스크랩 ▣ 2차 보금자리!! 그것이 알고싶다.

[카페지기 박준영]

보금자리주택 내집마련 & 투자가치

보금자리주택은 이명박정부가 강부자내각이라는 비난속에서 서민을 위한 부동산대책으로 절치부심하다가 고육지책으로  내놓은 카드가 바로 보금자리주택이라는 생각이 든다.

의도는 나쁘지않다.  서민을 위해 보다 저렴한 주택을 제공한다고 하니 말이다.

하지만, 그 결과는 어떻게 될지 좀더 지켜봐야할 듯 하다.

이명박정부의 부동산정책목표가 부동산경기를 살리는 것이라고 볼 때 보금자리주택이라는 정책수단은 목적과 수단이 전도된 정책으로 평가될 가능성이 높아보인다.

왜냐하면, 정책목표는 부동산경기부양을 통한 경제살리기인데, 보금자리주택은 건설사와 토지소유자를 배부르게 하는 정책일 수는 있어도 2기신도시의 주택공급과 맞물려 공급과잉으로 가격하락압력을 받을 확률이 높기 때문이다.

그렇게 되면 정책목표와는 달리 부동산경기는 하향추세로 이어질 수 있다.

어쨌든 보금자리주택은 수도권에서 그동안 개발이 제한되었던 그린벨트를 대거 해제하여 시세보다 저렴한 가격으로 서민을 위한 보금자리를 만든다고 하는 데 반대할 서민이 많지않아 보인다.

보금자리주택정책의 의도와는 별도로 그 정책이 가지는 태생적한계와 장래투자가치 그리고 시장에 미치는 영향을 검토해 볼 필요성을 느낀다.

참여정부시절 반값아파트정책도 의도는 좋았지만 결국은 실패로 돌아갔으니 말이다.

보금자리주택의 한계

우선 보금자리주택이 어떠한 의미를 가지고 있는지부터 살펴보자.

보금자리주택이란 영구,국민,10년임대등 임대주택과 전용면적 85㎡이하 분양주택등 서민,중산층의 주거안정을 위해 정부가 직접 공급하는 주택을 말한다.

정부는 올해부터 연간 15만가구씩 10년동안 150만가구(수도권 100만,지방 50만가구)를 공급하겠다는 방침이다.

몇가지 문제점을 생각해보자.

첫째, 보금자리주택이 들어서는 공공택지에는 보금자리주택이 차지하는 비중이 지나치게 높다.

동탄 2차신도시나 평택 고덕지구는 전체분양가구수의 70%를 보금자리주택으로 채울 계획이다.

그렇게되면 서민아파트단지라는 딱지가 붙어 다녀 처음엔 싼맛에 인기가 있을지 몰라도 공급이 늘어나면서 인기가 없는 지역의 경우 미분양되거나 오히려 가격이 하락할 가능성도 배제할 수 없다.

시세보다 싼맛에 입주했는데 시세보다 낮게 가격이 형성될 가능성도 공존한다는 것이다.

둘째, 분양가격이 주변시세보다 반값정도 싸게 분양한다고 하는데 그 주변시세의 기준을 어디에 둘 것인가? 하는 문제이다.

부동산은 입지, 환경, 교육, 커뮤니티, 교통, 선호도, 브랜드등 다양한 변수들의 합이 소비자의 평가에 의해서 객관화될 때 비로소 적정가격과 거래가가 형성되는데 단지 다른 기준은 도외시하고 가격적인 메리트만 부각시킬 때에는 다른 부작용 (특히 가격하락과 같은)이 발생할수도 있다.

수도권의 경우 그린벨트라 하더라도 이미 형성된 땅가격과 기존주택의 보상가를 생각하면

우리가 생각한만큼 싼 가격으로 분양하기엔 한계가 있다.

셋째, 주택수요가 부족한 지역에서는 인기가 있을지 몰라도 수도권외곽지역에 보금자리주택은 2기 신도시와 중복되어 공급과잉우려가 커 주택가격하락을 부추길 가능성이 있다.

