원룸,도시형생활주택,상가주택 등 수익용 건물 건축 성공 가이드

보유 대지 내지 대지를 구입하여 건축 후 분양/임대사업을 하는 업태를 부동산개발사업이라고 합니다.부동산 개발사업은 철저하고 완벽한 기획, 설계, 시공, 홍보 전략 등이 수반되어야 하나 이 모든 과정을 건축주 개인이 혼자 진행하기는 현실적으로 불가능합니다.아래에는 부동산 개발사업 진행에 대한 순서를 간략히 소개하오니 사업에 참조 하시기 바랍니다. (www.tomihouse.co.kr)■ 개발사업관리에 대한 업무 진행 순서1. 부동산 개발사업에 대한 타당성 분석 단계① 수익용 부동산 시장 흐름에 대한 지식 습득② 개발대상 부지에 대한 계략적 건축 법규 예측(일조권, 도로사선 등)③ 부동산 개발로 인해 발생되는 보유세(재산세), 임대소득세, 양도소득세, 증여세, 상속세 등에 대한 지식 습득④ 계략적 투자비용 및 수입금액 예측⑤ 개발사업자 보유금액을 기초로 출자금 및 차입금 예측⑥ 설계사무소 선정 방법과 조건 등 계약서 작성에 대한 중요성 인식⑦ 건설회사 선정 방법과 계약(견적)조건 등 계약서 작성에 대한 중요성 인식⑧ 건축사 사무소에 법규 검토 의뢰⑨ 법규검토를 기초로 기본적 사업성분석 보고서 작성2. 기획 단계 ① 사업 기획에 대한 필요성 인식② 개발하고자 하는 수익용 부동산(건축물)종류 및 임차 대상 가구원 수(1인, 2인, 3인 이상)와 세대수 확정(개발자가 설치할 가전, 가구 종류 확정)③ 설계 용역에 대한 조건 확정(설계 도서의 종류, 품질, 금액 등) ④ 확정된 조건을 기초로 설계 용역계약서를 스스로 완성(국토부 표준 계약서 참조)⑤ 예비(협업) 건축사사무소에 설계 조건(계약서) 제시 후 동의서 수령⑥ 기획도서 미선정 위로금 제시(50~100만원)⑦ 기획도서(설계개요, 각층 평면도, 단면도, 입면도, 단위세대 Type 별 인테리어 평면,외부 3D 도면 등)발주/수령 및 보완⑧ 출자금 및 차입금에 대한 규모 확정  ⑨ 각종 세금에 대한 절세 방안 확정⑩ 1차 사업성 분석 표 작성⑪ 회계사/세무사와 기장업무 계약 체결⑫ 설계 용역 계약3. 설계/견적조건 단계① 설계/견적에 대한 중요성 인식② 기획 설계에 표현된 단위세대 실내 디자인 평면 및 외부 3D디자인 수정 후 확정③ 계획설계 용역 진행에 대한 검수 및 확정④ 중간설계 용역 진행에 대한 검수 및 확정⑤ 건축허가 접수 및 승인⑥ 실시설계 용역 진행에 대한 검수 및 확정⑦ 재료마감표 검수 및 확정⑧ 수량산출서를 기초로 작성된 공사원가계산서 검토⑨ 2차 사업성 분석 표 작성⑩ 건설회사와 계약 시 제시할 계약이행보증보험, 선급금보증서, 하자이행보증보험, 기성금 지급 등에 대한 조건 확정⑪ 간접노무비, 일반관리비, 기타경비, 기업이윤 산정에 대한 요율 확정⑫ 여러 경로를 통해 예비(협업)건설회사 확정⑬ 예비 건설회사에 대한 조사: 사업자 등록증, 자본금, 전년도 혹은 당해 년도 시공능력 평가액, 공사실적 평가액, 경영 평가액, 기술능력 평가액, 신인도 평가액, 근무 기술자 수, 최근 3년간 공사 실적, 신용 평가 등급, 국세, 지방세 완납 사실 등⑭ 예비 건설회사에 계약 조건 통보 후 동의서 수령⑮ 동의서를 제출한 예비 건설회사에 건축허가도서, 재료마감표, 수량산출서, 금액이 표시되지 않은 원가계산서 전달16 예비건설회사로부터 건축허가 도면에 대한 의견서, 원가계산서 수령 및 분석17 건설회사 확정 및 계약서 작성4. 건축단계① 건축 단계에 대한 중요성 인식 ② 건축주, 설계자, 감리자, 시공자 들의 의견에 대한 소통시스템 구축  ③ 예상 가능한 민원 사전 검토 및 대응방법 모색④ 설계 변경으로 인한 공사비용 증감에 대한 대비책 마련⑤ 현장 소장 관리 ⑥ 공정관리⑦ 공사일보 관리⑧ 기성금 지급 관리⑨ 사용승인 관리⑩ 건축물 완성도 검사⑪ 건축물 완성 보고서 검토 및 승인5. 관리 단계① 회계/세무에 대한 보조 업무② 임대 홍보 시스템 구축③ 임대에 대한 중개 업무(임차인 선정, 계약서 작성 등)의뢰④ 임차인 관리(불편 사항 접수 및 해결)방법 확정⑤ 임대료/관리비 징수⑥ 불량 임차인에 대한 법무 처리(명도 소송 등)⑦ 임차인 퇴실 관리(전기, 수도, 임대료 정산 업무 등)⑧ 건축물 유자보수 관리(단위세대 전기/설비, 공용부분에 대한 청소/전등 교체, 정화조 청소 등)  ■ 완벽한 개발사업 관리로 인한 건축주 효과① 절세 방안 연구 및 자금흐름 관리로 인한 임대소득세, 보유세(재산세), 증여/상속세 약 10% 절감 효과② 설계 도서의 품질 및 완성도 95% 이상 확보로 인한 공사 중 공사비 증액 발생 확률감소 및 참여회사(개발자, 설계자, 시공회사)사이에 발생 가능한 불협화음 억제 효과③ 국토부 설계 요율표에 명시된 설계비용 대비 약 30~40% 이상 설계비용 절감 효과 ④ 수량산출서, 재료마감표, 적산회사에서 제출한 원가계산서로 인한 공사원가의 진정성확보 및 공사원가(직접재료비, 직접노무비, 기계경비)약 10% 이상 절감 효과⑤ 완벽한 건설도급 계약 조건으로 인한 간접노무비, 일반관리비, 기타경비, 기업이윤 약 20~40% 절감효과(조달청 요율 대비)⑥ 완벽한 공정표와 철저한 공사관리로 인한 공사기간 약 10% 이상 단축 효과⑦ 계약이행보증보험 증권, 선급금 보증서, 기성금 지급 시스템으로 인하여 개발자가 지급한 공사비가 다른 용도로 사용되는 현상을 사전에 예방하는 효과⑧ 차별화된 디자인, 관리시스템, 홍보시스템으로 인한 공실률 감소 및 임대료 20% 상승 효과  ⑨ 건실한 시공사 및 하자보증보험 증권으로 하자 보수에 대한 완벽한 A/S 시스템 확보 효과