[답변] 청산등기가 경료된 법인 소유의 토지

[신석범(辯)]

 

청산등기가 경료된 법인소유의 토지

1. 법인의 청산과 소멸

법인은 설립등기에 의해 성립하지만 청산등기가 되었다고 그 소멸이 되는 것은 아닙니다. 법인은 청산등기의 유무와 관계없이 청산사무를 종결함으로써 소멸하게 됩니다. 청산사무의 종결이라 함은 법인의 채권채무관계의 청산 등 사무와 더불어 그 이후 법인 잔여재산의 처분을 포함하는 것이므로, 이들이 완전히 처리되지 않았다면 아직은 법인은 소멸한 것이 아닙니다.

2. 법인의 청산단계와 토지의 귀속, 그리고 청산인

(1) 법인 명의 토지가 아직 청산절차를 거치지 않은 상태인 경우

법인의 청산등기가 경료되었으나 본 대상토지에 대하여 착오 등에 의해 청산되지 않고 법인 명의로 남아 있는 경우가 있습니다.

이러한 경우 청산법인의 재산을 처분하려면 청산인과 하여야 하는데, 청산인은 청산 전 법인의 대표이사가 하는 경우도 있고 새로 청산인을 선임하는 경우도 있습니다. 청산인은 등기사항이므로 법인의 등기를 보면 청산인이 누구인지 확인할 수 있을 것입니다.

(다만 사안에서 감사와의 협의가능여부에 대해 문의하셨는데 감사는 내부적 감사기관일 뿐 대외적으로 법인을 대표하여 사무를 하는 기관이 아니므로 감사와의 협의는 법인에 대해 아무런 효력이 없습니다.)

문제는 청산인의 권한인데, 과연 청산인이 법인의 청산 이외에 새로운 사무의 처리, 즉 토지의 처분 등을 할 수 있는지 문제될 수 있습니다. 원칙적으로는 이러한 재산의 처분 등은 할 수 없고 예외적으로 정관의 규정상 이러한 권한을 청산인에게 준 경우에 청산사무를 마친 후 대상 토지가 법인의 잔여재산으로 남아있다면 청산인과 협의하여 매수할 수도 있습니다.(법인의 청산절차를 마치지 않은 채로 법인에 대한 채권자의 채권이 추심되기 전에 임의로 청산인이 이를 처분한다면 때로는 이것이 사해행위를 구성하여 매매계약자체가 취소되는 수도 있고 채권침해로 불법행위를 구성하는 경우도 있을 수 있습니다.)

(2) 대상토지에 대해 청산절차를 거쳐 타인에게 양도 된 경우

청산절차를 거친 결과 내부적으로 정관의 규정 또는 이사회 의결 등을 통해 토지가 잔여재산으로 타인에게 처분되었거나 법인채권자에게 대물변제 등이 된 경우, 아직 그들 앞으로 등기가 경료되어 있지 않다면 법적으로는 아직 청산법인에게 토지의 소유권이 남아있는 상태로 존재합니다.

이 경우 아직 토지이전등기사무에 관한 한 법인은 존속하는 것이고 법인은 그 양수인 등에게 이전등기를 하여야할 의무를 지게 됩니다. 따라서 이러한 경우 법인의 청산인을 상대로 직접 토지의 매수를 협의하여 법인으로부터 토지를 매입할 수 없고, 이러한 사정을 알면서 매수하는 것은 불법행위를 구성하여 손해배상책임 등을 질 수 있습니다.

그러므로 토지가 누구에게 어떻게 양도되었는지 여부를 먼저 알아보고 그들과 개별 협의를 하여 토지를 매수하되, 일단 법인 명의의 등기로부터 그 양수인에게 이전등기를 한 후 매수하여야 할 것입니다.(양수인과 매수협의가 성사된 경우 경우에 따라서는 등기명의를 법인으로부터 직접 귀사 명의로 이전하는 것도 가능하지만 이러한 중간생략등기로 인해 처벌을 받을 수도 있습니다.)

