상봉역 오피스텔

[박대선]

상봉역 오피스텔 전용 19평 사업검토 2024.10.28

1. 원가법; 3억
- 토지; 상봉동 91-4
. 공시지가: 600만원(2015년 인근 89-37/90-5/99-9 중로한면/광대소각/광대소각 일상/일상/업무 507/736/548만원/평방미터, http://k2man.com/data/land/?var1=%EC%84%9C%EC%9A%B8%ED%8A%B9%EB%B3%84%EC%8B%9C&var2=%EC%A4%91%EB%9E%91%EA%B5%AC&var3=%EC%83%81%EB%B4%89%EB%8F%99
. 토지지분; 2.5=939/11463*30=토지면적/건축면적*계약면적 
. 토지공시가격; 4867만원=600*2.5*3.3
. 토지가격추정; 7436만원=48670/0.655, https://www.mylawstory.com/12617/#2024%EB%85%84_%EA%B3%B5%EC%8B%9C%EA%B0%80%EA%B2%A9_%ED%98%84%EC%8B%A4%ED%99%94%EC%9C%A8 
- 건물; 철골콘크리트조
. 평당단가; 고층대형빌딩 750만
. 건평; 30평
. 건물가격; 2억2500만=30*750

2. 비교법
- 추정가격; 5.3억=5억-5.6억
. 전세 4.1억

3. 수익법; 4억-6억 6억=0.4/0.07 4억=0.4/0.1
- 환원이율; 7%-10%
- 투자금액; 5.8억=5.5억*1.05(취득세 등 5% 추가) 
- 연수익; 0.4억=4.1억*0.1

4. 검토
- 가치평가; 최저가격은 원가법 3억, 수익법 4억이고 최고가격은 비교법 5억(전세를 주가지수에 투자하고 환원이율 7%의 경우)
- 레버리지; 계약금 2천만원이고 즉시 입주하므로 4억전세로 운용하므로 6배=5.5/(5.5-4), https://sb-ubora.com/officetel/ 
- 의견; 레버리지가 높지만 음으로 작용할 확률도 있으므로 3억내외에서 매수검토