스크랩 서울시 청계천 4대강사업 SH공사 가든파이브 NC백화점..

[안테나]

빠삐용 SH공사 드디어 유령상가 가든파이브에서 탈출하는가?  동양 최대의 복합쇼핑몰 가든파이브에서 SH공사의 파격적인 행보는 놀라움 그 자체다.  최근에 발표한 가든파이브 툴동 청계천 상인 특별공급을 보면 1층기준 28.10평 점포 분양가가 388,783,000원인데 보증금 456만원 월세42만원에 공급된다.  3년간 임대보장 임대료 동결, 입점시 점포 1개당 이주지원비 1,000만원 지급하고 관리비는 2012년 6월 30일까지 지원한다.  점포 1개당 창고 1개 24평 창고 분양가가 53,000,000원인데 보증금 138만원 월세12만원에 공급된다.

이게 무슨 말인가. 쉽게 설명하면 현금 천만원 줄테니까 가든파이브 공간 채워주고 전기불 좀 켜달라는 소리다.  이주지원비 천만원이면 얼추 2년치 월세니까 관리비도 지원해 주겠다 2년간 공짜로 쓰고 나머지 1년은 월세 42만원 내는것이다.  부동산 중개업소, 재테크 고수들 감이 딱 오네.  점포 1개당 천만원이면 점포 3개면 삼천만원이다.  1년이내 임대계약 해지시 이주지원비 반환이니까 2년정도 있다가.. 혹은 재임대로 시세차익.. 맘만 먹으면 얼마든지 악용할 수 있다.  신의성실 원칙만 믿을수 밖에..  가든파이브에서 청계천 이주 상인들이 매우 적은것은 여러가지 원인이 있지만 일명 딱지거래, 불법매매로 갈아타기가 이루어진건 공공연한 비밀이다.

동양 최대 규모의 복합 테마 상가 가든파이브는 청계천 복원사업 과정에서 이주 대책 상가 목적으로 송파구 장지역 앞에 그린벨트 지역을 해제하고 조성원가로 공급하는 유통단지로 시작되었다.  가든파이브는 이주 대상이 거의 확정되 있는 수요자의 요구사항을 반영한 맞춤형 상가 형태였는데 공신력있는 서울시의 공영개발이 일방통행식 의사결정으로 이주 상인들의 경제력을 고려하지 않고 현대식 몰링형 복합 테마 상가로 설계변경이 이루어지고 문화특구를 전면에 내세웠다.  단순히 상가만 옮겨 놓고서는 활성화가 안되니 문화를 즐기며 쇼핑하는 복합 테마 상가가 필요하다는 이유다.

시행사 SH공사가 원하는 방향으로 사업을 진행시킬려면 수용자의 선택이 있어야 하는데 이 부분이 생략된게 가든파이브 비극의 시작이다.  커뮤니케이션 소통의 문제다.  청계천 이주 상인들이 감당하지 못할 정도로 건설비가 초기 4021억에서 1조 1천억대로 과다하게 책정된 이유가 이주 상인들의 요구사항을 반영하다보니 어쩔수 없었다는것은 변명에 불과하다.  새로운 지역에 내 점포를 갖는다는 희망에서 나오는 요구는 자연스런 현상이다.  자기 상가 잘 지어달라고 하지. 못지어 달라고할 사람이 어디 있겠는가.  현실적으로 요구사항을 들어주었을때 분양가가 얼마 오른다는 정보를 제공하고 선택할수 있게 했어야 했다.  피드백이 이루어져 소통이 되었더라면 지금과 같이 무기력한 모습은 아니었을 것이다.  거미줄 같은 네트워크에서 밀려나는 고통받는 아웃사이더 사람들에게 진실을 알리지 않고 막대한 이익을 취하려는것은 분명 잘못된 일이다.  공기업이 주도하는 사업이라면 대의명분을 잃어서는 안되는데 가든파이브는 명분과 실리를 잃은 대한민국 토건사에 길이 빛날 대표적인 실패사례이다.

