영수증 한장으로 세금 천만원 ‘확’ 줄어든다!
최근 연예인들의 영수증을 분석해서 소비를 줄이도록 안내하는 TV 프로그램이 인기다. 그런데 영수증은 소비를 분석할 때만 중요한 게 아니다. 부동산 세금에서도 영수증이 중요하다.
양도세는 양도차익에 대한 세금이다. 양도차익은 부동산을 판 금액(양도가액)에서 산 금액(취득가액)과 필요경비를 차감하여 계산한다. 따라서 취득가액에 포함되는 비용과 필요경비에 해당하는 비용이 늘어나면 양도세는 줄어든다. 취득세와 농어촌특별세, 지방교육세, 인지세와 같은 세금은 취득가액에 포함되어 양도세를 줄이는 역할을 한다. 매입시 지출한 중개수수료와 법무사수수료와 같은 비용도 취득가액으로 공제된다.
그리고 매각시 발생한 중개수수료는 필요경비에 해당되어 양도세를 줄여준다. 그런데 취득세와 같은 세금의 경우에는 납부영수증이 없더라도 공제해주지만 다른 비용들은 납세자가 증빙을 잘 갖춰놔야 한다. 취득세 외의 비용들은 증빙이 있어야만 공제를 해주기 때문이다. 중개수수료나 법무사수수료와 같은 비용증빙은 시기가 지나면 다시 확보하기가 어렵다. 그래서 거래가 발생한 시점에 즉시 증빙을 확보해놓는 것이 중요하다.
취득에 관한 다툼이 있었던 경우 소유권의 확보를 위해 소요된 소송비용, 명도비용, 화해비용도 취득비용으로 공제된다(소득세법 시행령 제163조 제1항 제2호 참조). 경매나 공매로 취득한 부동산의 경우 대항력 있는 임차인의 전세보증금으로 경매 매수자가 부담한 임차보증금도 취득가액에 포함된다.
보유 기간 중 공사비로 지출한 비용도 공제되는 것이 있다. 공사비 중에서 부동산의 가치를 증가시키기 위한 수선비(자본적 지출이라 한다)는 비용으로 인정한다. 따라서 해당 증빙을 잘 갖고 있으면
세금이 줄어든다. 대표적인 것이 보일러 교체비용, 발코니샤시 비용이나 확장공사 비용이다.
예를 들어 3억원 주고 집을 사서 2000만원으로 확장과 발코니샤시 공사를 한 집을 8억원에 판다고 했을 때, 공사비용 영수증이 있다면 세금은 935만원(서울, 2주택자)이나 줄어든다. 영수증 한 장에 1000만원인 셈이다. 이 때 지출사실을 인정받기 위한 보조자료로 금융거래 내역서나 공사 전∙후의 사진, 공사계약서나 견적서 등을 같이 보관하는 것도 좋은 방법이다. 반면에 공사비 중에서 부동산의 가치증가와 무관한 수선비(수익적 지출이라 한다)는 비용인정이 안된다. 여기에 해당하는 대표적인 것은 도배, 장판이다. 따라서 도배, 장판은 비용인정이 안 된다.
그런데 어떤 항목이 어떤 지출에 해당하는지는 납세자가 자세히 알아야 할 사항은 아니다. 공사를 한 지출 중 어떤 것이 비용 처리되고 어떤 것이 안 되는지는 나중에 세무사가 알아서 할 일이다. 납세자는 그저 모든 서류를 잘 모아두면 된다. 잘 관리한 영수증 한 장이 세금을 계산할 때 곧 돈이 될 수 있다는 것을 명심하자.
스포츠서울, 우병탁 과장