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세종시 지역분석
세종시가 있습니다. 행복도시라고도 하죠. 행정중심복합도시라는 말이기도 합니다.
저는 정치적으로 이 행복도시가 충남으로 옮겨야 하는지 말아야 하는지에 대해 전혀 관심도 없습니다. 다만 이것이 우리에게 미칠 경제적 영향을 생각해보자는 것이죠. 지역분석이란 말을 앞으로도 제가 할 것입니다. 그렇지만 여기서 단순히 지역분석에서 끝나는 것이 아닌 어떻게 임대지역에 대한 생각과 수익성의 창출 이란 것을 접근해야 하는지에 대해서 우리가 생각해 보자는 것이죠.
즉 고기를 잡아서 아들에게 준다면 한끼의 식사가 해결되지만 고기 잡는 법을 알려준다면 평생의 식사가 해결되는 것처럼 말입니다.
세종시의 과거, 현재, 미래
1) 과거 세종시, 구체案 없이 `인구 50만` 그림만 그렸다“ 한국경제신문 2009.11.25 (수) 오후 6:33 세종시의 안을 설계했던 서울대의 안건혁 교수의 말입니다.
세종시를 설계시 정치적 설계가 가해졌다는 말입니다. 10만명, 50만명, 100만명이라는 세가지 숫자가 나옵니다.
처음 10만명입니다. 10만은 세종시를 행복도시로 짓는다면 가능하지만 참여정부의 기획의도 목표인 '수도권 과밀억제 해소' ' 지역균형발전'은 애초에 불가능하다는 것이죠.
그럼 100만명은 광역시급입니다. 광역시급 정도라면 위의 2가지 목표가 모두 가능하지만 9부2처2청의 공무원 1만명만 옮긴다면 100만명의 광역시급으로는 불가능하다는 것이죠.
그럼 50만명이 나옵니다. 이것은 그 중간이라는 것인데 10만명과 100만명의 중간인 인구를 정치적으로 결정했다는 것이죠. 그렇게 50만명 목표라는 것을 정해놓고 도시설계를 했다는 것입니다. 사실 50만명을 어떻게 채워 놓을지에 대해 구체적인 인구유입에 대해서는 없는 그림만 그려진 50만 도시라는 것이죠.
2) 현재
현재 세종시에 임장을 가보면 국무총리실외에는 거의 공사가 중단되어 있는 상태입니다. 아파트 공사는 한 곳에서 진행되고 있는 듯 해보입니다만 이마저도 활발하지 않습니다.
조치원을 비롯한 주변 도시들은 모두 미분양에 시달리고 있습니다. 벼룩시장이나 교차로에 보면 분양권 판다는 광고가 지면 빼곡히 실릴 정도입니다. 그래서 세종시에서 기존에 아파트를 짓겠다고 토지 분양을 받았던 건설사들은 중도금을 안내서 계약해지 상태에 몰렸다는 기사가 뜨고 있습니다. 그래서 아파트 부지만 있지 정작 아파트를 짓는 곳은 안보인다는 것이죠.
그런데 요즘에 세종시에 대한 새로운 논의가 있습니다. 그것을 표를 통해 보죠.
위의 표대로 될지 안될지는 모르겠습니다. 현재 수정 법안이 통과 된 것도 아니기 때문이라는 것이죠. 하지만 만약 이대로만 된다면 이젠 50만명이라는 도시가 될 수도 있다는 것입니다.
물론 법안이 통과 되어야 하고 기업들이 예정대로 투자를 시작해야 하고 국내외 적으로 투자할 수 있는 경기가 호황에 들어야 하고 국민여론이라던가 지역민심이 동의를 해야 한다는 전제 조건이 선행 되어야만 가능하다는 것이죠.
그럼 50만명이라는 숫자의 달성이 경제적으로 어떠한 영향을 미치는 가에 대해서 한번 생각해 봅시다.
3) 미래
50만명이라는 인구는 절대 적은 숫자가 아닙니다. 50만명의 도시를 건설한다면 500,000명/4인가족(아파트 1채)=125,000채의 주택이 필요하다는 것이 됩니다. 당진에 아파트 건설과 당진 일관 제철소의 건설로 인해서 당진 지역에 원룸이 한 때 방이 없을 정도로 꽉 찼었습니다.
