칼럼 "4천만원 상가 투자로 월세 400받기, 매도차익은 보너스~!!!"

[쿠션]

안녕하세요~ 쿠션입니다~~^^

처음 부동산 관련 서적을 보면서 집 한 채를 통해서 아무런 일도 하지 않는데

매달 앉아서 돈을 버는 월세가 신기 했습니다.

심지어 내 돈도 아닌 남의(은행)돈으로 집을 사서 월세를 받아 이자를 내고도

돈이 남으니 결국 돈을 벌게 되는 구조...^^

누군가에게는 당연하고 간단한 이치와 구조가 저에게는 참 신선하고

찌릿한 충격 그 자체였습니다.

ex) 1억짜리 집을 사서 보증금 1000만원에 월세 30만원만 받는다 하더라도

은행에서 대출 60%를 받고, 이자는 4%라고 가정 하면 20만원, 투자금은 3천(세금제외)

이런 구조만으로도 매달 10만원의 소득이 생기는 것 이었습니다.

집의 숫자를 늘려 같은 방법으로 10개를 세팅한다면

매달 100만원의 월급과 같은 소득이 생길 수 있는 구조인거죠.

경우와 상황에 따라 묶이는 비용과 이자 및 월세는 다를 수 있겠지만,

월세의 기본적인 개념을 이해하게 되면서 참 매력적이다 라고 생각했습니다.

‘대출에 대한 이자가 월세보다 적구나’라는 생각도 이 때 처음 했던 것 같습니다.

월세에 대한 관심이 생기면서 자연스럽게 상가 수업을 듣게 되었고,

시간적인 부분과 관리적인 측면에서 주거용 물건보다는 상가로 월세를 만드는 것이

더 매력적이라 생각했습니다.

뿐만 아니라 대출에 대한 부분과 월세의 금액도 크기 때문에 상가를 해보고 싶었습니다.

투자금 최소화 + 높은 월세 + 편안한 관리 부분에서 매력적이라 생각했습니다.

한편으로는 한 번에 훅 뛰어 넘고 싶었던 마음이 있었는지도 모르겠네요^^;

하지만, 정확히 알지 못하고 시작하는 상가 투자는 위험부담이 상당히 클 수 있습니다.

나의 수익이라 생각했던 월세가 아닌, 이자 및 관리비를 내가 감당할 수밖에 없는 상황이

올 수도 있기 때문이죠. 그에 따른 기회비용 까지도...

그렇기 때문에 상권분석(사람들의 동선, 소비 패턴, 주요 업종 등)과

임차인의 수요 및 임대료, 건물의 내, 외부등 기본적으로 신경 써야 하는

권리상의 문제 외에도 상당부분을 임장과 손품을 통해 생각하고 걸러내야 합니다.

모든 투자에 리스크가 따르기 마련이지만,

상가 리스크는 그 중에서도 큰 편에 속하기 때문에 신중에 신중을 기해야 하는 것 같습니다.

그렇기에 꽤 많은 시간과 노력을 들여 준비하는 부분이 필요하지 않을까 합니다.

저도 그랬지만 막상 상가 수업을 듣는다 하여도 한 번에 알아듣거나

이해할 수 있는 이야기는 많지 않을 것이라 생각합니다.

그래도 시간과 노력은 배신하지 않는 법!!

저의 첫 상가와 만나는 시간을 가질 수 있었습니다.

전용면적 50평, 5층 건물이 1~2층은 상가, 3~5층은 원룸으로 이루어진 물건이었습니다.

감정가 7억원대의 물건이 1회 유찰되어 5.8억에 시작하는 것을

2회차에서 6억6백에 낙찰을 받게 되었습니다.

2등과의 낙찰가가 아슬아슬 했기에 기분이 무척 좋았지만,

한편으로는 첫 상가 물건이라 떨리기도 하고 걱정도 되었습니다.

1. 물건을 선정한 이유

첫 번째, 역세권 상가!! 도보로 5분미만 거리에 역이 위치하고 있었습니다.

주거용 물건이나 상가 물건 모두 역세권의 힘은 무시할 수 없을 것이라 생각했습니다.

두 번째, 상가의 임대료가 정확히 기재 되어 있지 않았던 부분입니다.

