전입신고를 마친 후 임대인이 토지 분할 등의 이유로 제3자에게 소유권이전등기를 경료해주고 변경된 지번으로 제3자가 소유권보존등기를 마쳤을 경우 임차인이 대항력을 주장할 수 있는지에 대해 알아보기로 하겠습니다.
주택임대차보호법 제3조 제1항은 주택의 인도와 더불어 주민등록을 대항력의 요건으로 규정하고 있습니다.
주민등록을 대항력의 요건으로 규정하고 있는 이유는 거래의 안전을 위하여 임대차의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있도록 하기 위한 목적 때문입니다
그런데 전입신고 이후 지번이 변경된 경우 대항력의 요건으로서 주민등록을 한 것으로 볼 수 있는지에 대하여 판례를 보면 “그 판단은 임차인이 전입신고를 한 당시의 지번을 기준으로 일반 사회통념에 따라서 하여야 할 것인바, 그 전입신고 내용이 실제 건물의 소재지 지번과 정확히 일치하여 일반 사회통념상 그 주민등록으로 당해 임대차 건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있다는 것을 충분히 인식할 수 있었으므로 그 무렵 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의하여 대항력을 취득하였다고 할 것이고, 그 이후 토지분할 등의 사정으로 지번이 변경되었다고 하여 이미 취득한 대항력을 상실한다고 할 수 없음이 분명하다”라고 하였습니다.
따라서, 전입신고 후 임차주택의 지번이 변경되었다 하더라도 대항력을 상실하지는 않을 것입니다.
그러나, 주택임차 후 다른 지번에 전입하였다가 정정한 경우 대항력의 취득시점은 실제 지번과 다른 지번에 주민등록을 한 때에는 임차주택의 임대차공시방법으로서 유효한 주민등록이라고 할 수 없고, 실제 지번에 주민등록을 전입신고를 한때에 비로소 대항요건을 갖춘 것으로 볼 수 있다는 판례를 참작하면 이 경우의 대항력은 실제 지번에 주민등록 전입신고를 한 다음 날 발생하게 된다는 점을 유의하시기 바랍니다.