Re:대법원 1993. 6. 29. 선고 93다19108 판결-위 “나”항의 약정에 따라 매수인이 이행하여야 할 의무의 내용

[운영자]

대법원 1993. 6. 29. 선고 93다19108 판결

[소유권이전등기말소][공1993.9.1.(951),2141]

【판시사항】

가. 부동산의 매수인이 매매목적물에 관한 근저당권의 피담보채무를 인수하는 것으로 매매대금의 지급에 갈음하기로 약정한 경우 매도인은 매수인이 위 채무를 현실적으로 변제하지 아니하였다는 사정만으로 매매계약을 해제할 수 있는지 여부

나. 매수인이 매도인의 대출금채무를 인수함과 아울러 매도인이 부담할 양도소득세와 제세공과금을 부담함으로써 매매대금의 지급에 갈음하기로 약정한 경우 이는 매매계약에 부수하는 약정이라기보다는 내용을 이루는 중요한 요소라고 보아 매수인의 의무지체를 이유로 한 매도인의 계약해제가 적법하다고 한 사례

다. 위 “나”항의 약정에 따라 매수인이 이행하여야 할 의무의 내용

【판결요지】

가. 부동산의 매수인이 매매목적물에 관한 근저당권의 피담보채무를 인수하는 것으로 매매대금의 지급에 갈음하기로 약정한 경우 특별한 사정이 없는 한 이는 매도인의 채무를 매수인이 인수하여 변제한다는 뜻이므로 매수인이 위 채무를 현실적으로 당장 변제할 의무를 부담하는 것이 아니고, 채무의 이행인수의 약정에 의하여 매수인은 그의 매매대금지급의무를 다하였다 할 것이므로 설사 매수인이 위 채무를 현실적으로 변제하지 아니하였다 하더라도 특별한 사정이 없는 한 그와 같은 사정만으로는 매도인은 매매계약을 해제할 수 없다.

나. 매수인이 매도인의 대출금채무를 인수함과 아울러 매도인이 부담할 양도소득세와 제세공과금을 부담함으로써 매매대금의 지급에 갈음하기로 약정한 경우 이는 매매계약에 부수하는 약정이라기보다는 내용을 이루는 중요한 요소라고 보아 매수인의 의무지체를 이유로 한 매도인의 계약해제가 적법하다고 한 사례.

다. 위 “나”항의 약정에서 양도소득세부담의무의 이행기에 관하여는 특별한 약정을 아니한 경우에는 특별한 사정이 없는 한 매수인은 매도인의 이름으로 자산양도차익예정신고자진납부 또는 과세표준확정신고자진납부를 하거나 그에 상당하는 금액을 매도인에게 교부하여야 한다.

【참조조문】

가.나.다. 민법 제563조, 제544조 가.나. 민법 제454조

【참조판례】

가. 대법원 1993.2.12. 선고 92다23193 판결(공1993,962)
나.다. 대법원 1991.5.28. 선고 90다카27471 판결(공1991,1749)
나. 대법원 1987.5.26. 선고 85다카914,915 판결(공1987,1044)
1992.8.18. 선고 91다30927 판결(공1992,2737)

【전 문】

【원고, 상고인】 원고

【피고, 피상고인】 피고 1 외 3인

【원심판결】 부산고등법원 1993.3.19. 선고 92나3991 판결

【주 문】

원심판결 중 피고 1에 대한 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 부산고등법원에 환송한다.

원고의 피고 2, 피고 3, 피고 4에 대한 상고를 각 기각하고, 이 부분 상고비용은 원고의 부담으로 한다.

【이 유】

상고이유를 판단한다.

기록에 의하면 원심이 이 사건 부동산에 관한 피고 1 명의의 소유권이전등기가 원고의 의사에 기하지 않은 것이어서 애초부터 무효이고 이에 터잡은 피고 2, 피고 3, 피고 4 명의의 근저당권설정등기도 원인무효의 등기라는 원고의 주장을 판시와 같은 이유로 배척하였음은 옳고, 거기에 소론과 같은 채증법칙위배의 위법이 있다 할 수 없다.

논지는 이유없다.

