저밀도 재건축단지 등의 대단위 아파트 재건축에 밀려 그동안 ‘천덕꾸러기'로 불리던 서울 강남권 노후 단독주택 밀집지역의 단독 및 다세대 주택이 투자자들의 새로운 ‘먹잇감'으로 급부상하고 있다.
정부는 이달 말 발표할 부동산 종합대책에서 강남권 등 아파트 재건축 단지의 규제완화를 사실상 제외하는 대신 단독주택 밀집지역에 대한 아파트단지로의 재건축을 적극 유도하는 방향으로 주택공급 확대를 꾀하고 있는 것으로 알려졌다.
지난 5월 단독주택 밀집지역의 재건축 요건이 완화된 데 이어 종합대책에서 단독주택 재건축 활성화 방안이 추가될 경우 강남권 재건축 아파트단지의 대체 시장으로 급부상할 것으로 전망된다.
이로 인해 서울 강남권 노른자위 땅으로 꼽히고 있는 삼성동과 대치동 일대 노후 단독주택 시장에는 최근 투자자들의 발길이 이어지고 있고 지분 가격이 초강세를 보이고 있다.
하지만 아직까지 제도적 미비점이 많은 관계로 사업 추진이 쉽지 않을 것으로 예상돼 투자에는 주의가 요구된다는 게 전문가들의 지적이다.
◇강남권 공급확대 대안되나=정부는 지난 5월 도시 및 주거환경정비법을 개정하면서 사업지역의 대상요건과 노후·불량 건축물의 기준을 완화했다. 단독주택 재건축 추진 요건을 종전 300가구 이상에서 200가구 이상으로 낮추고 준공 후 15년 된 다가구 ·다세대 주택이 30% 이상이면 아파트단지로의 재건축을 허용했다.
이로 인해 종전 법의 규정으로 인해 사업을 추진하지 못하고 있던 단독주택 밀집지역들이 재건축 사업으로 활로를 열어 가고 있다. 서울시에 따르면 현재 서울지역에서 단독주택 재건축을 추진하고 있는 곳은 300여곳에 이른다.
이미 추진위원회가 승인되는 등 왕성한 사업추진을 보이고 있는 서초구 방배2동 960 일대의 단독주택 재건축 지역은 인근지역의 재건축 사업 동참에 힘입어 현재 4만여평이 대단위 아파트단지로의 재건축을 추진하고 있다.
이곳 단독주택 재건축 사업지는 약 4만3000평의 부지에 총 2200여가구를 건설할 계획이다.
또 송파구 오금동 147의 158 일대는 현재 안전진단을 신청해 놓은 상태다. 목련공원 주변의 단독주택 지역은 제2·3종 일반주거지역이 혼합돼 대지면적 1만3258평에 지상 6층 규모 16개동 542가구를 지을 예정이다.
성북구 삼선동3가 29 일대도 구역지정을 신청한 상태다. 대지면적 7457평에 용적률 229.8%로 지상 15층 규모의 아파트 8개동 376가구를 지을 계획이다.
건설업계도 단독주택 재건축으로 관심을 돌리고 있다. 대형 시행사인 S사는 삼성동 84 일대에서 국내 최고 아파트 대열에 올라선 인근 아이파크에 맞먹는 주상복합을 건설한다는 목표로 토지매입에 착수했다. GS건설은 마포구 하중동 18의 2 일대 단독주택을 헐고 총 488가구 중 33∼60평형 116가구를 일반 분양할 예정이다.
◇복병많아 투자위험 커=전문가들은 단독주택 재건축 투자에 대해서는 경계심을 늦추지 않고 있다. 지금까지 이뤄진 사례가 거의 없었기 때문에 추진 과정에서 문제점들이 속속 드러날 것으로 예상되기 때문이다.
분양권 자격 문제가 가장 크다. 재개발의 경우 토지나 건물 중 하나만 가지고 있어도 새 아파트 입주권이 나온다. 그러나 단독주택 재건축의 경우 토지·주택 모두 소유해야 입주권을 받을 수 있다. 토지나 건물만 가지고 있으면 현금 청산 대상이다. 때문에 전문가들은 단독 재건축 활성화를 위해서는 재개발처럼 토지나 건물 소유자도 조합원으로 입주권을 줘야한다고 주장한다.
또 다가구 주택을 다세대로 지분 분할하는 것에 대해서도 재건축은 별도의 제한을 두지 않아 각종 편법행위가 일어나면서 사업속도가 늦춰질 가능성도 크다. 익명을 요구한 한 재건축조합관계자는 “지분 분할이 많으면 조합원 수가 늘어나 그만큼 사업성이 떨어지게 된다”며 “원활한 사업추진을 위해서는 지분 분할을 제한해야 한다”고 주장했다.
얽히고 설킨 지분문제로 인해 실제 사업이 추진중인 단독·연립주택 재건축 부지에서는 잡음이 끊이지 않고 있다. 강남구 삼성동 아이파크 인근 단독·연립주택 재건축 부지에서는 주민들간 이해가 얽히고 설켜 동의율은 20% 선에 그치는 것으로 알려졌다. 대치동 일대 역시 도정법상 노후도 비율 요건이 안되는 데다 일부 상가들은 사업성이 떨어진다며 반대 입장을 나타내고 있어 사업추진에 어려움을 겪고 있다.