♣ 종합부동산세 및 장기임대주택(8년) 등록시 혜택

[밝은도시(신4)(이재근) 867-4980]

장기임대주택으로 등록하면 여러가지 세제혜택을 누릴 수 있는데 그중 혜택은 다음과 같습니다.

첫째, 장기임대주택을 제외하고 남은 주택이 본인이 거주했던 거주주택 1채뿐이라면 이에 대해서는 1세대1주택 비과세

혜택을 받을 수 있습니다.

둘째, 양도세 중과 대상에 해당되더라도 장기임대주택으로 등록되어 있으면 일반과세 적용을 받을 뿐 아니라 장기보유특별공제도 받을 수 있습니다.

셋째, 장기임대주택을 양도할 때에는 양도소득세에 장기보유특별공제 10%를 보너스로 받을 수 있습니다.

넷째, 종합부동산세 계산시 장기임대주택은 합산배제가 됩니다.

다섯째, 임대소득에 대한 소득세를 30% 감면해 줍니다.

여섯째, 법인이 장기임대주택을 양도할 때는 10% 추가과세를 제외시켜 줍니다.

이 여섯 가지에 대해 하나씩 자세히 알아보도록 하겠습니다.  

첫째, 본인이 거주하는 주택을 양도할 때 주택이 여러 채라도 그 주택들이 장기임대주택으로 등록되어 있다면 1세대 1주택 양도소득세 비과세 혜택을 누릴 수 있습니다.(소득세법시행령 제155조 20항)

1주택자가 임대를 위해서 주택을 추가로 매입할 경우 다주택자가 되어 1세대 1주택 비과세 혜택을 누리지 못하게 됩니다.

그래서 투자를 주저하게 됩니다. 이렇게 비과세혜택 때문에 임대주택 투자를 주저하는 사람들을 위해 정부는 요건이 되는 장기임대주택은 1세대 1주택 비과세 판정시 주택수 계산에서 제외해 줍니다.

만약 오래전부터 보유하고 있는 집을 매매하려는데 양도차익이 커서 양도소득세가 많이 나올 것이 우려된다면, 이 집을

제외한 나머지는 장기임대주택으로 등록함으로써 1세대 1주택 요건을 갖추는 것이 좋습니다.

양도일 현재 ‘장기임대주택’과 거주기간이 2년 이상인 ‘거주주택’을 보유하고 있다면, ‘거주주택’을 양도할 때

‘장기임대주택’은 주택 수에 포함시키지 않습니다.

따라서 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 비과세를 적용해 주고 있습니다.

‘거주주택’에 대한 비과세 요건은 다음과 같습니다.

1) 시군구청과 세무서 두 군데 모두 주택임대사업자 등록을 해야 한다.

‘민특법’에 따라 시군구청에 주택임대사업자로 등록하고, 세무서에도 주택임대사업자로 등록해야 합니다.

두 기관 모두 등록을 해야 하며 어느 하나라도 등록이 누락되면 비과세 혜택을 받을 수가 없습니다.

2)임대주택은 소득세법상 ‘장기임대주택’ 요건을 갖추어야 한다.

‘장기임대주택’은 임대 개시일 현재 기준시가 6억 원(수도권외 지역 3억 원) 이하여야 하고 5년 이상의 임대의무기간을

반드시 지켜야 합니다.

3) ‘거주주택’은 2년 이상 보유, 2년 이상 거주해야 한다.

비과세를 받고자 하는 ‘거주주택’은 반드시 2년 이상 보유하고 전 세대원이 2년 이상 거주한 집이어야 합니다.

여기서 거주요건인 2년은 연속으로 2년이 아니라 드문드문 거주한 기간을 합쳐서 계산하는 것도 가능합니다.

즉, 처음에 1년 6개월을 살다가 다른 곳으로 이사를 갔다가 다시 돌아와서 6개월을 살게 되면 2년 거주 요건을

충족하게 됩니다.

4) 의무임대기간 전에도 ‘거주주택’ 비과세가 가능하다.

