과천 주공6단지 재건축 진행상황 및 사업성 등 검토

[산내들]

과천 주공 재건축 사업 본격화..건설사 수주 경쟁

주공6단지, 내년 2월 시공사 선정..11개 건설사 관심

"과천 부동산 시장 훈풍 불 것"

입력 : 2011-12-16 17:13:00

[뉴스토마토 김동현기자] 내년에 과천 주공아파트 재건축 사업이 본격화 될 것으로 보이면서 대형 건설사들의 치열한 수주전이 예고되고 있다.

 

덕택에 올해 극심한 침체를 겪었던 과천 부동산 시장도 내년에는 다소 나아질 것으로 예상된다.

 

16일 부동산 업계에 따르면 과천 주공6단지 재건축 조합추진위원회는 지난 8일 과천시에서 조합설립 인가를 받고 내년 2월 경 시공사 선정을 위한 총회를 개최할 예정이다.

 

6단지 재건축 조합 관계자는 "내년 2월18일 (총회를 위해) 과천 시민회관 대강당을 빌려놓은 상태지만 정확한 날짜는 대의원 회의에서 결정할 것"이라며 시공사 선정 일정에 대해 확답은 피했다.

 

이곳은 이미 지난달 27일 과천 시민회관서 열린 주공6단지 재건축 조합창립총회에서 구세봉 조합장이 선출된 것을 비롯해, 10명의 이사와 107명의 대의원이 선출된 상태다.

 

재건축을 지분제로 할 것인지, 혹은 도급제로 할 것인지 등 사업방식도 구체적으로 정해지지 않았다. 6단지 조합은 감정평가사들의 자산 가치평가가 끝나면, 시공사 선정 전에 이러한 사업방식에 대해 논의할 예정이다.

 

이곳 재건축 단지는 상한용적률 220%를 적용받아 최고 35층(103m 이하)까지 아파트를 지을 수 있다. 기존 1262가구는 현 정비계획대로라면 2056가구 대규모 단지로 탈바꿈 할 예정이어서 재건축 시공 선정사가 되기 위한 대형 건설사들의 물밑 경쟁도 치열해지고 있다.

 

현재 6단지 시공사가 되기 위해 활동하는 건설사는 시공능력순위 상위 10위권 중 두산건설(011160) (3,040원 ▲15원 +0.50%)을 제외한 현대건설(000720) (72,300원 ▲300원 +0.42%) 등 9개 건설사와, 한화건설, 코오롱건설(003070) (4,230원 ▲25원 +0.59%) 등 총 11개 건설사다.

 

조합 관계자는 "시공사들의 과열경쟁 때문에 현재 단지내에는 건설사들이 들어오지 못하게 하고 있다"며 "개별홍보 활동을 금지시킨 대신 매주 화요일 2시에 브리핑을 통해 건설사들의 설명을 듣고 있다"고 설명했다.

 

이외에 총 1541가구를 만들 예정인 주공1단지도 지난달 25일 과천시로부터 재건축추진위원회 승인을 받고 조합설립에 나섰고 최대 1990가구 재건축 단지를 추진중인 2단지도 내년 초 재건축추진위원장을 선출할 예정이다.

 

올해 과천은 국토부의 보금자리주택지구 발표 이후 집값이 크게 떨어졌지만 이같이 대규모 재건축 사업이 가시화되면서 부동산 경기가 서서히 살아날 조짐을 보이고 있다.

 

과천 중앙동 C공인중개소 관계자는 "12·7 대책 발표 후 일부 단지들은 호가가 상승중이다"며 "서울 송파구 가락시영아파트 종상향 등으로 재건축 시장이 살아났듯이 과천도 상승세로 돌아설 가능성이 크다"고 말했다.

수도권 재건축 수주전 불붙었다

상반기 중 과천주공6 등 10여곳 시공사 선정
고양원당4구역 등 재개발 포함땐 20곳 넘어
"리스크 적은 요지 잡자" 건설사 물밑경쟁 치열

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  성행경기자 saint@sed.co.kr

입력시간 : 2012.01.10

지난 7일 오후 과천시 별양동의 허름한 상가 건물에 양복을 잘 차려 입은 남성들이 삼삼오오 모여들었다. 주공6단지 재건축 시공사 선정을 앞두고 정비조합 측이 마련한 입찰설명회에 참석하기 위해 10대 대형 건설사 수주 담당 직원들이 총출동한 것.

