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일반인들이 토지투자를 하기 전 가장 두려워 하는게 과연 내가 산 땅이 개발이 될것인가 아닌가에 대한 막연한 불확실성이다. 부동산 재테크에 관심을 가진 사람이라면 제일 투자가치가 높은게 토지 투자인것은
대부분 알고 있는 상식이지만, 그 반면 불확실성에 대한 두려움으로 인해서 투자결정을 쉽게 못내리는게 일반적이다.
반면 아파트나 오피스텔, 주상복합은 이미 만들어져 있고 눈에 보이는 상품과 같기 때문에 초기 비용이 많이 들어가고 투자수익이 그다지 크지 않아도 쉽게 결정을 할수 있는 상품이다.
이에반해 토지는 일반인들의 눈에 쉽게 그림이 그려지지 않는 불확실한 상품이다. 하지만 그러한 이유로 토지투자의 매력이 더 있는 것이다.
다수의 사람들이 결정을 못내리는 사이 땅을 보는 안목이 있는 사람은 수많은 경쟁자들 없이 자유롭게 저렴한 투자비용으로 좋은 위치의 땅들에 투자를 하고 그많큼 많은 투자수익을 가져가는 것이다. (참고로 이렇게 투자수익을 내는 사람들은 절대로 남들에게 함부로 그런 정보와 경험을 말하지 않는다. 그래서 주변에 땅투자 잘못해서 맘고생하는 사람들은 있어도 돈번사람들의 이야기는 드문게 현실이다.)
주택,상가,오피스텔 등은 필요하면 건축하거나 늘려서 추가공급이 가능하지만, 토지...그 중에서 역세권토지는 그 특성상 역주변으로 공급이 극히 제한되어 있으므로 희소성과 투자성에서 단연 월등하다고 볼수있다.
일반적으로 토지 투자시 유의할점은 해당 토지가 내재하고 있는 가치평가를 무엇으로 하느냐이다. 도로에 접해있고 네모 반듯하고 보기좋은 토지가 투자가치가 있는 것으로 아는 사람들이 대부분인데 토지투자의 핵심은 눈에 보이는데 있는것이 아니다.
겉으로 보기에 좋은 땅들은 그 가치에 비해 가격이 이미 높게 형성되어 있는게 현실이다. 같은 필지의 땅이라 할지라도 오른발에 있는 땅과 왼발에 있는 땅의 가격이 수십배 차이나는 경우가 있다. 땅의 가치는 이처럼 눈에 보이는 걸로만 판단하는게 아니다.
실지로 같은 필지의 농지인데 땅 한가운데로 왕복6차선 도로가 새로 뚫리게 되어 도로 왼쪽의 땅은 일반상업지로 용도가 변경되면서 공시지가만 하더라도 10배이상 차이나는 경우도 다수있다....
이처럼 토지투자는 눈으로 보이는것만으로 판단해서는 안된다. 그 땅이 품고 있는 내재가치를 우선 정확히 판단하고 개발계획이 확정되어 있는 토지이면 절대 망설이거나 주저하면 그사이 다른사람에게 기회를 헌납하는 우를 범하게된다.
그렇다면 일반토지와 역세권토지의 상관관계를알아보자
일반적으로 토지의 용도의 구분은 도시지역과 관리지역, 농림지역, 자연환경보존지역 이렇게 4가지로 분류가 되는데 우선순위로 따진다면 도시지역및 관리지역의 땅에 투자를 하는게 제일 빠르고 확실하다.
도시지역중에는 자연녹지, 다음으로 관리지역의 토지다. 관리지역은 계획관리,생산관리,보존관리로 세분화 되는데 특히 계획관리지역의 땅이 우선순위다. 생산관리지역, 보존관리지역은 확실한 개발계획이 확인되지 않은 이상 신중하게 접근해야 한다.