두명의 임차인이 등재되어 있고, 100만원의 월세만 조사가 되어 있을 뿐,

직접 임장을 가보지 않고는 임대료를 알아볼 수가 없었습니다.

이런 물건의 경우 임장을 통한 정보와 결단으로 승부가 판가름 날것이라 생각했습니다.

모두 역세권의 힘은 무시할 수 없을 것이라 생각했습니다.

세 번째, 두 동의 통 건물이 경매로 진행되는데,

층별, 칸별, 개별 매각 방식으로 이루어지는 물건이었기 때문에 입찰자가 분산되어서

경쟁이 다소 덜하지 않을까 생각 했었습니다.

2. 임장

현황서상 조사되었던 두 팀의 임차인이 실제 점유 중에 있었고,

한 팀은 이 건물을 직접 설계 및 건축한 건축사무소, 한 팀은 연예기획사가 있었습니다.

방문시 호의적이었던 건축사무소를 통해서 전반적인 건물의 이력과 상황에 대해서

약간의 이야기를 들을 수 있었고, 건축주와 가까웠던 이유로 시세보다 저렴하게

세를 내며 사용하고 있다는 마지막 말을 끝으로 이야기를 마쳤습니다.

역세권임에도 길 건너편 아파트 단지 내 상가를 제외하고는 활발한 상권은 아니었고,

멀쩡한 상가 건물을 찾아보기 어려웠습니다.

이 부분에서 살짝 긍정적인 시그널일지 부정적인 시그널일지 고민을 많이 했습니다.

멀쩡해 보이는 상가가 없다는 것은 어떤 의미인지?

상가가 살아남을 수 없는 곳인가?

그렇다면 임차인 구하는 것은 하늘의 별따기?

아니면 멀쩡한 상가가 없으니 물건지는 좋은 것인가?

과연 얼마를 받을 수 있을까요~?

상가가 귀한 곳이다 보니 비교 물건지가 많지 않아 쉽지 않았습니다.

주변 동일평형 사무실 세가 5000/300정도의 수준이었기 때문에

못 받아도 이 정도는 받지 않을까 생각을 했습니다.

일반적으로 먹고 마시고 소비를 시키는 임차인이 들어오기는 힘들겠지만,

동대문과 가까워 옷과 관련된 업종이나 스튜디오, 또는 일반 사무실 정도는

들어올 수 있지 않을까 라고 생각 했습니다.

결과적으로 애매한 부분은 다소 있었지만 긍정적으로 바라보고

입찰을 결심 하였고 낙찰을 받게 되었습니다.

3. 명도

낙찰 후 상가를 살펴보니 두 회사가 나눠서 사용을 하고 있었고,

전 소유자의 물품도 고스란히 남겨져 있었습니다.

낙찰 전 이야기를 나누었던 덕분에 어렵지 않게 협의를 할 수 있었고,

이미 마음의 준비를 하고 있었던 상황이라 한 팀은 잔금 전 100만원,

한 팀은 잔금 날 이사비 없이 명도를 진행 했습니다.

남아있던 전 소유자의 물품도 전 소유자와의 통화로 직접 찾아 가도록 마무리를 했습니다.

생각보다 편안한 명도가 되어서 내심 다행이라 생각 했습니다.

4. 대출

여러 곳을 다니면서 조금이라도 좋은 조건을 찾기 위해 노력했습니다.

승인이 떨어지고 조건이 좋았던 몇 곳을 최종 후보로 올려두고 대출을 실행했습니다.

투자금을 최소화 하기 위해 대출의 한도가 높고,

귀찮을 수 있는 부수조건들이 가장 적었던 곳으로 대출 실행을 했습니다.

같은 대출 기관이라고 하더라도 지점의 방침과 지점장의 성향에 따라

대출의 규모, 금리, 기타 조건들이 상당한 차이가 있음을 알게 되었습니다.

5. 임차인 세팅

협의를 통해 명도를 일찍 한 덕분에 전 임차인들이 있는 중에 부동산에 임대를

놓고 상가를 보여주기 시작했었습니다.

오며 가며 보는 사람들은 제법 있었지만 계약까지는 쉽지 않았고,

시간적인 여유는 있었지만 내심 조마조마 했습니다.

전단지를 만들어 부동산을 돌며 직접 물건을 소개하고, 브리핑도 적극적으로 했습니다.

