8.22협회전원주택펜션 개발론[2]

[대정하우징]

1. 펜션의 투자

1) 단독형 펜션

(1) 부지 500평 중 300평 전용하여 60평 목조주택 건축

(2) 총 투자 비용 : 46,800만원

< 단독형 펜션 예상 투자비 내역 >

구분	산출 근거	금 액	비 고
토지 구입비	평당 30만 × 500평	약 15,000만	A급 지역 기준
인․허가비	300평 전용시	약 1,200만	농지 전용 기준
토목 공사비	도로포장, 부지조성, 주차장	약 6,000만	평당 20만 기준
건축비	60평 × 300만	약 18,000만	목조주택 기준
보일러	50Kw 기준	약 800만	70,400 × 50Kw(심야전기불입금)
오수합병정화조	15인용 기준	약 600만	10ppm기준
지하수	소공 기준	약 200만
조경	300평 기준	약 2,000만
객실 비품	5실 × 400만	약 2,000만
기타비용	설계 및 컨설팅 비	약 1,000만
총 계		약 46,800만

2) 단지내 단독 펜션

(1) 대지 300평 건평 60평 목조주택 건축시

(2) 총 투자비용 : 38,400만원

< 단지형 펜션 예상 투자비 내역 >

구분	산출 근거	금 액	비 고
토지 구입비	평당 50만 × 300평	약 15,000만	A급 지역 대지기준
건 축 비	60평 × 300만	약 18,000만	목조주택 기준
보 일 러	50Kw 기준	약 800만	심야 전기 불입금(70,400×50Kw)
오수합병정화조	15인용 기준	약 600만	100ppm기준
조 경	300평 기준	약 1,000만
객실 비품	5실 × 400만	약 2,000만	침대,TV,에어컨,냉장고,식탁
기타 비용	설계 및 컨설팅	약 1,000만
총 계		약 38,400만

2. 펜션의 객실 가동률 및 수익성

1) 단독형 펜션의 가동률과 수익성 비교

※ 총 투자규모 : 46,800만 (앞의 펜션의 투자비용 표 참조)

(1) 부지 500평중 300평 대지 전환

(2) 건평 60평 목조 주택

(3) 주인거주 공간 20평 객실 10평형 룸 4개

(4) 객실당 임대요금 평당 1만원 기준

2. 펜션의 객실 가동률 및 수익

<객실 가동률 및 수익성 비교>

항 목	가동률100%	가동률80%	가동률60%	가동률50%	가동률40%
년간 매출총액	14,400만	11,520만	8,640만	7,200만	5,760만
월간 매출총액	1,200만	960만	720만	600만	480만
일일 매출 총액	40만	32만	24만	20만	16만
매출액 대비 수익률	년 30%	년24%	년 19%	년 16%	년 12%
년간 순수입 총액 (년간제비용총액)	10,944만 (3,456만)	8,756만 (2,764만)	6,567만 (2,073만)	5,472만 (1,728만)	4,378만 (1,382만)
월간순수입총액 (월간제비용총액)	912만 (288만)	730만 (230만)	548만 (172만)	456만 (144만)	365만 (115만)
일일순수입총액 (일일제비용총액)	31만 (9만)	25만 (7만)	19만 (5만)	16만 (4만)	13만 (3만)
제 비용을 제외한 순수 수익률	년 23%	년 19%	년 14%	년 12%	년 9%

※ 현재 운영중인 펜션의평균 가동률은 40-80%입니다.

2) 단지형 펜션의직영,위탁펜션 가동률과 수익성 비교

(1) 주인 직접 운영 직영펜션

※ 총 투자 규모 :38,400만(앞의 펜션의 투자비용표 참조)

