스크랩 공인중개사의 ~ 일부개정법률안- 박순자/김낙성/박상돈 발의 2009.7.8 국회소위-전문위원검토서 전문

[김태호]

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공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률 일부개정법률안 【김낙성의원 대표발의안】 【박순자의원 대표발의안】 【박상돈의원 대표발의안】 검 토 보 고

2009. 7

국토해양위원회

수석전문위원임 병 규

목 차

Ⅰ. 김낙성의원 대표발의안

1. 제안경위 1

2. 제안이유 1

3. 주요내용 2

4. 검토의견 3

Ⅱ. 박순자의원 대표발의안

1. 제안경위 16

2. 제안이유 16

3. 주요내용 17

4. 검토의견 17

Ⅲ. 박상돈의원 대표발의안

1. 제안경위 21

2. 제안이유 21

3. 주요내용 22

4. 검토의견 23

Ⅰ. 김낙성의원 대표발의안

1. 제안경위

가. 제 안 자 : 김낙성의원 등 10인

나. 제 안 일 : 2009. 1. 29

다. 회 부 일 : 2009. 1. 30

2. 제안이유

현행법에 따르면 부동산거래의 투명화를 위하여 공인중개사에게 실거래가 신고의무가 부과되고 중개대상물의 확인․설명의무도 강화되는 등 전문가로서의 책임이 강조되고 있으나, 전문자격사를 의미하는 법률로서 제명이 부정확하고 또한 그 내용이 규제위주여서 공인중개사제도의 올바른 정착 및 공인중개사의 위상정립에 어려움이 있는 실정임.

이에 다른 전문자격사와의 형평성을 제고하고 투명한 부동산거래질서의 확립을 위해 법률의 제명 및 공인중개사제도를 현실에 맞게 합리적으로 정비하려는 것임.

3. 주요내용

가. 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」의 제명을 「공인중개사법」으로 변경함.

나. 투명한 거래를 보장하기 위해 중개업자에게 중개대상물 소유자 등의 신분확인을 할 수 있도록 함(안 제22조의2 신설).

다. 공인중개사의 보수를 현실화하기 위해 수수료의 기준을 국토해양부령으로 정하는 한도 내에서 공인중개사협회가 정할 수 있도록 함(안 제32조제3항).

라. 공인중개사의 업무 수행 중 등록의 취소나 업무의 정지처분이 있을 경우 그 업무의 계속적 처리를 규정함(안 제39조의2 신설).

마. 공인중개사협회의 자율성을 높이기 위해 공인중개사 및 법인이 공인중개사협회에 의무적으로 등록하도록 함(안 제41조의2 신설).

바. 중개로 인한 분쟁의 자율적인 해결을 도모하기 위하여 협회에 분쟁조정위원회를 두도록 함(안 제41조의3 신설).

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4. 전문위원 검토의견

가. 법 제명을 ‘공인중개사법’으로 변경

개정안은 현행 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」의 제명을 「공인중개사법」으로 변경하는 내용임.

현행 「공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률」은 2005년 7월 부동산 거래의 투명화와 부동산 거래질서 확립을 위해 부동산 거래신고제도를 도입하면서 부동산 중개업무 및 공인중개사에 관한 규정과 부동산 거래신고에 관한 규정을 함께 규율함에 따라 종전 「부동산중개업법」의 제명을 변경한 것임.

개정안은 변호사법ㆍ공인노무사법 등 자격사만을 규율하고 있는 입법례를 감안하여 현행법의 제명을 「공인중개사법」으로 변경함으로써 전문자격사로서 공인중개사의 위상을 제고시키고자 하는 취지로 보여짐.

이와 관련한 입법례를 살펴보면, 자격사제도와 업무를 함께 규정한 것으로 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」의 감정평가사와 이 법상의 공인중개사를 예로 들 수 있고,

이와 반대로 자격사제도와 업무를 분리하여 규율하는 것으로 「변호사법」, 「공인회계사법」, 「공인노무사법」, 「법무사법」, 「건축사법」 및 「세무사법」 등을 찾아볼 수 있음.

