금융권에서의 대출, 대출의 종류

[천안장애인성폭력상담소]

학자금대출, 주택자금대출 등 목적에 따라 여러 종류의 대출 상품이 있다.

보통 대출을 받을 때에는 담보(저당)를 잡히게 되는 데, 이는 "네가 만약에 돈을 못 갚는다면 잡힌 담보(저당)를 가져가겠다."의 의미다. 은행 예금을 담보로 잡히는 건 기본이고, 자동차가 대표적인 동산 담보[2], 부동산 담보(주택담보대출) 등등이 있다.

인적 담보도 있다. 인적 담보로 넘어가면 상황이 복잡해진다. 물적 담보를 제대로 제공하지 못하게 되는 경우 주변 사람들을 인적 담보로 끌어들여 추심을 하게 되는데 이게 바로 보증이다. 만약 한사람 인생을 인적 담보로 삼아도 감당이 안 될 거액의 현금을 대출할 경우에는 여러 명의 인적 담보를 걸어버리기도 한다. 이를 조금만 바꿔 말하면 여러 사람의 인생을 저당잡아 버리는 격. 재산도 신용도 없어서 정상적으로 대출이 불가능한 경우이기 때문에 남이 보증 서 달라고 하면 그 사람과의 인연을 끊는 게 좋다. 특히 연대보증의 경우에는, 재산도 신용도 없으면서 상상을 초월하는 금액을 대출하는 것이니 더더욱.

일반적으로 신용 대출은 담보를 제공하기 어려우므로 금리가 담보 대출보다 높다. 가장 대표적인 신용대출 상품으로는 마이너스통장이 있다. 조흥은행은 은행 설립 초기인 대한제국 시기에 당나귀도 담보로 잡고 대출을 해 주었다. 그 대출이 결국 상환이 안 되어서 당나귀를 은행이 받았는데 관용 당나귀로 썼다고 한다.

이 이야기를 MBC의 어떤 프로그램에서 한번 다룬 적이 있었는데 여기서는 은행 직원들이 노심초사하며 돈을 갚길 기다리다가 결국 나귀 주인이 당당하게 돌아와 상환을 하는 것으로 결말이 난다. 이거 나올 당시 상도라는 드라마가 방영 중이었기에 대사와 BGM이 상도삘이 나게 처리되었다.

대출을 잘 이용하면 레버리지 효과에 따라 여러가지 혜택을 받을 수 있다. 가장 대표적인 경우가 부동산 대출인데 잘 나가던 시절에는 대출 이자를 훨씬 상회할 정도로 집값이 오르는 경우가 많았고 거기에 장기 대출의 경우 소득 공제까지도 받을 수 있어 금리 인하 효과도 기대할 수 있었다. 반대로 너무 많이 이용하게 되는 경우 이자도 제대로 갚지 못하고 담보 물건마저도 금융기관에 넘어가게 되는 불상사를 겪을 수 있다.

대출을 해 주는 곳은 시중은행과 지방은행인 제1금융권, 단위농협·지역수협·새마을금고·신용협동조합 등 상호금융기관, 저축은행, 캐피탈사 등의 제2금융권과 기타 사금융 업체[3] 등이 있다.

대학생 전용 체크카드인데 100만원 마이너스 한도가 있다고 광고하는 저축은행의 자칭 체크카드 상품들이 있는데 이거 대출이다. 정식 명칭은 EF론(loan은 대출을 뜻한다.)이라고 하며, 엄연히 '제2금융권 100만원 대출'로 처리되니 제발 속지 말자. 특히 2~3년 안에 은행권에서 대출을 받아야 할 예정이라거나 신용카드를 만들어야 할 예정이라면 절대 하지 말자. 저축은행의 체크카드는 따로 있다. 쉽게, 마이너스 한도 운운하는 체크카드는 러시앤캐시 무카드랑 똑같은 녀석이라고 생각하자. 신용한도가 부여되는 정상적인 신용카드의 경우 소득이나 이에 걸맞은 수준의 신용이 없으면 절대 발급되지 않는다. 30만원정도로 한도가 소액인 하이브리드 체크카드는 까다로운 심사없이 사용할 수 있다.