수도권 재건축 수주전이 달아오르고 있다. 집값 하락과 거래 침체 장기화로 시장이 위축되면서 상대적으로 리스크가 적은 서울 등 요지의 재건축 시공권을 확보하기 위한 건설사들의 물밑 경쟁이 치열해지는 분위기다.

10일 업계에 따르면 올 상반기 중 시공사를 선정할 것으로 예상되는 재건축 단지는 과천주공6단지를 비롯해 10여곳에 이른다. 재개발까지 포함하면 총 20곳이 넘을 것으로 예상된다.

올해 재건축 마수걸이 수주는 의왕시 내손나구역에서 이뤄진다. 오는 28일 시공사 선정총회가 열린다. 예상 공사금액이 1,500억원인 이 구역에서는 현대산업개발과 SK건설이 맞붙었다. 3.3㎡당 공사비와 가구당 평균 이주비 등에서 나은 조건을 제시한 현대산업개발이 다소 유리할 것이라는 전망이 나온다.

상반기 재개발∙재건축 수주의 하이라이트는 과천 주공6단지가 될 것으로 전망된다. 다음달 18일 시공사를 선정한다.

지명경쟁입찰로 시공사를 선정하는 과천주공6단지에는 10대 대형 건설사가 대부분 참여할 것으로 관측되고 있다. 특히 조합 측은 도급제가 아닌 확정지분제 방식을 선택해 각 건설사들이 제시하는 무상지분율에 따라 희비가 엇갈릴 것으로 보인다. 정비계획안에 따르면 총 2,020가구 중 일반분양분은 760가구며 공사금액이 4,000억원 안팎으로 예상되고 있다.

한 건설사의 관계자는 "6단지 시공사 선정 결과가 인근 1∙2∙7단지에도 영향을 미치는데다 회사의 자존심까지 걸려 있어 치열한 경쟁이 예상된다"고 말했다.

주공6단지의 구세봉 조합장은 "조합 입장에서는 적정 지분률 확보가 가장 중요하다"면서 "최고 품질의 아파트를 원하는 만큼 시공 능력과 브랜드 가치도 고려될 것"이라고 말했다. 앞서 재건축이 완료된 3∙11단지는 삼성물산이 시공을 맡았다.

상반기 중에는 이와 함께 시공사 선정방식을 놓고 논란을 빚었던 고덕주공2단지를 비롯, 광명철산4단지∙안양호계주공 등도 아파트 브랜드를 결정할 예정이다. 모두 지역의 랜드마크가 될 입지를 갖추고 있는 것으로 평가되고 있다.

이 밖에 재개발 구역의 경우 ▦고양 원당4구역 ▦광명1구역 ▦하남C구역 ▦성남신흥1구역 ▦구리인창A∙C구역 등에서 상반기 중 시공사 선정이 잇따른다.

대형 건설사의 한 관계자는 "주택경기가 침체된 상황에서 재건축∙재개발처럼 안정적인 사업도 드물다"면서 "사업 속도가 빠르고 사업성이 우수한 사업장에는 웬만한 대형 건설사들은 모두 참여하기 때문에 피 말리는 수주 경쟁이 예상된다"고 말했다.

건설사, 6단지 수주전 치열
1·2단지도 조합 설립 '채비'

 

인근 보금자리주택지구 면적 축소 이후 과천지역 재건축 사업이 속도를 내고 있다. 지난달 재건축 추진위원회를 승인 받은 과천주공1단지. /한경DB

경기 과천시 주공아파트 재건축 사업이 속도를 내고 있다. 조합설립 및 추진위원회 인가가 잇따르고 건설사들의 시공권 확보를 위한 경쟁이 본격화하는 양상이다. 정부가 보금자리주택지구의 면적을 축소하면서 재건축 일반분양 전망이 상대적으로 밝아진 데 따른 것으로 풀이된다. 전문가들은 “교통·환경 여건이 두드러지는 곳인데다 경기도와 과천시도 재건축에 우호적인 상황이어서 주민 이견만 없으면 내년 상반기 시공사를 선정하는 단지가 속속 나타날 것”이라고 내다봤다.

