
무엇보다 임대료가 생각보다 낮았다. 임대수요는 많았으나 아파트입주 시기가 비슷하여 시세가 낮게 형성된 것이다. 사실 아파트도 입주초기에는 전세금액이 낮은 것이 보통인데 이점을 간과하고 자금조달계획을 짜다보니 입주시에 자금이 6천만원이나 부족해 은행에서 집을 담보로 융자를 얻었다. 지금은 임대료도 조금 오르고 그동안 대출금을 조금씩 갚아지만 당시만 해도 이자 갚기에도 벅찼다. IMF가 한참일 때는 이자가 너무 높아 전세를 주고 집을 옮길까도 생각도 했었다.
김씨가 입주한 이후에도 주변에서 계속 신축물건이 나와 전세가격이 정상가격으로 돌아오는데 1년이상 걸렸다. 그러나 전세계약기간이 2년이라 임차금을 올려달라고 할 수도 없었다.
그러다가 97년말에 이르러 전세가 올라갈 만하니까 IMF터져 전세가 오히려 내리기까지 했다. 다행히 김씨는 전세가 비싸지 않아 98년 전세폭락때 전세금을 내려달라는 요구는 없었다.
또한 김씨가 집을 짓고 난후 바로 이웃집에서 집을 지으면서 김씨 집을 구경하자고 해서 보여주었더니 그집에서 김씨집과 똑같은 구조로 집을 지었는데 거실창문을 김씨집과 마주보고 내는 것이었다. 그래서 그집 주인에게 따졌더니 이미 골조가 완성되어 어쩔 수 없지 안느냐며 참아달라고만 했다. 결국 구청 건축과에 가서 사정을 이야기했더니 이웃집 거실창에 1M 높이의 차폐시설을 설치하고서야 그집에 준공검사가 떨어졌다고 웃지못할 에피소드를 들려주었다.
그밖에도 어려움이 많았다. 초기에 입주를 하다보니 주위에서 거의 1년간 건축이 진행되면서 사방에 건축자재 더미가 쌓여있어 밤늦은 시간에는 다니기도 무서웠고, 입주한 해 겨울에는 물도 안나와 구청에서 동원한 식수차에서 한동안 물을 길어 먹기도 하였다. |
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투자수익 |
투자비용 |
합 계 : 29,900만원 - 토 지: 8,860 - 건 축 비:20,056 (109평×184만원) - 부대비용: 984 |
회수금액 및 자가비용 |
입주초기 - 임 차 금:14,500만원 - 자가비용:15,400만원 현재(99.9월초 기준) - 임 차 금:17,500만원 - 자가비용:12,400만원 |
투자수익 |
현재 시세 : 40,000만원 환산차익 : 10,100만원 (현재시세-투자비용) | |
※ 자가비용이란 집을 소유함으로써 부담하게 되는 비용으로여기에서는 편의상 투자비에서 임차금을 차감한 금액을 자가비용으로 계산함. | |
건축후 느낀 점 |
김씨는 단독주택을 짓기를 참 잘했다고 생각하고 있다. 아파트보다는 주거환경이 떨어지지만 그래도 1억 5천만원으로 이만한 집을 장만하기란 아파트에서는 불가능하기 때문이다. 처음 집을 지어보면서 어려움도 있어지만 지금은 그 하나 하나가 새로운 경험이자 잊지못할 추억이 되었다.
요즈음 주변에 지은 집들을 둘러 보면서 몇가지 아쉬운 점이 느끼고 있다.
첫째, 원룸주택을 그때는 생각치 못했다. 2년전부터 화정지구는 거의 원룸주택을 짓는다. 원룸주택은 심할 경우 한층에 5가구씩 지하부터 3층까지 20가구를 지어 임대를 하는데 임대료만 4억원이 넘는다고 한다. 임대료로 건축비는 물론 토지매입대금까지도 뽑는 경우가 있다고 한다.
둘째, 김씨가 당초 원룸주택을 짓지 않았더라도 지하는 지을 필요가 없지 않았나 생각한다. 지하층이 25.8평인데 평당 건축비가 185만원이므로 4,773만원이나 들었지만 임대료는 4천만원에 불과하고 앞으로도 별로 오를 것 같지 않으므로 지하층은 수지타산이 안맞는다고 생각하고 있다.
세째, 주차장문제인데, 지금처럼 우측에다 둘 것이 아니라 도로접면을 활용하면 보다 좁은 공간에 3대까지 주차시킬 수 있고 주차하기도 편하지 않을까하는 아쉬움이 있다.
네째, 1년이상을 기다리는 자세로 단독택지를 고른다면 남향에 보다 넓고 좋은 조건을 땅을 고르지 않았을까 하는 미련이 있다. 그래서 지금도 새로운 땅을 찾고 있지만 기다리는 마음으로 파주교하지구를 염두에 두고 있다.
올초에 어떤 사람이 3억5천만원에 집을 사겠다고 하였지만 거절했다. 아닌말로 들인 돈이 얼마인데 그 값에 팔기는 억울하다는 생각이다. 현재시세가 4억을 호가하므로 적어도 4억에서 4억5천정도는 받아야 팔 수 있지 않겠냐는 것이다. 이집을 팔면 2억에서 2억5천정도는 손에 쥘 수 있고 그것으로 다시 아담한 전원주택을 짓고 자그마한 정원도 가꾸고 지하에 작업장도 하나 마련하는게 김씨의 소박한 꿈이다. |