위의 입법례를 보면, 주로 당해 법률의 규율대상이 당해 자격사에 한정되는 경우 자격사의 명칭만을 제명으로 사용하고, 자격사와 일반국민을 대상으로 하는 내용을 함께 규율하면서 동시에 자격사 이외의 주요제도 등을 포함하고 있는 경우 주요 내용을 제명에 표현하는 것을 알 수 있음.

한편, 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」을 장으로 나누어 살펴볼 때, 각각

제1장 총칙,

제2장 공인중개사,

제3장 중개업등,

제4장 지도·감독,

제5장 공인중개사협회,

제6장 보칙,

제7장 벌칙

으로 구성되어 있는 점에서 일반적인 자격사법과 큰 차이점이 존재한다고 볼 수는 없으나,

제3장 중개업등에서 제27조제1항에 부동산거래 신고제도를 규정하면서 신고의무를 일반국민에게 지우고 있다는 특징을 갖고 있음.

1985년에 공인중개사 시험제도가 도입되고 올해로 제20회 시험이 시행되는 등 전문자격인으로서 공인중개사의 책임성·전문성이 점차 중요시되고 있고, 동법의 구성이 다른 자격사법과 큰 차이를 보이고 있지 않다는 점,

부동산 거래신고제도의 일차적 신고의무대상은 국민이나 중개업자가 거래계약서를 작성·교부한 때에는 공인중개사에게도 신고의무가 부과된다는 점에서 「공인중개사법」으로의 제명 변경은 일견 타당성이 있다고 보여짐.

다만, 「공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률」을 「공인중개사법」으로 변경할 경우 현행법의 부동산 거래신고에 관한 사항과 부동산 중개업 등의 내용을 함축적으로 대표하지 못한다는 점을 감안하여, 향후 장기적으로 「공인중개사법」 이외에 「부동산 거래에 관한 법률」을 각각 분리하여 제정하는 방안도 고려할 필요성이 있음.

나. 중개업자의 신분확인 조항 신설(안 제22조의2 신설)

개정안은 중개업자가 부동산 거래를 중개함에 있어 투명한 거래를 보장하기 위해 중개업자에게 주민등록증․인감증명서 등을 통하여 중개대상물 소유자 신분을 확인할 수 있도록 하는 내용임.

이는 최근 판례에서 부동산중개업자가 부동산거래를 중개함에 있어 매도의뢰인이 진정한 소유자와 동일인인지 여부에 관한 조사․확인의무를 다하지 아니하여 권한없는 매도인을 진정한 소유자로 잘못 알고 중개행위를 한 사안에서, 주의 의무위반을 이유로 중개업자에게 불법행위책임을 인정한데 따른 것으로, 중개업자가 중개대상물의 진정한 소유자인지 여부를 확인할 수 있도록 하여 위장매도인 등으로 인한 피해를 방지하고자 하는 취지임

다만, 개정안은 주민등록증․인감증명서 등의 제출이나 제시, 그 밖에 이에 준하는 확실한 방법을 통해 신분을 확인하도록 하고 있는데, 이러한 증명서를 제출·제시하는 주체나 대상이 불분명하고, 그 밖에 이에 준하는 확실한 방법이라는 표현 역시 해석상 논란의 여지가 있으므로 다음과 같이 수정하는 것이 바람직하다고 보임.

<수 정 의 견>

현행규정	개 정 안	수 정 의 견
<신 설>	제22조의2(소유자 등의 확인) 중개업자는 중개업무의 수행을 위하여 필요하다고 인정하는 경우에는 주민등록증․인감증명서 등 법령에 따라 작성된 증명서의 제출이나 제시, 그 밖에 이에 준하는 확실한 방법으로 중개대상물의 소유자 등 대통령령으로 정하는 자의 신분을 확인할 수 있다.	제22조의2(소유자 등의 확인) 중개업자는 중개업무의 수행을 위하여 필요하다고 인정하는 경우에는 중개의뢰인에게 인감증명서와 주민등록증 그 밖에 신분을 확인할 수 있는 증표 등을 제시할 것을 요구하여 중개대상물의 소유자 등 대통령령으로 정하는 자의 신분을 확인할 수 있다.

