부부가 아파트 새로 구입한다면? 공동명의가 유리…

[잠실박사]

부부가 아파트 새로 구입한다면? 공동명의가 유리…

실거주 짧은 집 팔 계획이라면? 올해안에 매도를

세밑이 가까워지면서 부동산 세금 관련 자금 계획을 세우는 사람들이 늘고 있다. 당장 오는 15일까지 종합부동산세(종부세)를 내야 하는 데다, 내년부터 1주택 비과세의 장기보유특별공제 요건이 강화되면서 연내 부동산을 처분하는 게 나을지 계산기를 두드려봐야 하기 때문이다. 내년부터 고령자·장기보유자 세액공제를 단독명의 1주택자건 부부 공동명의 1주택자건 상관없이 똑같이 받을 수 있게 하는 종합부동산세법 개정안이 의결되면서 부동산 거래 시 단독명의와 부부 공동명의 중 어떤 게 유리할지도 따져봐야 한다. 또 내년 6월부터는 다주택 중과세율이 크게 올라 다주택자는 늦어도 내년 5월 말까지 주택 처분 여부를 결정해야 한다.

◆ 새집 산다면 부부 공동명의가 세금 부담 작아

내년부터 부부 공동명의 1주택자도 종부세 고령자·장기보유세액공제 혜택을 받을 수 있게 된다. 부부 공동명의는 원래 잘 알려진 절세 수단이었는데 최근 집값이 천정부지로 오르면서 단독명의보다 종부세 부담이 더 늘어나는 경우가 나오면서 역차별 문제가 제기됐다. 장기 보유한 고가 아파트는 부부 공동명의로 6억원씩 12억원을 공제받는 것보다 단독명의로 9억원을 공제받고 고령자·장기보유공제를 받는 게 유리해졌기 때문이다. 이에 국회 기획재정위원회는 지난달 30일 이를 수정하는 내용의 세법개정안을 의결했다. 이에 내년 1월부터 부부 공동명의자는 기존처럼 부부 6억원씩 총 12억원을 공제받거나, 단독명의와 같이 9억원을 공제받고 고령자·장기보유특별공제를 받을 수 있다. 둘 중 자신에게 유리한 방식을 선택하면 된다.

4일 매일경제가 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 세무팀장에게 의뢰해 부부 공동명의 1주택자의 종부세를 계산한 결과, 서울 서초구 반포동의 반포자이 아파트 전용면적 84㎡를 공동명의로 소유한 부부는 종부세법 개정으로 수백만 원을 절감할 수 있는 것으로 나타났다. 아파트 시세는 연 2% 상승한다고 가정했다. 만 65세 이상 부부가 반포자이 전용 84㎡를 15년 이상 소유한 경우 당초 내년 종부세로 389만원을 내야 했지만 이제 176만원만 내면 된다. 이 부부는 종부세법 개정에 따라 65세 이상으로 30%의 고령자 세액공제를 받고, 아파트 보유기간이 15년 이상이라 50%의 장기보유세액공제를 추가로 받게 돼 총 80%의 세액공제를 받게 된다.

정부 방침에 따라 5년 후에는 공시가격이 시세의 90% 수준으로 껑충 뛰어 세 부담이 커지지만, 종부세법 개정으로 이 부부의 세금 부담은 소폭 줄어든다. 이 부부가 공동명의 1주택자 특례를 선택할 경우 매년 세금이 200만원가량 줄어들다가 2025년엔 221만원이 절감된다. 반포자이의 올해 공시가격은 20억3700만원으로, 시세(26억원)보다 5억6000만원가량 저렴하다.

서울 용산구 이촌동의 한가람아파트 전용 84㎡를 15년 이상 보유한 노부부도 수십만 원의 세금이 줄어들 전망이다. 내년엔 12만원, 5년 후에는 58만원의 세금이 줄어든다. 다만 정부 방침에 따른 공시가격 급등으로 이촌동 한가람아파트의 보유세가 5년 후 42% 급등하는 점을 감안하면 부부 공동명의 1주택자의 세금 혜택은 미미하다는 지적도 나온다.