◆다시 속도 붙는 과천 재건축

 

14일 현지 부동산 업계에 따르면 과천주공6단지 재건축 조합설립추진위원회는 지난 8일 과천시로부터 조합설립인가를 받았다.

지난달 27일 조합 창립총회를 열고 30일 과천시에 조합설립인가를 신청한 지 8일 만이다. 조합 인가까지 통상 1개월가량 걸리는 점을 감안하면 빠른 결정이다.

조합 관계자는 “과천시가 예상보다 빨리 인가했다”며 “조합 등기를 마치고 시공사 선정 절차를 밟을 예정”이라고 말했다. 조합은 내년 2월18일 총회를 열어 시공사를 선정한다. 용적률 220%를 적용받아 기존 1262가구를 최고 35층 2056가구로 새로 지을 계획이다.

1단지도 지난달 25일 과천시로부터 재건축추진위원회 승인을 받고 조합설립 준비에 나섰다. 기존 1062가구에서 479가구 늘어난 1541가구를 추진키로 했다.

분담금 논란이 불거졌던 2단지도 내년 초 재건축추진위원장을 선출한 뒤 조합을 설립, 시공사를 선정키로 했다. 2단지는 1620가구로 단지 규모가 가장 큰 데다 서울지하철 4호선 정부과천청사역과 가까워 주목받던 곳이다. 7단지가 최근 경기도 도시계획위원회에 제출한 정비계획안도 통과됐다.

재건축 사업이 속도를 내면서 시공권 확보를 위한 건설사들의 움직임도 바빠졌다. 3·11단지 재건축을 맡았던 삼성물산을 비롯해 현대·대림·GS·대우·포스코·현대산업개발·SK 등 시공능력평가 10위권 업체들이 물밑 수주전을 벌이고 있다.

◆집값 하락으로 수익성 높아져

과천은 보금자리지구 지정 여파로 올해 전국에서 집값이 가장 많이 떨어졌다. 국민은행에 따르면 과천 아파트값은 지난해 말에 비해 6.9% 내렸다. 부동산써브에 따르면 과천아파트 3.3㎡당 평균가격은 지난 2월 2914만원에서 지난달 2695만원으로 219만원 하락했다.

투자자 입장에서는 집값이 내린 만큼 수익성은 오히려 개선됐다는 평가다. 2단지 전용면적 20㎡는 연초보다 7000만원 내린 3억3000만원이다.

현지 중개업소에서는 1억5000만원가량의 분담금을 내면 전용 59㎡(25평형)에 입주할 수 있다고 보고 있다. 확정되진 않았지만 2단지 재건축 추진위가 공개한 전용 59㎡형 일반분양가는 6억3600만원대다. 11단지를 재건축한 래미안에코팰리스 전용 59㎡가 6억3500만~6억7500만원임을 감안하면 새 아파트가 들어서는 5년 후 1억5000만원 안팎의 수익을 기대할 수 있다.

오렌지공인의 박강호 사장은 “가격이 내리면서 재건축 투자 수익률은 상승세”라고 설명했다.

거래는 여전히 뜸하다. 하재영 과천 건우공인 사장은 “상담은 꾸준하지만 급매물만 거래되고 있다”고 전했다. 권순형 J&K 부동산연구소장은 “과천 재건축은 과거에도 시뮬레이션상 수익이 나오는 단지였다”며 “수익률과 관계없이 부동산시장이 얼어 붙다 보니 매수세가 형성되지 않고 있다”고 말했다.
 

과천 주공6단지가 지난주 말 조합창립총회를 성공적으로 개최하고 사업추진에 속도를 낼 전망이다.

　빠르면 다음 달 15일 전에 과천시로부터 조합설립인가를 받고 내년 2월경에 시공사를 선정할 것으로 예상된다.

　28일 관련업계에 따르면 지난 27일 과천시민회관 대체육관에서 열린 과천 주공6단지 재건축 조합창립총회에서 9개 안건이 차질없이 통과됐다.

　△추진위원회 각종 결의사항 및 진행사항 추인의 건 △주택재건축정비사업조합 설립동의 결의의 건 △조합정관(안) 및 규정(안) 승인의 건 △조합예산(안) 승인의 건 △총회 결의사항 위임의 건 △자금의 차입과 방법, 이율 및 상환방법 결의 건이 원안대로 통과됐다.

