스크랩 개포재건축에서 보듯 향후 10년 부동산 대세는 재건축시장

[다튜라]

2011년 3월23일 마침내 개포주공,시영 등 개포 주민의 염원인 개포1종지구단위계획이 저층단지 용적률 230~250% 평균층수 18층, 고층단지는 용적률 300%를 적용 받을 수 있게 통과되었다. (지구단위계획: 쉽게 말해 용적률,교통,기반시설,환경에 대한 정리 안)

저층단지의 대표 재건축시장인 개포단지는 노무현정부시절 용적률 177% 12층으로 재건축을 할 수 있었지만 그러한 용적률 가지고는 투자가치가 없어 주민들이 10년 가까이 불편함을 감수하면서 인내한 결과물이다. 그럼 왜 재건축시장이 대세인지를 얘기해보자.

● 필자가 컬럼 및 강연시 추천한 개포재건축 투자 결과 (진행 중)

순서	투자기간	추천단지	매수금액(만)	실투자금액
1	2008년 8월~ 12월	개포1단지 11평	4억9천 이하	1억5천
		개포1단지 13평	5억3천 이하	2억
		목동 2단지 27평	4억9천 이하	1억5천
2	2010년 6월~8월	개포시영 10평	4억9천 이하	1억8천
		개포시영 13평	6억5천 이하	3억
		목동 12단지 27평
※ 상기 투자기간 외 하락기회시 마다 추천매수

글로벌위기가 지속되던 2008년 말 부동산전문가라고 언론에 자주 등장하는 사람들과 한쪽으로 편향된 생각을 가진 사람들이 부동산대폭락시대니 뭐니 하며 2009년 말이나 2010년에나 상승을 전망할 때 필자는 2008년 말까지가 부동산을 줏을 수 있는 절호의 기회라고 안내하였었다. 이때 부동산으로 투자가치를 경험했었던 자산가들은 필자의 말 대로 따랐고 편향된 시각으로 부정적으로 전망한 사람을 따른 사람들은 수개월~1년 만에 1~2억 상승하였고 현재는 평수에 따라 2~5억 상승한 것을 보면서 또다시 땅을 치며 후회하고 있다.

이때 후회만 하면 다행인데 본인들이 놓친 기회를 잡은 사람들에게 투기니 뭐니 억지 주장으로 위안을 삼으려 한다.

● 왜 재건축 시장인가?

어려서 한 놀이 중 “두껍아 두껍아 헌집줄께 새집다오” 라는 놀이가 있다.

그 놀이처럼 재건축은 30년 가까이 살아온 헌집을 새집으로 바꾸는 일련의 과정으로 상당한 시간이 소요되고 부동산시장을 바라보는 정권의 시각에 따라 재건축 소요기간에 도달하더라도 추가로 10년 가까이 소요될 수도 있고 법 규정대로 빠르게 진행될 수도 있다.

그 헌집에 살아본 사람들은 느끼지만 물도 잘 안 나오고 가끔 비도 새고 곰팡이도 피는 열악한 환경의 집이 재건축 시장이며 이러한 불리한 환경을 거주 주민뿐 아니라 주위 지역주민들에게 유리한 환경을 만드는 과정이 재건축이다.

특히 강남재건축 시장은 우리나라 부동산시장의 바로미터 역할을 하는 중요한 시장이며

강남은 누구나 한번은 꿈꾸는 지역이다.

  강남과 이웃하는 서초구를 예로 들어보자

반포2단지를 재건축한 래미안퍼스트지, 자이를 보면 웅장한 모습에 반하고 깔금한 디자인으로 주위를 새롭게 만드는 모습에 또 한번 매료되며 가장 중요한 매력은 완공 시

조합원(투자자)에게 월급쟁이로는 평생 만져볼 수 없는 금액으로 보상하였다.

(참고로 래미안퍼스트지 34평(전용85㎡)시세는 15억 전후)

상기 금액을 고평가나 투기라고 주장하는 이론가들이나 부정론자들이 있지만 그들은 그러한 시각으로는 평생 부동산시장에서 제대로 성공할 수 없다. 유유상종(類類相從)이라는 말로 강남을 표현하고자 한다.

● 강남재건축, 개포재건축은 투자가치가 없나?

 지구단위계획이 발표되자 언론에서 발 빠르게 부동산전문가라는 사람을 찾아 전망을 내놓고 투자가치 여부를 묻고 있다. 이때 언론사의 성향에 따라 보는 시각이 극명히 달라진다.

 대부분 전문가라는 사람들이 지금 가격으로는 투자가치가 없다고 한다. 그런데 꼭 짚고 넘어갈 것이 있다. 투자가치가 없다고 하는 사람은 2008년 말 강남재건축을 지금보다 2~5억낮게 줏을 수 있는 기회 당시 틀린 전망을 해서 더 떨어지니 사지 말라고 주장한 사람들이다. 다시 말해 그들은 늘 부정적인 편향된 시각으로 부동산을 전망하는 이론가이며 부정론자이다. 틀린 시계가 하루에 두번은 맞듯 100년 만에 한번 왔다는 글로벌 위기를 마치 부동산대폭락이라고 주장하는 편향된 사람들이며 결국 일반인들에게 집을 사지 말라고 주장함으로서 그들을 따른 사람들에게 전세대란의 폭탄을 맞게 한 장본인들이다.

[결론] 지금 개포재건축을 사는 것은 실전전문가 입장에서 늦었다. 하지만 늦었다는 의미가 집을 사지 말라는 의미는 아니다. 4만세대가 어울리는 미니신도시급 아파트에서 수준 있는 사람과 교육환경에서 어울리고자 한다면 투자수익은 2008년이나 2010년 보다 크지 않지만 최소 반포래미안퍼스트지 가격을 생각한다면 투자가치는 여전하다.

● 지금이라도 집을 사야 하나?

최근 DTI규제가 부활했지만 고정금리, 비거치식 대출을 활용하면 불리하지만은 않다.

더불어 실전전문가 입장에서 부동산시장은 더욱 차별화 시장으로 구분될 것이다.

어려운 상황에서도 빛을 발하는 사람이 있듯 향후 10년간은 재건축시장이 대세이다.

 4~5년 후에 완성 될 개포재건축단지. 투자는 호재가 나오기 전에 해야 하는 것이고 뉴스에 나온 후는 많이 늦은 투자이다. 그럼 다음 부동산 시장은 어디일까? 기본은 학군이 바탕이 되는 재건축 지역이다.

마지막으로 수 없이 반복하지만 부동산 부정론자. 폭락론자 말 따르면 평생 집 못 사고 전월세 대란에 고민할 수 밖에 없다. 부정론자는 10년 내내 부정적이었고 향후에도 부정적일 것이다.