농림지역은 개발할수 있는 확률이 많이 떨어진다. 자연환경보전지역은 말 그대로 자연환경보전을 위해 지정해 놓은곳이므로 투자고려대상에서 제외 하는게 안전하다.
그러나 역세권토지는 이런 모든 고려사항을 한꺼번에 변화시키는 힘을 가진 토지다
신설역세권은 대개 기존도시보다 떨어진 외곽,전,답 농지쪽으로 들어오는게 일반적이다.. 특히 절대농지의 분포도가많은편인데 이는 역이들어서는 철도부지의 경우 수용을 하게되므로 보상가가 현저히 적어지는데도 기인한다... 임야의 경우는 도로초입을 제외한나머지는 대개 근린공원,녹지로 조성된다.. 이는 정부의 저탄소 녹생성장정책과 밀접한 관계가있다고 할수있다.... 물론 농지보다 임야가많은 일부지역은 임야도 개발되기도하지만 극히 일부에 지난다...
따라서 역세권토지투자는 개발이 용이한 농지가 안정적이며 임야는 될수있으면 피하는것이 상책이다..
또하나 주목할것은 역세권에 포함된 토지는 지목,용도확인도 중요하나 역사와의 거리도 매우중요하다. 역에서의 거리가 얼마 떨어져 있느냐에 따라 향후 지가상승의 기준이 결정되는 것이다.
대개 전철역사의 경우 500m 이내는 직접역세권으로 지자체에서 환지개발하는게 보통이며 500m에서 2km내외의 간접역세권은 대개 민자개발이 이루어 지게된다. 특히 1km내에 위치해 있는 토지면 전,답의 구분이 사실상 필요없게 되는게 현실이다.
ktx역세권의 경우는 정부에서 주관하여 개발하는경우가 대부분이라 수용개발을 염두에두어 주의해야한다... 예로 오송역,천안아산역등이 대표적이다...
전철역사역시 수용개발로 진행되는 경우도 종종있다...
대표적인곳이 이천역 행정타운주변이다... 행정타운은 관공서,경찰서,시청등이 들어서는 공공기관이라 당연 수용개발로 진행된다... 주목할것은 이지역이 본격개발되기전에 지역부동산에서는 정확한 정보를 확보하지못한상황에서 수용이 아닌 환지개발이될것이라는 뜬소문을 유포하여 300~400만원대에 매매, 결국 수용후 보상가가 50만원대에 그치면서 투자자들의 발목을 잡은예가있다... 결국 잘못된정보로인해 5배에달하는 막심한 손해를 본것이다...
해서 역세권개발지라해서 무턱대고 투자해선 낭패를 볼수있으므로 반드시 환지개발이냐 수용개발이냐의 여부를 확인하여야만한다... 정보의 중요성이 바로 여기에 있는것이다
그렇다면 일반인이 환지와 수용개발의 여부를 어떻게 판단할것인지가 관건이다... 가장판단하기 쉬운부분은 개발의 주체를 확인하면된다...
시,군등 지자체에서 진행하는경우와 전철역세권은 환지개발, 토공,주공등 정부에서 주관할경우와 ktx역세권은 수용개발이 대부분이다...
신설역사는 철도시설공단에서 총괄하여 진행하지만 역세권개발은 지자체나 정부에 권한이있는것이다...
다음은 역세권의 기본개념과 의미를 도표로 확인해보도록하자...
역세권 공간구성 개념도
철도종류별 공간범위 및 도입시설 ① 도시철도 역세권
② 일반철도 역세권
③ 고속철도 역세권
필자가 2004년도부터 매매해왔던 여주,이천,가평역세권의 경우 실제 10~30만원대이던 농지가 현재 여주,가평은 상업,주거지용도변경고시후 200~500만원대를 형성하고있으며 이천부발은 시가화예정용지로 이미 300만원대를 육박하고있다..