청계천 복원사업의 성패는 밀집되 있는 재래시장 집단상가 입점자들과의 이해관계 갈등을 푸는 협상이 핵심 포인트이다.  예산을 들여 인공하천을 보기좋게 만드는것은 누구든지 할수있는 일이다.  청계천에서 문화행사를 하고 초대형 트리및 일루미네이션 점등식 축제를 만끽하는 동안 현대판 춘향전 이몽룡이 청계천 어딘가에 시 한수 써 놓았을지 모를일이다.  청계천 복원사업이 4대강 사업으로 확장되는데 지대한 공헌을 했는데 그나마 다행인것은 4대강 주변에 전통 재래시장 집단상가가 없다는게 천만다행이다.  전국 방방곡곡에 곡소리 날뻔했다.

과거 개발시대에 판자촌, 무허가 건물등 주택 세입자가 사회문제가 되는 '난쏘공' 시대가 있었다.  세월이 흘러 경제 발전이 어느정도 이루어진 지금은 상가 임차인 문제가 사회 통합의 걸림돌인데 청계천 복원사업 과정에서 상당수 상가 임차인들의 이주 문제가 발생한 것이다.  과연 가든파이브가 상가 임차인 문제를 해결할 실험적인 모델이 될수 있겠는가.  상가 권리금 문제가 법적으로 보호를 받는 사회안정망이 미흡한 상황에서 용산 참사를 비롯하여 전주 남부시장 철거등 곳곳에서 첨예한 갈등으로 대치중이거나 용역업체를 통한 명도가 집행되고 있다.  낡고 허름한 철거 대상 상가 건물에서 대책없이 무작정 점거중인 사람들에 비하면 청계천 이주 상인들은 운이 좋은편이다.

사회적 이슈가 집중되 있었고 상당수 인원이 집결되 있었기에 송파구 전철역앞에 동양 최대 규모의 유통상가에 입점할 수 있는 특별분양권을 받을수 있었던 것이다.  원래 가든파이브 부지가 그린벨트 지역이라 토지 수용가가 평당 삼백만원 전후로 이루어졌는데 송파구 전철역앞 상업지 토지 시세는 평당 수천만원대라는건 상식이다.  청계천 복원사업의 성공적 마무리를 위해 청계천 이주 상인들에게 제공된 가든파이브판이 윷놀이에서 모줄 알았는데 빽도가 나와 버렸다.  던지는 족족 빽도만 나오는데 보는 사람 어이없고 던지는 사람 미쳐 버린다. 

가든파이브가 끝없는 추락으로 애물단지로 변모하는 일이 어떻게 가능했을까.  강남3구의 하나인 송파구 전철역앞 그린벨트가 상업지로 용도변경되면서 천문학적인 토지대의 시세차익을 얻을수 밖에 없는 상황, 동양 최대 규모의 연면적은 시공비를 최대한 낮출수 있었다는점, 공기업이 시행하며 조성원가 공급원칙을 미루어볼때 한 두가지 요인으로는 유령상가를 설명할수가 없다.  시작은 창대한데 끝은 미약한 이유.

먼저 입점 예정 상인들의 주문에 따른 맞춤형 상가 형태에서 현대식 몰링형 복합 쇼핑몰로 전환될때 고급화되는 하드웨어에 어울리는 소프트웨어의 부재다.  턴키입찰 방식으로 시공비가 폭등했는데 비해 이주 상인들의 확 바뀐 환경에 적응할 교육, 영업 시스템이 거의없어 부적응 상태가 지속되고 있다.  가든파이브 당초의 목적에서 벗어나 고난과 시련을 딛고 정착한 청계천 상인들의 개인적이고 경험적인 지식인 암묵지, 노하우에 대한 평가절하를 바탕으로 현대식 몰링형 복합 쇼핑몰에 상인들이 경쟁력이 떨어진다는 판단하에 자생력을 키우는 소프트웨어를 배제하고 대형 백화점이나 마트를 유치해 임대료나 받으라는 잘못된 정책.  돈보다 삶이 중요한데 높은곳에서 거만하게 아래를 내려다보며 서민들을 평가하고 재단한다.

