오피스텔 1세대 1주택 비과세

[고구마]

양도, 부동산납세과-514 , 2014.07.18

1. 질의내용 요약
○ 사실관계
    
- 甲은 1993.01. A아파트를 취득하여 현재 해당 주택에 거주 중이며, 乙(甲의 배우자)은 2005년경 B오피스텔을 분양받아 현재 사무용으로 임대(간이과세자)하고 있음
 ※ 乙은 주거용으로 임대한 사실이 확인되어 부가가치세를 추징당한 이력 있음


○ 질의내용
- (질의1) A아파트를 양도할 당시 B오피스텔을 사무용으로 임대(임차인은 B오피스텔을 사업장소재지로 등록한 사업자임)하는 경우 1세대 1주택 비과세 해당여부
- (질의2) A아파트를 양도할 당시 B오피스텔의 임차인(B오피스텔을 사업장소재지로 등록한 사업자임)이 사무용으로 사용 중에 때때로 침식을 하는 경우 1세대 1주택 비과세 또는 일시적 2주택 특례 적용여부
- (질의3) A아파트를 양도할 당시 B오피스텔이 공실인 경우 1세대 1주택 비과세 해당여부


2. 질의내용에 대한 자료


○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】
① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 “대통령령으로 정하는 1세대 1주택”이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간의 제한을 받지 아니한다.
(이하 생략)


○ 소득세법 시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】
① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 “종전의 주택”이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하고 그 다른 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 제154조 제1항 제1호, 제2호 가목 및 제3호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 아니하며, 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조 제1항 제2호 가목에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우로서 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지를 그 양도일 또는 수용일부터 3년 이내에 양도하는 때에는 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다.
(이하 생략)


○부동산거래관리과-739, 2010.05.28.
국내에 1주택을 소유하는 1세대가 오피스텔 1채를 취득하여 업무용으로 사용하다가 상시 주거용으로 사용하는 때에는 당해 오피스텔을 상시 주거용으로 사용한 날을 다른 주택을 취득한 날로 보아 「소득세법 시행령」 제155조제1항에 따른 일시적 2주택 비과세 특례를 적용하는 것으로, 귀 질의의 경우 이에 해당하는지는 사실판단할 사항입니다.


○부동산거래관리과-738, 2010.05.28.
  [ 회 신 ]
1세대 1주택 비과세 등을 적용함에 있어 “주택”이라 함은 공부상 용도구분에 관계없이 사실상 상시 주거용으로 사용하는 건물을 말하는 것으로, 귀 질의의 오피스텔이 주택에 해당하는지 여부는 당해 오피스텔의 내부구조ㆍ형태 및 사실상 사용하는 용도 등을 종합하여 사실판단할 사항입니다.
  [사실관계]
- 아파트 1채를 보유하다가 2006년 주거형오피스텔을 분양받아 일반인(사업자 아님)에게 임대 중임
- 오피스텔의 세입자를 내보낸 후 공실인 상태에서 아파트를 양도할 예정임(아파트는 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 상태임)
  [질의내용]
- 아파트의 1세대 1주택 비과세와 관련하여 공실 상태의 오피스텔이 주택에 해당하는지 여부


○서면인터넷방문상담5팀-406, 2008.02.29.
  [ 회 신 ]
귀 질의의 경우, 「소득세법 시행령」제155조 제1항의 규정에 따른 1세대 1주택의 특례 규정을 적용함에 있어서 국내에 1주택(이하 “A주택”이라 함)을 소유하는 1세대가 업무용시설인 오피스텔 1채를 취득하여 업무용 시설 또는 주거용 시설로 반복・변경하여 사용하는 경우로서, 오피스텔의 사용현황이 아래와 같은 경우 2007.1월 당해 오피스텔을 상시 주거용으로 사용하는 날부터 1년 이내에 A주택을 양도하는 경우 동 규정을 적용할 수 있는 것입니다.
  [사실관계]
    - 아 래 -
    - 2001.1월 : A주택(3년 보유 및 2년 거주)을 보유한 상태에서 오피스텔 1채 취득하여 업무용으로 사용
    - 2002.1월˜2004.12월 : 오피스텔을 주거용으로 사용
    - 2005.1월˜2006.12월 : 오피스텔을 업무용으로 사용
    - 2007.1월˜ : 오피스텔을 주거용으로 사용
    - 2007.3월 : A주택 양도



 


1. 기각된 사례(양도세 부과00)

- 사업장소재지에 부동산임대업으로 사업자등록한 사실이 없다
- 사무실임대에 대한 부가가치세를 신고한 사실이없다
-임차인도 오피스텔에서 사업자등록을 하고 있지 않다
- 임차인이 사업이력이 없다
- 임차인이 오피스텔에서 거주하고 있다
- 임차인이 주민등록이 되어 있다
- 세입자가 주거용으로 사용하고 있다
- 사무실용 임대차 계약서를 신뢰할 수 없다(임차인 연락이 안됨)
- 내부구조가 주거에 적합한 상태이고 주거기능이 유지 관리되고 있다(창고, 사무실, 접견실, 휴게실 등 없음) 예를 들면 욕실, 주방기구. 냉장고, 세탁기, 조리용렌지, 에어컨 등 가전제품과 붙박이 옷장, 개별난방장치 등 난방시설 구비 주거용으로 밖에 볼 수없다



2. 부과처분이 취소된 사례

- 사무실로 사용하고 있다
- 임차인이 사업자등록을 하고 있다
- 임차인의 증언(실지 사무실로 쓰고 있다)
- 주거용도시가스 사용내역이 없다
- 재산세도 주택이 아닌 건축물로 과세