칼럼 ▶실버라이닝◀ "도시계획을 보면 부동산투자가 보인다"

[실버라이닝]

저는 8월의 공통주제 중 1번을 선택하였습니다.

부동산 투자에서 나만의 차별화된 기술을 갖추려면

"도시계획을 보면 부동산투자가 보인다"

선택과 집중의 전략

첫번째 공통주제 칼럼 "간단하고 유용한 현장조사 TIP" [ http://cafe.daum.net/happy-tech/RDZI/56 ]에서

손품을 잘 팔아서 효율적인 발품이 되게 하는 방법과 도구를 드렸습니다.

결론적으로 사전조사를 철저히 해서 현장답사를 더욱 구체화하는 ‘선택과 집중’을 하자는 것인데… 

‘선택과 집중’은 저의 투자전략이기도 합니다.

향후 어떤 종목이 어느 지역에서 유망할지? 치밀한 분석 끝에 선택하여 주 전공분야로 삼아야 합니다.

주 전공분야에 대하여 사전에 매매시세나 임대료 등 철저한 시장조사가 완료되어 준비하고 있다가

공경매 뿐 아니라 저가매수기회까지 잘 포착해 유연하고 신속하게 투자해야 합니다.

탁월한 선택을 하기 위해서는 양질의 정보를 선점하는 것이 무엇보다 중요한데…

많은 정보가 난립하는 요즘 행크 회원님들은 부동산 투자에 어떤 정보를 가장 많이 활용 하시나요?

“어디에 뭐가 들어선다더라~”라는 카더라 통신

출처도 책임도 없는 여의도의 찌라시성 정보

허접한 기레기들의 근거 없는 뉴스기사

부동산전문가들의 매번 바뀌는 결론없는 전망

정권마다 바뀌는 임시 방편적인 정책

.

.

공신력 있는 투자정보

저는 믿지못할 정보와 널뛰기하는 정책보다는

“오랫동안 지속되는 공시정보”를 믿습니다.

필자는 지난 자유컬럼으로 말씀드린 토지이용계획확인원을 비롯해 중요한 부동산투자 정보로

각 지자체별로 수립되어 있는 도시계획을 수시로 활용합니다.

http://www.aurum.re.kr/Legal/LegalSub.aspx?pcode=B02
정부산하단체로 ‘아우름’이라는 건축도시정책정보센터 홈페이지에

이런 도시계획들과 관련자료들이 잘 정리되어 있습니다.

이중 제가 주로 참조하는 도시기본계획의 위력을 상세히 알려드리겠습니다.

도시기본계획 이란? 

(설명글이 워낙 길어 핵심만 발췌합니다.)

l   1981년 도시계획법에 의해 법정화

l   국토관리의 지속가능성을 담보하는 목적

l   20년후 도시가 발전하여야 할 장기적인 틀을 제시하는 종합계획

l   하위 도시계획의 방향성을 제시하는 계획

l   도시관리계획과 타 법률상 부문관리계획의 일관성와 통일성있게 수립되도록 하는 법정 최상위 계획

l   시민, 전문가, 행정가의 다양한 의견을 수렴, 조정하는 절차로 계획됨

서울시에서는 이제까지 2000, 2011, 2020, 2030 4차례의 도시기본계획을 발표했습니다.

지자체가 시민과 전문가의 의견을 받아 심혈을 기울여 작성한 도시기본계획이 허튼말은 안하겠지요?

10년 마다 앞을 내다보고 계획되어온 서울의 기존 도시기본계획이

얼마나 미래지향적인지 얼마나 잘 맞아 떨어져 왔는지 과거의 사례를 한번 검증해 보겠습니다.

21년전에 알 수 있었던 상암지구.

최근 회원님들의 관심이 많은 상암지구... 1997년에 수립된 “2011 서울도시기본계획”에서 찾아볼 수 있습니다.

수색일대를 장기적으로 서북권의 부도심으로 계획-육성한다는 내용을

P78~82의 중심지체계 및 도시기본구상도에서 확인할 수 있었습니다.

12년전에 알 수 있었던 마곡-문정지구

대규모 개발로 3-4년전부터 핫한 마곡지구와 문정지구…

이곳 역시 2020서울도시기본계획에 전략육성지로 지정되며 2006년에 이미 계획된 곳이었네요…

해당지역의 계획당시의 부동산 가격을 조사해 현재가랑 비교해 보면 속이 쓰리죠…이미 오른 지역을 거론하는게 소잃고 외양간 고치는 격인가요? …

돈 되는거 놓쳤다고 후회하기보다는 우리는 다음 기회를 잡아야 합니다 !!!    

최신판 서울도시기본계획인 2030서울플랜을 첨부합니다. (용량이 커서 아우름 링크로 드립니다.)

http://www.aurum.re.kr/Legal/LegalSub.aspx?pcode=B02

2030 서울플랜은 2014년에 계획완료-고시되었는데 계획기준년도는 2010년, 목표년도는 2030년 입니다.

