스크랩 전원주택 집짓기(上) : 주택 구상계획에서 기초공사 과정

[박호선]

※ 행복한 집짓기 ①  - 구상과 계획 ※

 이 글은 예비건축주을 위해, 집 짓기의 준비나 순서가 어떠해야 하는지, 시공 과정은 어떻게 되는지, 시공자와의 관계나 서로 챙겨야 할 서류나 문서는 어떤 게 있는지, 건축주의 마음가짐은 어떠해야 하는지 등을 간단히 정리하여 건축에 문외한인 건축주라도  ' 행복한 집 짓기' 가 될 수 있는 작은 실마리가 되었으면 하는 바람에서 게시하게 되었습니다. 

행복한 집 짓기의 연재를 시작하면서...

집 짓기를 업(業)으로 하면서 간혹 당혹스럽고 황당한 경우를 겪기도 하고 듣기도 합니다. 집 짓기가 집 짓는 기술만이 아니라 다양한 계층의 건축주와 기술인을 포용하고 슬기롭게 융합하여 목적하는 건축물을 완성하는 간단한 것 같지만 절대 간단치 않은 부분들이 있기 때문이고 변수가 없다 할 수 없기 때문입니다.
어떤 부분은 이해의 부족일 수 있겠고, 어떤 부분은 잘 못 알고 있는 상식과 편견일 수 있습니다.

누가 평생의 꿈으로 내 집을 짓고는 '두 번 다시는 집 짓는 꿈조차 꾸고 싶지 않다.'고 할 때는 이 일을 업으로 하는 사람으로 부끄럽고 당황스러웠던 기억을 떨칠 수 없었습니다.

집 짓는 일을 업으로 하는 사람도 전과 다른 '마인드'가 있어야겠지만, 평생의 꿈으로 내 집을 지으려는 건축주도 집 짓는 준비와 과정을 이해하고 공부해야 자신에게 잘 맞는 계획을 세울 수 있겠고, 참으로 집 짓는 과정이 행복하고 즐거워야 그 속에서의 생활이 행복 하겠기에 부족하고 두서없지만 그간의 밑천을 믿고 꼭 알아야 할 것들만 몇 가지씩 게시 하겠습니다.  

혹시 설명이 부족하면 댓글로 질문 바랍니다. 말로 설명 드리는 것만 못하겠지만 최선을 다해 답해 드리겠습니다. 그것이야말로 제가 그동안 이 일을 업으로 해 오면서 입은 은혜의 일부분이라도 돌려 드리는 '빗갑기'임을 잘 알기 때문입니다.

참고로 연재되는 내용은 주택(단독주택)의 경우를 위주로 하겠습니다만 집 짓는 일이란 게 특별한 경우를 제외하고는 대동소이합니다. 규모의 차이만 다르다 뿐이지 절차나 과정은 같거나 비슷하다 볼 수 있습니다.

[언젠가는 모든 분들이 꿈에 그리던 집을 '행복하게 짓고 행복하게 살기'를 바랍니다.]

집을 지으려면 많은 준비과정이 필요합니다. 집을 지을 땅이 대지가 아니라면 대지로 형질변경을 우선 하여야 합니다. 형질을 변경한다 함은 논, 밭, 산지나 잡종지 등을 집을 지을 수 있는 대지로 변경하는 행위이고, 대부분 토목설계에 의해 토목공사가 선행되어야 합니다. 집을 지을 대지가 준비되면 건축주는 어떤 집을 어떤 구조나 규모로 지을 것인지 많이 생각하고 고민해야 후회하지 않고 시행착오를 줄일 수 있습니

다. 이때 공사시기나 공사기간과 같이 자금계획을 세우는 것도 필수 사항이겠지요!

건축주로서는 이 시기가 어떻게 보면 가장 행복한 시기일 수 있습니다. 눈을 감고 있으면 미지의 내 집의 구조나 모양이 슬라이드처럼 스쳐 지나간다는 분도 있었습니다. 사춘기 때의 열정 비슷하다면 과장일까요? 그러나 이때 비현실적이거나 비합리적인 부분을 나름대로 정리하고 간추려 나가야 합니다.

필요하고 충분한 계획과 검토를 했다면 그 내용을 설계로 나타내야 할 것입니다. 이 과정은 설계사무소의 자문을 받아야 가능합니다. 이때 건축주의 의견이 전부 받아 들여질 수도 있고 그렇지 않을 수도 있습니다. 구조적인 문제나 건축법적용에 의해 변경이나 수정이 필요할 수도 있습니다.

중요한 것은 도면이 완성되어 건축허가 접수가 될 때까지 열 번이라도 협의하고 수정하여 건축주의 최초계획이 잘 반영되고 실현될 수 있는 설계가 완성되어야겠지요?

간혹 처음의 생각이나 계획은 간곳없고 설계자의 의도대로 설계가 완성되는 경우도 봅니다. 이런 경우는 건축주의 계획이 구조나 건축법 적용에 무리가 있었을 수도 있겠고, 지나치게 고비용의 시공법이나 검증되지 않은 난해한 시공법이었을 수도 있습니다.

그러나 그 모든 것은 건축주와 사전에 충분히 협의가 이뤄지고 검토되어 설계에 반영되어야 합니다.

집이 다 똑같다면 설계가 필요 없을 것입니다.
집은 그 속에 사는 구성원들의 직업, 취향, 생활습관과 수준(?), 라이프 스타일에 잘 맞아야 좋은 집 일 수 있습니다.

집은 그 속에 사는 사람을 편하고 즐거우며 행복하게 하고 휴식과 건강, 재충전의 공간이 되어 주인에게 봉사해야지 좋은 집입니다. 가끔 집을 위해 '봉사'하며 사는 사람들도 볼 수 있는데 참 안타깝습니다. 계획을 '자기주도적'으로 하지 못하고 지나치게 유행을 좇거나 평수에 연연하여 필요 이상의 큰 집을 지어 놓고 청소며 냉, 난방비 또는 유지관리비를 걱정하는 분들이랍니다.

