저평가된 알짜 재개발 구역-신정재정비촉진지구

[황막사(박준호)]

[생생현장뉴스_김윤일]
신정재정비촉진지구는 양천구 신정동 1162번지 일대 688,976.9㎡의 면적으로 주거중심지형으로 계획됐다. 안전하고 체계적인 보행전용공간 마련과 계남근린공원과 연계한 녹지체계구축을 통해 환경친화적 뉴타운 건설을 목표로 한다. 2019년 사업완료예정으로 목동아파트 단지 서쪽에 위치하며 2호선과 5호선 지하철 이용이 가능하고 주변녹지공간이 풍부한 편이다.
서울시는 2010년8월5일자로 기존 신정1,2,3 존치정비구역을 폐지하고 신정3재정비촉진 구역을 새롭게 지정·고시했다. 3구역의 주용도는 상업, 업무, 판매시설로 3만5583㎡ 부지에 용적률 518%, 건폐율 55%를 적용 받아 최고 높이 80ｍ의 주상복합건물 4개 동이 건립된다. 바깥쪽 2개 동에는 공동주택 310가구(임대 16가구)와 상업시설이, 가운데 2개 동에는 업무 및 근린생활시설 등이 들어선다. 3구역은 2012년 초 착공돼 2016년에 입주가 이뤄질 예정이다.
또 이에 앞서 6월 재정비촉진계획의 일부로 신정뉴타운 외곽 5개 존치관리구역의 도로 등 기반시설을 보강하고 토지 이용을 합리화하는 내용의 제1종지구단위계획이 수립됐다.
지구단위계획 재정비를 통해 구역 내 근린상업지역은 최고 높이가 55m에서 80m로, 지하철역 인접지역의 최대 개발규모도 2000㎡이하에서 5000㎡이하로 상향 조정돼 개발 가능규모가 확대됐다. 또 신정4구역과 목동택지개발지구 사이의 지역을 특별계획구역으로 지정해 향후 세부개발계획을 세울 때 장기전세주택을 도입하고, 산재된 비정형 녹지는 공원으로 통합 조성하도록 했다.
서울지역 재개발 지분3.3㎡당 가격을 보면 2600만원 수준이다. 신정재정비촉진지구는 서울전체 평균에 비해서도 단위당 800만원 가량 낮은 1800만원 선이다. 동작구와 비교하면 약 1000만원의 차이가 난다. 개별구역별, 면적 별 가격을 단편적으로 말할 수는 없지만 평균수준을 볼 때 신정재정비촉진지구는 서울 다른 재개발구역에 비해 저평가되어 있고 투자가치가 있는 것으로 판단된다.
신정동 일대는 양천구 목동에 비해 개발이 되지 않아 2003년 신정뉴타운 지구로 지정되었다. 양천구에 위치하고 양호한 입지조건을 갖추고 있지만 용산, 흑석, 은평, 미아뉴타운 등에 비해 많은 관심을 받지 못했다. 서울재개발 지분가격과 아파트 가격을 비교해 보면 신정재정비촉진지구는 성장가능성에 비해 상당히 저평가되어 있어 투자처로 고려 해볼만하다.

[부동산114 리서치센터 (www.r114.co.kr)]