부부공동명의 아파트의 양도세 계산법

[탐사기자]

Q:안녕하세요? 양도소득세에 관하여 질문을 드립니다. 2003년 10월 공시지가 4,200만원(실거래가 8,100만원)의 아파트을 매입하여 4년 정도 거주후 2007년 7월에 빌라 (실거래가 12,700만원)을 매입하였습니다.

아파트를 매매하려고 하는대요. 양도세가 어느정도 나오고 몇 % 나오는지요. 아파트는 아내와 제가 공동 명의로 되어 있구요. 빌라는 아내명의로 되어 있습니다. 그럼 수고하세요.

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A:일세대 2주택에 해당됨으로 50% 중과세가 될 수있습니다. 그러나 다음의 경우에 해당된다면 비과세나 중과를 피할 수도 있으니 잘 판단해보세요.

이사를 가기 위해 빌라를 사셨다면 일시적 2주택으로 이전 주택은 비과세를 받을 수있으나, 단 빌라를 사신지 1년내에 아파트를 파셨어야 합니다. 그런데 벌써 1년이 지났으니 애석하게 됐습니다.

중과세를 피할 수있는 경우는 아파트의 기준시가가 수도권(서울,인천,경기)과 광역시에 있다면 1억원이, 수도권이라도 군단위나 읍,면단위 또는 기타 지방이라면 3억원이 넘지 않는다면 중과세는 피하고 일반과세가 됩니다.

만일 위의 조건에 부합되서 일반과세가 된다면 실제 거래한 가격에서 아파트를 산 값과 필요경비(등기비, 취등록세, 복비, 개조비등)를 빼고나면 양도차익이 나옵니다. 올해 10월 이후에 아파트를 파신다면 만5년이 지났으므로, 장기보유 특별공제를 받게 됨으로 양도차익에서 15%를 깍습니다. 그리고 기본공제로 250*2인(부부명의로 되어 있으므로)만원을 또 깍습니다. 그러고 나면 양도소득세 과세표준액이 나오게 되죠.

이 표준금액이 부부가 각각 절반씩 개별액수를 기준으로 1천만원이 안된다면 그금액의 9%가 양도세가 되는거죠, 만일 4천만원이 넘지 않는다면 18%를 냅니다. 8천만원이 넘지 않는다면 27%, 8천만원을 넘는 금액부터는 무조건 36%까지 세금이 나옵니다. 여기서 누진공제(과세표준금액에 따라 양도세율을 18%적용시 90만원, 27%=450만원, 36%=1170만원을 또 뺍니다)와 자진신고(양도한 달의 말일부터 2개월내)시 10%감면받고 최종 내야할 양도소득세에 10%의 주민세가 더 붙으면 최종 내실 세금이 결정되는 것입니다.

확정신고는 그다음해 5월 1일부터 31일까지 하시면 됩니다. 자진신고를 안하시고 확정신고를 하시면 10%공제 혜택이 없으므로 결과적으로 마치 거머리 같이 추가로 내야할 양도세에 붙는 주민세를 내야하오니 주의하시고 위의 설명대로 계산해보세요.^^

빅토리 부동산 단기연쇄복리투자 최고위 전략가 탐사기자 위아 길전균       

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부동산 「분액 다필지 멀티 플레이 투자법」,「불패의 타이밍 투자법」,「단기 연쇄복리 투자법」의 창시자 탐사기자는 매일경제신문사 '불패의 땅 투자법'의 저자로서 이미 16세에 투자를 시작해 현재는 부동산 전문기자, 부동산 재테크 book 작가, 카운슬러로 맹활약하면서 전국 신개발지의 부동산 탐사보도, 강좌, 저술, 컨설팅, 제자 양성 활동을 통해 전 국민의 경제적 자유를 실현 하고자 오늘도 최선을 다하고 있습니다.^^