새 아파트를 구입하는 경우 누구 명의로 소유하는 게 유리할까. 우병탁 세무팀장은 "부부 공동명의의 경우 부부 공동명의 세제 혜택과 단독명의의 고령자·장기보유 혜택 중 자신에게 유리한 것을 선택할 수 있어 절대적으로 부부가 공동명의로 소유하는 게 훨씬 유리하다"고 말했다. 이미 단독명의로 돼 있는 경우에는 어떨까. 우 팀장은 "지분 일부를 배우자에게 증여할 경우 종부세는 줄어들 수 있지만 증여세와 취득세를 내야 하기 때문에 증여를 통한 공동명의로 변경은 신중하게 결정해야 한다"고 조언했다. 증여세율은 부동산 규모에 따라 10~50% 세율이 적용되고, 전용 84㎡ 이하는 3.8%의 취득세를, 84㎡ 초과는 4%의 취득세를 내야 한다. 정부는 원칙적으로 부부 중 공동명의 주택 지분을 더 많이 가진 사람의 나이와 보유기간을 공제 기준으로 적용한다는 방침이다. 만약 지분이 50대50으로 같을 때는 부부 중 한 명을 선택할 수 있도록 하기로 했다.

◆ 실거주 짧으면 1주택자도 장기보유특별공제 절반으로

내년부터 장기보유특별공제 요건이 강화되면서 1주택자도 안심할 수 없게 됐다. 원래 1가구 1주택은 비과세 요건을 갖춘 경우 양도가액 9억원까지는 전액 비과세되고, 9억원을 초과하는 경우에도 초과분에 대해 과세할 때 장기보유특별공제를 연 8%씩 최대 80%까지 공제받을 수 있었다. 올해까지는 2년 이상 거주하기만 했다면 이후 실거주하지 않았더라도 보유기간에 따라 연 8%의 장기보유특별공제를 적용받았다. 하지만 내년 1월 1일부터는 공제율이 절반으로 뚝 떨어진다. 연 8% 공제율을 `보유기간 연 4%와 거주기간 연 4%`로 구분해 계산하는 방식으로 바뀌기 때문이다. 2년 이상 거주했다 하더라도 이후에 실거주를 하지 않는다면 보유기간에 따라 연 4%의 공제만 받을 수 있다. 실거주했다면 여기에 연 4%의 공제를 추가로 더 받는 식이다.

예컨대 양도가액 20억원, 양도차익 10억원의 아파트를 10년 이상 보유했다 하더라도 2년만 거주한 사람은 10년 실거주한 사람보다 6560만원의 세금을 더 내야 한다. 이 때문에 내년에 집을 처분해야 하는 상황에서 실거주를 2년밖에 하지 않았다면 연내 집을 처분하는 게 세금 측면에서는 절감된다.

그 밖에 내년부터 다주택 중과세율이 인상돼 다주택자는 주택을 처분할 때와 보유할 때의 득실을 잘 따져봐야 한다. 다주택 중과세율이 내년 6월 1일부터 2주택자와 3주택자 각각 10%포인트씩 추가로 인상되기 때문이다. 소득세 최고세율 인상분을 감안하면 2주택자가 조정대상지역에서 주택을 양도할 때 적용되는 중과세율은 26~65%, 3주택자는 36~75%가 된다. 우 팀장은 "여기에 소득세의 경우 지방소득세 10%가 추가로 붙는다는 점을 고려하면 다주택에 따른 최고세율은 82.5%(75%+7.5%)가 된다"며 "결과적으로 3주택 중과의 경우 차익의 대부분을 양도세로 납부해야 하는 결과가 된다"고 설명했다.

내년부터 주택 등에 대한 단기양도 중과세율이 인상돼 새집을 장만할 경우 오래 보유하거나 실거주할 곳을 찾는 게 세금 측면에서는 좋다. 부동산 구입 후 단기에 양도하는 경우 세율을 더 높게 적용하도록 바뀌기 때문이다. 1년 미만 단기양도 시 주택·입주권은 기존 40%에서 내년 70%로 인상된다. 또 내년부터는 분양권도 주택 수에 포함돼 분양권을 가진 1주택자는 다주택자가 될 수 있어 주의가 필요하다.