기자가 분양형 호텔 투자 직접 상담해보니…

'OO호텔, 연 수익 25%를 약속드립니다!' 최근 길거리 현수막이나 신문 광고 등에서 흔히 볼 수 있는 문구다. 기존 수익형 부동산 상품의 평균 수익률(연 5~6%대)을 크게 뛰어넘는 수치로, 투자자를 유혹하고 있다. 문구 내용이 사실이라면 투자로 '대박'을 잡기도 쉬워 보인다. 사실 여부를 따져보기 위해 지난 주말 이 광고의 대상인 분양형 호텔의 홍보관을 찾았다. 분양 홍보관은 서울 서초구 한복판에 자리 잡고 있었다. 내부로 들어가 상담석에 앉자 한 분양담당 직원은 분양형 호텔에 대해 설명했다. 시행사가 객실을 분양하고 위탁 운영사가 호텔을 운영하면서 얻은 수익 일부를 투자자에게 돌려주는 방식의 수익형 상품이라는 것. 이어 입지와 호텔 브랜드, 운영사 전문성 등에 대한 기본 설명을 늘어놨다. 국내외 관광객이 몰리는 제주에 인지도가 높은 브랜드 호텔이 들어서는데, 전문성과 노하우가 있는 회사가 운영을 맡아 투자하기 안전하다는 내용이었다. 그 뒤 본론인 수익률 얘기로 넘어갔다. "아주 간단해요. 준공 후 10년간 실투자금(대출을 제외한 자기자본)의 연 11%를 최소 보장 금액으로 계약자에게 지급하고, 이후 호텔 총 매출액의 일부를 'n분의 1'로 추가 지급하는 방식이에요." 연 수익 25%라더니 고작 11% 보장? 광고와 달리 실제 문의에선 수익률을 슬그머니 낮춘 것이다. 실망한 표정을 읽은 직원이 빠르게 설명을 이어갔다. "연 11%는 호텔 운영이 부진하든, 하늘이 두 쪽이 나든 내 통장에 꽂히는 금액이에요. 여기다 호텔 운영에 따른 수익이 더해지면 최대 25%까지 수익률을 올릴 수 있어요." 수익률 뻥튀기…"최대로 잡은 수치" 운영 수익 부분이 쉽게 이해가 되지 않았다. 직원은 전용면적 23~24㎡(약 7평) 호텔 숙박료를 하루 12만원, 객실 가동률은 90%를 기준으로 잡았다고 했다. 나름대로 근거는 있었다. "제주 호텔 숙박료가 하루 평균 14만원, 객실 가동률은 평균 85% 정도 돼요. 근데 우리 호텔은 4성급인 데다 제주 시내와 제주공항이 가깝다는 장점이 있어요. 이 수치가 전혀 무리는 아니란 거죠." 그가 설명한 수익률 계산법은 이렇다. 호텔 한 채의 분양가는 1억6000만원이다. 은행 대출을 50% 받으면 실제로 들어가는 투자금은 8000만원이다. 이 돈을 투자하면 11%에 해당하는 연간 880만원의 수익이 생긴다. 여기에서 대출 이자(연 4%)를 빼고 나면 투자자는 연 540만~550만원을 손에 쥘 수 있다. 이 금액에 운영 수익 연간 1070만원(1일 숙박비 12만원, 가동률 90% 전제)을 더하면 1610만~1620만원이 나온다. 실투자금 대비 수익률은 연 20.2% 정도다. 그래도 광고에 나온 수익률에 비해 5%포인트 가까이 부족했다. 직원은 멋쩍은 웃음을 지었다. "광고라는 게 혹하는 게 있어야 하니 최대 수준으로 잡은 거예요. 숙박비가 나중에 더 올라가거나 호텔 부대시설 매출이 늘어나면 투자자가 추가로 수익금을 가져갈 수 있어요." '위험한' 계산법이었다. 숙박 수요는 물론 부대시설 운영 등 여러 조건이 '극단적'으로 좋을 때나 달성할 수 있는 수치였다. 객실 가동률이나 숙박비가 예상보다 떨어질 가능성은 물론 취득세를 포함한 세금도 전혀 고려되지 않았다. 무엇보다 최대한 빚을 지고 투자해야만 가능한 수익률이라는 점이 문제다. 만약 대출 없이 투자하거나 비중을 줄이면 그만큼 실투자금이 늘어나 수익률은 확 쪼그라든다. 요즘 분양 중인 다른 분양형 호텔도 이와 비슷한 수익 구조를 띤 경우가 많다. 투자자를 유혹하기 위해 수익률을 뻥튀기하는 것이다. 꼼꼼히 따져보지 않으면 이런 '수익률 함정'엔 누구나 빠질 수 있을 것 같았다.   출처  <a href="http://realestate.daum.net/news/detail/invest/124698.daum">http://realestate.daum.net/news/detail/invest/124698.daum</a>