다. 중개수수료와 실비의 한도를 공인중개사협회에서 정함(안 제32조제3항)

개정안은 중개업자가 중개업무를 수행함에 있어 받는 중개수수료의 기준과 실비의 한도를 현재 주택의 경우 국토해양부령이 정하는 범위 안에서 시·도 조례로 정하고 주택 외의 경우 국토해양부령으로 정하도록 하고 있는 것을 주택과 주택 외의 경우 동일하게 국토해양부령으로 정하는 범위 안에서 공인중개사협회가 정하도록 하는 내용임.

이는 부동산 경기 침체와 공인중개사의 과잉배출에 따라 중개업의 경영이 악화되어 가고 있는 상황에서 공인중개사의 보수를 현실화하고자 하는데 그 취지가 있다고 보임.

중개수수료 한도 관련 현행 규정

【공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률】

제32조(중개수수료 등)

③ 주택(부속토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)의 중개에 대한 수수료와 제2항에 따른 실비의 한도 등에 관하여 필요한 사항은 국토해양부령이 정하는 범위 안에서 특별시·광역시·도 또는 특별자치도(이하 “시·도”라 한다)의 조례로 정하고, 주택 외의 중개대상물의 중개에 대한 수수료는 국토해양부령으로 정한다.

【공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행규칙】

제20조(중개수수료 및 실비의 한도 등)

① 법 제32조제3항의 규정에 따른 주택의 중개에 대한 수수료는 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받되, 그 일방으로부터 받을 수 있는 한도는 매매·교환의 경우에는 거래금액의 1천분의 9이내로 하고, 임대차 등의 경우에는 거래금액의 1천분의 8이내로 한다.

④ 법 제32조제3항의 규정에 따라 주택 외의 중개대상물에 대한 중개수수료는 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받되, 거래금액의 1천분의 9이내에서 중개의뢰인과 중개업자가 서로 협의하여 결정한다.

현행 부동산 중개수수료 요율 상한표
구 분			거래금액	요 율	한도액
주택	매매 ․ 교환	일반주택	5천만원 미만	0.6%	250,000원
			5천만원 이상 2억원 미만	0.5%	800,000원
			2억원 이상 6억원 미만	0.4%	-
		고가주택	6억원 이상 (전북은 4억)	0.9%이내에서 당사자간 협의결정 (서울 : 0.9%이내 요율결정 게시)	-
	임대차등	일반주택	2천만원 미만 (경기도만 적용)	0.5%	70,000원
			5천만원 미만	0.5%	200,000원
			5천만원 이상 1억원 미만	0.4%	300,000원
			1억원 이상 3억원 미만	0.3%	-
		고가주택	3억원 이상 (전북은 2억)	0.8%이내에서 당사자간 협의결정 (서울 : 0.9%이내 요율결정 게시)	-
주택 외			0.9%이내에서 중개업자가 요율표에 명시한 요율

현재 주택과 주택 외의 중개대상물 중개수수료와 관련하여 동법 시행규칙에서 각각 한도를 정하고 있고, 그 중에서도 주택의 경우에는 시행규칙에서 정한 한도 내에서 시·도 조례로 따로 정하도록 하고 있음.

이에 따라 일부 지자체에서 부동산 거래금액에 따른 중개수수료의 차이를 두고는 있으나, 수수료 요율은 전반적으로 0.3～0.9% 사이에서 지자체별로 큰 차이를 두지 않고 설정되어 있는 상태임.

주택 외의 경우 중개수수료 기준을 0.9% 한도에서 당사자간 협의에 의해서 결정하도록 하고 있는 것에 비해, 주택의 경우 매매와 임대차 모두 거래 금액에 따라 차이는 있지만 0.3%에서 0.6% 수준으로 상대적으로 낮게 책정하고 있는 것은 중개수수료의 적정유지를 통한 서민의 주거생활 안정에 기여하고자 하는데 목적이 있다고 할 수 있음.

따라서 개정안에 따라 국토해양부령으로 정하는 한도 내에서 공인중개사협회가 정하도록 할 경우 주택 외의 경우는 기존과 큰 차이가 없을 것이나, 주택의 경우 한도 안에서 공인중개사 협회가 자율적으로 정하게 되어 전반적으로 중개수수료가 상승할 가능성이 있음.

2008년 기준 부동산 거래 매매신고 건수가 170여만건에 이르고, 임대차를 포함할 경우 거래 건수가 연간 약 400여만건에 이르는 것으로 추정되는 상황에서, 부동산 중개수수료의 인상은 국민에게 부담으로 작용할 수 있다는 점을 고려하여 신중하게 판단하여야 할 것임.

