전용면적, 공급면적, 추정분담금표에 대한 정보입니다.

[호호호 백은희]

안녕하세요.

조합창립 총회가 코앞이네요. 추진위의 노고에 감사드립니다~

지난번에 2주택자에 대한 정보와, 이주비에 대해 나름 공부하면서 정리한 정보 올려드리고, 분담금 계산 방법에 대해서

공유하려고 했습니다.

( http://cafe.daum.net/dmsgodwnrhd/Eqfz/907  -> 사업설명회 후기, 감정평가/비례율/조합원분양가 참고)

( http://cafe.daum.net/dmsgodwnrhd/Eqfz/929  -> 2주택자 정보 참고)

( http://cafe.daum.net/dmsgodwnrhd/Eqfz/943  -> 이주비 정보 참고)

그런데, 분담금은 계산 방식이 두가지고 있고 (비례율과 권리가액 계산방식과, 건축원가와 일반분양기여금액 계산방식)

게다가 실제 입주시 계산되는 방식은 각종 사업비 지출과 수입이 확정된 시점이고 수식이 매우 복잡하더라고요.

그래서 일단, 일반 소유주분들께서 사업설명회 때 공유된 추정분담금표를 잘 이해하시는게 좋을 것 같고

앞으로는 분담금표에 어떤 변수들이 있을지 관심 가지는 것이 중요한 것 같아서. 분담금표를 보는 방법을 정리해보았습니다.

다 아시는 내용일 수도 있지만, 부끄럽지만 솔직히 저는 예전엔 잘 몰랐었습니다. ㅠㅠ

예전에 저 처럼 아직 모르시는 분들도 많은 것 같고요. ^^;

제가 이해한 내용을 공유하오니, 필요하신 분은 유용히 참고하시고, 혹시 잘못된 부분은 알려주시면 수정하겠습니다.

사업설명회 책자에 36페이지에 있는 새 아파트 건축계획안입니다.

분담금표를 정확하게 이해하려면 전용면적과 공급면적에 대해 알고 있어야 합니다.

'평' 표현이 아직 많은 분들에게 익숙하지만, 전용면적과 공급면적단위인 제곱미터로 가늠하시는 것도 익숙해져야 합니다.

- 전용면적 : 거실, 침실, 욕실, 주방 (발코니를 제외한 면적)
※ 발코니는 서비스면적 이라고 합니다.
   주거 공간에 해당하는 실평수는 보통 전용면적 + 발코니면적을 이야기 합니다.

- 주거공용 면적 : 계단, 복도, 엘리베이터 공간

- 공급면적 : 전용면적 + 주거공용 면적

   (발코니 면적은 서비스 면적임으로 전용면적이나 분양되는 면적에 포함되지 않음)

 ※ 분양가는 보통 공급면적 3.3 제곱미터 곧 1평당 금액으로 표현 됩니다. (평당 분양가 1500만원 등)

 ※ 새 아파트는 발코니 면적이 오래된 아파트보다 크기 때문에 같은 전용면적이라도 실평수가 커집니다.

- 기타공용 면적(비주거 공용면적) : 기계, 전기실 및 지하주차장 등

- 계약면적 : 공급면적 + 비주거 공용면적

그림으로 쉽게 표현되어 있는 것이 있어서 가져왔습니다. (인터넷에 공개되어 있는 이미지)

사업설명회 책자에 각 평형별 분양 예상가가 나와 있습니다. 공급면적 평당 조합원/일반분양 평단가를 곱해 나온 것입니다.

사업설명회 책자 47페이지 추정분담금표를 보면 아래와 같습니다.

여기 기존평형과 새 아파트는 전용면적으로 표시되어 있습니다.

주황색으로 칠해진 부분은 비슷한 평형으로 가는 경우에 대한 표시입니다.

보기 쉽도록 기존에 우리가 거주하는 은행주공아파트 "평"수로 매핑해서 표로 만들어 보았습니다.

새 아파트도 평수로 매핑해 보았습니다.

제가 엑셀로 다시 정리하는 수고를 시간이 남아돌아서 한 것은 아니고, ㅠㅠ

저희 형님도 소유주고, 주변에 지인들이 있어서 앞으로도 자주 참고로 해야 하기에 쉽게 공유하려고 정리했습니다.