남이 지어 사는 집이 아무리 좋아 보여도 결코 나에게 잘 맞을 리 없습니다. 많은 비슷한 라이프 스타일을 가진 사람들이 주로 사는 아파트도 '신물' 내는 이유가 바로 이것 때문입니다. 

※ 행복한 집짓기 ②  - [설계에 의한 견적 받기와 시공자 선정] ※

 자신이 직접 살고 싶은 집의 구조를 결정하고, 집의 모양을 구상하고 계획한 최종 설계도면을 보는 것은 말 할 수 없이 기쁠 것입니다. 마치 살다가 커다란 선물을 받은 기분이지요. 대부분은 그만큼 살면서 자기주도적으로 계획한 창의적인 일이 없었다는 이야기이기도 할 것입니다.

간혹 저에게 도면을 보이면서 '평당 건축비가 얼마나 될까요?'하고 즉석에서 답을 듣길 원하시는 분들이 의외로 많습니다. 정말이지 어처구니없고 답답하기도 합니다. 마치 냉장고를 보이며 원가를 알아맞혀 보라는 것과 진배없다 할 것입니다.

정확한 시공도면과 공사기간, 공사장소의 여러 상황, 계절과 일기에 대한 검토, 도면에 명시되지 않은 시설물과 부대공사의 내용 등이 견적의 자료가 되고 견적가의 중요한 요인이 되며, 이런 검토 없이 낸 견적은 터무니 없을 수밖에 없습니다.

집이란 백화점에 전시된 공산품과는 다릅니다.
집이란 지정된 장소인 현장에서 다양한 공종의 기술자에 의해 주문제작되는 고가의 최신 상품이라 볼 수도 있습니다.

저는 간혹 현장에서 기능인들에게 이런 이야기를 종종 합니다. "여러분은 백화점에도 없는 상품을 주문생산하는 겁니다. 자기분야의 일도 최선을 다해야 겠지만 선행작업을 훼손한다면 절대 좋은 품질과 공기를 맞출 수 없습니다. 포장은 못 하겠지만 품질과 공기는 분명히 맞춰야 합니다."

건축이 한 사람 또는 한 분야의 기능만을 요구하는 작업이 아니기에 진행자의 고충도 여간 만만한 게 아니랍니다. 건축주, 설계자, 시공자의 협의와 노력, 신뢰와 격려 없이는 절대 좋은 건축물을 기대하기 어렵습니다.
이런 부분까지를 이해해야지 합당한 견적(최저가가 좋은 견적은 아닐 수 있습니다.)과 적합한 시공자를 만날 수 있습니다.

또. 집을 한 채 짓는데 대략 몇천여 가지의 각종 자재가 들어갑니다만 전부를 기재한 견적을 만들 수는 없습니다.
하지만, 최소한 각 공종별 소요자재 내역과 소요인력 내역 및 각종 경비내역은 반드시 기재되어야 제대로된 견적이라 할 수 있습니다.

건축주는 이런 견적을 최소한 복수이상 견적 의뢰하여 서로 취합하여 대비해 봐야 합니다. 평생에 한 두 번 짓는 집을 평당 얼마에 맡긴다면 분명, 틀림없이 엄청난 실수를 하는 결과로 이어집니다. 따라서 엄청난 거금을 투입하는 건축 행위를 심사하고 숙고하는 과정이 생략되거나 허술히 한다면 아마 두 번 하지 못할 정신적, 금전적 실수를 하게 될 수도 있습니다.

2부 이상의 견적을 취합하여 시공능력과 공사기간 및 차후 예상 못한 하자부분의 조처사항 등을 챙겨서 시공자를 선정합니다. 대개 최저가를 선정할 수가 있으나 이 또한 견적내용에 합당치 않으면 실수하는 요인이 됩니다.

시공자가 일을 수주할 목적으로 최저가로 견적을 낼 수는 있지만 현장 진행과정이 그림처럼 처음의 계획대로 되는 경우는 참 더뭅니다. 결국, 부실의 원인과 추가견적의 요인이 되며, 경우에 따라서는 건축주와 시공자 간에 불미스런 일도 다 여기에서 발생한다고 보면 틀림없을 것입니다.

합당한 시공자의 선정은 도면의 충분한 검토와 이해, 적합하고 적정하게 산출한 자재물량과 인건비 및 경비, 합리적인 이윤 등을 업체의 시공능력이나 기술력, 인력 수급능력 등과 합하여 검토하고 결정해서 선정해야 할 것입니다.

어렵다 할 것입니다만 자주, 여러 번 만나고 물가의 시세도 알아보는 성의있는 노력이 결국은 좋은 결과로 나타남을 명심해야 합니다. 억대의 물건을 백화점에서 산다면 한 두 번 보고 금방 결정하는 소비자가 몇이나 되겠습니까? 그것도 현물이 아니고 설계도와 견적서만 보고서라면........어쩌 시겠습니까?  

견저 받기와 시공자 선정의 어렵고 까다로움 때문에 건축주가 직접 '직영' 공사를 하시는 경우도 더러는 있습니다. 하지만, 대부분은 공사기간의 늘어남과 불필요한 공사비의 증가가 최대 몇 십%는 되는 것을 볼 수 있습니다.  비유가 어떨지 모르지만, 지휘자의 역량이 오케스트라의 수준을 좌우하는 경우와 크게 다르지 않다 할 것입니다.  견적 받기와 시공자 선정은 아무리 강조해도 지나치지 않은 이유가 이와 같습니다.

※ 행복한 집짓기 ③  - [선정된 시공자와 계약하기] ※

 견적내용과 시공능력 등을 평가하여 최종적으로 시공자를 선정하였다면 공사계약을 체결합니다. 계약이란 어떤 계약이든 쌍방이 있게 마련이고, 서로 의지를 반영 하려는 속성이 있게 마련입니다.  건축공사에서의 계약서는 '일반(민간) 건설공사 표준 계약서'라는 양식이 있습니다.
'갑'은 발주자인 건축주가 되며, '을'은 시공자인 건축업자 또는 건설업체가 되겠지요.