라. 등록취소 등에 따른 중개업자의 업무 계속(안 제39조의2 신설)

개정안은 공인중개사의 업무 수행 중에 등록의 취소나 업무의 정지를 받은 경우 그 처분 전에 체결한 중개계약에 한하여 업무를 계속할 수 있도록 하는 내용임.

현재 등록취소나 업무정지처분에도 불구하고 종전에 체결한 계약에 한하여 업무의 계속적 처리를 규정한 사례로는 건축사(「건축사법」), 감리전문회사(「건설기술관리법」), 교통안전진단기관(「교통안전법」), 안전진단전문기관(「시설물의 안전관리에 관한 특별법」) 등이 있음.

등록취소나 업무정지처분에 따라 그 권한이 상실되었음에도 불구하고 업무의 계속적 처리를 규정하는 이유는 건축 등 장기간 소요되는 업무에서 기존에 상당한 정도로 절차가 진행되었을 경우 업무의 중단으로 인한 발주자의 피해가 발생할 수 있는 것을 막기 위하여 예외적으로 인정하는 것임.

부동산 거래 계약이 이루어지는 일반적인 관행을 살펴보면 중개의뢰인이 중개업자에게 매매 또는 임대차 등을 구두로 의뢰하는 방식으로 거래가 시작되며, 하나의 중개업자에게만 중개를 의뢰하는 전속중개계약보다는 2～3개 이상의 중개업자에 물건을 의뢰하는 일반중개(Open listing)계약 방식이 일반적임.

따라서 중개업무의 특성상 당해 중개업무가 새로 시작하는 것인지 계속되는 업무인지 구분이 쉽지 않고, 중개업자의 등록취소나 업무정지로 인한 기존의 거래 중단으로 중개의뢰인이 입는 피해가 크다고 하기 어려우며, 상대적으로 자격기준 미달, 중개수수료 초과 징수 등 중개업 관련 법령 위반으로 행정처분을 받은 중개업자가 업무를 계속함으로써 중개의뢰인이 피해를 입을 수 있다는 점을 감안하면 등록취소 등에도 불구하고 업무의 계속적 처리를 할 수 있도록 개정하는 것은 신중하게 검토할 필요가 있음.

마. 공인중개사 및 법인의 협회 가입 의무화(안 제41조의2 신설)

개정안은 공인중개사 협회의 자율성을 높이기 위하여 중개사무소의 개설등록을 한 공인중개사 및 법인은 공인중개사협회에 의무적으로 가입하도록 하는 내용임.

「(舊)부동산중개업법」에서는 중개업자는 허가를 받은 날로부터 협회의 회원이 된다고 규정하여 가입을 의무화 하였으나, 1999년 3월 법률 개정을 통해 규제완화 차원에서 임의 가입방식으로 전환한 바 있음.

타 자격사 중에서 변호사나 법무사의 경우 협회의 자율성 등을 위하여 각각 대한변호사협회와 대한법무사협회에 의무적으로 가입하도록 하는 등 유사 사례가 있고, 1999년 이후 두개로 나뉘어 있던 공인중개사협회가 2007년 10월 ‘한국공인중개사협회’로 단일화 되면서 협회가입 의무화의 여건이 마련되었다고 볼 수 있음.

다만 협회가입 의무화에 대해서는 협회 가입비, 회비 징수 등을 이유로 상당수의 중개업자들이 반대하고 있는 것이 현실이고, 공인중개사들의 결사와 선택의 자유를 침해할 우려가 있다는 주장도 있으므로 법안심사시 이를 감안한 논의가 필요할 것으로 판단됨.

바. 공인중개사 협회에 분쟁조정위원회 설치(안 제41조의3 신설)

개정안은 중개업자 상호간 또는 중개업자와 중개의뢰인 사이에 직무상 분쟁이 있을 경우 이를 조정하기 위하여 공인중개사협회 내에 분쟁조정위원회를 설치하도록 하는 내용을 담고 있음.

개정안에 의하면 매년 중개사고 발생 건수와 공제금 지급 금액이 증가하는 상황에서 당사자간 분쟁조정위원회를 통해 분쟁을 신속하게 처리할 경우 자율적 해결을 도모하여 조정비용 감소 및 시간 절약 등을 기할 수 있다는 장점이 있음.