그런데 원심판결 이유에 의하면, 원심은 그 채택증거에 의하여 원고가 1989.6.17. 피고 1에게 이 사건 부동산을 금 1억 원에 매도하면서 그 대금의 지급에 갈음하여 소외인이 위 부동산 중 대지를 담보로 소외 주식회사 한신상호신용금고로부터 대출받은 금 1억 원의 채무를 위 피고가 인수하기로 하고, 그 밖에 위 매매로 인한 양도소득세와 제세공과금을 위 피고가 부담하기로 약정한 후, 같은날 원고가 위 피고에게 미리 이 사건 부동산에 관하여 위 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 넘겨준 사실을 인정하고 나서, 위 피고가 위 약정에 위반하여 그가 인수한 위 대출금채무를 전혀 변제하지 아니하고 양도소득세 등도 부담하지 아니하여 원고가 이 사건 매매계약을 해제하였으므로 위 피고는 원상회복으로서 그의 명의의 소유권이전등기를 말소할 의무가 있다는 원고의 주장에 대하여 판단하기를, 피고 1은 매매대금의 지급에 갈음하여 대출금 채무를 인수하기로 약정함으로써 그의 매매대금지급의무를 이행하였다 할 것이므로 설사 그 후 위 피고가 대출금 채무를 변제하지 아니하였다 하더라도 원고는 이를 이유로 이 사건 매매계약을 해제할 수 없고, 양도소득세 등은 이 사건 매매대금에 포함된 것이 아니라 그와 별도의 약정에 의하여 매수자인 위 피고가 특별히 부담하기로 한 것이고, 원고로서는 양도소득세 등이 부과되면 위 약정에 기하여 위 피고에 대하여 양도소득세 등 상당 금원의 지급을 구하면 되는 것이므로 위 피고가 양도소득세 등을 부담하지 아니하였다 하더라도 원고는 이를 이유로 이 사건 매매계약을 해제할 수 없다는 이유로 원고의 위 주장을 배척하고 있다.

그러므로 살피건대 이 사건에서와 같이 부동산의 매수인이 매매목적물에 관한 근저당권의 피담보채무를 인수하는 것으로 매매대금의 지급에 갈음하기로 약정한 경우 특별한 사정이 없는 한 이는 매도인의 채무를 매수인이 인수하여 변제한다는 뜻이므로 매수인이 위 채무를 현실적으로 당장 변제할 의무를 부담하는 것이 아니고, 채무의 이행인수의 약정에 의하여 매수인은 그의 매매대금 지급의무를 다하였다 할 것이므로 설사 매수인이 위 채무를 현실적으로 변제하지 아니하였다 하더라도 특별한 사정이 없는 한 그와 같은 사정만으로는 매도인은 매매계약을 해제할 수 없는 것이니( 당원 1993.2.12.선고 92다23193 판결 등 참조), 이 점에 관한 원심판결은 같은 견해에 입각한 것으로서 옳고, 이 점을 탓하는 논지는 이유없다.

그러나 원심이 원고와 피고 1이 이 사건 매매계약을 체결하면서 그 매매에 따른 양도소득세와 제세공과금을 위 피고가 부담하기로 약정하였음을 인정하면서도 위 양도소득세 등이 매매대금에 포함되는 것은 아니고 위 약정은 매매계약과 별도의 특약이라는 이유로 매수인인 피고 1이 위 약정에 따른 양도소득세 등의 부담의무를 이행하지 않더라도 매도인인 원고로서는 위 매매계약을 해제할 수 없다고 판단하였음은 얼른 수긍할 수 없다.

원심이 채택한 을 1호증(등기필증) 중의 매매계약서를 보면 이는 원고와 피고 1 사이의 이 사건 부동산 매매에 관하여 작성된 매매계약서인데, 이에 의하면 위 부동산의 매매대금을 금 1억 원으로 하되, 이를 대출금 채무로 대체한다는 취지의 기재와 함께 그 옆 괄호 안에 “양도소득세 및 이에 수반되는 모든 공과금은 매수인이 부담하기로 함”이라고 기재되어 있음을 알 수 있는바, 이와 같은 매매계약서의 기재내용에 비추어 보면 위 양도소득세 등 부담약정은 이 사건 매매계약과 별도의 특약이라고는 도저히 볼 수 없고, 오히려 위 매매계약의 한 내용을 이루는 약정으로 보는 것이 옳을 것이다.