① 대지 300평

② 건평 60평 목조주택

③ 주인 거주 공간 20평 객실 10평형 룸 4개

④ 객실당 임대요금 평당 1만원 기준

< 주인 직접운영시 객실 가동률 및 수익성 비교 >

항 목	가동률100%	가동률80%	가동률60%	가동률50%	가동률40%
년간 매출총액	14,400만	11,520만	8,640만	7,200만	5,760만
월간 매출총액	1,200만	960만	720만	600만	480만
일일 매출 총액	40만	32만	24만	20만	16만
매출액 대비 수익률	년 37%	년30%	년 23%	년 19%	년 15%
년간 순수입 총액 (년간제비용총액)	10,944만 (3,456만)	8,756만 (2,764만)	6,567만 (2,073만)	5,472만 (1,728만)	4,378만 (1,382만)
월간순수입총액 (월간제비용총액)	912만 (288만)	730만 (230만)	548만 (172만)	456만 (144만)	365만 (115만)
일일순수입총액 (일일제비용총액)	31만 (9만)	25만 (7만)	19만 (5만)	16만 (4만)	13만 (3만)
제 비용을 제외한 순수 수익률	년 29%	년 23%	년 17%	년 13%	년 11%

※ 현재 운영중인 펜션의 평균가동률은 40-80%입니다.

(2) 위탁 경영시 위탁펜션

※ 총투자규모 :38,400만(앞의 펜션의 투자비용표 참조)

① 대지 300평

② 건평 60평 목조주택

③ 객실 10평형룸 6개

④ 객실당 임대요금 평당 1만원 기준

<위탁 경영시 객실 가동률 및 수익성 비교>

항 목	가동률100%	가동률80%	가동률60%	가동률50%	가동률40%
년간 매출총액	21,600만	17,280만	12,960만	10,800만	8,640만
월간 매출총액	1,800만	1,440만	1,080만	900만	720만
일일 매출 총액	60만	48만	36만	30만	24만
매출액 대비 수익률	년 56%	년45%	년 34%	년 28%	년 23%
년간 순수입 총액 (년간제비용총액)	12,960만 (8,640만)	10,368만 (6,912만)	7,776만 (5,184만)	6,480만 (4,320만)	5,184만 (3,456만)
월간순수입총액 (월간제비용총액)	1,080만 (720만)	864만 (576만)	648만 (432만)	540만 (360만)	432만 (288만)
일일순수입총액 (일일제비용총액)	36만 (24만)	29만 (19만)	22만 (14만)	18만 (12만)	15만 (9만)
제 비용을 제외한 순수 수익률	년 34%	년 27%	년 20%	년 17%	년 13%

※ 현재 운영중인 펜션의 평균가동률은 40-80%입니다.

3. 펜션의 경영

펜션의 특성중 하나가 체험이고 또 하나는 교류이다. 그래서 펜션을 숙박시설이라기 보다 문화라고 말한다.

펜션이 국내에 들어와 소규모 관광지나 레저시설 인근에 자연 발생적으로 전원주택의 한 형태로 민박처럼 운영돼 오다가 제주도에서부터 ‘제주도 개발특별법’에 의한 펜션이 법제화 되면서 지역적 테마를 중심으로 대규모 리조트 시설 주변이라든가 관광지 주변으로 군락을 이루어 주변 펜션과 경쟁이 생기면서 대형화 또는 단지화가 빠르게 진행되면서 전원형 펜션 일색에서 경영 개념이 도입된 전업형 펜션이 도입되기 시작했다. 비로소 펜션이 가동률이나 수익률을 논하는 전업형 펜션사업으로써 접근하기 시작한 것이다.

1) 경영 마인드를 가져라.

전원의 삶이 목적인 전원형 펜션에서는 굳이 가동률이나 수익률을 따질 필요가 없었다. 고객이 오던 안오던 어차피 수익이 목적이 아니기 때문이다.

그러나 수익이 목적인 전업형 펜션은 가동률이 낮거나 수입이 줄어들면 당장 사업자체를 계속 할 수가 없기 때문이다. 전원의 삶이 목적이 아니기 때문이다.

때문에 입지 선정에서부터 수익률이나 가동률을 따져보지 않을 수 없다. 고객들이 많이 모여드는 곳이어야 한다. 그리고 한번 왔던 고객이 다시 찾아와 주어야 한다. 그러기 위해서는 주변의 테마나 환경도 중요하겠지만 끊임없이 고객의 니즈를 파악해 충족해줄 수 있는 테마나 이벤트를 개발해야만 한다.

그것이 경영의 첫째조건이다.

2) 전문가의 조언을 받으라.