1989. 12. 30 개정된 「(舊)부동산중개업법」에서는 중개업무에 관하여 재산상의 손해를 입은 자의 분쟁을 조정·처리하기 위하여 공인중개사협회 내에 분쟁조정위원회를 설치할 수 있도록 하였으나, 조정의 실효성 및 효력이 없어 분쟁조정위원회가 설치되지 않는 등의 이유로 동 규정이 1993. 12. 27 개정을 통하여 삭제되었고, 대신 중개업자에 대한 지도·감독권이 있는 시·군·구 허가관청에 중개업 분쟁조정위원회를 설치하도록 하였으나 이 역시 전문성 부족 등으로 실질적 조정이 이루어지지 않는 등의 이유로 폐지된 바 있음.

협회 내 분쟁조정위원회를 설치하고 동 위원회가 실효성 있게 운영되기 위해서는 협회가 공인중개사 구성원 전체를 대표함과 동시에 실질적인 조정역할을 할 수 있는 전문성을 갖추어야 할 것인바,

분쟁조정위원회 설치 조항은 협회 가입의무화 조항과 같이 논의해야 할 것이며, 공인중개사협회 내에서 분쟁조정위원회가 실질적인 조정역할을 담보할 수 있는지를 고려하여 설치여부를 판단하여야 할 것임.

Ⅱ. 박순자의원 대표발의안

1. 제안경위

가. 제 안 자 : 박순자의원 등 241인

나. 제 안 일 : 2009. 2. 12

다. 회 부 일 : 2009. 2. 13

2. 제안이유

현행법에 따르면 부동산거래의 투명화를 위하여 공인중개사에게 실거래가 신고의무가 부과되고 중개대상물의 확인․설명의무도 강화되는 등 전문가로서의 책임이 강조되고 있으나, 법률의 명칭 및 법률에서 사용하는 용어가 부정확하여 공인중개사제도의 올바른 정착 및 공인중개사의 전문자격사로서의 위상정립에 어려움이 있는 실정임.

이에 다른 전문자격사와의 형평성을 제고하고 투명한 부동산거래질서의 확립을 위해 법률의 제명 및 법률에서 사용하는 용어 등을 합리적으로 정비하려는 것임.

3. 주요내용

가. 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」의 제명을 「공인중개사법」으로 변경함.

나. 법률에서 사용하는 중개업자 및 법인인 중개업자라는 용어를 개업공인중개사 및 중개법인으로 변경함(안 제2조 등).

다. 법률 제5957호 부동산중개업법중개정법률 부칙 제2조의 규정에 의하여 중개사무소의 개설등록을 한 것으로 보는 자의 사무소 명칭과 업무지역에 대한 제한을 폐지함(법률 제7638호 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 전부개정법률 부칙 제6조제3항부터 제7항까지 삭제).

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4. 전문위원 검토의견

가. 법 제명을 ‘공인중개사법’으로 변경

     개정안은 현행 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」의 제명을 「공인중개사법」으로 변경하는 내용으로,

      제명 변경과 관련하여 동일한 내용의 개정안이 김낙성의원안으로 발의되어 그 부분에서 검토하였으므로 그 내용으로

      대체함. (p.3 검토의견 참고)

나. 개업공인중개사․중개법인 용어 정의 및 중개인을 개업공인중개사로 의제(안 제2조제4호·제6호 등)

      안 제2조에서는 이 법에 따라 공인중개사자격을 취득한 후 중개사무소를 개설등록한 자를 “개업공인중개사”라 하고,

     「상법」상 회사로서 중개사무소의 개설등록을 한 법인을 “중개법인”으로 정의하면서,

       부칙 제2조에서는 법률 제5957호 부동산중개업법중개정법률 부칙 제2조의 규정에 의하여 중개사무소의 개설등록을

      한 것으로 보는 자(이하 “중개인”이라 함)를 “개업공인중개사”로 의제하도록 하고 있음.

