[고민중] 기존 임대차계약에 관한 화해조서에 의하여 갱신된 임대차계약의 위반을 강제집행할 수 있는가

[짧은소견]

1. 상담내용

2015.7.30.부터 2017.7.30.까지 존속하는 상가건물 임대차계약에 관하여 건물임대차계약 위반시(예, 차임 3개월 미지급, 관리비 2개월 연체등) 임차인은 기한의 이익을 상실하고 임대차목적물을 즉시 명도한다는 재판상 화해를 하였다. 그런데 임차인은 2018.4. 현재 관리비 2개월 이상 연체로 인하여 위 화해조항을 위반하였다. 그렇다면 이 화해조서를 집행권원으로 삼아 임차인에 대하여 상가건물 명도집행을 할 수 있는가?

2. 문제점

문제는 이 화해조서의 집행력이 언제 어디까지 미치느냐 하는 점이다. 만약 2017.7.30. 이전에 위반사항이 발생하였다면 그 화해조서를 집행권원으로 삼아 상가건물 명도집행에 착수할 수 있음은 의문이 없다.

그런데 2018.4. 현재까지 그 임대차계약이 존속하고 있다면 이는 묵시의 갱신에 의하여 새로이 1년동안 전과 같은 내용의 임대차계약이 존속한다고 볼 수 있는데, 이때 위의 화해조서를 가지고 여전히 그 임대차목적물에 대한 강제집행의 권원으로 삼을 수 있는가가 문제된다.

3. 민사소송법 규정

민사소송법 제216조(기판력의 객관적 범위)

① 확정판결은 주문에 포함된 것에 한하여 기판력을 가진다.

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이는 기판력의 객관적 범위에 관한 규정이다. 기판력의 객관적 범위는 집행력의 객관적 범위와 일치한다고 본다. “집행력의 시적 범위, 객관적 범위, 주관적 범위는 원칙적으로 기판력의 그것에 준한다.”(이시윤, 신민사소송법)

흔히 기판력의 객관적 범위라고 말할 때는 소송물을 의미한다. 그렇다면 최초의 임대차계약과 묵시적 갱신에 따라 갱신된 임대차계약은 동일한 소송물인가. 즉 최초의 임대차계약에 근거하여 한번 확정판결을 받아놓으면 이어지는 묵시적 갱신의 임대차계약에 대하여도 다시 확정판결을 받음이 없이 계속해서 기판력, 집행력을 가지는 것인가가 문제된다.

특히 화해조서의 제1항에서 2015.7.30.부터 2017.7.30.까지의 임대차계약을 “이 사건 임대차계약”이라 명시해두었는 바, 만약 그 재판상 화해가 성립한 날짜가 2017.7.30. 이전인 경우에는 어떠하고 또 그 이후에 성립한 경우에는 어떻게 되는가.

논의가 너무 복잡해질 수 있으므로 여기에서는 2017.7.30. 이전에 재판상 화해가 성립되었다고 가정하고 생각해본다.

4. 갱신된 계약은 전의 계약과 동일한 소송물인가.

이에 관한 판례는 찾기 어렵다.

기존계약과 갱신된 계약의 내용을 본다면 이는 전과 후의 동일성이 인정될 수 있다.

그러나 민사소송법 제216조 제1항의 “주문에 포함된 것”이라는 표현에 충실한다면 이 경우에 화해조서에 표현된 것은 2017.7.30.에 계약이 만료되는 것을 전제로 작성되고 있다. 예를 들면 화해조항 제1항에서 “피신청인은 임대차계약기간이 만료되면”이라는 등으로 표현하고 있고, 계약이 갱신되는 경우에 관한 표현은 화해조항 그 어디에서도 찾아볼 수 없다.

그렇다면 갱신된 계약이 설령 기존계약과 동일한 내용으로 갱신되었다고 하더라도 그 화해조서의 “주문”이 갱신될 계약까지 포함하고 있는 것은 아니라고 보아야 하는 것은 아닐까.

5. 고민중...

법무사도 실력이 모자라네요. 오늘은 여기까지 고민하고 내일 무슨 대책을 세워야 하는데, 이 부분에 경험한 바가 있으신 분, 혹은 이런 문제에 관한 정보를 아시는 분의 천우신조를 기다립니다.

오늘은 여기까지 고민합니다.

[짧은소견]

위 인정사실에 의하면, 원고가 피고에게 2005. 1. 1.까지 이 사건 매점을 명도하기로 하는 내용의 이 사건 화해조서가 작성된 후 2005. 1. 21. 원고가 피고와 사이에 같은 해 12. 31.까지 이 사건 매점을 위탁받아 운영하기로 하는 내용의 이 사건 재계약을 맺음으로써 이 사건 화해조서에 기한 피고의 원고에 대한 이 사건 매점의 명도청구권은 실효되었다고 할 것이므로, 피고의 원고에 대한 이 사건 화해조서에 기한 강제집행은 특별한 사정이 없는 한 불허하여야 할 것이다.

[짧은소견]

서울중앙지법 2005가단324030 판결인데, 이 사건의 경우에는 재계약을 맺었으므로 그 이전의 매점 명도청구권은 실효되었다고 보았군요. 그렇다면 재계약이 아니라 묵시적 갱신의 경우에는??