펜션이 단순 숙박 시설이 아닌 까닭에 새로운 체험의 장이나 문화적 교류도 중요하지만 한번 찾아온 고객을 하나의 테마로 인간적인 커뮤니티를 형성하는 것이 무엇보다 중요하다. 이것이 한번 찾아온 손님을 다시 찾게 만들 수 있는 기초가 되는 것이다.

그러나 펜션의 경영은 말처럼 그리 쉬운 일은 아니며 대부분 경험이 적은 까닭에 초기 경영에 어려움을 겪는 것이 사실이다.

또한 투자비도 생각보다는 훨씬 많이 들어가서 자칫 초기경영에 실패할 수가 있다. 끊임없이 새로운 투자를 해야 되고 홍보나 마케팅도 꾸준히 해야하기 때문이다.

고객예약이나 홍보 등은 전문업체에 위탁하는 것이 효율적이며 경영 또한 자신의 능력이나 형편 등을 잘 따져 봐서 자신이 없을 경우 단지형 펜션으로 전문업체에 위탁하는 것도 좋은 방법 중의 하나일 것이다.

3) 테마를 만들어라.

지역적으로 큰 테마가 있어야 함은 기본이지만 지역적인 테마만 가지고 주변 펜션이나 대형화 단지화 되어 가는 조직적인 마케팅에 경쟁할 수는 없다.

반드시 주변 테마와 연계된 우리만의 특별한 테마를 만들어야 한다. 그리고 그 테마는 지속적으로 업그레이드 시켜줘야 하며 또 관리되어야 한다.

가급적 주인이 자신 있는 특기나 취미와 연계된 테마이어야 하고 하나의 테마보다는 2-3개의 테마를 개발하는 것이 중요하다. 또한 비수기나 평일 가동률을 높이기 위해 테마를 매개로 한번 찾은 고객들에게 다시 찾게끔 정기적으로 이벤트를 개최해 단골로 만들어 가는 것이 더욱 필요하다.

테마의 개발이 중요한 만큼 홍보 또한 중요하다.

개발된 테마를 어떻게 알리느냐는 개발만큼 큰 몫이다. 대부분 인터넷으로 홈페이지나 전문 프랜차이즈 업체에 위탁해 홍보를 대행시키고 있지만 이것만으로 충분하다고 볼 수 없다.

가급적이면 지역 축제나 주변 리조트 단지와 공동으로 축제를 개최하던가 후원하는 형태로 좀더 적극적인 홍보나 마케팅이 중요하다.

4. 펜션의 입지

펜션 사업의 성공의 열쇠는 이미 펜션을 오픈하기 전에 결정된다고 해도 과언이 아니다 제일 중요한 것은 펜션을 단지 전원생활의 지루함을 달래기 위한 전원주택의 한 형태로 바라볼 것인가 아니면 사업적으로 접근할 것인가가 먼저 결정이 되고 나서 펜션의 입지가 결정 되어야 한다.

두 번째는 펜션 경영자의 운영 컨셉이 지역적 테마나 문화적 특성에 초점을 맞출 것인가 아니면 운영자 개인의 취미나 토속적인 정서나 체험 등 인간적인 교류에 초점을 맞출 것인가에 따라 산이나 강, 바다 등이나 스키장이나 골프장, 또는 수상레져 시설 인접지역이라든가, 관광지 주변 등 다양한 장소가 대상이 될 수 있을 것이다.

그러나 어떤 지역이라고 하더라도 도시의 번잡함이나 비인간적이고 비 환경 적인 도시의 주거환경과는 구별되는 시야가 탁 트인 조망이 좋거나 주변 경관이 아름다워야 한다.

1) 테마가 입지를 결정한다.

펜션이 단순 숙박시설과 구별하는 것 중의 하나가 펜션 이용객이 단순히 잠만 자러 온다는 것이 아니기 때문이다.

펜션에 가는 목적이 물론 주변의 지역적 체험이나 문화축제 등 다양하겠지만 이용객의 대부분은 기존 민박이나 콘도에서 느끼지 못한 색다른 경험을 요구할 것이다.