       개정안은 현행 “중개업자”(공인중개사, 법인으로서 중개사무소를 개설등록한 자, 중개인)라는 용어를 “개업공인중개사”

     및 “중개법인”으로 변경하고자 하는 것으로서, 이는 “중개업자” 라는 용어에서 오는 부정적 이미지를 개선하고 최근 공인

      중개사의 업무가 부동산 중개 외에 실거래 신고 및 경․공매 대리 등으로 확대되면서 전문자격사로서의 위상을 제고하기 위한

      취지로 보여짐.

      이와 함께 “중개업자”를 “개업공인중개사” 및 “중개법인”으로 변경할 경우 과거 「소개영업법」에 의하여 신고를 하고

      중개업을 영위하고 있는 중개인이 개업공인중개사와 중개법인 양자 어디에도 포함되지 아니하여 이 법의 적용을

    받지 못하게 되는 문제점을 보완하고자 부칙에서 중개인을 개업 공인중개사로 보도록 하는 것임.

<개정법률안 중 개업공인중개사와 중개인 규정> 

제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.

4. “개업공인중개사”라 함은 이 법에 따라 공인중개사자격을 취득한 후 중개사무소의 개설등록을 한 자를 말한다.

부 칙

제2조(개업공인중개사에 관한 경과조치)

① 이 법 시행 당시 법률 제5957호 부동산중개업법중개정법률 부칙 제2조의 규정에 의하여 중개사무소의 개설등록을 한 것으로 보는 자는 제2조 제4호에 따른 개업공인중개사로 본다.

② 제1항에 따라 개업공인중개사로 보는 자는 제14조 제2항의 개정규정에 불구하고 동항의 업무를 할 수 없다.

다만, 개정안에서와 같이 제2조(정의)에서 개업공인중개사를 “이 법에 따라 공인중개사자격을 취득한 후 중개사무소의 개설등록을 한 자”로 규정함과 동시에 부칙에서는 공인중개사자격을 취득하지 않은 “중개사무소의 개설등록을 한 것으로 보는 자(중개인)”를 개업공인중개사로 보아 서로 상반되는 내용이 동일한 법률안에 같이 규정되어 법 조항 간에 상충이 발생하는 문제점이 있음.

이와 동시에 현행 중개인의 경우 부칙(제7638호, 2005. 7. 29)에 의해 동법 제14조제2항의 매수신청 또는 입찰신청의 대리 업무를 할 수 없도록 규정하고 있는 바, “중개인”을 “개업공인중개사”로 보는 의제조항을 두고서 다시 업무내용에서 양자간에 차별을 두는 문제가 발생함.

이와 같은 문제점이 발생하는 이유는 개정안에서 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」상 공인중개사와 공인중개사 자격을 취득하지 않은 중개인을 “공인중개사”라는 같은 용어를 사용하여 규율하고자 하는 데에서 오는 것으로, 법 조항 간의 상충의 문제가 발생하지 않도록 하기 위해서는 본문에서 “공인중개사”와 “중개인”을 각각 구분하여 조항마다 개별적으로 언급하는 방안이 있을 수 있으나,

이 경우 공인중개사 자격제도가 1984년 시행되면서 기존에 중개업을 영위하고 있던 자들의 보호를 위하여 예외적으로 부칙에서 인정하여 오던 중개인을 법률 본문에서 명시적으로 인정하게 되어 법 제명 등과 또 다시 상충하는 문제가 발생할 수 있으므로 이 문제를 근본적으로 해결할 수 있는 여러 방안들을 심도있게 논의하여 결정하여야 할 것으로 판단됨.

Ⅲ. 박상돈의원 대표발의안

1. 제안경위

가. 제 안 자 : 박상돈의원 등 18인

나. 제 안 일 : 2009. 3. 4

다. 회 부 일 : 2009. 3. 5

2. 제안이유

공인중개사의 실거래가 신고 의무 이행, 중개대상물 확인․설명의무 강화 등 부동산 거래에 있어서 소비자의 권익보호를 위한 공인중개사의 전문성과 책임성이 강화되었음.

그럼에도 불구하고 현행 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」은 법률 명칭에서 알 수 있듯이 공인중개사를 부동산 실거래가 신고 의무를 강제하기 위한 종속개념으로 규정하여 지위를 격하시키고 있는 등 부동산 중개의 중추자인 공인중개사의 의사와는 상반된 법률체계로 이루어져 있음.