신용등급이 처참할 정도로 낮은 경우는 제외하고, 대출은 쉽게 받으면 받을수록 금리가 높다. 일반적으로 가장 금리가 낮은 부동산담보대출의 경우 서류 떼 보면 토가 나올 정도이며(이건 한번 해보면 안다) 줄창 광고 때리는 제3금융권 대출이야 아시다시피 X카드를 발급 받으면 아무 ATM기에서 뽑기만 하면 될 정도.

이제 막 성인이 된 군미필자의 경우 은행에서 군미필자에게는 대출을 내주지 않을 것그럼 징병제 제외대상인 여성은 평생 대출 못하나?이라는 잘못된 편견으로 최초 대출 실행을 저축은행이나 사채로부터 시작하는 경우를 볼 수 있는데 이것은 절대적으로 사실무근이다. 법적으로 만19세 이상의 성인은 대출 자격이 있고 군미필자도 소득 증빙과 재직 확인이 명확히 되면 시중은행에서 마이너스 통장도 얼마든지 개설할 수 있다.

대다수의 20대 초반 청년들이 과도한 원리금으로 허덕이다가 채무불이행상태에까지 빠지는 경우가 허다해 대다수의 금융권 종사자의 탄식을 불러일으키고는 한다. 굳이 직장에 다니지 않아도 신용카드 문서에도 나와있다시피 KEB하나은행계열에서는 적은 돈으로도 은행 내부 거래 실적으로서 신용카드를 만들 수 있고, 이 신용카드를 최소 6개월 이상 사용하다보면 NH농협은행의 EQ론이라든가 신한은행의 써니뱅크의 1금융 정식 대출을 어떠한 서류를 제출하지 않고도 받을 수 있다. 이러다보면 신용등급 3등급 이상의 고신용자에 오르는 건 한순간이고 이러한 신용이 쌓이다보면 나중에 결혼을 하고 대출을 받음에 있어서 자신의 소중한 자산이 될 것이다.

고금리 대출 이용자에게 조언을 하자면 원리금 상환이 버겁다면 하단에 후술된 바꿔드림론을 통해 은행 대출로도 전환해도 된다. 다만 이러한 경우에도 다 자신의 능력에 닿는 범위 내에서 대출을 받고 신용카드를 사용해야 한다. 대출이든 신용카드든 나의 돈이 아니라 언젠가 상환하여야 할 돈이며 또한 연체에 대하여 너무나도 무지한 사람들이 있는데, 한번 연체 딱지가 붙어버리면 연체된 금융사에서는 반영구적으로 거래를 할 수 없다고 생각해야 하고 최소 3년에서 최대 12년까지 모든 금융거래가 전면 제한되어 신용등급이 6등급 이상으로는 절대 오르지 않는다. 그래서 정말로 결혼하고 내가 다급해질 때 대출이나 신용카드가 되지 않아 지난날을 회한하는 사례가 어마어마하게 많으므로 내가 이걸 상환할 자신이 없다면 아예 시도조차 하지 않는 게 답이다. 자기 자신이 타인에게 긍정적 모범이 되어야지 부정적인 사례로 기록되어 자기 자신으로 인해 대다수의 선량한 제3자에게 불이익을 받게 해서는 안되지 않겠는가? 연체사례가 쌓이고 쌓이다보면 종국에는 전 금융권에서는 군미필에게는 대출을 내주지 않는 사태까지 가게 될지도 모른다. 이미 위비뱅크 for 우리은행의 문서에도 알다시피 30세 미만인 자들은 여신거래에 있어서 이미 불이익을 받고 있기도 하다. 이 점 참고하기를 바란다.

단순히 자신의 대출한도조회를 해주는 서비스도 있는데 이건 당연히 신용등급에 영향을 주지 않는다. 다만 대부분 금융사는 소비자가 단기간에 신용정보를 과다하게 조회하면 비대면 대출 승인을 제한하고 있다. 차이는 있지만 대체로 ‘5일 이내, 3개 이상의 서로 다른 금융사 조회’가 기준이다

대출의 종류

• 주택청약 담보 대출: 청약계좌에 그동안 입금한 금액의 최고 90%[4] 를 대출받을 수 있는 상품이다. 초저금리에 자신의 돈으로 대출받는 상품이라는 장점이 있다. 물론 대출은 대출인지라 돈을 벌어서 갚든지 청약을 해지해서 갚든지 해야 하며, 연단위로 꾸준히 이자도 내야 한다. 청약 위치에 따라[5] 안 되는 경우도 있으니 주의.