(건설교통부 고시 제2000-56호, 2000.3.11, 개정 제2004-170호, 2004.7.8)

민간건설공사 표준도급계약서
1. 공 사 명 : 2. 공사장소 : 3. 착공년월일 : 년 월 일 4. 준공예정년월일 : 년 월 일 5. 계약금액 : 일금 원정 (부가가치세 포함)      (노무비 : 일금 원정) ※ 건설산업기본법 제88조제2항, 동시행령 제84제1항 규정에 의하여 산출한 노임 6. 계약보증금 : 일금 원정 7. 선 금 : 일금 원정 8. 기성부분금 : ( )월에 1회 9. 지급자재의 품목 및 수량 10. 하자담보책임(복합공종인 경우 공종별로 구분 기재)
	공종	공종별계약금액	하자보수보증금율(%) 및 금액	하자담보책임기간
			( ) % 원정
			( ) % 원정
			( ) % 원정
11. 지체상금율 : 12. 대가지급 지연 이자율 : 13. 기타사항 :
도급인과 수급인은 합의에 따라 붙임의 계약문서에 의하여 계약을 체결하고, 신의에 따라 성실히 계약상의 의무를 이행할 것을 확약하며, 이 계약의 증거로서 계약문서를 2통 작성하여 각 1통씩 보관한다. 붙임서류 : 1. 민간건설공사 도급계약 일반조건 1부 2. 공사계약특수조건 1부 3. 설계서 및 산출내역서 1부 년        월        일      도 급 인  주소 :       성명 :                                       (인)      수 급 인  주소 :       성명 :                                       (인)

계약하기에 앞서 건축주는 몇 가지 부가서류를 요구할 수 있습니다. 이것들은 건축주가 건축과정 및 기술적인 검토 등을 미리 예측할 수 있게 하는 것과 자금지출 계획을 세우는데 도움을 줄 수 있는 아주 요긴한 것들입니다. 개인공사의 경우 생략되는 게 대부분이지만 챙겨 둠으로써 많은 도움이 됩니다.

1. 공정표 - 각각의 단위공사(공종별)의 공정일수 및 공사기간을 표시한 일정표(타임 테이블)입니다.

2. 시방서 - 일반적인 시방서와 특별히 특이하거나 중요한 부분의 사용자재와 시공방법 등을 구체적으로 기술한 도서.

3. 최종견적서 - 변경되거나 수정된 최종 견적서(시공 중에 협의하여 변경한 자재의 물량이나 등급의 변경 등으로 인한 정산 시에도 필요하므로 반드시 챙겨둬야 합니다.)

4. 허가, 시공도면 - 가능한 한 구조뿐 아니라 마감자재의 표기가 잘되어있는 도면 등의 서류를 첨부할 수 있게 하여 계약에 임합니다.

통상 설계사무소에서도 마감재료표를 만들어 주지만 대게는 통상적이고 형식적인 경우가 대부분입니다.
설계사무소에 자주 방문하여 외장이나 내장의 자재를 어떤 것(제품이름이나 고유넘버)으로 하겠다는 언질을 주어 설계에 반영해야 정확한 견적이 나올 수 있습니다. 또 견적서에도 분명히 자재의 이름뿐 아니라 고유넘버를 명시하여야 나중의 혼란과 분쟁의 소지를 없앨 수 있습니다.

계약서엔 공사기간과 공사금액, 기성금 지급방법, 지체보상조항, 하자보수 책임기간 등의 중요한 내용을 '갑'과 '을'이 협의하고 합의하여 기재해야 합니다.

[공사기간] 은 공정표의 내용에 기상이나 기타사항을 고려하여 여유를 두고 서로 협의하여 정합니다.

[공사금액] 은 최종(수정이나 합의된)견적의 내용을 적용하면 되겠지요.

[기성금 지급방법]은 공정표를 참고하여 몇 회에 걸쳐 지급할 지와 언제 지급할지를 협의하여 결정 합니다.

통상은 계약금은 계약 시 10%, 착수금은 공사착수 시 20%, 1차 중도금은 골조 완료 시 20%, 2차 중도금은 외장 완료 시 20%, 3차 중도금은 내장 완료 시 20%, 잔금은 모든 공사가 완료되고 사용(준공)검사 완료 시에 10%를 지급합니다.
 
대개 3~5,6회로 나누고 총공사금액을 등분하거나 차등을 두어 지급하기도 하며, 시기도 공사기간을 등분으로 나눠서 실시하기도 하지만 공정표를 참고하여 어떤 공정이 마무리 될 때를 지급시기로 정하기도 합니다만 정해진 원칙은 없으며 '갑'과 '을'의 협의에 의해 정해집니다.

때로는 단기간의 공사이거나 번거로움을 피하고자, 계약금과 착수금을 1회, 1차와 2차 중도금을 1회, 3차 중도금과 잔금을 1회로 하여 총 3회로 지급 하기도 합니다.  

[지체 보상조항] 은 정서상 생략되기도 하지만 어떤 경우엔 아주 머리아픈 결과를 가져올 수도 있으므로 반드시 표기하고 따질 수 있게 정리해 두어야 나중에 편합니다. 간혹 이사나 입주날을 여러 번 잡는 웃지 못할 경우를 보는 것도 다 이런 조처가 명확하지 않은 결과입니다. 대개 지체보상금은 1일 초과당 총공사비의 1,000분의 3이 적용됩니다.

[하자보수 책임기간] 은 대개 준공 후 1~2년을 원칙으로 하지만 서로 합의하여 정할 수 있습니다. 건축물의 하자가 시공자의 잘못으로 생겼다는 것을 증명하기란 그리 간단치 않습니다. 건축주로서는 억울한 일도 있겠지만, 시공자의 선정 때와 시공자재와 시공과정을 잘 살펴서 확인하고 기록하여 둔다면 만약 발생 할 수 있는 나중의 분쟁에 도움됩니다.