　조합장은 현 구세봉 추진위원장이 단독으로 출마해 당선됐다.

　이사는 13명이 입후보해 10명이 당선됐으며 대의원은 120명이 입후보해 107명이 다득표순으로 선출됐다.

　구세봉 조합장은 “빠른 재건축과 바른 재건축을 통해 주공6단지를 최고의 명품주거단지로 만들어 나가겠다”고 말했다.

　과천지역 재건축 추진단지 중 주공6단지가 가장 먼저 시공사를 선정할 것으로 예상되면서 업계의 관심이 쏠리고 있다.

　당초 주공2단지가 가장 빠른 사업진행을 보였는데 사업방식을 놓고 조합원들 간 마찰이 생기면서 6단지가 앞질렀다.

　주공6단지 조합은 내년 2월 시공사를 선정할 때 어떤 사업방식이 유리할지 비교해서 결정할 방침이다.

　이 사업지는 대림산업과 코오롱건설이 추진위 단계에서 시공사로 선정됐던 곳이다.

　사업방식이 어떻게 결정되느냐에 따라 기존 시공사들이 사업을 계속 이끌어 나갈지를 결정할 것으로 예상된다.

　주공6단지는 상한용적률 220%를 적용받아 최고 35층(103m 이하)까지 아파트를 지을 수 있으며 2056가구(기존 1262가구)가 신축될 예정이다 

종전(기존)				종후(신축)
평형	지분(㎡)	세대수	시가	평형	예상 세대수			예상 분양가(백만원)		예상 분양수입(억원)
						조합원	일반	조합원	일반	조합원	일반	%
16	65.12	310	500	25	520	260	260	561	676	1,458	1,756	20
18	74.8	310	600	34	1,137	792	345	769	933	6,093	3,218	56
25	101.15	270	760	39	173	100	73	897	1,080	897	789	10
27	113.62	372	860	44	130	80	50	1,113	1.294	890	647	9
총 대지: 118,176㎡(35,748평)				54	60	30	30	1,385	1,611	416	483	5
계		1,262			2,020	1,262	758			9,752	6,893	100
부대복리시설										426
종전자산평가액(A): 9,842억							종후 총자산 예상액(B) : 17,070억원
건축연면적: 328,374㎡ (99,332평)						총 사업비(C): 4,842억원				철거비:48억, 신축비:3,874억
기대 수익율(B-C)/A			124%							기타 사업비용: 920억

※ 타당성 검토의견

인근(갈현동 문원동)에 1만가구 규모의 보금자리주택 공급계획의 본격 시행을 앞두고 있고,
서민 주거안정을 위해 소형 임대위주로 그들의 구매력에 맞추어 공급되도록 정부 지원이 강화될 것임.

위 사업계획은 강남지역 고급주택과 대등하게 계획된 것이 특징이나 심화되는 고령화와 청년실업, 교육비 증가, 중도 퇴직이 늘면서 40~50대의 어려움이 가중되고 있고,
노후가 불안정해짐에 따라 기존의 고가주택도 처분하려 할 것이니 고가주택의 매수세는 지속적으로 감퇴할 것으로 예상할 수 있을 것임.

인근의 저가주택 공급에 영향을 받을 수 있으나 차별화된 이미지가 형성되고 신축주택의 특장점이 있다면 가격하락압박을 어느정도 상쇄시킬 수도 있을 것으로 예상되나 향후 4~5년후 주택가격이 하락할 것으로 예상된다면 지분을 달성하기 위해 주택품질을 낮추게 될 것인바 준공후 프레미엄은 기대하기 곤란할 것임.