• 부동산 담보 대출: 자신이 보유한 주택, 오피스텔, 토지, 상가 등 부동산을 담보로 돈을 빌리는 것이다. 법인의 경우에는 회사 사옥이나 공장, 토지를 담보로 대출을 받기도 한다. 담보가 확실하므로 이자가 낮고 대출한도가 높다는 장점이 있지만, 서류 처리가 복잡하다. 자신이 매입하려는 부동산을 담보로 빌리는 것도 가능하며 이를 영어로는 모기지(Mortgage)라 한다. 매매 금액이 감정평가액에 미달되는 경우에는 매매계약서를 첨부하기 때문에 감정평가액의 70%가 아니라 매매금액의 70%로 대출이 실행되는 경우도 있다.
  가장 흔한 부동산 담보 대출인 주택담보대출[6]은 보통 30년 만기로 받으며[7][8] 정부 규제에 따라 LTV, DTI, DSR이라는 세 가지 규제가 적용되에 최대 대출 가능 금액에 상한이 있다. 규제가 수시로 바뀌므로 반드시 은행원과 상담하여 정확히 알아볼 것을 권한다. 본 문단에서는 규제의 기본 골격에 대해서만 설명한다.

  • LTV(Loan to Value ratio - 담보인정비율): 담보 대상 물건 가액의 일정 비율까지만 대출이 가능하도록 설정한 규제. 보통 대출을 신청하는 날짜 기준의 KB시세[9]를 많이 사용하며, 지역에 따라, 담보 대상 물건의 시가에 따라, 대출을 받는 사람과 배우자의 합산 소득 등에 따라 LTV 비율이 다르게 적용된다. 예를 들어 KB 시세가 8억이고 LTV 60%를 적용받고 아래에서 설명할 DTI DSR규제에 걸리지 않는다면, 최대한으로 대출 받을 수 있는 금액은 4억 8천만 원까지다. 다만 아파트 1층의 경우에는 일반평균가가 아닌 하위평균가를 적용하는 은행이 있어서 주의를 요한다. 보통 1층이 다른 층에 비해 비선호되고 거래도 낮은 가격에 이뤄지기 때문이다.

  • DTI(Debt to Income Ratio, 총부채상환비율) - 주택담보대출을 받음으로 인하여 계산되는 연원리금 상환액과 다른 대출의 이자의 합이 자신의 연 소득에서 일정비율 이상 초과할 수 없도록 하는 규제. 해당 주택담보대출의 연간 원리금 상환비율을 연간 소득으로 나눈 비율을 기준으로 삼는다. 역시 지역과 실수요자 요건에 따라서 달라지지만 최근에는 상위호환인 DSR규제가 우선적으로 적용됨에 따라 실효성이 많이 낮아졌다.

  • DSR(Debt Service Ratio - 총부채원리금상환비율) - 본건 주택담보대출외에 기존의 다른 대출이 있다면 그 다른 대출[10]의 연간 원리금 상환액과 새로이 받을 주택담보대출의 원리금 상환액을 합쳐서 일정 비율을 초과할 수 없도록 하는 규제. 나이브 하게 얘기해서 자신의 연소득이 2,400만 원이고 DSR이 50%인 경우, 다른 대출이 없다면 매월 나가는 원리금이 100만 원을 초과해서는 안 되고 다른 대출로 매월 60만 원이 나간다면 새로이 나갈 부동산담보대출은 매월 나가는 원리금을 40만 원 미만으로 해서 한도가 설정되며 그 이상으로는 전산상으로 승인이 되지 않는다. 지점장 재량도 먹히질 않는다.

