최인용 세무사의 절세 가이드]가장 좋은 증여 시기는?

[가별]

양도일 2개월 이내 신고·납부하고

기한 내 신고 안하면 20% 가산세

개인이 부동산 등 양도 시 양도소득세가 과세되는데, 양도소득세는 부동산(토지, 건물), 부동산에 관한 권리(아파트 분양권 등), 주식 및 기타자산(영업권, 회원권, 시설이용권 등) 양도 시 과세된다. 일상에서 흔히 직면하게 되는 부동산 및 부동산에 관한 권리 양도시 양도소득세를 알아보면, 부동산 투기 억제 목적 등을 위해 보유기간, 등기 여부, 보유 주택 수에 따라 표와 같이 세율에 차등이 있다.

주택(아파트 포함) 양도 시 1세대1주택 비과세 요건을 충족한 때에는 양도소득세가 과세되지 않는다. 1세대1주택이란, 거주자인 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하는 경우로서 동 주택의 보유기간이 2년 이상인 경우를 말한다. 1세대란, 거주자 및 그 배우자가 동일한 주소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대를 말한다. 원칙적으로 배우자가 없는 단독 세대는 1세대1주택 적용이 배제되는데, 다만 거주자의 나이가 30세 이상이거나, 성년으로서 최저 생계비 이상의 소득이 있는 경우, 또는 배우자가 사망하거나 이혼한 경우는 배우자가 없어도 1세대로 본다.

주택 보유수의 판정은 양도일(잔금청산일, 등기일 등)을 기준으로 하는데, 1주택을 보유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날로부터 3년 이내 종전 주택을 처분하는 경우는 1세대1주택으로 인정된다. 또한 혼인 또는 부모 봉양으로 세대 합가해 일시적으로 2주택이 된 경우, 1주택자가 주택을 상속받은 경우 또는 1주택 외 귀농·농어촌주택을 보유하게 된 경우는 일정기간 내 2주택을 해소한 경우 또는 기존 주택을 1주택으로 인정한다. 그리고 거주기간 1년 이상 보유한 주택을 부득이한 사유(취학, 질병, 근무상 형편)로 양도하거나, 해외이주로 인해 양도하는 경우에는 2년 이상 보유 요건을 적용받지 않는다.

주택 여부의 판단은 사실상의 용도를 기준으로 하며, 주택 부속토지는 도시 지역은 건물면적의 5배 이내, 도시 외 지역은 10배 이내의 토지만 인정된다. 무허가 주택, 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 조합원입주권 등은 주택으로 인정되나, 아파트 분양권, 재개발/재건축 입주권, 미완성 주택은 주택으로 보지 않는다. 고가주택(양도시 9억 초과)인 경우에는 1세대 1주택에 해당하는 경우 9억까지만 비과세가 적용된다.

양도소득세는 원칙적으로 실지 거래가를 기준으로 세금을 계산하게 되는데, 부동산 또는 분양권 등 양도시 거짓계약서(업(Up)·다운(Down) 계약서)를 작성하면 거래당사자와 중개업자에게 여러 불이익이 주어진다. 양도자의 경우 1세대1주택 비과세 요건에 해당하는 경우에도 양도소득세 비과세 규정을 적용 받을 수 없고, 매수인의 경우 향후 해당 부동산 양도 시 양도소득세 비과세 내지 감면 혜택이 배제될 뿐만 아니라, 취득세 3배의 과태료가 부과될 수도 있다. 한편 중개업자가 거짓계약서를 작성하거나 계약서에 서명･날인하지 않은 경우에는 중개사무소 개설 등록 취소 내지 6개월 범위 내 업무정지가 될 수 있다.

부동산을 양도한 경우에는 양도일(잔금청산일, 등기일 등)이 속하는 달의 말일로부터 2개월 이내에 주소지 관할세무서에 양도소득세를 예정 신고･납부해야 하며, 여러 건의 부동산 등을 양도한 경우에는 그 다음해 5월 중 확정 신고를 따로 해야 한다. 양도소득세 신고를 기한 내 하지 않을 경우 20%의 가산세가 부과된다.

Q&A

Q. 1세대1주택 비과세 요건에 해당하는지 쉽게 알아보는 방법이 있나요?

A. 본인 주택이 1세대1주택에 해당하는지 여부는 세 부담이나, 처분 시기 결정 등에 매우 중요합니다. 1세대1주택 해당 여부는 상황에 따라 다르므로 비과세 요건을 충족하는지 여부를 알아보고 주택 취득 또는 양도를 결정할 필요가 있습니다. 1세대1주택 비과세 해당 여부는 국세청 홈택스(www.hometax.go.kr)의 ‘모의계산’ 카테고리에 들어가 ‘1세대1주택 양도소득세 비과세 확인’을 이용하면 쉽게 알 수 있습니다.

이기화 공인회계사·다산회계법인 대표이사

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[경복공인 오병익 (안양 )458-0008]

감사 합니다