향후 20년간의 서울시 도시계획의 근간을 이 2030서울플랜에서 확인할 수 있습니다.

2030서울플랜을 쭉 훑어보면

1) 대규모 가용지(용산, 삼성동한전, 창동기지, 서초롯데, 수색역, 구로기지, 광운대역)에 대한 계획과

2) 수서와 의정부를 연결하는 급행철도계획 등이 눈길을 끄는군요.

각 회원님들의 관심 방향에 따라 다양한 정보들이 눈에 들어올겁니다.

100%이해 하거나 달달 외울 필요도 없습니다.

필자는 이해되지 않는건 알려고도 하지않고 바로 패쓰합니다.

쓸데없는 통계자료들도 역시 패쓰하시고

그림책 보듯 지도만 들여다 봐도 돈되는 정보들이 나옵니다. 

권역별 구상( P173~ ) 부분도 서울시의 각 지역별로 향후 도시개발의 방향을 짐작할 수 있습니다.

제가 주로 활동하는 서남권을 보니

한일시멘트, 영등포구치소, 구로차량기지 포인트 확인할 수 있네요.

영등포교도소는 휀스가 쳐져 있구요...

한일시멘트 부지는 작년부터 동부센트레빌이 올라가고 있습니다.

뭔가 앞뒤가 잘 맞아 떨어지지 않습니까?

개인이 엄두를 못내는 큰 규모의 나랏님이 직접 계획하시는 도시적 맥락의 사업들이지만, 

인근지역에는 분명 개발호재로 작용하고, 

개발계획이 대중의 눈에 보일수록 주변 부동산시장은 출렁일거고…

과거 영등포구치소 지금은 휀스로 가려진 이곳에

고층 아파트와 공원이 조성된다면…

이 곳의 부동산 가치는 재조명 받을 겁니다.

서두에 말씀드린 아우름에는 서울 뿐 아니라

각 지자체 도시계획과 관련자료들이 비교적 잘 정리되어 있습니다.

필요한 관심지역을 다운받아서 참고하시고

혹 없다면 해당 지자체의 도시과 자료실을 뒤져 보시기 바랍니다.

이 계획대로 10년 갑니다. 이대로 안가면 여러분이 투표 잘못한겁니다 ^^

10년후에 웃을 수 있는 성투의 포인트를 지금 당장 선점하시기 바랍니다. ^^;

다른 도시계획들

공시된 국가-지자체의 계획은 도시기본계획이 전부가 아닙니다.

대통령이 하는 국토종합계획, 도종합계획, 2개이상의 지자체 같이 계획한 광역도시계획…

기본계획, 관리계획, 이외에도 지자체의 각 부분별 계획이 있습니다.

예를 들어 2020 경기도 도로정비기본계획은

경기도의 도로부문만을 전문적으로 계획한 내용인데…

제가 사업중인 경기도 물류센터 사업장도 이 도로계획을 보고 확신을 받았습니다.

국가철도망계획에서는 요즘 한참 관심을 받고 뜨는지역인 GTX계획이

십수년전에 계획되어 있었지요.

요즘 핫한 홍대상권의 당안리 주변의 개발계획도

2015년 하위 부문별 도시계획의 일환인 ‘한강변 관리 기본계획’에 구체적으로 명시되어 있었었습니다.

이런 도시계획에서 그림 위주로 편하게 보시되

1)교통망 2)인구유입 3)용도지역의 변화 는 좀더 유심히 보시기 바랍니다.

교통망-유동인구을 통해 부동산 투자의 맥이 흐르니까요.

이런 국가-지자체가 직접 계획하여 공시하는 장기간 지자체 정책의 바로미터가 되는 도시계획들을

부동산 투자정보중 가장 공신력 있고 가장 소중하게 생각합니다.

이런 공인된 정보를 바탕으로 본인이 자신있는 지역 2~3군데를 정하고,

선택과 집중을 하는것이 투자위험을 줄이며 수익기회는 높이는 성투의 기술이 아닐까요?

회원님들이 자신있고 잘아시는 지역은 도시계획 꼭 확인하시고…

개발호재가 있을 곳을 미리 선택하시어 집중해서 투자준비를 하셔야 합니다.

투자기술 : 명함관리

도시계획만 말씀드리고 헤어지긴 너무 아쉽습니다. ^^;

이번에도 저만의 투자기술… 무기(?)하나 더 드리고 마무리 하겠습니다.

최종적인 투자의 확인이나 결정은 어떻게 하시나요?

지역적 상황이나 시세조사, 관리비의 연체여부, 지자체 공무원의 질의 등 인터넷으로는 알 수 없는 구체적이고 민감한 정보들은 직접 사람을 만나 탐문을 통해 이뤄지지 않나요?

게다가 이렇게 직간접적으로 취합된 정보로 최종적이 의사결정을 할 때,

가장 절친한 이 분야의 지인과 허심탄회하게 물어보고 그의 의견을 의사결정에 활용하지 않나요?