  기존에는 개별은행 전체를 기준으로 DSR을 적용해 각 개인에게는 어느 정도 여유가 있었으나, 각 차주[11] 기준으로 DSR을 적용하도록 규제가 적용되고 그 대상이 확대됨에 따라 전반적으로 주택담보대출 한도가 상당히 줄어들었다. 2021년 대출 규제가 무주택자가 집을 사는 것을 더 어렵게 만들었다고 평가받는 이유.
  박근혜 정부 출범 이후 정책적으로 부동산에 의한 경기부양정책을 내세우면서 발생한 임기초 부동산경기 호황, 문재인 정부에서의 연이은 정책 실패로 인한 부동산 폭등과 추격 매수심리에 힘입어 주택담보대출 잔고가 상당히 증가했다. 하지만 미국 금리 인상과 부동산 가격 거품에 따른 채무의 부실화가 문제되고 있기도 하다. 다른 부동산담보대출의 경우 원금은 상환하지 않은 채 매월 이자만 납부하는 방식으로 대출을 실행할 수 있는데 주택담보대출은 원금과 이자를 같이 갚아야 하는 구조라 더 문제가 될 수 있다.
  이 외에도 몇가지 규제가 추가로 있는데 주요한 것만 보자면 아래와 같다. 역시 디테일한 부분이 수시로 바뀌므로 꼼꼼하게 확인해야 한다. 아래에서 일정기간이라고만 적은 것도 규제가 수시로 바뀌기 때문이다.

  • KB 시세 기준으로 15억을 초과하는 주택은 LTV가 0%다. 즉, 주담대가 한 푼도 나오지 않는다.

  • 주택을 두 채 이상 보유한 사람이 신규 주택을 매수할 목적으로하는 대출도 LTV가 0%다.

  • 주택담보대출을 실행하고 일정 기간 내에 주민등록상 전입을 해야 한다. 이를 어기면 대출이 즉시 회수되고 주택관련 대출을 받을 수 없는 등의 패널티가 있다.

  • 일시적 2주택[12]의 경우 일정 기간 내에 기존 주택을 처분해야 한다.

  미국에서는 이 주택담보대출 채권을 다단계로 주물러서 파생상품을 만들었는데 그중 하나가 대침체를 부른 주범 중 하나인 서브프라임 모기지 사태의 원인 상품 MBS이다.

• 예금/적금 담보대출: 정기예금이나 정기적금을 담보로 대출하는 것이 가능하다. 만기가 얼마 안 남았을 때는 해지시 손해가 크기 때문에 담보대출이 유리할 수 있다. 일반적으로 해당 예금 금리에 1~2%의 가산 금리를 적용한다.

• 신용 대출: 그 사람의 거래내역, 신용 평가, 직장의 안정성 등을 고려하여 별다른 담보 없이 빌리는 것이다. 다만 담보 없이 대출하는 거라 대출 한도는 높지 않고, 이자도 센 편이다. 담보가 있다면 담보를 거는 것이 거의 대부분 훨씬 유리하다.

  • 신용카드 단기카드대출(현금서비스): 이것도 엄연히 대출이다. 신용카드의 중요 혜택 중에 하나임에도 불구하고, 신용평가에는 나쁜 영향을 준다. 관련기사

  • 신용카드 장기카드대출(카드론): 역시 신용평가에 나쁜 영향을 준다.

  • 새희망홀씨: 일반 신용대출, 마이너스통장 개설을 승인받기 어려운 사람들을 대상으로 실시하는 신용대출이며, 시중 16개 은행에서 취급한다. 시중은행에서는 이 새희망홀씨 관련 전산을 별도로 운영하고 있으며 보증 없이 순수하게 은행심사로만 이루어지기 때문에 사고발생 시 은행이 모든 손해를 다 입어야 한다는 점에서 햇살론이나 바꿔드림론에 비해서는 심사가 까다롭다고 느껴질 수도 있다. 하지만 무직자도 세대주인 경우 지역의료보험납입확인서만으로도 대출 실행이 가능하다는 점에서 일반 신용대출, 마이너스통장보다는 심사 절차가 매우 간단하고 쉽다. 이용 한도는 최대 2,500만 원까지로서 통상적으로 연봉 대비 100%의 범위 내에서 대출이 실행되고 있다. [13]

  • 햇살론: 정부의 가계대출규제에 따라 대부분의 햇살론취급기관에서 2017년도 2분기 대출접수를 전면중단했다. 참고하기를 바란다. 제2금융권판 새희망홀씨. 이 상품은 새희망홀씨와는 다르게 정부의 보증서를 담보로 대출이 실행되는 방식으로서 제2금융권에서만 취급되기 때문에 기관 자체 심사가 별도로 있기는 하지만 4대보험이 가입이 되어있지 않거나 현금 수령자도 매우 간단히 대출 실행이 가능하다. 이용 한도는 생계형과 대환형이 별도로 운영되고 있는데 생계형의 경우 1500만 원을 한도로 하고 대환형의 경우 3000만 원을 한도로 하는데 대환형 햇살론은 생애 딱 1번만 실행이 가능하다. 제2금융권의 경우에도 상호금융기관과 저축은행권으로 나뉘는데 자신의 신용등급을 생각한다면 상호금융기관에서 대출이 실행되는 것이 나을 것이다.[14]

