이론정립 [재개발지역에서의 용적률?]

[김해수[청풍☆☆☆재개발투자전문가]]

2010 서울특별시도시주거환경정비기본계획의 건축물밀도계획(계획용적율등)의 기본방향?

기존 기본계획의 계획용적률 개념 유지,서울시 일반주거지역 세분화 기조의 반영, 주거지 유형과 주변지역을 고려한 게획. 

*☞ 일반주거지역의 계획용적률

계획용적률	특성	적용	ex
170%	자연환경, 역사문화환경 및 도시경관 보호 저밀도의 주거환경유도	종세분화 1종특성지 및 2종특성지 구릉지형 및 급경사지형 간선도로와 이격정도가 심한 지역	한남동 보광동
190%	평지 및 중저층의 주거환경유도	종세분화 2종특성지역형지형 간선도로와 인접지 및 역세권 인접지	아현동
210%	역세권 해당하거나 간선가로등에 접하는 토지의 효율적 활용	종세분화 2종특성지 및 3종특성지역 간선도로변, 역세권, 상업 및 준주거지역 인접지

*☞ 일반주거지역의 계획용적률과 개발가능용적률

계획용적률	개발가능용적률 (공공시설부지면적 15%일 경우)	ex
170%	209%	한남동뉴타운
190%	234%	아현동뉴타운
210%	250%
*개발가능용적률 산정방식 : 계획용적률 * {(1+(0.3 * a) ) / ( 1-a )}  a : 공공시설 부지로 제공하기전의 대지면적 대 공공시설 부지로 제공하는 면적의 비율 * 일반주거지역의 개발가능용적률의상한은 250%로 함.

■ ㆍ용적률이란?

계획용적률이란? 공공시설부지의 효율적확보, 사업구역의 적정한 개발규모 유지를 위해 정비예정구역별로 별도로 정한 용적률을 말함.

밀도계획의 기준은 기존 기본계획의 개발가능용적률과의 정합성을 유지하도록 계획.

*☞ 개발가능용적률 산정방식 근거

국토의계획및이용에관한법률 시행령 제85조제5항, 및 도시계획조례 제55조 제10항에 의함.

[되돌아봅니다. 사례: 아현3구역] 

  1. 1998년도의 아현3구역의 개발가능용적률이 234%였습니다.

  2. 2004년 6월에 아현3구역의 개발가능용적률이 234%였습니다.

  3. 2006년 4월 현재 아현3구역의 용적률이 234.88입니다.( 창립총회때의 설계개요 참고)

  4. 2006년 8월 현재 아현3구역의 용적률은 234.88 (건폐율은 22.81%)

  5. 결국엔 용적률이라는게 어느정도는 이미 정해저 있다고 보셔도 될 것 같습니다.

* 참고) 만약, 아현3구역이 재정비촉진지구로 지정 될 경우에는 또 어떻게 변할지는 미지수입니다.

(현장소문에서는 지정된다와 안된다가 5대 5정도로 나옵니다) 

 5.(가정) 아현3구역이 재정비촉진지구로 지정 될 경우에 용적률은 얼마?

    가. 큰 변화없다.

    나. 용적률 300%는 보장 될 것이다.

*☞ 기타 지역의 계획용적률 적용
자연녹지지역 개발제한구역	⇒	계획용적률 170% 이하
준주거지역	⇒	계획용적률 300% 이하
준공업지역	⇒	계획용적률 210% 이하
용도지역 혼재	⇒	평균계획용적률 이하
뉴타운사업지구	⇒	정비예정구역으로 포함된 지역은  기본계획의 계획용적률 적용 기본계획이 수립된 이후 지정된 지역은 계획용적률 210%내에서 뉴타운 사업계획에서 정함
* 기타 지역의 개발가능용적률 상한   ㆍ준주거지역: 400% 이하   ㆍ준공업지역: 250% 이하   ㆍ용도지역의 혼재: 평균 상한용적률 * 평균계획용적률   하나의 구역에 여러 개의 용도지역이 혼재되어 있을 경우에는 평균계획용적률을 산정하여 적용. 예) 준공업지역과 준주거지역이 혼재된 경우의 평균계획용적률 평균계획용적률 = (A*210%) +(B*300%) /  구역전체면적 ㆍA : 준공업지역의 면적 ㆍB : 준주거지역의 면적

* 계획용적률 적용의 예외

  수복개발 방식으로 정비되는 구역은 서울특별시도시계획조례 제55조에 규정된 해당 용도지역의 용적률기준을 적용함.

*☞ 건페율 및 층수 계획
건페율	⇒	서울특별시도시계획조례 제54조에 규정된  해당 용도지역별 건페율을 적용.
층 수	⇒	계획용적률과 연동하여 규정함  *계획용적률 170% → 7층/12층   (7층이 원칙이나 역세권 및 간선가로변은 12층이하로 할 수 있음)  *계획용적률 190%  → 12층  *계획용적률 210% 이상 → 층수제한 없음  *층수는 도시계획위원회 심의 시 완화 가능
*일반주거지역의 건폐율     ㆍ제1종일반주거지역: 건폐율 60%이하     ㆍ제2종일반주거지역: 건폐율 60%이하     ㆍ제3종일반주거지역: 건폐율 50%이하 * 층수의 예외 사항   ㆍ경관지구의 경우 도시계획심의를 거쳐 5층까지 완화   ㆍ고도지구에 의한 높이규제가 이루어지는 구역은 해당 높이규제를 준용 * 정비계획시 층수계획   정비계획 시 지역여건을 감안하여 조망경관 및 가로경관 등 경관특성을 고려하여야하며, 구릉지 및 공원과 인접할수록 저층의 시각화량을 고려한 스카이라인을 이루어야    함.

[참고 구분]

* 계획용적률

* 개발가능용적률

* 상한용적률

* 평균용적률에 있어서의 상한선: 235% 이하로..!

* 자료일: 2004년 6월

* 비교일: 2006년 6월  8일

* 추가일: 2006년 9월  6일

* 추가일: 2007년 3월 16일

* 작성자: 김해수 

[김해수[아현N ☆ 청풍]]

계획용적률과 개발가능용적률과 실질적으로 주택재개발사업이 진행되는 과정에서 용적률이 어떻게 변하는지 보고자 합니다.

[김해수[아현N ☆ 청풍]]

아직까지는 용적률의 변화는 없네요. 이미 2004년도 부터 용적률의 가이드라인이 234%이었습니다.

[김해수[아현N ☆ 청풍]]

층수(최고층수,평균층수,최저층수)는 계획 용적률과 연동하여 규정하고, 도시계획위원회의 심의 시 완화 가능.

[김해수[아현N ☆ 청풍]]

2004년도 계획용적률이 190%---> 평균층수 12층, 2006년6월현재 평균층수가 15층, [법규정 한도내에서 층수 변화가 있었네요. 사실 변화라고는 할 수 없죠. 2004년도 가이드라인이 15층이었습니다]

[김해수[아현N ☆ 청풍]]

2006년6울 재정비촉진지구의 영향력을 받을 수 있을런지 아무도 모릅니다.(5대5)

[김종숙(투자)]

재개발지역의 용적률은 상위법률에 의하여 한계가 있다는 것을 알게되었네요. 감사합니다.

[김미향(88sunny)]

연구의 흔적이 보이는 ,,자료,,,참,,좋으네요~용적률과,,건폐율등,,알게되엇네요~머리가 조금 아프지만,,,