그래서 주변 환경이주는 테마와는 별도로 우리 펜션만의 특별한 테마가 있어야 한다. 그리고 그것을 체험하고 또 느끼게 해줘야 한다.

이왕이면 좀더 토속적이고 시골 냄새나는 고향의 체험이면 더 좋고 거기에 어릴적 향수나 인간적인 정이 담겨져 있으면 더욱 기억될 것이다.

2) 특기나 장점을 잘 이용할 수 있는 곳을 택하라.

펜션이 어디에 위치해 있느냐보다 더 중요한건 우리 펜션에는 어떤 부류의 고객들을 단골로 만들 것인가가 더 중요한 문제다.

주인이 산이나 등산을 좋아한다면 산에 수상레져에 취미나 특기가 있다면 수상레져 시설을 이용할 수 있는 곳에 또는 스키나 골프를 좋아한다면 리조트 시설 인근에 펜션을 창업하는 것이 가장 좋은 입지가 될 것이다.

왜냐하면 펜션은 숙박시설이라기 보다 체험시설이기 때문에 같은 취미나 생각을 가진 사람들이 찾기 때문이다. 비슷한 취미나 같은 생각을 가진 사람들이 하나, 둘 고객이 되고 같이 체험하고 교류하면서 하나가 되어 자연히 펜션과 취미가 매개체가 되어 커뮤니티를 형성하고 문화를 만들어 갈 것이다.

5. 펜션의 테마

펜션이 민박과 콘도와 구별되는 점은 단순 숙박시설이 아니라 펜션에는 그만의 특별한 테마가 있기 때문이다. 만약 펜션이 테마가 없다면 그것은 펜션이라고 볼 수 없다. 펜션의 생명은 테마며 펜션은 테마를 중심으로 인간적인 교류나 문화적 커뮤니티를 형성하는 문화공간이다. 그래서 펜션을 “테마펜션”이라고도 한다.

1) 지형적 테마(산, 강, 바다)

흔히 펜션의 입지는 자연이 잘 보존된 곳 또는 경치가 좋은 곳을 친다. 그래서 경치 좋은 산이나 계곡을 끼고 많이 생겼으며 또한 큰 강이나 호수를 끼고 전망 좋은 강변이나 호수 주변에 많이 지어졌다. 그리고 탁 트인 시야나 조망권 때문에 바다를 또한 꼽는다.

2) 체험형 테마

산이나 강 혹은 바다를 그냥 바라보는 것만으로도 좋은 테마가 되겠지만 언젠부턴가 우리 숙박이나 여행 문화에도 보는 관광에서 테마별 체험형 관광으로 바뀌면서 고객들의 요구 또한 구체적인 목적을 가지고 숙박이나 여행을 계획하고 실행하게 되면서 우리 여행 문화에도 많은 변화가 오기 시작했다.고객의 다양한 욕구에 충족하기 위해 숙박 또한 여행의 목적에 따라 다양해졌다. 산은 명산 그 자체로도 좋은 테마지만 그 산을 어떻게 이용할수 있느냐에 따라 테마는 다양해진다. 가령 등산만 할수 있느냐 아니면 암벽등반, 행글라이딩 또는 겨울에는 빙벽등반, 눈꽃축제, 스키장을 이용할수 있느냐, 더 나아가 골프장이나 수영장등 각종 레포츠 시설들을 이용할수 있는 리조트 시설이 있느냐에 따라 다양한 테마개발이 가능하다. 또 여름에는 계곡에 물놀이 래프팅, 트레킹이 가능하냐에 따라 계절별로 고객수요를 창출할 수 있으며 가동률또한 높일 수 있을 것이다. 강이나 호수는 그야말로 이름 그 자체만으로도 펜션의 테마가 되기에 충분하다. 그러나 강이 있는 것만으로는 부족하여 그 강을 어떻게 이용할 수 있느냐에 좋은 테마가 될 수도 있고 그냥 그런 테마로 남을수도 있다. 선착장을 설치해서 수상스키나 모터보트 등 다양한 수상레져를 즐길수 있는 시설을 만들어야 하고 또한 초보자들에게 강습도 할수 있는 여건이 되어야 한다. 물론 비용도 만만치는 않다. 또 번지점프대를 만들어 모험적 체험을 경험하고 싶은 젊은 층의 수요에 부합하여야 하며 스킨스쿠버 다이빙이나 낚시 등 매니아들이나 동호인들을 적극 활용할 수 있는 테마 개발이 이루어져야 한다. 바다 이 또한 펜션의 테마로는 더없이 좋은 곳이다. 그러나 바다를 이용해 주변에 해수욕장이나 모래사장이 있으면 더욱 펜션의 입지로는 좋은 장소이다 갯벌 또한 썰물을 이용한 조개잡이 체험 또한 가족단위 고객들에게 더없이 좋은 체험형 테마다.