    • 대학생 청년 햇살론

    • 햇살론17: 가계대출 규제로 저소득, 저신용자가 사금융 이용이 늘어날 것이라는 우려를 해소하기 위해 나온 정부 보증 대출 상품. 조건은 연 소득이 3500만 원 이하이거나 신용등급 6등급 이하이면서 연소득 4500만 원 이하인 저소득, 저신용자에 한해 가능하며, 기존 햇살론과 별도로 받을 수 있고, 1금융에서 취급한다. 최대 한도는 700만 원[15], 금리는 17.9% 고정이다. 다만, 매년 성실상환 시 금리 할인 혜택이 있다.[16]

  • 바꿔드림론: 제2금융권 이하 비은행권에서 20% 이상 고금리로 신용대출을 받은 자를 대상으로 은행권 신용대출로 전환해주는 상품으로서 최초 대출실행일로부터 6개월이 경과하여야 하며, 재직기간 역시 6개월 이상이어야만 한다. 이 상품의 경우 대출 심사의 주체가 은행이 아닌 정부기관이기 때문에 보증서가 나오고 그 서류를 즉시 시중은행 중 1곳에 제출한다면 3~4시간 안에 대출 실행이 된다. 과거 연체기록이 있는 경우 제외. 2019년 9월 말부터 바꿔드림론, 안전망 대출, 햇살론 대환 대출 기능은 햇살론17로 통폐합되었다.관련기사

• 마이너스통장: 일명 마통 일반 입출금 통장처럼 언제든지 꺼내서 사용가능하고, 언제든지 입금하여 갚을 수 있도록 만든 형태의 대출 통장이다. 사용한 금액만큼 이자가 발생하므로, 급히 썼다가 바로 갚으면 이자 부담이 줄어든다는 장점이 있다. 그래서 일반 대출에 비해서 얼마간 추가 이자가 붙고 한도도 만기일시상환 신용대출에 비해 적다. 자유롭게 입출금이 가능하다고는 하지만 이 역시 대출이라는 점은 변치 않으며, 대출 잔고가 0원이라도 계좌를 해지하기 전까지는 은행과 대출관계가 유지되어 있기 때문에 다른 금융기관이나 신용평가 기관에서는 마통 한도만큼의 대출을 받은 것으로 간주한다.

• 비상금 대출: 마이너스 통장과 비슷하지만 대출 액수가 300만 원대로 제한되어 있다. 카카오뱅크 같은 인터넷 은행에서 많이 취급한다.

• 중금리 대출: 1금융권에서 대출을 받기에는 신용등급이 낮고, 저축은행에서 대출을 받기에는 신용등급이 높은 사람들을 위한 대출 상품이다. 주로 10%대의 대출금리를 보여주고 있다. SBI저축은행'사이다', JT '원더풀 와우론', KB저축은행 '착한대출', 신한저축은행 '허그론' 등이 중금리 대출에 속한다.

• 외상매출채권 담보대출

개인 간 대출

말 그대로 개인이 개인에게 대출을 하는 것이다. 몇만~몇십만원의 소액이라면 몰라도 거액의 경우 차용증을 작성할 것. 또한 금액 불문하고 반드시 계좌이체할 것. 기록이 남기때문에 현금으로 건네는 것 보다 안전성이 있다.[17] 가까운 사이나 친척이라고 너무 믿지 말자. 생각보다 안 갚는 얌체족들이 너무 많다. 인터넷에 관련된 일화를 검색해보면 알 수 있다. 오히려 빌려준 사람(채권자)이 빌린 사람(채무자)더러 돈 달라고 독촉할 때, 빌린 사람은 빌려준 사람을 나쁜 놈으로 매도하는 상황도 있다. 이는 주객이 전도된 갑질이다. 가능하다면 돈을 빌리거나 빌려줬다는 사실을, 빌린 사람의 주변에 알리는 걸 권한다. 혹에나 빌린 사람이 약속을 안 지킬 경우, 빌린 사람의 평판에 금이 가는 등 보이지 않는 압력을 넣을 수 있다.