또, 하자보수책임기간이 몇 년(건축주에게 유리할 거라 판단하고)이나 되는 경우가 있다면 이는 문구상의 책임으로 그치기 쉽습니다.

통상, 건축 자재의 내구연한이나 사용자의 부주의 부분을 간과하고 몇 년 안에 발생하는 건축물의 문제가 시공자의 잘못이라 판단한다면 여기서부터 분쟁의 소지가 있기 때문입니다. 만약 꼭 장기간(예를 들어 3~5년)의 하자보수책임기간을 의무화할 경우라면 몇 가지의 안전장치를 할 수 있습니다.

첫째, '하자보수 보증보험'에 가입하고 그 증권을 교부받아 둘 것이고,

둘째, 계약서를 공증받아 놓아야 합니다. 이때 반드시 보증인(동업종의 보증회사)을 두어야 합니다.

이런 절차에는 '갑'인 건축주가 비용을 지급해야 하지만 '을'인 시공자가 이런 조건에 잘 응하려 하지 않을 것입니다.  설사 응한다 하더라도 하자보수 기간의 증가에 따른 건축비(하자보수비용)의 증액을 요구하겠지요.  

간혹, 어떤 이유로 계약을 구두로 하거나 간편히 하여 위의 내용이 생략되어 낭패를 겪는 경우를 종종 봅니다. 계약은 '갑'과 '을'중 누구를 일방적으로 유리하게 하거나 불리하게 할 목적으로 작성하는게 아니고 그런 계약은 효력이 없습니다. 인정상 박절하게 하지 못하여 확실하고 명확하게 작성하지 않은 계약서는 아무 의미가 없습니다.

분명하고 명확한 계약만이 서로의 관계가 좋게 마무리될 수 있게 도와줄 수 있음을 인정하고 이해해야 합니다.

계약서엔 여러 조항이 많고 불필요하다 할 정도의 문맥도 있습니다만, 중요한 것은 '갑'과 '을'의 책임과 의무조항이 전부라 할 것입니다. 쌍방이 만약 계약을 위반하거나 어겼다면 그 보상은 금전으로 연결됩니다. 쉽게 이야기하면 계약은 돈의 문제입니다.

형제간에도 돈 문제로 다투는 경우가 잦은 게 요즘의 현실입니다. 쌍방이 계약을 어기더라도, 그래서 자신이 금전적인 손해를 입더라도 개의치 않을 수 있으면 계약을 하지 않던가 소홀히 해도 무방하겠지요?

※ 행복한 집짓기 ④  - [계약 이후 착공 전에 꼭 챙겨야 할 것들] ※

[계약이행보증보험증권]
계약을 하고 계약금을 지급했다면 '을'인 시공자에게 '계약이행 보증보험 증권'을 요구할 수도 있습니다. 아주 간혹 착공을 차일피일 미루거나 공사 중에도 시일을 질질 끄는 경우도 있으니 이런 보험이 상품으로 행세 한답니다. 관급 또는 회사 간의 계약은 계약금을 '계약이행보증보험증권'의 교부 이후로 지급하는 때도 있습니다.

만약 건축주가 이런 요구를 한다면 시공자가 싫어할 이유가 없습니다.

간혹 귀찮아하거나 약간의 비용부담을 싫어하는 일도 있지만 조금 규모 있는 일은 이러한 절차가 필요합니다.

이러한 룰이 습관화되고 상식화되어야 건축(건설)관계의 일이 투명하고 인식도 지금보다 더 좋아질 것입니다.

'갑'이 '을'에게 원칙적인 요구만을 하고 정작 '갑' 자신의 의무조항을 소홀히 할 수는 없을 것입니다. 이런 것이 세상의 이치이므로 '갑'의 정당한 요구에 응하면서 '을'또한 '갑'에게 지킬 것을 잘 지키게 한다면 문제 될게 전혀 없다고 봅니다.

한 마디로 좀 과장한다면, 일을 떠나서는 호형호제하는 사이라도 일에 대해서만은 원칙과 규정대로 한다면 나중의 관계도 한층 좋아질 것입니다. 공과 사를 구별 못해서 대부분 일이 끝나면 관계가 소원해지던가 서로 못볼 사이가 되는 경우를 흔하게 보는 것이 다 이 때문입니다.

[경계측량]
건축주는 허가서에 첨부된 '건축허가조건'을 잘 읽어 보고 내용을 검토하고 숙지해야 됩니다.
이런 허가조건은 시, 도나 행정구역마다 조금씩 다를 수 있습니다. 또 건축이 허가된 지역이나 지구에 따라서도 다를 수 있습니다. 그러나 공통으로 '경계측량'을 먼저 실시하라는 내용은 대부분이고, 경계측량은 반드시 해야 하고 비용은 건축주가 부담합니다.

경계측량은 아주 중요 합니다. 토지대장의 면적이 실제와 같은지, 또 경계는 보장되어 있는지를 확인하는 절차입니다. 당연히 이웃과 분쟁의 소지도 있고 경우에 따라 분쟁으로 이어지기도 합니다.

중요한 것은 경계측량 전에 이웃과 인사나 안면을 터 놓아야 이야기하기 쉽고 이해나 양해의 폭을 넓힐 수 있습니다. 크게 문제 되지 않은 경계의 침범이나 고의적이지 않다고 볼 수 있는 부분은 양해하고 정리 하는 게 여러모로 유리하고 편합니다. 가벼운 경계의 침범이 재산권에 심각한 장애를 가져온다고 판단 할 수 없고 앞으로는 이웃으로 살아야 하기 때문입니다.
 
측량을 신청하면 측량일, 시를 통보해 주는데 이때 관련된 지주들 에게도 입회할 수 있도록 하여야 하며 경우에 따라서는 지역의 유지나 이장 등을 입회에 참여시켜도 좋습니다.