비용은 좀 들어가겠지만 낚싯배를 준비해서 바다 낚시의 손맛뿐만 아니라 손수 잡은 횟감이나 매운탕은 여행의 또 다른 묘미를 줄 것이다. 그러나 이것만으로는 해상 테마로는 한계가 있고 성수기와 비수기의 매출 차이가 커 바다와 연계한 테마개발이나 또 다른 체험형 테마를 개발해 이를테면 야외 온천이라든가 조개구이 포장마차라든가 비수기에 대비한 고객을 유치할 수 있는 테마나 수익모텔의 개발이 필요하다.

3) 기타 테마.

자연 지형이나 지역적 테마를 이용하는 것과 이 지형적 특성을 활용해 2차 테마를 개발 활용하는 방법이외엔 펜션 창업시부터 다른 수익모텔과 겸업으로 펜션을 운영할수 있다.

이를테면 카페나 식당을 운영하면서 펜션을 운영하는 경우, 또는 농원을 운영해 각종 농사를 지으며 또는 동물을 사육하며 펜션을 운영하는 경우 또는 도자기 공방이나 토속품점을 하면서 고객과 함께 작품도 만들고 체험도 하면서 자신의 특기나 사업아이템을 테마로 이용하는 경우가 있다.

반면, 자신의 취미 이를테면 등산, 낚시, 문학, 농악, 작물재배, 그림 등 다양한 콘텐츠를 테마로 이용해 문화적인 커뮤니티나 공동체를 만들어 동호회를 중심으로 고객관리를 하는 것도 펜션에서만 가능할 것이다.

☛ 펜션업의종류

1. ‘관광편의 시설업’의 관광 펜션

관광펜션업의 지정기준을 자연 및 주변환경과 조화되는 3층이하의 건축물, 객실 3실이하, 취사숙박설비, 외국어 안내표기 등을 갖추는 것으로 정함

1) 자연 및 주변환경과 조화되는 3층이하의 건축물일 것

2) 객실이 30실 이하일 것

3) 취사 및 숙박에 필요한 설비와 바비큐장 및 캠프파이어장 중 주인의 확대가 가능한 1종류 이상의 시설을 갖추고 있을 것. 다만, 수 개의 관광펜션으로 단지를 이룰 경우에는 공동으로 설치할 수 있다.

4) 숙박시설 및 이용시설에 대하여 외국어 안내 표기를 할 것

5) 관광펜션업 지정시 신축, 개.보수시 관광진흥개발 기금 장기 저리로 지원

6) 신축 사업계획 제출시 시.도지사를 통해 지정 받으면 건축 자금을 저리로 건축비,개.보수비 지원받음. 관광펜션업으로 숙박 시설을 운영할 수 있는 시설 관광진흥법 의한 숙박시설 건축법 시행령 에 따른호텔, 여관, 여인숙, 관광숙박시설, 기타숙박시설 공중위생법 시행령 농어촌 정비법에 의한 민박시설 산림법에 의한 자연 휴양림의 숙박시설 관광펜션업 이후 기존의 단지형 펜션 과 일반인에게 분양되는 단지형은 취지가 부합되지 않아 배제.