‘장기임대주택’의 임대기간 요건을 충족하기 전에 ‘거주주택’을 양도하는 경우에도 해당 임대주택을 ‘장기임대주택’으로

보아 위 특례를 적용합니다. 다만, 추후 ‘장기임대주택’ 요건을 충족하지 못한 경우에는 그 사유가 발생한 과세연도의

과세표준을 신고할 때 아래 ①에서 ②를 뺀 금액을 양도소득세로 납부하여야 합니다.

① '거주주택' 양도 당시 해당 임대주택을 장기임대주택으로 보지 아니할 경우에 납부하였을 세액

② ‘거주주택’ 양도 당시 특례를 적용받아 납부한 세액

5) 임대 의무기간을 다 채운 ‘장기임대주택’도 비과세가 가능하다.

‘장기임대주택’은 임대 의무기간인 5년이 끝나고 난 후 양도를 하면 이 주택에 대해서도 양도소득세 비과세가 가능합니다.

그런데 여기에는 제약이 있습니다. 이때의 비과세는 직전 ‘거주주택’을 양도한 양도일 이후부터 발생한 것만 적용해줍니다. 즉, 직전 ‘거주주택’을 양도하기 전의 양도차익분에 대해서는 비과세가 되지 않습니다.  그 이유는 비과세 혜택은

1주택에게만 해당되는 것이므로 2채 이상의 주택이 중복으로 비과세 혜택을 받는 것을 방지하기 위해서입니다.

예를 들어 어떤 사람이 집을 두 채 가지고 있는데, 그 중에 한 채는 임대주택으로 등록하고 나머지 한 채에 거주했습니다.

의무임대기간이 끝나서 임대주택을 양도하려고 보니 전체 양도차익이 5억 원이 나왔다고 합시다.

그런데 그 중에서 3억 원은 거주용 주택을 팔기 전에 나온 것이고, 그 이후에 나온 양도차익은 2억 원뿐이라고 합시다.

이 경우 주택 보유기간 중에 발생한 양도차익 3억 원에 대해서는 비과세가 아닌 과세를 하게 됩니다.

따라서 ‘거주주택’ 비과세 혜택을 이용해서 절세를 하고자 할 때에는 보유하고 있는 주택의 양도차익을 계산해 보고

양도차익이 큰 주택에서 2년 거주하고, 나머지 주택을 ‘장기임대주택’으로 등록하는 것이 유리합니다.

장기임대사업자에게 주어지는 두 번째 혜택은 ‘장기임대주택’은 양도소득세 중과에서 제외해 준다는 것입니다.

(소득세법시행령 제167조의 3항)  2018년 4월 1일부터는 조정대상지역에서 중과주택수가 2주택인 자는 기본세율에

10%p 중과, 3주택 이상인 자는 기본세율에 20%p의 중과세율을 적용받게 될 뿐 아니라, 장기보유특별공제도 받을

수가 없습니다. 그런데 ‘장기임대주택’으로 등록하면 중과세율 적용을 받지 않고 일반세율을 적용받을 뿐 아니라

장기보유특별공제도 받을 수 있습니다.

다만 이러한 혜택은 2018년 3월 말까지 등록할 경우에 더 유리합니다. 이때까지 등록하면

의무임대기간이 5년인데 반해 2018년 4월 1일부터 등록한 주택은 ‘임대주택등록 활성화 방안’에 의거, 의무임대기간이 8년인 준공공임대로 변경되기 때문입니다.

중과 대상인 주택은 미리 등록하시는 것이 좋습니다.

장기임대사업자에게 주어지는 세번째 혜택은 장기보유특별공제 10% 보너스입니다. (조특법 제97조의4)

원래 장기임대주택의 의무임대기간이 5년입니다. 하지만 그보다 더 길게 6년 이상 임대를 하게 되면 임대기간에 따라

공제율을 추가로 적용해 줍니다.

그런데 이 역시 해가 바뀌면 혜택이 다소 축소됩니다. 장기보유특별공제율이 2019년부터 개정됨에 따라

최고 공제율인 40%를 받으려면 2018년도는 10년 이상 임대, 2019년도부터는 15년이상 임대해야 합니다.