					새아파트	전용면적	39	59	74	84	101	110
						공급면적	51	77	95	108	127	143
현재 소유 아파트						평형	15	23	29	33	39	43
전용면적	공급면적	평형	기존감정가액	권리가액	조합 분양가		228,000	367,000	443,000	481,000	561,000	610,000
29	34	10	168,000	178,120	새 아파트 분양   선택시   추정분담금 →		49,880	188,880	264,880	302,880	382,880	431,880
39	46	14	214,000	226,891			1,109	140,109	216,109	254,109	334,109	383,109
54	75	22	310,000	328,673			-100,673	38,327	114,327	152,327	232,327	281,327
61	83	25	342,000	362,601			-134,601	4,399	80,399	118,399	198,399	247,399
64	88	26	361,000	382,745			-154,745	-15,745	60,255	98,255	178,255	227,255
66	90	27	374,000	396,528			-168,528	-29,528	46,472	84,472	164,472	213,472
75	94	28	410,000	434,697			-206,697	-67,697	8,303	46,303	126,303	175,303
83	102	31	448,000	474,986			-246,986	-107,986	-31,986	6,014	86,014	135,014
38	45	13	210,000	222,650			5,350	144,350	220,350	258,350	338,350	387,350

왼쪽에서 현재 내 집 평수를 확인하고, 오른쪽에서 앞으로 분양 신청하게될 평수를 선택하여 조합원분양가에서 권리가액을 빼면

내가 분담하게 될 분담금 (+이면 돈을 더 내는 것이고, -이면 돈을 돌려받는 금액) 입니다.

예)

- 현재 22평인 소유주가 23평을 신청하게 될 경우 3천8백만원 분담금이 발생합니다.

- 현재 26평인 소유주가 29평을 신청하게 될 경우 6천만원 분담금이 발생합니다.

이 분담금표는 추정분담금이며, 권리가액의 변동이 얼마든지 있을 수 있고,

조합설립 후 소유주들의 희망평형 설문조사를 통해 설계에 반영이 된다고하니, 새 아파트의 평형이나 세대수 배분이 달라질 수도 있을 것 같습니다. 물론 조합원 분양가도 사업비 원가 변동에 따라 달라질 수 있고요.

또한 기존 아파트 같은 평수도 감정가액이 각각 다르고, 신규 분양 아파트도 위치나 층에 따라 분양가가 다르다고 하니,

같은 상황에 같은 선택을 했다 하더라도 개인별 금액 차이가 발생합니다. 

처음 분담금표를 봤을 때 부터 느낀 것이지만,

22~27평은 비슷한 평수 23평과 29평 사이에서 많은 고민을 할 것 같습니다.

물론 식구가 적어서 적은 평수로 옮기거나, 투자 목적으로 보유하고 계시거나, 자금 여유가 있어서 평수 늘리는 것은 개인 선택이죠.

그래도 위에 예로 든

22평이 23평으로 갈 때 3천8백만원이 발생하는 것은 늘어나는 1평에 3천800만원이나 발생하는데 적지 않은 금액입니다.

반면, 그럼에도 불구하고,

23평짜리 새 아파트를 조합원 자격으로 3억6천700만원에 소유할 수 있다는 것은 주변 시세에 비해 큰 이득임으로

재건축으로 인해 조합원들은 이득을 보게 됩니다. (그렇게 되도록 순조롭게 진행되어야 겠지요.)

아무튼 정확히 표현하자면, 똑같은 평수에 분담금 0원은 없습니다. ^^;

1대 1로 헌집과 새집 바꿔주지 않습니다. (그렇게 생각하시는 분들이 없지 않습니다.^^;)

그래서 매번 말씀 드린 바와 같이, 자금 계획과 분양 신청에 대해 꼼꼼히 준비하셔야 합니다.

분양 신청할 때 되어 자금 고민을 하거나, 분양 신청 다 해 놓고 나중에 예상 못한 분담금을 통보 받는 경우는 없어야 겠죠.

시간이 되는대로 감정평가, 비례율에 영향을 미치는 요소와 조합원 분양가에 영향을 미치는 부분을 정리해보겠습니다.

저 표에서 내가 선택하게 될 칸의 분담금 수식에 대해 항상 염두에 두어야 합니다.

정리한 자료가 예비조합원 분들에게 도움이 된다면 보람있겠습니다.

모두 가정의 달 행복한 5월 맞이하세요~

[새벽별]

넘 넘 수고 많으셨구 감사드립니다
자상한 설명과 정리해주신
자료 덕분에
쉽게 이해할 수있게되었네여^^~~

[쟁이]

수고 많으셨습니다^^ 이해하기 쉽도록 배려하신 호호호님의 마음이 묻어있어 감사함이 두배입니다~^^

[부녀회장(유성록)]

호호호님 좋은 정보 감사합니다~~^^

[조상수]

자세한 설명 감사합니다. 좋은 하루되세요.

[큰고을]

고맙습니다 ^*^ 금액 등 예상추정치 산정에 많은 도움 됐고요
앞으로도 좋은자료 부탁 드립니다
더불어 가능하다면 호호호님 실명을 쪽지나 비밀글로 전해주시면 대의원선출에 영향을?

[호호호 백은희]

좋게 봐주셔서 감사합니다. ^^

[형수]

쉽지않은 작업 고생했어요

[애델꼬]

감사합니다
호호호님 대의원 꼭 당선되시길 응원합니다