가든파이브는 주 타깃이 송파구 강남구 서초구인데 중저가를 표방하는 NC백화점을 유치한다.  고액 연봉을 받는 유치단이 실적을 내야하는 압박감과 대형 유통 세입자 유치에 관리단의 진퇴가 결정나는 절박한 상황에서 협상의 우위를 점할수가 없어 속수무책으로 끌려다닌다.  임대료가 프로야구 수준급 투수 방어율이 나와도 조용한 이유는 SH공사가 지급한 현금지원의 약발 때문이다.  그리 오래 가지는 않을 것이다. 긴장과 협력속에 상생하는 생산적인 논의보다는 치킨게임의 모습을 보인다.  현금보상이나 피해보상 입점하는 대기업으로 인한 부동산 가치 상승 기대감에 의존하게 되고 사적 이익 추구의 욕망에 내부적인 갈등과 분열을 심화시킨다. 

세계적인 경기침체와 부동산 경기하락, 대형 쇼핑몰이 활성화되기까지 시간이 필요하다는 궤변은 가든파이브에는 어울리지 않는다.  영등포 타임스퀘어나 부산 센텀시티의 사례와 비교하면 가든파이브는 성공할 수 밖에 없는 조건들을 갖추고 있었다.  황금부지 노른자 땅에 그린벨트 해제로 인한 엄청난 자금확보, 특별분양권 혜택으로 입점자가 대기중이라 분양 리스크가 없었다.  마케팅 전략상 구호에 불과했던 문화특구, 시간과 공간을 넘어서 가든파이브에서 꽃피우는 소피스트의 궤변, 느림과 비움의 미학을 실천하는 만만디 문화의 합작품이다.  가든파이브 사태를 바라보는 SH공사의 진단과 처방전이 오진이다.  두통을 호소하는 환자에게 의사가 변비약을 잔뜩주고 자기 할 도리 다했다고 한다.  환자들 똥 싸기 바쁘다.

랜드마크에 관심이 생겨 소비자들이 그 안에 발을 들여놓게 되면 그 공간 안에서 시간 가는줄 모르게 부지런히 돌아다니게 하는게 몰링형 상가다. 건물 자체가 주는 신선함이나 독창성이 부족한데다 출입구, 동선 이동등 가든파이브 설계 잘했다는 소리를 들어본 적이 없다.

NC백화점 역시 중저가 백화점을 표방했는데 상품 가격이 저렴하다는 입소문이 잘 안들린다.  유통회사인지 부동산 M&A회사인지 정체성을 알수가 없다.  이마트나 홈플어스등 대형마트들이 반값세일이다 국내 최저가다 박 터지게 매출 증가를 위해 필사적으로 노력을 하고 통 큰 치킨으로 미끼 상품을 내세워 롯데마트로 소비자들의 관심과 주목을 끌어내는데 NC백화점은 추석 명절도 조용하던데 매출 증대를 위한 의지가 턱없이 부족하다.  가든파이브에서 NC백화점은 신발, 가방등 상품 MD를 무력화 시키면서 명품매장 MD를 문제 삼는건 적반하장이다.  가든파이브 홍보 영상물을 봐도 NC백화점 홍보가 메인이고 워가 휙 지나가는데 구색 맞추기 신발백화점, 가구백화점이다.  공기업이 특정 대기업의 홍보비를 대납해주는 꼴이다.  대형 유통 세입자의 존재 이유를 망각하고 밑 빠진 독에 물 붓기하는 SH공사의 혈세 투입에 무임승차하며 주워먹기로 밖에 볼수 없다.

기존의 관습과 관행에 얽매여 있는 동안 새로운 유통과 소비방식에 적응하지 못하고 있는 대형 복합 쇼핑몰이 할수 있는거라곤 임대분양, 키 터넌트 유치, 문화쇼핑 정도이다.  유통혁명, 혁신을 위해서는 경쟁자를 압도할 수 있는 시장에서의 특화 포지션을 가져야 하는데 넘쳐나는 상품속에 가든파이브 상품과 서비스를 소비하게 만들기 위해 무형의 이미지를 부가하는것이 중요하다.  기존 백화점, 대형마트, 소셜 커머스, 소셜쇼핑등 선택권이 많아진 상황에서 소비자들은 혼란스러워하고 선택의 고통을 느끼며 만족도가 떨어지고 있다. 