임대가 늦어지면 늦어지는 만큼 손해이니 할 수 있는 모든 것을 해야 했습니다.

그러나 첫 임차인은 의외의 곳에서 연결이 되었는데요.

같은 건물 1층의 임차인이 2층의 전체가 아닌 일부를 사용하고 싶다는 것 이었습니다.

50평 전체를 쓸 임차인을 생각했지만,

나타난 임차인을 놓칠 수 없어 칸막이 공사를 해 30평을 4000/230에 계약을 했습니다.

이자를 내고도 남는 금액이었기 때문에 고민 없이 분리 공사를 결심하였고,

시간은 조금 걸렸지만 나머지 20평도 2000/170으로 임차인을 맞추었습니다.

두 칸을 모두 사무실로 계약을 하였고,

이 상가를 통해서 400만원의 연금 같은 월세를 받게 되었습니다.

처음 생각으로 전체를 한 번에 임대 주는 것만을 생각했다면

이 보다는 낮은 수익률이 나왔을 것인데,

두 칸으로 나눠 임대를 놓음으로 인해 생각하지 못했던

수익률의 극대화 효과를 볼 수 있었습니다.

현재는 매도 진행 중에 있고, 시세대로 매도가 된다면,

2억 정도의 시세 차익도 생길 것으로 예상이 됩니다.

수익률이 나쁘지 않기 때문에 꾸준히 월세를 받으며 가져가도 괜찮겠지만,

아직은 더 많은 경험을 해보고 싶은 욕심도 있고,

새로운 물건을 만날 수 있다는 기대감 때문에

재투자를 하기 위해서 매도하기로 마음을 먹었습니다.

6. 투자 포인트 및 수익

어떤 물건이든지 가격이 딱 떨어지고, 조사해서 답을 찾기 쉬운 물건들은

그만큼 경쟁이 심해 낙찰을 받기도 쉽지 않고, 만약 받는다 하더라도

높은 가격에 받을 수밖에 없는 것 같습니다.

좋은 물건을 만나 좋은 수익을 내기 위해서는

경쟁이 조금 덜한 곳을 찾아야 한다고 생각했습니다.

이 물건에 관심을 가졌던 이유도, 임장 후 입찰을 결심했던 이유도

조금은 경쟁이 덜하지 않을까 하는 생각이 들었기 때문입니다.

역세권이지만 확 땡기는 역세권은 아님.

임대료가 정확히 기재되어 있지 않았던 부분.

일반 상가가 아닌 빌라에 붙은 2층 상가.

상권이라 불릴만한 곳이 없어 거래 사례가 거의 없었음.

건물 전체가 경매로 나왔지만 개별로 매각.

이런 애매한 부분들이 있었기 때문에 흐뭇한 월세 수익률과, 매도 차익까지 함께

볼 수 있는 가격에 낙찰받을 수 있었던 것이 아닌가 하는 생각이 들었습니다.

공사비 포함 대략 4400만원의 투자금으로 이자를 제외하고도,

200만원이 넘는 월세 수익이 나오고 있습니다.

이와 같은 월세의 흐름은 지속적이고, 안정적인 투자를 위해서 꼭 필요하다 생각합니다.

상가는 임대료, 매매가, 수익률, 수요와 공급, 위치와 동선, 소비 패턴,

주요 업종, 주변 세대수와 호재 등등 입찰 전 신경 써야 할 부분이 많기 때문에

그에 따른 리스크가 클 수 있지만, 한 번 세팅이 되면 수월한 관리와

높은 월세로 여유 있는 삶을 살 수 있고, 여유로운 투자도 할 수 있을 것입니다.

서두에 이야기 해 드렸듯 처음이기에 어렵게 느껴질 수 있고,

구조를 모르기에 어려운 것이라 생각합니다.

시간과 노력을 통해서 경험을 해보고, 기본적인 구조를 이해한다면 한 건의 경험을 통해서

두 건, 세 건, 열 건, 그 이상도 할 수 있다고 생각합니다.

결코 제가 대단하거나 뛰어나서 할 수 있었던 일은 아닙니다.

행복재테크를 만나 가능했던 이야기이고, 나눌 수 있는 경험담일 뿐입니다.

경제적, 시간적 자유를 꿈꾸는 많은 분들이

이 곳에서 그에 맞는 답을 찾으셨으면 좋겠습니다.