경계측량을 하게 되면 경계의 기점마다 경계목을 박아서 표시하여 두는데 이 경계 목을 나중까지(사용검사 완료나 현황측량 때 까지만 이라도) 잘 관리하여 두어야 편합니다. 어떤 경우엔 이웃에서 암암리에 경계 목을 옮겨버려 나중에 황당한 경우를 당하는 웃지 못할 경우를 겪을 수도 있습니다. 이럴 가능성이 있을 성 싶으면 미리 경계 목을 보완하여 쉽게 옮길 수 없게 한다든지 지형지물에 지울 수 없는 마킹을 해 둬야 하겠지요.

경계측량은 행복한 집 짓기의 중요한 시발점이랄 수 있습니다. 여기에서 문제가 생기면 아주 머리 아플 뿐 아니라 이웃도 잃게 되며 행복한 집 짓기는 이미 될 수 없답니다.

[가설전기]
집이 완공되면 정식으로 한전과 계약하여 전기를 인입 할 수 있지만 공사용 전기는 임시전기를 사용하고 계량기도 임시로 설치합니다. 주변에서 간단히 전기를 빌려 쓸 수 없다면 시공자는 임시전기를 한전과 수전계약(공사계약서, 사업자등록증, 대표자인감)하여 설치 합니다. 한전의 불입금과 제비용은 시공자 부담입니다. 간혹 건축주에게 부담시키는 경우가 있어 사족을 곁들입니다.

[용수]
집을 짓는 데는 물이 반드시 필요합니다. 습식은 물론이거니와 설사 건식공법의 건축이라 하더라도 물이 없다면 집을 지을 수 없고, 물은 건축물의 준공 이후에도 반드시 필요하기에 만약 물이 조달되지 않으면 집을 지을 수 없는 곳이라 할 것입니다.

상수도 또는 공동수도가 용이하지 않다면 지하수를 파야 되고 이 경우도 관활 구, 군, 시청에 반드시 허가를 득하고 절차에 따라 수질검사와 제비용을 납부해야 됩니다. 이 부분은 전적으로 건축주의 몫이라 볼 수 있습니다. (통상 공사기간의 상수도 사용료는 시공자 부담을 원칙으로 합니다.)

[지상물의 정리]
경계측량 이후엔 집을 지을 부분을 예측할 수 있고, 만약 방해가 될만한 구조물이나 수목 또는 웅덩이 등은 사전에 처리해 둬야 나중의 작업을 원활히 할 수 있습니다.

만약  형질변경 등의 사유로 토목공사가 선행되었다면 다행히 지상물의 정리를 이때 할 수 있을 것입니다. 이런 준비가 끝났다면 건축주가 할 준비는 거의 다 했다고 보이며, 시공자도 착공 전 준비사항을 잘 챙겨야 일정이나 비용의 낭비를 줄일 수 있습니다.

[가설 사무실 및 창고 등]
건축행위는 기본적으로 사람이 하는 일입니다. 작업자는 필요한 공구나 연장뿐만 아니라 소지품을 보관하거나 기본적인 탈의 및 용변을 해결할 수 있어야 할 것입니다. 주변에 이러한 시설을 빌려 쓸 수 없다면 현장에 필요한 조치를 할 수밖에 없습니다. 간혹 식당이 없거나 너무 멀어서 현장에서 식사까지 해결할 수 밖에 없다면 그런 시설물도 필요 하겠지요?

'행복한 집 짓기'가 건축주만이 행복해서는 결코 될 수 없답니다. 관계된 모든 분야의 사람이 즐겁고 행복해야 비로소 행복한 집 짓기가 시작될 수 있을 것입니다.

또 시공자는 '마인드를 바꾸라.'라고 했는데, 간혹 계약 이후나 시공과정에서 건축주가 시공내용이나 경과를 물으면 '다 알아서 할 거다'고 잘라 버리거나 대단한 비밀이기나 한 것처럼 한 마디로 일축해 버리는 일도 없지 않았습니다.

건축행위의 기술은 국가기밀도 아니고 비밀에 속하는 기술은 더더욱 없습니다. 30년 경력의 기술자라도 대략 하루 150,000원이면 이용할 수 있는 공개된 기술입니다.
시공자는 기술자도 잘 다뤄(?)야겠지만 건축주에게도 진행사항이나 애로사항을 수시로 설명하고 이해시켜 잘 참여시켜야 비로소 모두의 '행복한 집 짓기'가 될 것입니다.

'행복한 집 짓기'는 이웃도 같이 행복해야 가능합니다.
시공자는 가능한 범위안에서 이웃에게 불편을 최소화할 수 있는 방법을 강구 해야 합니다. 이웃이라 하여 무한정 불편을 감수할 사람은 그리 많지 않습니다. 경우에 따라서는 사사건건 트집을 잡는 이웃도 있을 수 있습니다.

소음이 많은 작업은 될 수 있으면 이른 아침을 피하고, 좁은 길이라면 조금 한가한 시간대를 골라 자재 운반을 한다든지 하여 가능한 이웃에 피해를 주지 않겠다는 성의있는 태도가 필요합니다. 처지를 바꾸어 생각하면 길은 있고, 또 문제는 해결 된답니다.

'행복한 집 짓기'가 그리 만만한 게 아니랍니다.
하지만, 계획과 준비를 잘 세우고 '나보다 남을 배려 하려는 생각과 실천'이 결국은 서로 이해하고, 서로에게 감사함을 느끼면서 행복해진다면, 집짓기는 저절로 행복해진다고 믿습니다.

※ 행복한 집짓기 ⑤  - [마지막 준비와 착공 또는 기공식] ※

 착공 단계까지 무사히 왔다면 '행복한 집 짓기'의 절반은 왔다고 볼 수 있습니다.
옛말에도 '시작이 반'이라는 말이 있지만 꼭 그래서가 아니라, 계획과 준비, 시공자 선정과 계약까지 완료하고 이웃의 이해와 양해까지 얻어 아주 좋은 기분으로 시작한다면 도면에 의한 시공과정은 그리 어려운 문제는 아니기 때문입니다. 그러나 무슨 일이든 예상치 못한 복병은 있기 마련이고 이러한 걸림 환경 까지를 어느 정도 예측 할 수 있어야 마무리까지도 깔끔 할 수 있답니다.

