[民特法] - 담보대출을 위한 임차인의 일시전출과 문제점

[인수봉]

담보대출을 위한 임차인의 일시전출과 문제점

최광석 변호사 - 서울대학교 법과대학 졸업 - 서울중앙지방법원 조정위원 재임 - (주)SBS, 한전 등 고문변호사 - 민사, 특히 부동산 소송 전문

임대인 부탁 때문에 전입해서 살고 있다가 잠시 다른 곳으로 전출하게 되는 경우가 있다. 간곡한 부탁으로 어쩔 수 없이 약속은 했지만, 비록 형식상으로라도 다른 곳으로 전출하자니 임차인 입장에서는 마음이 개운치 않을 수 밖에 없다.

임대인의 이런 부탁은 주로 임대차 목적물을 담보로 대출받는 과정에서 발생한다. 해당 임대차 목적물에 임차인이 존재할 때는 채권자인 해당 금융기관에서 임차인 보다 우선순위를 확보하고자 하는 차원에서 채무자인 임대인에게 이런 절차를 요구하기 때문이다.

 

임대차보증금 확보를 위한 임차인의 권리확보는 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권을 근거로 한 것인데, 이를 위해서는 해당 주소에 주민등록을 하고 이를 유지하는 것이 요구된다. 따라서, 임차인이 비록 전출시점을 전후해서 해당 임대차목적물의 점유를 계속하면서 그대로 거주하고 있다고 하더라도 도중에 다른 곳으로 주민등록을 옮기게 되면 당초 전입신고를 통해서 확보된 순위가 없어지게 되고 그 주소로 다시 전입신고하게 되는 시점에서야 순위가 발생하게 되는데, 임차인이 다시 전입신고되기 이전에 금융기관이 그 임대차목적물에 담보를 설정함으로써 임차인 보다 우선순위를 차지하게 되는 것이다.

임대인의 이런 부탁은 임대차주택이 신규입주하는 아파트일 때 자주 발생한다. 신규입주 아파트의 경우, 보통 일괄적으로 등기업무가 처리되는 과정에서 가사용승인 내지 준공검사승인을 받아서 입주가능한 시기가 등기부작성되는 시점 보다 빠른 것이 일반적이다. 따라서, 임대차계약을 통해 먼저 입주하게 된 임차인이 전입신고, 확정일자를 갖추게 되면 (향후 임대인 앞으로 이전등기가 되는 것을 전제로 ) 비록 등기부가 작성되기 이전이라고 하더라도 전입신고, 확정일자를 한 시점에 대항력, 우선변제권을 확보하게 된다는 점에서, 임차인이 주민등록을 다른 곳으로 옮기지 않는 한, 등기부가 만들어진 이후에 담보권을 설정한 금융기관보다 순위가 앞설 수 있다. 이 때문에 살고 있는 임차인의 주민등록이전이 대출의 전제가 되는 경우가 많은 것이다.
따라서, 대출받아야 되는 임대인의 입장에서나 보증금반환에 있어 순위를 강등당할 수 있는 임차인 모두에게 있어 주민등록변경, 즉 전출문제는 매우 중요한 문제일 수 밖에 없다.

그럼에도 불구하고, 임대인, 임차인 모두에게 주민등록변경문제가 너무 쉽게 생각되고 있는 것이 우리의 현실이다. 이렇게 중요한 문제라면 임대차계약체결 당시부터 서면으로 분명하게 약속되어져야하는 것이 당연함에도 불구하고, 지나가는 투로 불분명하게 말로만 언급되거나, 그렇지않으면 계약체결 당시에는 아예 언급하지도 않다가 잔금치를 때나 대출이 필요한 시점에서야 비로서 언급되는 경우가 많다. 반면 임차인 입장에서도, 계약체결당시에는 주민등록 이전을 가볍게 생각하고 쉽게 약속했다가 나중에서야 그 위험성을 알고나서 약속이행을 거부하는 경우도 적지 않다. 이러한 과정에서 심각한 갈등이 발생하게 된다.

앞서 설명한 바와 같이 대출을 받기 위한 임차인의 주민등록 변경은 임대차계약에서 매우 중요한 부분이다. 따라서, 임대차계약과정에서 임차인이 이를 이행키로 임대인에게 약속했다면 약속을 지킬 의무가 있다. 만약, 이를 이행하지 않아 임대인에게 손해가 발생한다면 손해배상의 책임도 부담할 수 있다. 반대로, 이러한 약속이 된 바 없다면 임차인으로서는 임대인을 위해 이러한 협조를 해 주어야 할 의무는 없다.

 

다만, 이러한 약속이 있었다는 점에 대해서는 주장하는 임대인에게 입증책임이 있다는 점에서, 임대인으로서는 이러한 약속이 있었다는 점에 관해 향후 분쟁을 방지하는 차원에서 임대차계약서 등에 정확하게 표현할 필요가 있다. 반대로 임차인 입장에서는 주민등록변경의 의미를 숙지하고 이러한 조건을 부담하고서라도 임대차계약을 체결할 필요가 있는지 냉정하게 따져 볼 필요가 있고, 주민등록변경에 동의하더라도 전출되는 기간 동안에 발생하는 담보대출금액 범위에 관해 임대인으로부터 분명한 확인과 다짐을 받아 둘 필요가 있다. 소액을 대출받는 것처럼 거짓말하여 임차인을 안심시켜 전출하게 한 다음 약속과 달리 임대차보증금을 위협하는 정도의 거액을 대출받을 수도 있기 때문이다. 담보대출금액범위를 명시하여야 향후 범위를 초과한 대출이 발생할 경우 임대인을 사기로 고소하는 등의 법적 조치가 더 용이할 수 있다.

아울러, 전출한 다음에는 가급적 빠른 시간 내에 다시 전입할 수 있도록 주의를 기울일 필요가 있다. 전출하는 시간이 길면 길수록 임대인의 고의적인 추가담보, 임대인의 채권자로부터의 (가)압류 등의 위험에 노출되는 기간이 길어지기 때문이다.

비용을 고려하지 않은 가장 안전한 방법은 해당 대출금융기관의 담보설정 이후에 바로 다음 순위로 전세권을 설정하는 방법이 될 수 있다. 이를 통해, 예정했던 해당 금융기관의 담보설정 이외에 다른 부담(저당, 압류 등)이 임차인보다 앞설 수 있는 여지를 원천적으로 차단할 수 있다.

만약, 전세권설정비용을 들이지 않기 위해서는 담보설정되는 날짜를 확인하여 바로 직후에 다시 전입신고하고 확정일자를 받을 필요가 있다. 저당등기되는 것과 동일한 날에 이러한 조치를 해두면 주택임대차보호법에 따라 전입신고한 다음날 0시에 대항력, 우선변제권의 효력이 발생한다는 점에서, 다른 부담이 끼어들 여지가 불과 하루 이내로 줄어들 수 있다.

어느 방법이건 임대인이나 해당 대출금융기관의 법무사와 긴밀한 협조가 이루어진다면 효과적일 것이다.