혹시나 돈을 빌려달라는 요청을 자주 하는 사람이 있다면, 그 사람의 일상 생활을 의심해보자.

다만 주의할 점은 차용증을 작성할 때 채무자의 서명만 받으면 안 된다. 진정성을 인정하기 어렵고 자기가 쓴게 아니냐며 채무자가 역고소할 수 있기 때문이다. 자필이 아닌 지장과 막도장이더라도 안심할 수가 없다. 따라서 공증사무소에서 인감 도장을 찍고 인감증명서까지 받아둬야만 이러한 상황을 막을 수 있다. 또한 차용증을 꼼꼼하게 작성하는게 좋다. 차용증 사본을 받아서 채권자와 채무자의 인적을 적고 빌리는 금액, 이자, 이자 지급일, 갚는 날짜는 물론 돈을 갚지 않을 시의 위약금, 차용증 작성일, 채무자 날인까지 정확하게 적어 두어야 한다. #

소송에서 차용증을 증거로 사용할 수 있지만 법적효력이 없으므로 승소해도 강제집행을 신청할 수 없다. 채무자가 돈을 갚지 않을 시 강제집행이 가능하도록 채무자로부터 약속어음 공정증서를 받아둬야 한다.

개인간 대출에서 자살을 악용하는 사례가 있다. 쉽게 말해 사람이 죽게되면 채무를 포함한 자살자의 재산이 상속인에게 상속이 되는데 자살자의 재산이 채무보다 작은 경우 상속포기나 한정승인을 통해서 채무자체를 없애버리는 경우가 있기 때문 그런데 실제로 모 커뮤니티에도 이러한 사례에 대한 글이 올라왔다. 한 여성이 16년 된 친구에게 5,000만원이나 빌려줬지만 친구가 갑작스럽게 자살하여 주변에 충격을 남겼다. 특히 채권자인 여성은 돈을 돌려받을 방법도 없어지고, 친구도 자살하여 구제받을 길이 없어 안타까움을 자아내고 있다.

대출의 상환 방식

대출의 상환은 크게 3가지 방법으로 이루어진다. 대출한 돈을 일정 기간마다 동일한 금액으로 갚아가는 방식인 원금균등분할상환과, 계약기간동안 이자만 내다가 마지막 달에 원금과 함께 마지막달의 이자를 내는 만기일시상환과, 대출 원금과 이자를 더한 금액을 만기일까지 균등하게 상환하는 방식인 원리금균등상환 등이 있다.

대출 범죄

• 대출 사기[18] - 일반적으로 2가지 수법으로 나뉘는데 금융회사를 사칭해 휴대폰 문자 등을 통해 대출을 해준다고 속여 수수료 등을 수취 후 잠적하는 수법, 신용등급 상향을 위해 보증보험 가입 등이 필요하다며 일정 금액(대출금의 10% 등)을 송금하게 하고 인출 및 대포통장으로 이체 뒤[19] 잠적하는 수법과 신용등급 조정에 필요하다는 거짓말로 계좌를 대여하도록 하는 수법으로 나뉜다. 피해자가 네이버에 검색만 해도 수두룩하게 뜨므로 조심해야 한다.

• 작업대출 - 일정한 신용점수는 있지만 소득이나 제대로 된 담보가 없는 사람을 골라서 각종 자료를 조작한 뒤 대출을 해주는 것. 부정대출 문서 참조.

 여담

은행에서 대출을 받으면 인지세라는 세금을 별도로 내야 한다. 5000만 원 이하의 대출금은 인지세가 없지만, 5000만 원 초과 ~ 1억 원 이하는 7만 원, 1억 원 초과 ~ 10억 원 이하는 15만 원, 10억 원을 초과하면 35만 원을 납부해야 한다. 단, 인지세는 은행과 대출받은 사람이 반반씩 부담하므로 대출 받으면 부과되는 인지세에서 절반만 납부하면 된다.

도서관의 대출과 연관지어 대구의 한 대학 도서관 측에서 이런 드립을 치기도 했다.