2. 농어촌 숙박시설 통합지침 시행과 관광펜션

지난 2004.4.3자로 농림부가 주관이 되어 문화관광부, 농림부, 보건복지부, 건설교통부,산림청이 공동으로 농어촌지역 숙박시설의 설치 및 관리에 관한 통합지침을 시행되었다. 동 지침에서는 농어촌 민박사업의 정의 및 시설기준과 사후관리에 대하여 구체화하고 농지 산지의 전용허가 및 취소, 용도지역내에서의 숙박시설 설치여부를 명확히 하는 등 농어촌 지역 숙박시설에 관한 관련부처의 지침을 명확히 하고 동 지침에 위반하는 불법 민박사업에 대해서느 단속해 나갈 것을 내용으로 하고 있다. 동 지침에서 관광펜션과 관련한 부분은 문화관광부에서 관광펜션업의 지정업무 시행 시 해당 시.도로 통보한 관광펜션 지정 세부지침이 포함되어 있으며, 관광펜션은 기본적으로 숙박신고를 하도록 하고 숙박신고하지 않을 경우 농어촌 민박의 요건으 갖추도록 하고 있기 때문에 관광펜션은 동지침과 관련한 단속대상이 되지는 않는다 하겠다.

나름대로는 금번 통합지침이 장기적으로는 관광펜션 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상하고 있다. 펜션업 운영을 희망하는 업체중 동 지침상 농어촌 민박에 해당되지 않는 업체는 숙박업 신고등의 절차가 불가피하며 기금 융자등의 혜택이 있는 관광펜션업으로 편입 증가 예상되며, 기존 숙박업 신고.사업자 등록을 하지 않고 농어촌 민박형으로 운영중인 펜션업체 중 숙박업으로 전환하는 업체에서도 공신력 확보를 위하여 관광 펜션으로 지정을 희망하는 사례가 증가할 것으로 예상하고 있다.

☛관광펜션최적지 국공립공원의 집단시설지구

자연공원법 2007. 2월 개정안의 주요 내용은 높이현행 3층 또는 5층으로 제한하고 있는 층수 제한제도를 높이(m) 제한제도로 변경적용을 자연공원을 그 위치에 따라 내륙형과 해안·해상형 으로 나누고, 해안·해상형 공원중 집단시설지구를 다시 배후산지가 있는 지구와 배후산지가 없는 지구로 구분한다. 배후산지 존재 여부는 집단시설지구 경계로부터 500m 이내에 높이 100m를 초과하는 산지의 존재 여부로 판단하며 내륙형과 해안·해상형중 배후산지가 있는 집단시설지구의 상업시설과 숙박시설은 3층(내륙형) - 5층(해안·해상형)에서 최고 15m(5층 규모)로, 해안·해상형 중 배후산지가 없는 집단시설지구의 상업시설과 숙박시설은 5층에서 최고 21m(7층 규모)로 완화하였다.

특히 관광 진흥법에 의한 관광숙박시설(관광호텔 등)의 경우에는 내륙형과 해안·해상형중 배후산지가 있는 집단시설지구의 관광숙박시설은 현행 5층에서 최고 24m(7층 규모)로, 해안·해상형중 배후산지가 없는 집단시설지구의 관광숙박시설은 현행 5층에서 최고 30m(9층 규모)로 조정할 계획이다. 국립공원관리공단에 따르면 집단시설지구는 현재 전국 18개 국립공원에 56개 지구, 총 495만5279평이 있다. 이 중 완전조성된 곳은 설악산 설악동 1·2지구, 계룡산 동학사1지구, 월출산 천황사지구 등 총 12개 지구에 불과하며 일부조성이 30곳, 미조성이 14곳이다. 이번 개정안에서는 건축물을 공원관리청이 지정하는 건축양식을 따라 설계할 경우 인센티브 성격으로 1층에 해당하는 높이(3m, 관광숙박시설은 4m)를 추가로 허용하는 제도를 도입하여 집단시설지구내 친자연적 건축양식을 유도하고 있어 앞으로 관광숙박시설업의 입지로 관심 받을 것이다.

3. '제주도개발특별법'의 제주 휴양펜션

1) 정의

관광객의 숙박 취사와 자연 체험 관광에 적합한 시설을 갖추어 이를 당해 시설의 공유자, 회원,타관광객에게 제공하거나 숙박 등에 이용하게 하는 업을 펜션업으로 규정하고 있다.

2) 자격요건

(1) 제주도에 주소를 둔 자로서 농지법 제2조제2호, 농어촌 발전특별조치법 제2조제2호, 농업협동조합법 제19조제3항의 규정에 의한 농 어업인.