이에 전문자격인으로서의 공인중개사의 법적 지위를 향상시킴으로써 공인중개사 스스로 책임성과 전문성을 고양시키는 동시에 보다 선진화된 부동산거래제도를 도모할 목적으로 법률의 명칭, 법률에서 사용하는 용어, 중개사무소 개설등록 결격사유 및 등록취소사유 등을 개정하고, 공인중개사의 권익신장 및 타 법과의 형평성 차원에서 공인중개사에 대한 자격취소․자격정지․등록취소․업무정지 등 행정처분 시효 및 양벌규정을 개정하였음.

3. 주요내용

가. ｢공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률｣의 제명을 ｢공인중개사법｣으로 변경함.

나. 중개업자, 법인인 중개업자라는 용어를 개업공인중개사, 중개법인으로 각각 변경함(안 제2조 등).

다. 벌금형의 선고를 중개사무소의 등록취소 및 결격사유로 규정하는 것은 「법무사법」,「변호사법」등에 비하여 과도하게 중개사무소의 등록을 제한하는 것이므로 이를 삭제함(안 제10조제1항제11호 삭제).

라. 자격취소․자격정지․등록취소․업무정지에 대하여 그 사유가 발생한 날부터 3년이 경과한 때에는 이를 처분할 수 없도록 함(안 제39조의2 신설).

마. 영업주가 종업원 등에 대한 관리․감독상 주의의무를 다한 경우에는 처벌을 면하게 함으로써 양벌규정에도 책임주의 원칙이 관철되도록 함(안 제50조).

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4. 전문위원 검토의견

가. 법 제명을 ‘공인중개사법’으로 변경

개정안은 현행 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」의 제명을 「공인중개사법」으로 변경하는 내용으로, 제명 변경과 관련하여 동일한 내용의 개정안이 김낙성의원안으로 발의되어 그 부분에서 검토하였으므로 그 내용으로 대체함. (p.3 검토의견 참고)

나. 개업공인중개사․중개법인 용어 정의(안 제2조제4호·제6호)

개정안에서는 이 법에 따라 공인중개사자격을 취득한 후 중개사무소를 개설등록한 자를 “개업공인중개사”라 하고, 중개업을 조직적이고 전문적으로 하기 위한 「상법」상 회사로서 중개사무소의 개설등록을 한 법인을 “중개법인”으로 정의하고 있음.

개업공인중개사·중개법인 용어 정의와 관련하여 동일한 내용의 개정안이 박순자의원안으로 발의되어 그 부분에서 검토하였으므로 그 내용으로 대체함. (p.18 검토의견 참고)

다. 중개사무소 등록취소 및 결격사유에서 벌금형 선고 삭제(안 제10조제11호삭제, 안 제38조제3호)

개정안은 중개사무소 개설등록 결격사유 및 등록 취소사유 중에서 ‘이 법을 위반하여 벌금형의 선고를 받고 3년이 경과되지 아니한 자’를 삭제하고 있음.

현행법에서는 고질적인 부동산 투기 및 부동산 거래질서 왜곡을 바로 잡고, 잦은 중개사고에 대한 처벌 강화를 위한 목적에서 ‘이 법을 위반하여 벌금형의 선고를 받은 자’에 대해 3년간 등록결격 및 등록취소사유로 규정하고 있으나,

벌금형의 선고만으로 등록이 취소되고 3년간 중개업을 못하도록 하는 것은 타 자격사와의 형평성에 어긋나고 과도하게 중개사무소의 등록을 제한한다는 의견이 있어 왔음.

다만, 현실적으로 중개업자의 각종 불법행위가 여전히 만연하고 있고, 부동산 중개행위가 서민의 주택임대차 등 주거생활의 안정에 밀접한 관계가 있다는 점을 고려하여 벌금형 선고를 완전히 삭제하기 보다는 일정수준 이상의 벌금형 선고시 등록결격 및 취소사유로 할 수 있도록 규정하는 것이 보다 합리적일 것으로 판단됨.

라. 자격취소처분 등의 시효를 3년으로 규정(안 제29조의2 신설)

개정안은 등록관청이 법률 또는 법률에 따른 명령 위반 등을 이유로 부동산 중개업자에게 자격취소․등록취소․업무정지․자격정지 처분을 하는 경우 그 사유가 발생한 날부터 3년이 경과한 때에는 이를 할 수 없도록 하는 시효규정을 신설하는 내용임.

