다운계약서 관련 법원의 판결들 광주부동산전문변호사

[변호사 김덕은]

다운계약 관련하여 종종 다툼이 발생합니다.

다운계약과 관련된 법원의 판결들을 정리해 봤습니다.

1. 매수인의 다운계약 권유로 부동산 다운계약서를 작성하였는데 매수인이 실제 취득가액을 신고하여 매도인에게 양도소득세 및 가산세 등이 추가 부과되는 경우 매수인에게 불법행위로 인하여 손해를 입었다며 손해배상을 청구할 수 있는지

● 광주지방법원 2010. 6. 9.

피고들의 권유 내지 회유에 의하여 이 사건 다운계약서를 작성하고 관할 세무서에 양도가액을 축소 신고한 것이라 하더라도, 원고가 자유로운 의사에기해 스스로의 판단에 따라 이 사건 다운계약서를 작성한 이상, 원고와 피고들 사이에는 양도소득세를 면탈하기 위하여 양도가액을 축소 신고하기로 하는 약정이 있었다고볼 것인바, 그렇다면 피고들이 위와 같이 다운계약서 작성 및 양도가액의 축소신고 행위가 적법한 행위라고 원고를 기망하여 원고가 위와 같은 약정을 체결하였다는 등의특별한 사정이 없는 한, 피고의 원고에 대한 이 사건 다운계약서 작성 및 양도가액 축소신고 요청 행위로 인하여 원고가 주장하는 위와 같은 손해가 발생하였다고 보기 어렵다 할 것이므로 위 주장은 이유 없다.

2. 다운계약서 작성 합의를 지키지 않은 경우 매매계약을 해제할 수 있는지

● 대법원 2015. 5. 28.

다운계약서 작성 합의는 양도소득세와 관련한 피고의 편의를 보아 준다는 취지에서 이루어진 것으로 보이므로, 다운계약서 작성의무는 그 불이행이 있으면 이 사건 매매계약의 목적을 달성할 수 없는 필요불가결한 채무라고 볼 수 없어 이 사건 매매계약의 주된 채무가 아닌 부수적 채무에 불과하고, 따라서 원고가 그 부수적 채무를 이행하지 아니하였다고 하여 피고가 이를 들어 그의 주된 채무의 이행을 거절할 수는 없고, 다만 계약 해제 등의 경우 손해배상액을 산정할 때 이러한 사정을 참작할 여지가 있을 뿐이라고 할 것이다

3. 합의된 대로 다운계약서 작성에 협력할 의무가 있는지

● 부산지방법원 2009. 10. 9.

원·피고가 위 매매계약시 특약사항으로 세무서 신고가액은 상호 협의한다고 약정한 사실은 앞서 본 바와 같으나, 이러한 약정은 소득세법 등 관계 법령에 의한 실거래가 신고의무를 회피하기 위한 탈법행위로서 무효라 할 것이므로, 원고는 이에 협력할 의무가 없다

4. 실제 거래가격에 따른 계약서 작성의무가 있는지

● 대전지방법원 2008. 5. 13.

공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제27조 제1항, 제51조 제2호, 같은 법 시행규칙 제17조 제1항의 규정들을 종합적으로 살펴보면, 위 규정들에서 거래당사자에게 부과한 의무는 실제 거래가격 신고의무이지 실제 거래가격 계약서 작성의무는 아니며, 위 규정들의 취지에 따르면 매매계약의 매수인은 설사 매도인이 협력을 거부하더라도 매매계약의 실제 거래가격을 행정청에 단독으로 신고할 수 있으므로, 위 규정들에 의거하여 매도인에게 실거래가에 따른 계약서 작성의무가 있다고 볼 수는 없다.

5. 양도소득세 회피 목적의 다운계약이 사회질서에 반하는 법률행위로서 무효인지 여부

● 대법원 2007. 6. 14.

소득세법령의 규정에 의하여 당해 자산의 양도 당시의 기준시가가 아닌 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액을 양도가액으로 하는 경우, 양도소득세의 일부를 회피할 목적으로 매매계약서에 실제로 거래한 가액을 매매대금으로 기재하지 아니하고 그보다 낮은 금액을 매매대금으로 기재하였다 하여, 그것만으로 그 매매계약이 사회질서에 반하는 법률행위로서 무효로 된다고 할 수는 없다.

광주부동산전문변호사 김덕은