감사합니다.

[달~이]

잘 배우고 갑니다

[행복 파이프라인]

좋은 글 감사합니다

[나쨩]

진짜 좋은 글 감사합니다!

[복주파]

생생한 현장감이 있는 소중한 후기 감사드립니다!

[요술짱구]

상가사서 월세 맞추는게 진짜 꼭 하고싶은 일 일순위입니다^^ 감사해요~

[월500연금]

와 멋있습니다.

[최해]

와~~ 쿠션님 대단하십니다. 상가삐약이라 완전 초롱초롱하게 글 읽었습니다.
감사합니다. 너무 도움많이됐어요! 저도 열심히 공부해서 수익내는물건 찾아내고 말겠습니다!힘!

[까망왕비]

좋은글 감사합니다~~^^
월세수익 저도 받고싶네요^

[부자오타쿠]

상가월세가 진정한 부자 부동산이라던데 부럽습니다.! 많이배우고가요!

[단석]

상세한후기 감사드립니다^^

[호브레드]

과정을 보기 깔끔하고 동기부여가 되는 좋은 글 잘 봤습니다^^

[마인드C]

감사합니다!!!!!

[최기운]

감사합니다. 잘 읽었습니다.

[부오밥]

경험 공유 해주셔서 감사합니다.많이 배웠습니다
앞으로도 성투하세요~^^

[꽃길만 걷고있다]

저도 열심히 공부해서 월세 수익을 받고 싶네요 경험담 공유 감사합니다

[2023부자갱호]

상가투자 성공 사례 잘 참고하겠습니다. 대단하십니다^^

[엑셀]

정말 대박성공이네요... 감축드려요^^

[팩맨]

이제 막 시작할 준비를 하고있는 입장에서 저도 언젠가 상가경매에 도전해보고 싶다는 생각이 있었는데 ,
사례 읽고 나도 할 수 있을거야 라고 스스로 힘을 주게됩니다
감사합니다 ㅎ

[세붕이]

예전 족장님의 상가초급반 강의를 들었을때 설명해주셨던 수강생 사례네요! 역시 남들이 쉽게 도전하지 못하는 곳에 좋은 기회가 있는 것 같습니다~ 좋은 글 감사드립니다!

[나자신의항해]

상세한 후기 감사합니다 저도 열심히 해보겠습니다

[jinymaum]

멋지십니다..많이 배워갑니다 건승하세요~~

[부동산영유아]

상세후기 감사합니다 저도 열심히해서 많이 배우도록 하겠습니다

[코드z]

좋은 후기 감사합니다. 부린이지만 현재 제일 매력적으로 보이는게 상가와 분양권입니다. 저도 꼭 도전해서 후기로 남겨 다른분들께 상세한 후기를 남기겠습니다.

[부리부리니]

너무 부럽네요~ 월세에 시세차익까지! 부러워만 말고 열심히 배워보겠습니다~ 감사합니다. ^^

[날고구마]

좋은 글 감사합니다!

[길갈84]

좋은 글 감사합니다

[larkie]

저런상가 하나만 세팅되면 직장 그만둘것 같아요. 삼년안에는 분명히 될 것 같아요. 이렇게 사례를 올려주셔서 확신을 주고 있으시거든요. 멋집니다.

[상가N채만들기]

따라해보고싶은 정석이십니다 ㅎ

[ㅣ데메테르ㅣ]

상세한 후기 감사합니다

[부자엄마토지여왕]

대단하셔요 열심히 배우고 싶어요

[서코펭귄]

좋은글 감사합니다!!

[최슈]

그대로 따라해보고싶은 투자법이네요.. 공유해주셔서 감사합니다!
매도하기 아쉬우셨을텐데 다음건에서 더 대박나시길 바랄께요!

[리치포텐]

그저 감탄.... 평범한듯 물흐르듯 써내려가시지만 내용과 내공이 엄청나네요. 멋지셔요

[시간활용]

글을 보면서 꿈꾸고 있습니다. 멋진 후기 감사합니다.

[땅거미님]

저도 언젠가는 이렇게 되는 날이 있겠죠^^

[용인부린이]

도움 많이되었습니다

[배성민]

좋은글 감사합니다
저도 도전한번해 보려합니다

[부자집딸]