(3) 토지가 잔여재산으로 남아 대표이사에게 귀속된 경우

정확히는 알 수 없으나 해산으로부터 청산등기의 종결시까지 약 3년여의 기간이 경과한 점 등으로 미루어 볼 때 청산사무는 거의 마친 단계에서 단지 잔여재산인 토지에 대해서는 기존 법인의 실질적 소유주(대표이사일 가능성이 높습니다.) 앞으로 처분되었으나 등기를 마치기 전에 그가 사망함으로써 상속인 등이 그 처분을 놓고 아직 등기를 하지 못하고 있는 상태일 가능성도 있습니다.

이러한 경우에는 사망한 대표이사 명의의 등기를 거치지 않고 법인으로부터 상속인들에게 직접 등기가 이전될 수 있으므로 상속인들과 협의하여 매입할 수도 있습니다. 다만 이때에도 주의할 점은 법인의 청산인이 상속인들 앞으로 등기를 경료해 주어야 한다는 것입니다. 이를 생략하면 중간생략등기임은 앞서 밝힌 바와 같습니다.

3. 법인의 청산이 완료되었는지 여부의 확인과 토지의 매수협의주체

문제는 이 토지가 과연 어떠한 상황에 있는지를 파악하는 것입니다. 이는 청산법인의 이사회 의사록 등을 참고하여 알아낼 수 있겠지만, 법적 이해관계가 없는 자가 임의로 이를 열람할 수 없는 경우가 많고 그 의사록의 기재 내용 또한 매우 형식적일 수 있기 때문에 회사의 기존 이사 등을 상대로 문의해 보아야 하는 경우도 있습니다.

대체로 일인 또는 과점주주의 회사인 경우, 청산인도 대표이사가 겸하는 경우가 많은데 사안에서는 대표이사가 사망하였으므로 청산인이 현재 존재하지 않을 수도 있습니다. 이때에는 감사 등을 통해 청산이사회 등을 소집하여 새로운 청산인을 선임한 후에 그 청산인을 통하여 매수를 추진하는 등의 우회적인 방법을 고려하여야 할 것입니다.

4. 토지의 매입과 공탁

법인의 소멸과 관련하여 법인의 청산단계에 따라 그 협의 주체 및 방법이 상이해 짐을 설명드렸습니다. 만일 토지의 양수인 및 처분권자를 파악하지 못하거나 파악하였음에도 소재불명이나 청산인의 부재가 있는 경우 매수협의 자체가 불가능할 수도 있습니다.

청산인 선임청구를 한다든지 양수인에게로의 등기이전을 청구할 수 있는 방안도 생각해 볼 수 있으나, 귀사는 사실상 장래의 경제적 이해관계만이 있을 뿐 법적 이해관계가 있지는 않으므로 귀사가 직접 이를 청구할 수 없고 이러한 청구를 할 수 있는 청구권자와 협의한 후 일을 추진하거나 관계기관에 진정 등을 통하여 해결하여야 할 것입니다.

그럼에도 토지의 소유권을 확보하기 위한 매수협의 대상인을 확정하지 못하거나 그 토지의 처분권자가 매수를 거부한다면 이러한 토지 매입은 특별법상 별도의 절차가 없는 이상 토지의 강제매입이 불가능합니다.(토지의 강제 매도청구 등에 대해서는 설문 86번, 36번 글을 참고하시기 바랍니다.)

이러한 특별절차에 의할 수 없는 경우 임의로 토지가격을 감정평가하여 공탁한 후 매입하였음을 주장할 수는 없고 위의 공탁은 효력이 없습니다.

5. 결론

귀사의 사업에 있어 위 토지의 매입을 위한 조치로 대강적인 것을 살펴보았습니다.

지금 상황에서 권해드릴 수 있는 것은 회사의 청산사무의 처리단계 등에 대해서는 기존 회사의 이사 등이나 감사를 통해 사실관계를 확인하시고 토지의 양수인을 빨리 찾아내어 개별협의과정을 밟아 나가시라는 것입니다. 또한 대표이사의 상속인들과도 연락을 취해보실 것을 권해드립니다.

너무 다양한 경우의 수가 존재함으로 인해 이정도의 포괄적인 답변을 드릴 수밖에 없군요. 귀사의 사업진행이 순조롭게 진행되길 바라겠습니다.