오피스텔은 주택일까, 아닐까? 궁금할 세(稅)!

[한강사랑]

최준석 서울시 마을세무사의 ‘그것 참, 궁금할 세(稅)!’

최준석 서울시 마을세무사의 ‘그것 참, 궁금할 세(稅)!’ (44) 세법으로 보는 ‘오피스텔’

오피스텔이 아파트보다 가격이 저렴하고 임대가 좀 수월해서 취득하는 납세자분이 많습니다. 그런데 본인이 취득한 것이 주택인지, 상가인지 혼란스러워하시는 분들이 많습니다. 그래서 이번에는 오피스텔을 세법에서 어떻게 취급하는지 취득에서 매도까지 자세히 알아보겠습니다.

1. 취득 시점
1) 오피스텔은 주택이 아니므로 상업용 건물로 취득세를 납부하게 됩니다.
2) 다만 주거용으로 사용할 목적이면 취득세 감면이 가능합니다.
① 전용면적 60㎡ 이하
② 오피스텔을 최초로 분양받을 경우
③ 취득가액이 6억 원(수도권 밖 3억 원) 이하일 것
④ 장기임대주택 10년 이상 등록
⑤ 임대료 증액제한을 지킬 것
⑥ 취득일로부터 60일 이내 지방자치단체에 임대주택으로 등록할 것

Q. 오피스텔이고 취득세 중과가 있나요?
A. 오피스텔은 중과세율이 적용되지 않습니다.

2. 오피스텔 보유 중 다른 주택 취득 시 주택 수 판정 기준
현재 취득세에서 주택 수에 따라 취득세율이 최고 12%까지 과세가 되므로 주택 수 산정이 매우 중요합니다. 특히, 오피스텔도 주택 수에 들어 갈 수 있다는 것을 간과해서는 안 됩니다.
1) 재산세가 업무용으로 과세하는 오피스텔은 주택 수에서 제외
2) 2020년 8월 11일 이전에 취득한 오피스텔은 주택 수에서 제외
3) 2020년 8월 12일 이후에 취득한 오피스텔 중 주택분 재산세 과세대상은 주택 수에 포함
4) 시가표준액 1억원 이하인 재산세 과세대상 오피스텔은 주택 수에 제외

Q. 현재 오피스텔이 있는 경우 새로운 주택을 조정지역에 취득하는 경우 중과인가요?
A. 2020년 8월 12일 이후 취득한 오피스텔 중 주택분 재산세 과세대상이면 새로운 주택을 취득하는 경우 중과입니다. (2020년 8월 11일 이전인 취득한 경우 제외)

3. 오피스텔 보유 중 다른 주택 양도 시 주택 수 판정 기준
납세자 중에 아직도 오피스텔을 무조건 주택이 아니라고 생각하시는 분들이 계십니다. 하지만 오피스텔을 실제 주거용으로 사용하는 경우, 다른 주택을 매도하는 경우, 주택 수에 포함이 됩니다. 조정지역 내 주거용 오피스텔을 가지고 있는 경우에도 매도 시 주택 수 산정에 포함되므로 꼼꼼히 따져야 합니다.
1) 주택이란, 허가 여부나 공부상의 용도 구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물

Q. 오피스텔을 주거용으로 임대하고 전입신고를 하지 않는 경우 주택 수에 제외되나요?
A. 실질 기준으로 판단하기 때문에 전입신고와 무관하게 판단합니다.

4. 오피스텔을 매도하는 경우 양도소득세
오피스텔을 매도하는 경우 실질 주거용으로 사용한 경우에는 주택과 같이 취급해 양도소득세를 부과하게 됩니다. 중과대상 주택이 될 수 있습니다. 만약 사업용으로 사용한 경우에는 일반 건물과 같이 취급하여 양도소득세 부과하게 됩니다.

Q. 오피스텔을 주거용으로 사용하는 경우 일세대 일주택 비과세를 받을 수가 있는가요?
A. 오피스텔을 실제 주거용으로 사용하는 경우 요건 충족 시 9억 원 이하 부분에 대해서 비과세 가능합니다.

※ 서울시 마을세무사는 마을(동) 단위로 지정된 세무사들이 무료로 세무상담과 권리구제를 지원해주는 제도로, 해당 자치구 홈페이지나 서울시 홈페이지를 통해 상담 신청을 받을 수 있다.

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