장기임대사업자의 네번째 혜택은 종합부동산세 계산시 ‘장기임대주택’은 합산배제를 해준다는 것입니다.

(종합부동산세법 시행령 제3조)

종합부동산세는 매년 6월 1일 과세기준일 현재 전국에 소재한 주택을 인별로 합산하여 주택공시가격

6억 원(1세대 1주택자는 9억 원)을 초과하는 경우 그 초과분에 대해 과세하는 세금입니다.  

이때 세율은 누진세율을 적용합니다. 과세표준이 6억 이하일 때에는 0.5%이지만 94억을 초과할

경우에는 2%까지 올라갑니다. 예를 들어 A씨가 소유한 주택의 공시가격을 모두 합산했을 때

20억 원이 나오면 종합부동산세는 670만 원을 부담하셔야 합니다.

계산식={ (20억 원-6억 원)×공정시장가액비율 80%×세율1%}–누진공제액 4,500,000원 = 6,700,000 원

그런데 장기임대주택으로 등록된 주택은 이렇게 주택의 공시가격을 합산할 때 합산배제, 즉 빼줍니다.

그래서 종합부동산세를 내지 않게 되거나 과세표준이 낮아져서 종합부동산세를 절감할 수 있게 되는 것이지요.

주택임대사업을 등록하는 분들의 첫 번째 목적이 양도소득세 절감이고, 두 번째 목적이 종합부동산세 절감이 될

만큼 종합부동산세는 투자자 입장에서 상당히 부담스러운 세금입니다.

양도소득세는 투자수익이 발생한 금액에서 부담하는 세금이고 양도하지 않으면 당장 부담이 없습니다.

하지만 종합부동산세는 당장 들어오는 수입이 없어도 세금을 부담해야 합니다. 전세를 끼고 갭투자를 많이 하신

경우에는 더욱 부담스러울 것입니다.

더구나 양도소득세는 한 번 납부하면 종결되는데 반해 종합부동산세는 보유하고 있는 기간 내내 세금을 내야

하기 때문에 투자자의 부담이 엄청 클 수 있습니다.

특히 올해부터는 보유세 강화가 점차 화두로 떠오르고 있습니다. 많은 전문가들은 정부가 공정시장가액비율을

높이거나, 공정시장가액비율제도를 폐지하거나, 아니면 종합부동산세율을 올리는 방법으로 종합부동산세 부담을

높이게 될 것이라고 예상하고 있습니다.

종합부동산세 부담을 줄이고자 한다면 임대사업 등록을 서두르는 것이 좋습니다. 지금까지는 종합부동산세

혜택을 받으려면 임대의무기간이 5년이었지만, ‘임대주택 등록 활성화 방침’에 따라 2018년 4월부터 등록하는

임대주택은 의무임대기간이 8년인 준공공임대로 강화되기 때문입니다.  

장기임대사업자에게 주어지는 다섯번째 혜택은 소형주택 임대사업자에 대해서 임대소득세나 법인세를 감면해준다는

점입니다. (조특법 제96조) 이때 조특법 제96조에 명기된 소형주택의 요건은 임대개시일 당시 기준시가가 6억원 이하

(여기서는 비수도권도 6억원)이며 & 국민주택규모(85㎡)이하여야 합니다.

소형주택을 1호 이상 시군구청에 임대사업자로 등록하고 관할세무서에 사업자등록을 하게 되면 2019년까지

임대사업에서 발생한 소득에 대한 소득세나 법인세를 30% 감면해 줍니다.

장기임대사업자의 여섯번째 혜택은 법인의 경우 10% 추가과세를 제외시켜 준다는 점입니다.

법인이 주택을 매각할 때는 조정대상지역 여부와 상관없이 해당 주택 매매차익에 대해 법인세에 10%를 가산해서

납부해야 합니다. 하지만 임대주택으로 등록하면 이 10% 추가과세를 제외시켜 줍니다.