그예로 이천부발역의공시지가 가격상승율을 비교분석 해본다
부발역세권 항공사진분석
(역사위치 및 개발행위허가제한지역 위치도:신하리,산촌리.아미리→841,687 ㎡)
개발행위허가 제한사유 : 시가화예정용지의 합리적인 도시관리계획 수립.
부발역 역세권 분석자료(산촌리 공시지가 비교분석:2005년부터 가격 상승) 역에서 840m기준
부발역 역세권 분석자료(신하리 공시지가 비교분석:2005년 부터 상승) 역에서 800m지점
부발역 역세권 분석자료(아미리 공시지가 비교분석:2005년 부터 상승) 역에서 50m
부발역 역세권 분석자료(아미리 공시지가 비교분석:2006년 부터 상승) 역에서 800mw지점
보신바와 같이 역에서 거리가 비교적떨어진 800m과 50m지점의 공시지가만 비교하더라도 상당한차이가 있음을 알수있다...
역사와의 거리가 얼마나 중요한지를 단적으로 보여준다... 지금은 도시관리계획수립중이라 공시지가가 비교적 높지않은편이지만 수립후 용도변경고시가되면 공시지가가 얼마나될지는 각자 상상에 맡겨본다... (혹 모르는분들을 위해 말씀드리자면 공시지가와 시세는 차이가있다.. 공시지가는 세금산정기준이며 시세는 말그대로 현재거래되고있는가격을 말한다.. 공시지가가 올라가면 그만큼 그땅의 개발개연성이 크다는것이다)
그렇다면 용도변경후 지가상승율은 얼마나될까... 2지역을 살펴보자..
개발정보를 미리 알고 용도변경 되기전에 투자했다면 어느정도 투자이익이 발생했을지 살펴보겠다. 춘천선(현재 단선)의 복선전철화 공사중인 가평역(2010년 1월 현재 공정률 약90%) 주변의 용도변경된 토지에 대한 사례다.
지목은 '전'이지만...'도시지역, 일반상업지역, 개발행위허가제한지역'으로 되어있다. 현재는 농사를 짓는 '밭'인 토지가 역세권으로 개발되면서 상업지역으로 용도변경된 것을 볼 수 있고, 도로계획이 되어있는 것도 확인할 수 있다. (즉, 시가화예정지임을 알 수 있다.) 따라서 도시계획(시가화) 구획정리에 의한 개발을 할 수 있도록 당분간 '개발행위허가제한지역'으로 묶어놓고 개발행위를 할 수 없게 규제하여 놓은 것이다. 따라서 '개발행위허가제한지역'인 토지는 시가화가 된다는 것이고, 그만큼 미래가치가 높은 땅인 것이다.
아래는 올 6월경 개통예정인 용인경전철역세권이다...
용인의경우는 지목을 보면 대지로나온다 가평은 전이지만 구획정리로인해 대지로 전환되었을경우 공시지가가 엄청난차이로 올라감을 알수가있다.. 평당 공시지가가 1000만원을 넘어간다....
투자는 저평가일때 ,남들이 모를때 선점해야 큰이익을 볼수있다...
이미알려지고나면 여러번 거래된땅을 비싼가격에 매입할수밖엔 없는것이다... 10만원이 100만원되는건 시간문제이나 100만원이 1000만원되기란 결코 쉽지않다...
역세권 투자핵심은 신설역세권에 우선순위가 있다. 새로 만들어지는 과정에 있다보니 저렴한 투자비용으로도 빠른 시일내에 큰 투자수익을 낼수있기 때문이다. 신설되거나 이설, 증설역사의 경우 역사의 위치, 역사와의 거리만 확인된 상태라면 역세권투자의 80%는 성공한 투자이다. 더불어 주변 개발계획, 도로계획 등을 확인할 수 있다면 99.9%의 성공투자가 될것이다.
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출처: 부동산관련세무,요리,맛집,부동산투자 원문보기 글쓴이: 안경12