[착공계]
허가를 득한 공사에 대해서는 허가관청에 착공신고를 하여야 합니다. 착공 신고는 설계사무소나 시공자가 대행하여서 할 수도 있으며 건축주가 할 수도 있습니다.

멸실할(없어질) 건축물이 있다던지 폐기물을 처리할 일이 있다면 '지정된 폐기물 처리업체'에 위탁하여 처리하고 그 영수증이나 관련서류를 잘 보관해 둬야 합니다. 멸실 전 후의 사진도 반드시 찍어 둬야 나중의 가옥대장 정리 시 필요 합니다.

또 전원주택에는 해당사항이 안 되겠지만, 허가조건에 '비산먼지 방지대책'이나 '낙하물 방지시설'을 설치하라고 했다면 그런 시설물도 규격에 맞게 설치해야 합니다. 공사를 하고자 어쩔 수 없이 도로를 점용할 수 밖에 없다면 '도로점용신청'을 하여 공사기간에 해당하는 점용료를 납부해야 됩니다. 기타 이런저런 조항은 허가서에 첨부된 '허가조건'에 맞춰 준비하고 실행하면 되고, 일반사항은 시공자가 대부분 챙겨야 할 사항입니다.

[산재보험]
착공계를 접수했다면 공식적으로 착공(착공계의 착공일자)이 된 걸로 봅니다.
총공사금액 2,000만 원 이상의 공사는 착공 후 15일 이전에 해당 근로복지공단에 '산업재해 보상보험'에 가입 하여야 합니다. 가입자는 시공자가 되며 첨부서류는 공사도급계약서, 시공자 대표의 인적사항(사업자 등록증사본, 도장) 등이고 특이한 경우엔 몇 가지의 필요서류를 첨부할 것을 주문하기도 합니다.

보험금액은 일정 요율에 근거하여 부과되며 건축공사라도 다 같지는 않습니다만 그리 부담되는 금액이 절대 아니랍니다. 시공자가 견적내용에 미리 산재보험금을 계산하여 총공사금액에 합산하고 계약하는 게 통상의 방법이지만, 만약 총공사금액에 포함되지 않았다면 시공자와 협의하여 반드시 '산재보험'에 가입 하여야 합니다.

제가 '반드시'라고 강조하는 이유는 '행복한 집 짓기'의 마지막 복병(천재지변을 제외한)을 제거하기 위함입니다.
요즘의 공사방법이나 환경이 인력을 위주로 하거나 능률이나 효율을 중히 여기지 않고서는 경쟁력이 있을 수 없습니다. 다양한 장비와 전동공구 없이 인력이나 수 공구 위주로는 일이 되지 않는 환경입니다.

안전관리나 교육도 중요 하지만 사고는 예측하지 못할 경우도 더러는 있습니다. 대부분이 부주의와 태만에서 오는 예측 가능한 '안전사고'가 대부분이지만 그 책임이 사고 당사자에게 있는 것은 아니랍니다.

공사 중 발생하는 모든 사고는 근본적으론 시공자의 책임이지만 건축주도 궁극적이고 도의적인 책임이 없다 하지 못하기에 드리는 말씀입니다. 실제로 대형사고가 생긴다면 건축주도 금전적, 정신적인 피해가 반드시 생기게 마련입니다.

제가 이 문제를 강조하는 이유는, 저뿐만이 아니라 저의 동료나 동 업계의 많은 분이 이 부분을 소홀히 하여 금전적, 정신적인 피해는 물론이고 엄청난 타격을 입은 사례가 많음을 잘 알기 때문입니다.
산재보험료의 10배, 아니1 00배 이상의 금전적 정신적 피해를 당할 가능성이 엄연히 존재하는 상황임에도 무시한다면 승률 없는 도박을 하는 것과 별로 다르지 않을 것입니다.

시공자의 처지에서 보면 우리 업계의 경쟁이 경쟁의 차원을 넘어 거의 덤핑(적절한 표현은 아니지만)수준이어서 가능한 비용이나 경비라도 줄이려는 눈물(!) 나는 선택의 결과라 보이기도 합니다만 산재보험만은 반드시 가입하여야 합니다. 산재나 고용 보험료도 내역서에 포함되고 건축주가 부담해야 합니다. (비용부분은 일종의 원인자 부담원칙이 적용됩니다.)

[행복한 집 짓기의 시작 - 착공식 또는 기공식]
좀 거창한 표현인가요? 하지만, 우리 정서엔 필요하고 '행복한 집 짓기'엔 꼭 있어야 할 행사라 보입니다.
도회지에선 비교적 간단한 재수를 준비하고 건축주와 공사 관계자나 이웃의 몇 분을 모시고 진행하기도 합니다.
착공일은 건축주가 정하고 간단한 재물도 준비합니다만 시공자도 나름대로 협조하면 보기 좋습니다.

시골이나 한적한 전원이면 마을의 어른이나 유지들을 초청하여 좋은 말씀을 들을 기회가 되기도 합니다. 가령 집터의 유래나 특이점(아주 귀한 정보일 수도 있습니다.) 등, 마을의 전통이나 문제점 등도 이때 들을 수 있습니다.

소원했던 이웃은 끌어안아 이해와 협조를 부탁하는 마지막 기회이기도 하지요. 저도 젊을 때는 별로 내켜 하지 않았지만 살아오면서 본인의 의지와 상반되는 일도 겪고 예상치 못한 애로를 겪기도 하면서 '큰 무리가 아니라면 정성을 다하여 하는 게 좋다'라는 생각으로 바꿨습니다.