현행 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」은 중개업자에 대한 업무정지에 대해서는 3년의 시효규정을 두고 있으나, 자격취소․등록취소․자격정지 처분에 대해서는 시효를 두고 있지 않아, 중개업자의 위법행위 등이 발견되는 경우에는 기간의 경과에 관계없이 자격취소 등 행정처분이 가능하여 업무수행의 불안정성을 초래하고 있으므로,

변호사와 법무사 등 일부 행정처분에 시효기간을 두고 있는 타 자격증 소지자와의 형평성을 유지하고, 중개업자의 법적 안정성 제고를 위하여 중개업자에 대해서도 자격취소 등 모든 행정처분에 대하여 3년의 소멸시효를 도입하고자 하는 것임.

그러나 부동산중개의 경우 대부분 개인사업자 형태로 중개업을 운영함에 따른 부동산 거래의 비노출성으로 인해 중개사고가 장시간이 지나고 나서 발견되는 경우가 많으며,

최근 5년간 중개업자에 대한 행정처분 현황을 살펴볼 경우 중개업자의 위법건수가 일정한 수준을 계속 유지하고 있어 불법중개행위에 대한 관리․감독의 필요성은 여전히 있는 것으로 보임.

<최근 5년간 자격취소 등 행정처분 현황>

구 분	업무정지	등록취소	자격취소	자격정지
‘04	1,281	383	74	-
’05	1,625	339	43	-
’06	1,501	393	56	5
’07	1,895	365	29	3
’08	1,660	361	10	2

※ 자격정지는 ‘06년부터 시행됨.(자료 : 국토해양부)

이와 더불어 건축사, 감정평가사, 주택관리사 등 행정처분에 대한 시효규정을 전혀 두고 있지 않은 사례도 존재하고, 최근 시효규정에 대한 입법추이를 살펴볼 때, 「변호사법」의 경우 ’07. 1. 26 개정을 통해 종전의 2년 시효규정을 3년으로 늘렸고, 「국가공무원법」의 경우 ’08. 12. 31 개정을 통해 금품수수 등 금품관련 비리에 대한 시효규정을 종전 3년에서 5년으로 늘린 바 있음.

이와 같이 최근의 입법례가 전문자격사 등에 대해 청렴성을 요구하는 추세라는 점, 현행법상 비교적 경미한 법령 위반에 대한 제재처분으로서 업무정지에 대해서는 이미 3년의 시효제도가 시행되고 있는 점 등을 고려하여 모든 행정처분에 대해 시효제도를 확대할 것인지에 대해서는 법안심사시 좀 더 신중하게 검토하여야 할 것임.

자격사별 행정처분의 종류 및 시효

구 분	업무정지	등록취소	자격취소	자격정지	과태료	기타	시효기간	관련조항
변호사	○				○	영구제명제명, 견책	3년	변호사법 제98조의6
법무사	○				○	제명, 견책	2년	법무사법 제50조
공인노무사	○	○		○		견책	3년	공인노무사법 제20조
공인회계사	○	○				견책	3년	공인회계사법 제48조
관세사	○	○				견책	3년	관세사법 제27조
변리사				○			3년	변리사법 제18조
세무사	○	○			○	견책	3년	세무사법 제17조
건축사							-	건축사법 제28조
감정평가사							-	부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률제38조
주택건설사업자							-	주택법 제13조
주택관리업자							-	주택법 제54조
주택관리사							-	주택법 제57조
건설업자							-	건설산업기본법 제82조, 제83조

마. 양벌규정에 관한 책임주의 원칙 도입(안 제50조)

안 제50조는 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」상 종업원 등의 위반행위와 관련하여 그 법인 또는 영업주가 종업원 등의 위반행위를 방지하기 위하여 해당 업무에 관하여 상당한 주의와 감독을 게을리하지 아니한 경우에는 양벌규정에 따른 처벌을 받지 않도록 하는 내용임.

동 개정안과 같은 취지의 법안이 2008. 11. 7 정부로부터 발의되어 2009. 3. 3 국회 본회의를 통과하였는바, 개정안의 취지는 달성되었다고 볼 수 있음.

[김정열]

잘~보고 갑니다.