[세상구경]

묵시의 갱신으로 인한 계약의 성질을 먼저 고민해 보면 묵시의 갱신으로 생기는 계약은 조건만 전 계약과 동일할 뿐 사실상 새로운 계약 쪽이 아닐까 생각합니다 - 묵시의 갱신 요건을 보면 앞선 계약의 기간이 만료해야 생기므로 새로운 계약 성격이 더 강해 보입니다
순전히 사견입니다 혼란만 드리는 것이 아닐까 생각되지만 한번적어봅니다

[세상구경]

계약 갱신이 동일한 계약인지 신계약인지 어느 쪽에 가까운지에 대해 참고할만한 책이 안보이네요

[세상구경]

판례 하나 찾았는데 같이 검토해봐요 ---임대차기간 만료일이 1989.12.30.인 주택임대차계약이 묵시적으로 갱신된 경우에 있어 묵시적으로 갱신된 임대차계약은 전의 임대차와 동일한 조건(존속기간은 제외)으로 다시 임대차를 한 것으로 보아야 하므로 같은 날짜인 1989.12.30.자로 개정된 주택임대차보호법의 시행 당시 존속중이던 종래의 임대차계약이 계속되는 것이 아니라 종래의 임대차계약과는 별개의 임대차계약이 그 법 시행 이후에 개시된 것이라고 보아야 할 것이고,

[세상구경]

따라서 이에 대하여는 구 임대차보호법이 적용될 여지가 없고 개정된 주택임대차보호법 제4조의 규정이 적용되어 위 계약은 기간의 정함이 없는 임대차계약으로서 그 임대차기간은 2년으로 의제된다.

(출처 : 대법원 1992. 1. 17. 선고 91다25017 판결 [건물명도] > 종합법률정보 판례)

[세상구경]

묵시적 갱신된 계약을 별개의 계약에 가깝게 보니깐 화해조서에 의한 강제집행이 힘들어 지지 않을까 중간 의견을 적어 봅니다

[짧은소견]

판례 내용중에 "전의 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차를 한 것"이란 표현이 새로운 단위로 설정하는 것 같다는 생각이 듭니다. 전과 동일한 내용의 새로운 계약.

[세상구경]

네 ~ 공감합니다 ~
법무사님 덕택에 자주 새로운 논점 배우고 있습니다

[짧은소견]

[확정일자 우선변제권 문제] 주택이나 상가건물 임대차에서 최초의 계약서에 확정일자를 받아두면 그 계약이 묵시적 또는 명시적으로 갱신된 경우에도 그 우선변제적 효력을 그대로 유지하는 바 그렇다면 이 경우에 전후의 계약의 동일성을 인정하기 때문이 아닌가 반론할 수 있게 됩니다. 우선변제권의 경우에는 임대인의 채권들사이에서 변제의 우선순위를 정하는 문제이므로 이미 우선순위를 확보한 임대차보증금에 대해서는 그것을 보증금으로 삼아 동일한 조건으로 다시 임대차기간을 연장하여도 그것은 임대차보증금을 도중에 지불하는 것(이때는 임대인의 재산이 그만큼 줄어듬)과 마찬가지라고 볼 수 있기 때문이 아닐까합니다.

[짧은소견]

즉 확정일자에 의한 우선변제권의 문제는 계약의 동일성보다는 임대차보증금의 동일성에 더 중점을 두고 그 임대차보증금반환채권에 우선변제권이 주어진다는 내용이므로 그것이 반드시 전후계약이 완전히 동일하다는 특성을 인정한다는 의미는 아니라고 생각됩니다.

[짧은소견]

한편 임차인이 대항력과 확정일자를 갖춘 후에 임대차계약이 갱신되더라도 대항력과 확정일자를 갖춘 때를 기준으로 종전 임대차 내용에 따른 우선변제권을 행사할 수 있다.
(출처 : 대법원 2012. 7. 26. 선고 2012다45689 판결)

[짧은소견]

[논리개발] 세상구경님이 올려주신 판례를 보니 이 경우에 소송물은 건물명도청구권이군요. 그렇다면 건물명도청구권은 원칙적으로 계약만료시에 발생하는 권리이고 예외적으로 계약존속도중에 계약위반에 따른 해지권 행사에 의하여도 발생할 수 있는 권리입니다. 따라서 건물명도청구권은 1개의 계약을 단위로 발생하는 것이고 이에 따라 갱신된 계약상의 건물명도청구권은 갱신된 계약의 만료시점에 발생하는 것이 원칙이다. 그렇다면 갱신된 계약의 위반을 이유로 종전계약에 관한 집행권원으로 갱신된 계약상의 명도청구권의 강제집행을 허용할 수 없다 할 것이다.

[짧은소견]

[사실관계 변경] 사건을 더 파악하고 보니 묵시의 갱신이 아니라 2017.7.30. 다시 2년 기간(2019.7.30.까지)으로 재계약을 체결하였네요. 그렇다면 관리비가 2개월 이상 연체될 경우 건물명도 강제집행을 한다는 과거의 화해조서를 가지고 그 당시의 건물명도청구권에 의하여 현재의 임대차계약상의 지위를 누리고 있는 현재의 임차인에 대하여 명도집행을 할 수 없을 것 같네요. 그런데 어째서 집행문이 부여되었는지도 의문이고(현재의 계약이 존재함을 몰랐거나) 집행관은 집행할 계획이라고 하네요. 하긴 집행문이 발급되면 집행관은 집행함이 원칙이겠지요. 이에 맞서는 채무자는 청구이의, 강제집행정지신청으로 가야할 것이고요.

[세상구경]

와우 사건이 흥미진진합니다 😉

[짧은소견]

저는 이 사건이 제 손에서 다루어지길 원하지만 당사자들은 생계현장이 걸린 문제라 매우 신중하게 접근하겠지요. 여하튼 연구대상 사건입니다.

[세상구경]

아 법무사님은 직접 의뢰인들을 많이 만나시니 책임감이 다르십니다 또 배우고 하루 마무리 합니다