어떨 땐 종교적인 이유로 싫어하는 건축주도 있지만 간단한 기도형식으로 하길 권하기도 합니다.
또, 어떤 건축주는 지나치게 과신한 나머지 日, 時를 불편하게 정하여 새벽에 고사를 지내는 일도 있지만 어쩔 수 있겠습니까? 성의를 다하여 협조하고 보조해야 겠지요.

옛날이야기는 할 필요도 없겠지만, 건축주는 地神에 전과 달리 이 땅 위에서 살아 보려고 터전을 만들 터이니 부디 동티내는 일 없이 잘 보살펴 달라는 기원을 드리는 것이고, 마을 어른들께는 마을의 일원으로 더불어 살아가겠다는 신고와 협조를 당부함이며, 시공자들에게는 설계와 계획대로 차질없이 잘 마무리 지어 달라는 부탁을 형식을 달리하여 표하는 것이라 볼 수 있습니다.

건축주가 보통사람(?)이나 그렇지 않은 사람이라도 집 짓는 일이 작은 일은 아닐 것입니다. 살아오면서 그리 단기간에 그만한 재물과 육체적, 정신적 투자를 하는 일은 별로 없기 때문이지요.

※ 행복한 집짓기 ⑥  - [토공사와 기초공사] ※

 이제부터는 '행복한 집 짓기'의 시공과정을 살펴보도록 하겠습니다. 집 짓기의 전반부라 할 수 있는 계획과 준비과정을 바르게 잘하셨다면 시공과정은 비교적 쉬울 수도 있습니다.

그러나 여기에도 공정마다 챙겨야 하고 확인해야 할 중요한 부분은 있습니다. 기술적인 부분은 시공자가 챙기겠지만 집주인도 알아야 하고 챙겨둠으로써 약간의 수정과 변경이나 나중의 문제에 대처하기 쉬우며, 또 시공과정의 이해가 진정한 의미의 '행복한 집 짓기'가 될 수 있을 것입니다.

 

계획이 아무리 주도면밀하고, 또 설계한 도면이 아무리 정확하다 하더라도 시공과정에서 더러는 에러가 발견될 수도 있겠고 더러는 계획 자체를 부분적으로 변경할 필요를 느끼기도 합니다. 중요한 것은 도면의 에러는 설계자, 시공자, 건축주가 협의하여 수정하면 되겠지만 계획의 변경은 가능하면 자제하는 게 중요합니다.

한 부분의 변경이 전체에 미치는 영향도 있을 수 있겠고 시공비와 시공기간에 영향을 미칠 수도 있으며 지나친 설계변경은 경우에 따라서는 처음 계획과는 다른 집이 될 수도 있습니다. 또, 어떤 형태의 시공자는 이런 계획 변경이 허다 하다 보니 최초의 견적은 싸게 하고 계획의 변경이나 추가공사 시에 터무니 없는 공사비를 요구하는 사례도 빈번하므로 가능하면 계획을 잘 세우고 변경을 자제함을 권하고 싶습니다.

집을 짓는다고 하면 친지나 친구, 동료가 덕담을 곁들여 참견(?)을 하기도 하는데 이때 '자기주도적인 계획'의 중요성이 힘을 발휘할 때입니다. 나에게, 우리 식구들에게 맞는 집으로 계획하고 설계했다면 어느 누구의 말이라도 '참고사항'으로만 들어야지 실제 현장에 접목시키려 한다면 곤란할 수도 있습니다.

왜냐하면, 그들 중에는 전문가도 있겠지만 대부분은 비전문가라 할 수 있으며, 비전문가는 결과물이 어떤지는 모른 체 현상만을 보고 이야기하는 오류를 범할 수 있으며, 전문가는 대체로 별 참견을 하지 않습니다. 책임질 수 없는 말을 함부로 하는 전문가는 이미 전문가라 할 수 없겠기에 하는 말입니다.

현장이 잘 정리되어 있으면 도면에 의한 기초공사에 착수합니다. 도면에는 '배치도'가 있습니다.
'배치도'엔 해당 대지에 건물을 어디에 어떤 방향으로 배치할지 잘 알 수 있게 표시돼 있습니다.
뿐만 아니라 정화조의 위치나 건물 외부의 상, 하수및 우수처리계획, 조경식재계획 등도 표시되어 있습니다. 중요한 것은 측량에 의한 인접 대지 경계선을 잘 지켜서 이격거리를 정확히 확보해야 합니다.

배치도에 의해 집의 배치가 결정되면 '기초도면' '기초 보복도' '단면도'에 표시된 방법으로 기초 공사를 합니다.
이때 중요한 것은 G.L(ground line)과 F.L(floor line)의 높이 차이를 잘 살펴야 합니다. G.L보다 F.L이 낮은 경우는 특이한 경우이고 대부분은 높은 경우에 해당 됩니다. F.L이 +300이라면 G.L보다 300m/m 높다는 의미랍니다.

지나치게 높거나 낮으면 여러 가지 불편함을 감수해야 되기 때문에 G.L과 F.L의 관계를 신중히 검토하고 결정해야 할 것입니다. 계단이 많으면 좋지 않지만 대지의 특성을 고려하여야 할 부분이라 한마디로 단정 지을 수는 없습니다.  

기초의 방식은 아주 다양합니다만 어떤 방식이 좋으며 나쁘다고 하기엔 무리가 있습니다.
각각의 장점과 단점이 있기 마련이고 짓고자 하는 건축물의 구조 및 대지의 환경과 필요에 의해 절절한 방식을 선택할 수 있을 것입니다.

주택의 경우엔 '줄기초'와 '통기초' 방식을 주로 사용하며 경우에 따라서는 이 둘을 혼용 하기도 합니다.  

요즈음은 공장에서 다양한 형태와 크기의 'P.C 콘크리트 기초'를 생산하여 판매하기도 합니다. 이는 줄기초의 변형된 형태이며 현장에서 조립하여 일체화 시킬 수 있게 제작하여, 공기의 단축이나 현장사정에 대응할 수 있도록 한 상품입니다.