재건축 시공계약 방식 비교검토

구분	도급제	지분제
기본개념	인가된 사업계획에 따라 건축설계도서, 수량, 자재사양, 공사시방, 등을 조합이 제시해 주고 그를 기준으로 최저가 공사비로 입찰한 업체를 시공사로 선정함. 진행과정에서 변동요인이 발생할 경우 기존 계약도서와 일반법리를 기준으로 계약당사자간의 합의로 공사비를 증감할 수 있다는 전제로 시행함.	인가된 사업계획에 따라 건축공사도면과 공법 등 개략적인 시공계획안을 제출받아 계약체결함. 사업준공시점의 예상이익율을 계약시 정하는 대신에 공사방법과 자재선정 등 일체를 시공사 책임으로 시행 조합원은 공사비증감과는 무관함.
특징 및 역무구분	건축평면등 설계도서, 자재사양, 수량, 금액, 시공법을 정하는데 상당한 전문기술인력이 요하고 도급계약 확정시까지 많은 시간이 소요됨. 시공현장에 반입되는 자재사양, 수량 공법 등을 일일히 조합(감리업체)의 확인을 득해야 함. 시공사는 설계도서와 도급계약에 정한 바대로 공사에 직접적으로 필요한 부분(자재 및 인력조달, 공사추진)을 책임수행하며, 조합은 계약도서대로 진행되는지를 확인하고 변동요인 발생시 변경여부를 결정하고 설계비, 인허가비, 조합운영비, 제세공과금 등을 책임함. 동종의 건설공사를 수행했던 경험이 있고 전문 기술인력이 확보된 기관에서 채택함(한전, 주공 등 공기업)	설계도서, 자재 사양, 수량, 금액, 시공법 등 공사수행에 필요한 모든 사항을 시공사의 경험과 책임으로 정하여 시행하도록 위임함에 따라 계약에서부터 준공시까지 기간 단축가능. 공사중에도 일일이 조합의 승인을 득해야 하는 것들이 없음. 시공중에도 필요시 시공사 임의로 변경시행 설계비, 인허가비, 조합운영비를 시공사가 부담하고, 조합은 제세공과금(취등록세, 재산세, 종토세, 사업소득세) 부담함.
공사비	설계변경으로 인한 물량, 자재 사양, 공법이 변동되거나, 법이 정한 기준치 이상의 물가상승이 발생했을 때 증감됨.	공사비가 추가소요될지라도 시공사책임으로 시행함. 공사비에 신경 쓸 필요가 없음.
자금조달	조합원 분양신청에 따른 추가 부담액은 분할납부토록 하고 일반분양분을 포함하여 모든 건축공사비는 사업부지를 담보하여 대출로 조달하고, 대출이자는 금융비용으로 공사비에 계상하여 정산함.
특장점	최신 사양의 우수한 품질을 목표로 추진할 수 있음. 공사중에도 조합이 원할 경우 상향조정할 수 있음. 변경시행여부 결정이 지체될 경우 공사기간이 길어질 수 있음. 조합원간의 이견조정이 어렵고 자칫 분쟁에 휘말릴 우려가 있음. 준공후 타사에 비해 프리미엄 상승효과 기대가능. 조합의 실권이 높아 시공사는 조합과의 관계개선을 위해 부단히 노력함.	공사품질수준이 주택경기에 따라 유동적임. 일반분양수입 감소 등 공사여건이 악화될 것이 예상되면 손실보전을 위해 품질저하는 불가피함. 공사중에 조합원 요구를 반영시킬 수 없음. 조합의 관여가 제한적임으로 비리등 분쟁에 휘말릴 우려가 없음. 보통 수준으로 준공됨으로써 프리미엄 기대곤란. 주택경기 상승이 기대되거나 시공사 이미지 선전장으로 활용될 때는 고품질 기대가능. 조합은 시공에 관여할 수 없고 해서도 않됨. 공사중 민원이 발생했을 때 책임소재에 따라 인허가관련사항은 조합이, 시공관련사항은 시공사 책임으로 해결함.
공사기간	계약도서대로 추진될 경우 절대공사기간(약28개월)만 소요됨, 시공변경시 조합원 합의 지체될 경우는 예외적으로 늘어남 시공사와의 이견은 계약도서에 정한 기준으로 처리될 수 있어 공기에 악영향은 없음.	자재조달비용이 급등하는 등 공사 여건이 변경될 경우 시공사 내부 의사결정이 지체될 수 있어 공사 지연될 수 있음. 주택경기가 좋아질 것 같으면 고급화로, 주택가격이 떨어질 것 같으면 하도급단가 삭감조정 등으로 품질저하될 수 있고 준공 지연될 수 있음.