현재 세종시에 가보면 토지 보상을 받은 곳은 물론 집도 없으려니와 주변에 조치원공단 옆으로 소규모의 주택들이 몰려 있는 곳이 있지만 이곳도 그리 많은 집들은 없습니다. 그런데 만약 많은 수의 아파트가 지어지고 공장이 들어선다면 어떻게 될까요?
조치원
공주 대전
현재 조치원 공단의 주택은 지반공사 중인데도 매매가가 상승하고 임대료가 상승하고 있습니다. 24평의 빌라가 4000만원에 1층이 거래되었는데 2층은 5800만원으로 호가가 오르고 있다는 부동산 중개업자의 말을 들을 수 있었고 임대료도 30만원은 작년의 시세 올해는 40만원인데 50만원까지도 오를 것 같다는 말을 했습니다.
그래서 본격적인 공사에 들어간다면 단기간에 임대료는 상승할 것이고 임대를 놓을 아파트나 주택은 턱없이 부족할 것으로 보입니다. 만약 이대로만 된다면 과학벨트나 첨단기업들이 들어설 공주 방면이나 조치원 방면의 땅들은 대기업의 하청업체들이 들어올 것으로 예상되어 토지의 가격상승과 더불어 주택임대료도 올라갈 것으로 보입니다. 아무래도 청양 방면이나 대전방면은 의료나 대학중심이니 상대적으로 수요가 덜 할 것으로 보입니다. 공사는 지반공사와 사람이 많이 필요한 마감공사때까지 하더라도 주택의 부족은 첫삽을 뜨고 5년 이상은 이어질 것으로 보입니다.
그러나 이것은 앞으로 이렇게 되리라는 것이죠.
산적해 있는 일들이 해결이 되어야만 한다는 것입니다. 저는 미래는 보지 않습니다. 현재가 나쁘다면 미래는 별로 중요한 것이 아니라는 것이죠.
재개발이 70년대에 신림동에 구역이 설정되어 있었지만 2006년이 되어서야 재개발이 꽃이 피었듯이 미리 알고 들어가봐야 꽃이 필 때까지 현재 버틸 수 있는 힘이 없다면 아무 소용이 없다는 것입니다.
위의 부동산업자의 말을 들어보았을 때 솔깃해 보이지만 살 수있는 집은 별로 없을 뿐더러 수익률이 현저히 떨어지고(5800만원 빌라 40만원 월세) 미래만 바라봐야 한다면 현재는 투자가치가 없다는 말이 됩니다.
즉 저정도의 수익률은 수도권의 역세권 오피스텔에서도 얼마든지 나오는 수익률로 지방에 가서 돈묶이고 마음고생 몸고생할 필요가 없다는 것입니다. 그 이상이 나오는데 앞으로 좋다면 괜찮습니다만 말이죠.
그럼 투자방향은 어떻게 정해야 할까요?
1. 현재 현저히 수익률이 큰 곳은 사두어도 괜찮습니다. 예) 4000만원 빌라 500만원 보증금에 50만원 이상의 수익률
2. 현재 현저히 돈이 들어가지 않는 곳은 사두어도 괜찮습니다. 예) 4000만원 빌라 3500만원 전세
현재는 이런 것 아니면 세종시에 투자할 이유가 없습니다.
그런데 앞으로 미래에 만약 세종시가 통과가 된다면 국지적으로 큰 임대시장이 펼쳐진다는 것입니다. 그건 부인할 수 없는 사실이죠. 10만채 이상의 아파트와 주택 그리고 대규모 공장단지와 배후시설이 동시에 지어진다면 천안의 탕정기업도시, 남동임해공업도시 등이 누린 초기의 임대시장호황을 누릴 수 있다는 것이죠. 예를 들어 4000만원 주택에 70만원 이상의 임대료를 받는 곳 말입니다.
현재가 가장 중요합니다. 현재의 수익률이 더욱 중요합니다. 현재 괜찮다면 투자하고 미래에 더 좋은 계획이나 비젼이 있다면 그것은 한번의 팔 기회가 올 수 있으니 적당히 임대를 놓다가 임대시장이 포화되면 다른 더 좋은 곳을 찾아 떠날 수 있는 시점이 있다는 뜻이 됩니다.
다시 한번 말씀드리지만 현재가 가장 중요합니다.
JD부동산경제연구소 소장 조던 |
출처: 조던의 부동산 생존전략 원문보기 글쓴이: 듀크조던