기초가 중요한 것은 건축물의 하중을 지지하거나 지반에 균등하게 전달할 수 있어야 하기 때문이며 구조에 따른 차이는 있지만 대부분 일체화(콘크리트의 장점) 시켜 시공해야 하며 철근을 넣어 보강하는 이유도 여기에 있습니다.

또 기초외벽의 되메우기 되는 부분은 단열을 고려하여 단열재를 사용하기도 하고 방수나 방습을 고려하여 적절한 방수재를 시공하기도 합니다. 통기초의 경우엔 바닥의 방습을 고려하여 PE 필름을 2겹 깔고 기초 콘크리트를 타설 하여야 합니다.

기초 콘크리트 타설 전에 반드시 건물 내부의 하수관과 오수관 및 외부 계기함에서 내부 분전함까지의 전선관을 설치해야 합니다. 인입 전선의 경우, 경우에 따라 벽체와 천정을 이용할 시엔 하지 않습니다. 또 상수나 에어컨 배관의 인입을 용이하게 하려는 '슬리브'를 설치하기도 합니다. 혹시 나중의 계획변경(증축 등)을 고려한 배관을 미리 설치할 수도 있습니다. 배관의 길이는 가능한 한 짧게, 꺾임이 적게 해야 나중의 하자를 줄일 수 있습니다. 상수의 배관은 동파나 보수를 고려하여 건물 외부에 따로 매설하는 게 바람직 합니다.

별채나 외등, 정화조, 대문의 자동개폐기 등의 전선관은 미리 외부로 매설시키면 노출되지 않아 좋습니다. 경우에 따라서는 전기의 접지나 피뢰기(침)의 접지를 이 때 하기도 합니다.

기초는 건물의 벽체와 기둥을 연결하여 고정하고 하중을 지지하고 분산하여 집이 어떠한 경우라도 안정적이고 변형 없이 영구화 할 수 있게 하는 역활을 담당합니다. 따라서 기초 상부의 수평상태도 아주 중요합니다. 조적 등의 습식공법에서는 그다지 중요하게 생각지 않으나 건식

공법에서는 아주 중요 합니다.

 

건식공법에서는 기초 상부의 수평상태가 잘 맞지 않으면 낮은 부분에 일정두께의 다른 부재를 고여서 받쳐야 될 것입니다. 이런 방법은 하중의 전달을 균일하게 하지 못할 뿐 아니라 틈으로 방수와 방습에 문제를 일으킬 수 있습니다. 반드시 기초상부가 수평을 잘 유지해야 벽체와 잘 맞고 문제가 생길 소지를 줄일 수 있습니다.

기초는 집짓기의 시작이고 집의 뿌리입니다. 뿌리가 약한 나무가 환경에 잘 대처하지 못하듯 기초가 약하거나 부실하면 아무리 잘 지어진 집이라도 얼마 못가 하자투성이의 골칫거리가 될 것입니다. 동결선 이하까지의 기초선과 성토(메운 땅)된 대지엔 특히 신경을 써서 시공에 반영해야 될 것입니다. 기상조건도 예전과 달라 기상이변이 많은 요즘입니다. 집중호우나 산사태, 계곡의 범람 등도 고려하여 기초공사에 반영하는 지혜가 더해지면 '행복한 집 짓기'는 결과도 행복하고 좋을 것이라 확신합니다.

[기초 상부의 수평유지 시공방법] 
다양한 방법이 있을 수 있습니다만 제가 사용하는 방법을 소개해 보겠습니다. 참고가 됐으면 합니다.

외부 거푸집의 안쪽에 레벨을 이용하여 수평의 먹줄을 쳐 놓습니다. 2*4 또는 2*6의 각재를 뉘어서 외부거푸집의 안쪽에 부착하고 거푸집 밖에서 못으로 고정합니다.

이때 먹선은 각재의 윗면과 일치시킵니다. 콘크리트의 타설은 각재의 높이와 일치하게 타설하고 그 다음 날 외부 거푸집을 해체하면 소요각재 만큼의 턱이 만들어진 기초상부를 만들 수 있습니다. 기초상부의 수평뿐 아니라  혹시 모를 외부누수의 방수 턱을 동시에 만드는 방법입니다. 주로 경량목구조나 스틸하우스, 샌드위치 판넬구조에 사용하면 편리합니다. 벽체의 두께에 맞는 부재를 사용하고 2*6 이상의 부재는 외부거푸집에 수평을 맞춰 보강해야지 원하는 상태를 얻을 수 있겠습니다. 이때 '앵커' 따위를 미리 매설할 수도 있습니다.

경량목구조일 경우엔 앵커를 2*4 또는 2*6의 방부 목의 아래위를 너트로 다 고정하고 설치해서 사용하고 2~3일 후에 해체하여 방부 목을 토대로 다시 재사용할 수도 있습니다.

개활지나 전원에서의 집짓기에 꼭 필요한 설비가 하나 있습니다. 간혹 비 오는날 불이 난 집을 볼 수 있는데, 이는 낙뢰(벼락)에 의한 불이라 보면 거의 틀림없습니다. 스틸하우스나 경량 샌드위치판넬로 집을 지으실 땐 반드시 피뢰기(침)를 설치하시길 권합니다. 비용이 많이 들어가는 설비도 아니며 건축주나 시공자의 관심만 있으면 쉽게 할 수 있습니다. 2~30만 원의 비용을 아끼려다 만약의 경우엔 엄청난 재산상의 피해를 볼 수도 있겠기에 드리는 [팁]입니다.

선행하는 공사가 끝나기 전에 무엇이 필요한지 잘 살피고 생각하여 시공자와 협의해야지 일이 다 끝난 후에 필요한 요구를 한다면 들어줄 시공자는 없을 것입니다. 시공자는 별도의 주문이 없으면 일반적이고 편리한 방법으로 시공하는 것이 상식이기 때문입니다.

시공과정을 이해하고 알아야 하는 이유도 여기에 있다 할 것입니다.

※ Andre Rieu (Live)연주 - Russian Waltz  (러시안 왈츠) ※