사업손익	사업관리능력이 없다면 시공사에게 역이용 당할 수 있어 손실이 발생하거나 사업이익이 감소할 수도 있음. 정비업체와는 별도로 공사관리전문업체를 선정하여 중요사항을 확인하고 결정하도록 한다면 사업이익율 제고 가능함. 사업결과에 따른 손익은 100% 조합원에게 귀속됨	사업이익율 확정하여 시행하는 것임으로 사업이익율만 입증할 수 있으면 그만인데 예외적으로 주택가격이 상승될 것으로 예상된다면 보다 우수한 품질로서 고가 분양을 유도하기 위해 시공사 스스로 자발적인 노력을 경주함. 계약 지분외의 이익은 100% 시공사에게 귀속됨. 사업비 증가로 지분율이 저하될지라도 청구불가
증감요인	토지 감정평가액의 증감, 용적율의 증감, 건축비의 증감, 부대비용의 증감. 일반분양 수입의 증감
비고	공사관리경험이 풍부한 조합원들이 중심체가 되어 미리부터 재건축을 준비한다면 큰 이익을 낼 수 있음 반대로 관리능력이 없다면 분쟁에 휘말릴 우려가 높아 득보다 손실이 많아질 수도 있음. 조합이 시공사를 확실히 제어할 수 있어야지 그렇지 못하면 조합관계자를 매수하여 필요이상의 고급사양과 물량을 늘려 시공사의 이익을 챙기는데 급급할 수도 있음. 계약 당사자간에 공사내역을 정해 놓고 공사실적에 따라 정산하는 방식임으로 주택가격이 하락할지라도 시공사는 투입실적에 따라 정해진 공사비를 받게 됨으로 건설경기 하락기에 시공사가 선호하는 방식임. 조합관계자가 공사관리경험이 풍부하고 양심적인 자들로 구성되었고 추진력이 있다면 우수한 품질의 주택을 확보하면서도 큰 이익도 기대할 수 있음. 주택가격이 올라갈 것으로 예상될 경우 도급제로 추진하면 부담금을 낮출 수 있고 환급금은 올라갈 수 있음. 유사한 건축공사실적이 많아 우수한 현장의 실적자료를 기준으로 삼는다면 큰 문제될 것도 없을 것임. 장래 주택경기가 위축될지라도 실적에 따른 공사비를 지급받음으로서 시공사에게는 부담이 없어 좋고, 주택경기가 좋아질 것으로 예상되면 고급화를 지향할 수 있어 시공사에게도 좋고 조합원 역시도 추가적인 이익을 기대할 수 있어 좋음.	분쟁에 휘말릴 우려는 적으나 헌집 줄께 새집 다오라는 식으로 시공사의 처분만을 기다려야 함. 주택경기가 좋아질 때만 우수한 품질의 주택을 기대할 수 있으나 반대로 위축될 것으로 예상되면 약정된 지분을 챙겨주기 위한 술수를 쓸 수 밖에 없고 이를 사전에 적출해 낼만한 제도적 장치도 없고 방지할 만한 권한도 조합에게 없음. 하도급업체를 통해 품질수준을 시공사 임의로 주택경기에 연동시킬 수 있어 주택경기에 상관없이 시공사 입장에선 선호하는 방식임. 당초 예상치보다 높은 가격으로 분양에 성공할 경우 발생된 추가이익은 몽땅 시공사에게 귀속됨으로써 시장상황에 따라 공사품질이 크게 변동될 수 있음. 조합원 분양가격이 종전 주택에 대한 감정가에 지분율을 승한 금액간의 차액만 정산하면 입주할 수 있음. 무상지분율은 종전 건축물의 감정가를 낮추고 분양주택가격을 높히는 것만으로도 지분율이 높아짐. 즉 동의서 징구단계에서부터 이같은 수치조작으로 조합원 분양가를 높게 책정하는 것임에도 마치 실질적인 이익율인양 착각하기 쉬움. 조합관계자가 공사관리경험이 부족하고 준비기간이 짧아 조합집행부가 분쟁에 휘말릴 위험이 높을 때 이를 회피하기 위한 수단으로 선호하는 방식임. 조합원과 조합집행부가 모두 무식한 가운데 상호불신하는 분위기가 팽배하여 통상 지분제를 선호하는 경향이 많지만 제시된 지분율은 빛좋은 개살구격이고, 시공품질을 경기변동에 연동시킬 수 있어 주택경기에 상관없이 시공사에게 유리한 방법이라 볼 수 있음.