그런데 원심이 인정한 바에 의하면 피고 1은 판시 대출금 채무의 이행인수로써 매매대금 1억 원의 지급에 갈음하기로 약정하고, 미리 이 사건 부동산에 관하여 위 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 넘겨받았다는 것이므로 이와 같이 피고 1이 원고에게 실질적으로 아무런 대금을 지급함이 없이 단지 대출금 채무의 인수와 양도소득세 등의 부담을 조건으로 매매대금이 1억 원이나 되는 이 사건 부동산을 넘겨받은 점 등에 비추어 보면 위 양도소득세 등 상당액은 실질적으로는 매매대금의 일부에 해당하는 것으로서 경우에 따라서는 위 양도소득세 등 부담 약정은 단지 매매계약에 부수하는 약정이라기 보다는 매매계약의 중요한 요소를 이루는 약정에 해당할 수도 있을 것이다( 당원 1992.8.18. 선고 91다30927 판결; 1991.5.28.선고 90다카27471판결 ; 1987.5.26.선고 85다카914,915 판결 등 참조).

뿐만 아니라 갑 제16호증의 1,2(재산압류통지서)를 보면 이는 원고가 이 사건 부동산의 양도로 인한 양도소득세 및 그 방위세의 체납을 이유로 원고소유 부동산이 압류되었음을 입증하기 위하여 제출한 문서로 보이는데, 이에 의하면 원고에게 금 1억 원에 가까운 양도소득세 및 그 방위세 등이 부과되었으나 이의 체납으로 원고 소유 부동산이 압류되어 있음을 알 수 있는 바, 만일 위 양도소득세 등이 이 사건 부동산의 양도로 인하여 부과된 것이라면 그 액수에 비추어 볼 때 위 양도소득세 등 부담약정은 이 사건 매매계약에 부수하는 약정이 아니라 매매계약의 중요한 요소를 이루는 것으로 보아야 할 것임에도 불구하고 이 점에 대하여 심리한 흔적이 전혀 없다.

그리고 이 사건에서와 같이 매수인이 대출금 채무의 이행인수로써 매매대금의 지급에 갈음하고 그 소유권이전등기를 미리 넘겨주되 그에 따른 양도소득세 등을 매수인이 부담하기로 약정하면서 양도소득세 부담의무의 이행기에 관하여 특별한 약정을 아니한 경우에 있어서는 특별한 사정이 없는 한 매수인은 매도인의 이름으로 자산양도차익예정신고자진납부 또는 과세표준확정신고자진납부를 하거나 그에 상당하는 금액을 매도인에게 교부하여야 한다고 풀이함이 상당하다 할 것인바(위 당원 1991.5.28.선고 90다카27471판결 참조), 기록에 의하면 매수인인 피고 1은 원심변론종결일까지도 이와 같은 조치를 취하지 아니하였음을 엿볼 수 있다.

이와 같이 이 사건 부동산 매매에 따른 양도소득세 부담약정이 매매계약에 부수하는 것이 아니라 그 중요한 요소를 이루는 것이고, 매수인인 피고 1이 위 약정에 따른 의무를 지체하였다면 원고는 이를 이유로 이 사건 매매계약을 해제할 수 있다고 보는 것이 옳을 것이다.

뿐만 아니라 갑 제11,12호증(각 확약서)을 보면 이는 피고 1이 이 사건 매매계약 후인 1990.2월경 원고에게 작성 교부한 것으로 되어 있는 문서인데, 이에 의하면 피고 1은 이 사건 부동산 지분의 양도에 따른 양도소득세 및 지방세를 같은 달 28.까지 해결하기로 하되, 그 때까지 해결하지 못할 경우에는 원고에게 이 사건 부동산 지분을 원상회복하여 줄 뿐더러, 원고가 원상회복을 구하는 소를 제기하는 경우에는 청구를 인낙하겠다고 확약하고 있음을 알 수 있고, 기록에 의하면 피고 1이 위 기한까지 양도소득세 등을 해결하지 못하였음을 엿볼 수 있는바, 만일 이와 같이 원고와 피고 1 사이에 위와 같은 내용의 특약이 이루어졌다면 원고는 위 특약위반을 내세워서도 이 사건 매매계약을 해제할 수 있음은 당연하다 할 것임에도 불구하고, 이 점에 대하여서도 아무런 심리를 한 흔적이 없다.

원심판결에는 계약해제에 관한 법리를 오해하고 심리를 다하지 아니한 위법이 있다 할 것이고, 이 점을 지적하는 논지는 이유있다.

그러므로 원심판결 중 피고 1에 대한 부분을 파기하여 이 부분 사건을 다시 심리판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하고, 나머지 피고들에 대한 상고를 기각하고 이부분 상고비용은 패소자의 부담으로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관   김석수(재판장) 최재호(주심) 최종영