스크랩 주택임대사업,세금은 어떻게 되나

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[세무.법률상담] 주택 임대사업, 세금은 어떻게 되나
강남례 비전세무회계사	2006년 09월 18일

종부세 피하려면 시군구청에 사업자 등록을 … 5년 이상 임대해야 세금 안 내

여러 채의 주택을 구입하여 임대사업을 할 계획이라면 어떤 세무 문제를 고려해야 할까? 우선 12월에 신고 납부해야 하는 종합부동산세에 관한 전반적인 내용과 신고절차 등에 대해 자세히 알아보자

먼저 납세의무자. 과세표준. 세율 등 세무 관련 내용을 정리하면 아래와 같다.
① 납세의무자 : 2006년부터 개인별 과세에서 세대별 과세로 바뀌었다. 따라서 하나의 세대를 이루는 모든 구성원의 주택 가격이 전부 합산 대상이 되고, 그중 주택가격이 가장 많은 자가 납세 의무자가 된다.
② 과세표준 : 주택부분에 대한 종합부동산세 과세표준은 6억원을 초과하는 분에 대해서 70%에 해당하는 부분이 된다. 예를 들어 20억원일 경우 6억원을 제외한 14억원에 대한 70%인 9.8억원이 과세 표준이 되는 것이다
③ 세율(과세대상 : 주택) : 과세표준에 따른 세율은 다음과 같다.
△ 3억원 이하 1%, △ 3억원 초과~14억원 이하 1.5%, △ 14억원 초과~ 94억원 이하 2%, △ 94억원 초과 3%

종합부동산세에서 합산 배제되는 임대주택은 다음과 같다.
임대주택이란 주택을 매입하여 임대사업을 하는 주택을 말하고, 종합부동산세의 부담을 피하려면 임대사업 요건을 갖춘 후 시, 군, 구청에 임대사업자 등록과 세무서에 사업자등록을 한 후, 종합부동산세 합산 배제 신청도 같이 하면 된다. 그리고 다음 사항은 충족해야 된다.
① 요건 : △ 매입 임대주택은 5호 이상(국민주택규모이하)을 10년 이상 임대해야 하고 시가표준은 3억원 이하여야 한다.
△ 기존 임대주택은 2호 이상(국민주택 규모 이하)을 5년 이상 임대해야 하고 시가표준은 3억원 이하여야 한다.
기존 임대주택은 2005년 1월 5일 이전에 위 요건에 맞춰 이미 임대사업을 하고 있는 것을 말하는 것이고, 매입 임대주택은 그 후 위 요건에 맞춰서 임대사업을 하는 것을 말한다.
② 동일한 지역 : 임대사업으로써 종합부동산세 합산 배제가 되기 위해서는 같은 시, 도에 있는 주택이 위 요건에 정확히 맞아야 한다. 예를 들어 서울에 3채, 제주도에 2채를 갖고 있어도 위 매입 임대주택의 요건에는 맞지 않고, 서울에 5채 이상 혹은 제주도에 5채 이상의 주택을 갖고 있어야 가능한 것이다.
③ 합산 배제 신청 : 임대사업을 함으로써 종합부동산세 배제 대상이 되려면 종합부동산세 신고기한(매년 12.1 ~ 12.15일까지) 재정경제부령이 정하는 서식에 의하여 관할 세무서장에게 합산 배제를 신청하여야 한다.
④ 합산 배제 임대주택의 사후관리 : 합산 배제를 신청한 임대주택은 요건을 충족하여야 한다. 그 중 기간 요건인 10년과 5년을 충족하여야 한다. 따라서 기간요건을 충족하지 않은 상태에서 임대사업을 그만두거나 임대물건을 양도하면 그간 내지 못했던 종합부동산세는 추징된다.

종합부동산세는 2005년부터 시행된 것으로 주택과 토지부분 중 일정한 금액 이상을 보유하고 있는 세대에 대해 세금을 부과하는 것이다. 또한 도입 첫해부터 2008년까지는 과세표준금액 전체를 과세하지 않고 있다.
올해엔 과표를 적용하는 율이 70%이기에 지난해보다 10% 올랐고, 또한 과세표준 대상금액 기준이 9억에서 6억으로 낮춰졌다. 그리고 세 부담 상한선이 작년 150%에서 올해 300%로 크게 증가한 것이다.
이제는 종합부동산세도 큰 부담으로 다가오고 있다. 이에 주택부분에 대하여 임대사업자 등록을 하여 종합소득세를 납부할 것인지, 임대사업자 등록을 하지 않아 종합부동산세를 납부할 것인지는 선택해야 할 사항이다.

강남례 비전세무회계사