규제지역에서 의무화 된 자금조달계획서 제출
-증빙서류, 증여추정배제기준, 직계존비속 금전소비대차-
지난 2020년 10월27일부터는
규제지역 내에서는 매가 상관없이
아파트·원룸·빌라 할 것 없이
모든 주택거래의 자금조달계획서 작성이
의무화 되어 시행되고 있습니다
'주택취득자금 조달 및 입주계획서'는
집을 매수할 때 사용된 돈이 어디서 왔는지
그 출처를 밝히는 문서라고 할 수 있는데요
가격과 종류는 묻지도 따지지도 않고
주택을 매수했다면 15종 증빙서류 중
자금 조달계획에 표시한 부분에 대한
근거 서류를 제출하도록 하고 있습니다
주택을 매수할 때 들어간 자금은
자기자본과 차입금 등으로 나뉘는데요
증여, 상속부분이나 차입금부분등이
세분화되어 표시하게 되어 있구요
그 서류들을 살펴보면 다음과 같습니다
자금조달계획서는 매수자가 작성하는데
공동명의라면 각각 작성하여야 합니다
주택의 매매계약을 체결하면
계약일로부터 30일 내에
부동산거래신고를 해야하고
이 때에 자금조달계획서와 증빙서류를
함께 제출하게 됩니다
이렇게 부동산거래신고를 한다해서
모두 자금출처를 소명하라는 통지를 받는건 아닙니다
본인의 돈으로 매수하였더라도
그 사람의 직업, 연령, 소득 및 재산상태 등으로 보아
해당 부동산을 자신의 능력으로 취득하였다고
인정하기 어려운 경우에
세무서로부터 취득자금의 출처를 소명하라는
통지를 받게 되고 이를 깔끔하게 소명하지 못하면
일단은 증여로 보고 증여세를 부과하게 됩니다
증여가 아닌것은 본인에게 입증책임이 있죠
하지만 과세관청에서 모든 부동산취득이나
채무상환을 확인하는 것이 불가능하기에
일정 금액까지는 증여추정의 규정을
적용하고 있지 않은데요 이를
"증여 추정 배제 기준"이라고 부릅니다
연령이나 세대주 여부 등을 감안하여
증여로 추정하지 않겠다는 기준 금액인데요
국세청장이 정하는 금액은 다음과 같습니다
이 기준은 재산취득일 전
또는 채무상환일 전 10년을 기준하며
위에 언급한 금액 이하여도
무조건 면제되는 것은 아닙니다
증여인지 아닌지를 판단하는
기준이 이렇다는 것일 뿐
이에 해당하는만큼 증여세 비과세가 아니라
증여한 것이 명백하게 드러난다면
당연히 증여세가 부과된답니다
부모님께 빌렸다고 차용증을 첨부하는 경우도 있는데
원칙적으로 직계존비속 간의 금전소비대차는
인정되지 않습니다
하지만 소비대차계약에 의해 자금을 빌리고
후에 사실상 이자 및 원금변제에 관한
증빙 및 담보설정, 채권자확인서 등에 의해 확인되면
차입으로 인정하기도 하는데요
이를 차입인지 증여인지 판단은
과세관청이 하기에 유의하셔야 합니다
구체적인 사실을 종합해
관할 세무서장이 판단하도록 하고 있기에
당사자들은 미리 입증자료 등을
구비해두는 것이 매우 중요하다고 하겠습니다
(세법에서 정한 적정 이자율은 4.6%)
자금조달계획서를 작성할 때는
일단은 100% 소명할 수 있도록 준비해야하겠으나
법적으로 100%를 소명하라는 것은 아닙니다
취득자금이 10억 미만인 경우 80%
취득자금이 10억 이상인 경우에는
매매금액에 취등록세 등 부대비용을 더한 총액에서
2억 미만의 금액을 제외한 나머지를
모두 소명해야 합니다
입증한 금액이 매매금액의 80%
(혹은 매매금액 + 부대비용 - 2억)에 미달하면
소명하지 못한 금액 전체에 대해
증여세가 나옵니다
또한 80% 이상을 입증하더라도
나머지 금액에 대해 객관적으로 증여받은 것이 확인된다면
증여세가 과세될 수 있습니다
그러기에 100%가깝게 출처를 준비 해 두셔야겠죠
부동산을 거래하기 전에
자금출처를 어떻게 소명할 수 있는지도
미리미리 챙겨두시는 편이
나중에 곤란한 상황을 만나지 않을 수 있음을
꼭 기억 해 두세요!
출처
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