홍보가 사회적 상징을 만들어 낼수있다.  상품과 서비스가 사람들을 주목시킬려면 브랜드에 스토리가 있어야 한다.  정보 자체보다 정보를 찾는 시간과 경로가 중요해진 소셜미디어 시대에 사회적 의미와 가치를 부여받은 청계천 이주 상인들의 스토리텔링으로 소비자들에게 우호적으로 어필할 수 있는 이야기를 만들었어야 했다.  시장 포화상태에서 돌파구를 열어주는 호감도를 높이는게 중요한데 가든파이브 홍보대행사 대홍기획은 수백억원의 홍보비를 인지도 높이는데 역점을 두고 내용도 부실한 문화특구에 대박 타령으로 소비자들을 낚는 인상을 주는 공공기관, 기업의 블로그, 커뮤니티의 모습을 보여주었다.

먹튀에 진수를 보여준 대홍기획에 이어 서울문화재단의 문화 숲 프로젝트도 만만치 않다.  가든파이브 주변에 숲이라도 가꾸면 남는게 있을텐데 수십억원을 쏟아부어도 남는게 없다.  공연 따로 매출 따로 PPL을 한것도 아니고 매출로 연계할려는 노력을 한것도 아닌 전시 행정에 가깝다.  중앙광장은 무대 마련을 위해 항상 공사중이고 오페라, 루트전, 아트놀이터, 예술인의 창작세계, 가드너..  그밖에 아름다운재단, 가족영화제, 도농교류..  달리는 고속도로 주변 가로수에 붙어있는 꼬리표.  무심코 지나가면 잘 모르는데 자세히보면 알수있는..  서로 연결이 되지않고 행사를 위한 행사..  특정 쇼핑몰에 공기업이 무료공연을 하는데 다른 대형 복합 쇼핑몰이 항의하지 않는 이유는 경쟁상대가 안되서 봐주었거나 하는지도 몰랐을수 있다.

가든파이브가 사회적 의미와 가치가 있고 호감도가 높다고 성공할수만은 없다.  가격 경쟁력을 높이고 시대를 앞서가는 선도적인 독창성, 차별화로 특화되 있어야 한다.  전자 상거래 시장의 급성장에 대비해 iPhone 서비스, IPTV 기반의 T-커머스를 대비해야 하고 SNS에 기반한 CRM, 지역 정보 기반 서비스, B2C, B2B 영업 지원 시스템도 함께 갖추어야 하는데 가든파이브의 현실은 어떠한가.  금융비용, 분양가 인하, 인테리어 비용 지원, 관리비 지원, 대출비 지원, 이주지원비 지원등으로 수천억원을 날리는 돈 먹는 하마의 모습을 보이며 오로지 아이 러브 대기업만 외치고 있다.  제도권 공기업이 하는데 무슨일 있겠냐는 자신감, 공기업의 무능은 무죄라는 관행, 성과급으로 보상되는 현실이다.  가든파이브에 대해 언론사들이 게이크 키핑이나 의제 설정을 잘 해줘야 할텐데..  포털사들이 너무 티나지 않게 기술적인 조치를 잘 해줘야 될텐데..  3S정책의 업그레이드 버젼 맛집 니들이 효자다.  가든파이브 첫페이지는 무조건 장악해줘야 하는데..걱정이 많다.

예전같지 않은 명동성당, 수난의 연속 조계사를 밀어내고 성지로 군림한 난공불락 철옹성 가든파이브.  사다리도 없이 성벽을 오르려는 오합지졸을 비웃으며 승전가를 높이 부르는데 마음 한 구석 웬지모를 불안감.  저멀리 지평선 끝에 미동도 하지않고 휘날리는 공정사회의 깃발.  아군인가 적군인가.  지원군일까 토벌군일까.  청계천 복원사업을 재평가하게 만든 가든파이브를 망친 '오적'은 누구인가  불호령이 떨어지는건 아닐까.  혹시 다음 설거지 정권의 꽃놀이패..  나는 네가 지난 여름에 한 일을 알고 있다는 재수없는 영화 제목이 생각나는 이유..  성지가 감옥같이 느껴지는 순간..  눈먼돈, 쌈짓돈에 불과한 시민의 혈세를 풀어 탈출해야 하는데..  땅이 잘 파지는게..  물기도 있고..  곧 맑은 공기가 쏟아지겠지..  혹시 성탄절 특사..  정의란 무엇인가에 앞서 정의는 존재하는가에 공감이 간다.