경매유료정보 사이트의 정보만으로 입찰을 하는 사람이 얼마나 있을까요?

영화 한편 보고가시조

https://www.facebook.com/1411923475504881/videos/1427034493993779/

의료기를 팔러 돌아다니던 흑인이 방금 페라리에서 내린 남성에게 다가가 직업이 뭐고 성공한 비결이 뭐냐고 물었을 때 “난 주식 중개인이오. 숫자에 밝고 사람 만나기를 좋아한다면 당신도 나처럼 성공할 수 있을 것이오.”라고 말합니다.

물먹는 시간도 아까운 피나는 노력으로 노숙자에서 억만장자가 된 크리스 가드너.

그의 실화를 그린 영화 윌 스미스의 “행복을 찾아서”에서 그를 억만장자로 이끌게 한 장면이죠.

투자에 있어서의, 대인관계의 중요성을 역설한 부분입니다.

행크와 경매책의 많은 경험담에서 “음료수 한박스 가지고 간다” 등으로 표현하시던데…

상대방에게 첫 만남에서 좋은 인식을 심는데 상당히 중요한 포인트 입니다.

제가 아는 한 임원분은 “안녕하십니데이~”하고 구수한 부산사투리를 쓰면서 항상 자신을 낮추시는데

이게 금융권이든 공무원이든 명도대상이든 모두에게 편안하게 받아들여지고 잘먹혔던 기억이 있습니다.

누가 가르쳐주지 않은 후천적으로 그분의 몸에 배인 대인전략이었던 거죠

위 영화에서와 같이 저도 역시 부동산투자에서 대인관계와 사교성을 제일 중요한 요소라 생각합니다. 

본인의 선천적 기질과 후천적인 결과로 완성되기에 어떤 방법론은 통하지 않겠지만

실용적인 팁으로…저는 주고받은 명함관리를 철저히 합니다.

보시는 사진뿐만 아니라 현재 소유하고 있는 명함책이 10여권은 더 있습니다.

중복되거나 변경된 명함을 제외하고 100% 보관합니다.

하찮다 여겨지거나 썩 기분좋은 관계의 만남이 아니었더라도 언젠간 다시 찾을 때가 분명히 있었습니다.

그 명함에 언제 어떤일로 만나 명함을 주고받았는지 잊기 전에 메모하고 

그 내용을 스마트폰에도 저장하기도 하구요. 중요한-자주연락하는 사람은 나이 가족관계 등까지 저장합니다.

연락없이 지내다가 2~3년만에 뭔가 필요나 부탁으로 통화할 때 그런 메모가 첫 대화를 풀기에 유용합니다.

반대급부로 회원님들 혹 개인투자자라서 회사에 소속되어 있지 않더라도

명함을 제작하여 꼭 소지하시고 대인관계에 활용하시기를 추천드립니다.

Epilogue

부동산은 지금 눈에 보이지 않는 미래의 가치를 내다볼 줄 알아야 합니다. 

대부분이 이런 미래가치를 등안시하는 것은

몇 번 유찰된 값싼 최소입찰가만 보고 민법적 권리분석에만 치중해서

정작 ‘입지론’에 입각한 공법적인 요소를 간과하고

공신력 있는 자료나 지역의 성장가능성을 면밀히 살피지 않는 경우가 많기 때문입니다.

오늘칼럼에서 공신력 있는 다양한 도시계획을 통해

부동산투자의 “숲”을 보는 부동산투자의 차별화된 기술을 알려드렸습니다.

숲을 보셨으니 많은 나무를 연달아 베는 성투가 이어지길 기원합니다.

 유난히 길고도 더웠던 여름끝에 드디어 비소식이 있네요... 

 먹구름 속에서 실버라이닝을 발견하시고 희망을 꿈꾸는 하루 되시기  바랍니다. 

감사합니다.

[So fine]

시야가 트이는글이네요..

[2023부자갱호]

부동산의 투자가치를 볼줄 아는 안목, 그리고 결국은 부동산도 사람이 하는 일이고 대인관계와 사교성이 중요하다는 말씀 감사합니다^^

[jinymaum]

좋은 글 감사합니다... 많이 배워갑니다..화이팅~~

[뜯자갈비]

아우름사이트! 정말 유용한 정보네요 좋은정보 알려주셔서 감사합니다! :)

[텍스마드레]

오..신기해요..공부를좀더해봐야겠어요

[머니 샐러드]

와~~~ 소중한 글 감사합니다.^^ 올려주신 사이트에서 다른 도시 계획도 참고가 될꺼같아요, 초보 부린이 많은 도움 받고 갑니다~^^
감사합니다.

[밍이당]

오,.. 이런 정보들을 공유해주셔서 감사합니다.. 초보들도 이해 하기 쉽게 설명해주셨네요~~~!

[땅거미님]

이렇게 소중한 경험을 공유해주셔서 감사합니다.