지방의 경우 인구감소와 기존주택 처분의 어려움으로 주택수요도 많지 않고, 현재 20만가구에 달하는 미분양아파트를 처리하지 않은채 또다른 주택공급은 재고할 필요성이 높다.

차라리 현재의 미분양아파트해소를 위해 건설사들에게 금융지원을 하는 방법보다 저가에 사들여 저가에 분양하는 방식이 더 나은 대안은 아닌지 생각해볼 문제이다.

이외에도 당첨권양도가 불가능하기 때문에 실수요자만이 청약에 참여할 것이고, 수요파악을 정확히 하지 않으면 보금자리 주택정책은 미완성의 정책으로 실패정책으로 전락할 가능성도 열어놓아야한다.

문제는 수요파악이나 수요자의 관심사항등을 정확히 사전조사등 모니터링과 의견수렴을 거치지 않고 밀어붙이기식으로 진행될 가능성에 있다.

보금자리주택의 투자가치 ?

투자가치를 알기위해서는 분양당시의 경기흐름, 국민실질소득, 입지, 분양가격.등등 미래부동산전망을 고려해야한다.

지역마다 상황마다 투자가치는 변할 수 밖에 없다고 말해야 할 것이다.

처음 시도되는 정책이니 만큼 올 10월에 사전예약방식을 통하여 첫선을 보인다고 하니

그 시범지구에서 앞으로의 보금자리주택의 운명을 좌우할 가능성도 높아 보인다.

단지 걱정하지 않을 수 없는 것은 성과물이라는 달콤한 열매를 따기위해 너무 무리하고 성급하게 추진되는 현정부의 밀어붙이기식 사업진행방식 때문에 난항이 예상되기도 한다.

아무튼 투자가치를 결정할 가장 중요한 요소는 주변시세를 평가하는 기준과 분양가격이 투자가치를 결정하는 열쇠가 될 것임에는 틀림없다.

따라서 서민에게 그림의 떡이 될지 아니면 축복의 보금자리가 될지는 향후 진행되는 사항들을 지켜봐야할 대목이다.

반값아파트를 기대하지는 않지만 서민들이 원하는 지역에  정말 얼마나 싸게 공급할 수 있는가가

보금자리주택정책의 성패와 투자가치가 달려있다고 해도 과언이 아닐 듯......

조금은 힘겨운 씨름이 될 듯합니다.

보금자리주택이 부동산시장에 미치는 영향

보금자리주택이 부동산시장에는 어떤 영향을 미칠까?

이제부터 2기신도시가 본격적으로 입주를 시작하고 매년 대량으로 아파트가 쏟아져나올 시기이다.

과거 1기신도시가 일시에 대량 공급되어 미분양사태가 일어나고 주택가격이 하락하였던 1993~5년도의 상황과 마찬가지로 비슷하게 진행될 가능성이 높아보인다.

부동산경기가 좋다면 몰라도 지금과 같은 전체적인 경기침체와 불확실성하에서는 더더욱 그렇게 될 가능성이 높아보인다.

또한, 부동산시장의 양극화현상도 보다 두드러지게 나타날 것이다.

청라신도시의 청약경쟁률은 뜨거웠지만 김포의 분양시장은 10%의 청약률이라는 저조한 실적을 보였다는 것은 투자가치가 보장된  일부지역에만 사람들이 몰린다는 것을 입증한다.

그렇다고 모든 보금자리주택이 시장에 부정적 영향만을 미친다고 볼 수는 없을것이다.

지역성이 가장 강하게 작용하는 것이 부동산시장이니만큼 보금자리주택이 들어서는 지역의 수요공급요인과 분양가격등을 비교분석하여 향후 시장흐름과 그 영향을 예측해 보는 것이 중요해 보인다.

참이슬이 이야기하는 부동산 = > GO!!