(2) 제주지역에 본적을 두었거나 본적을 둔 자로서 귀향하여 1년 이상농․임․축․수산업에 종사하는 자.

(3) 사업계획의 시행에 필요한 자금조달 능력 및 방안에 있을 것.

3) 펜션이 가능한 위치

도시계획구역외 지역으로서 국토 이용관리법상 숙박시설이 가능한 지역으로 한정한다.

4) 건축물 규모 및 객실 구비요건

(1) 층수 및 객실수 : 2층 이하,10실 이하

(2) 객실당 면적 : 25㎡(7.5평)이상 100㎡(30평)이하

(3) 1개 객실구비요건 : 숙박과 취사에 적합한 1개 이상의 방과 거실, 욕실, 화장실 현관 및 취사시설.

5) 체험 농장 및 부대이용 시설 규모

(1) 체험 농장 시설용 토지 면적 : 660㎡(200평)이상

(2) 체험 목장용 토지 면적 : 10,000㎡(3,000평)이상

(3) 부대이용시설 어린이 놀이터, 간이골프장, 게이트볼장, 풀장, 바비큐장 중 2종 이상

6) 오수처리 시설의 구비조건

기준 : 생화학적 산소 요구량 5㎎/ℓ 이하로 유지해야 한다. 단 GIS(지리정보시스템)에 구축 된 사항이 확정되면 지하수 자원 보전지구안에서의 행위제한 기준이 등급에 따라 차등을 두게 된다.

7) 분양 및 회원 모집

(1) 범위 : 펜션업 등록자의 농외 소득증대 및 농․어촌 펜션 숙박시설 이용자의 권익 보호를 위해 분양 및 회원 모집을 할 수 있는 객실수는 총 객실중 80%다. (20%는 자체 운영하도록 하고 있다. )

(2) 회원모집 기준 : 1개의 객실당 2인 이상 20인 이하(법인에게 분양하거나 법인을 회원으로 모집하는 경우는 제외)

(3) 연간이용일수 ․ 공유자 또는 회원의 연간 이용일수는 365일을 객실당 분양 또는 회원 모집 계획의 인원수로 나눈 범위이내

4. 민박마을 사업

사업 신청일 현재 민박마을에 거주하고 있는 농가중 마을당 5가구 이상 공동으로 신청하면 지정, 민박 객실수는 5실 이하로 매년 연초에 해당 시.군청에 신청.민박마을 조성사업은 관광농원과 동일, 농림부에 농어촌 휴양마을 개발 사업을 준한다.위의 필요한 서류는 조성 계획서, 신청서를 작성하며, 민박마을 지원금은 농특 회계자금에서 융자해주며, 한도액은 마을당 3억원이내, 농가당 1천5백만원 이내로 연 6.5%, 3년 균등 분할, 상환하며, 총 사업비의 70%이내까지 융자해준다.

1) 개별민박

(1)2005년11월부터 현지에 거주자만 하는 지정제로 현지에 객실은7실이하 주택면적은 45평 이내로 민박시설로 사업자등록후 간이과세.일반과세 분리관리되며 숙박업 신고없이 영업가능.

(2) 공중위생법상 객실 8실이상 농어촌 정비법상 객실 7실 이상이면, 농어촌 민박업에 해당, 숙박업으로 신고.

(3) 2005년부터 재정경제부 농어촌 정비법을 개정하여

① 집주인이 펜션업을 운영시 전입신고를 마쳐야하며,

② 실제 펜션 주거지에 주인 주민등록이 기재되어야 7실이하라도 면세된다.

③ 외지인이 직접 운영이 불가피할때는 현지인에게 임대시 펜션운영 가능

④ 추후 외지인펜션은 숙박업으로 부가가치세,소득세등의 세금부과 예정.

(4) 민박과 펜션과의 차이

구 분	관광펜션업	농어촌민박
건축가능지역	농어촌민박 건축가능지역 숙박시설 건축 가능지역	단독주택(다가구주택) 건축가능지역이면 가능
규 모	3층이하 30실 이하	7실 이하
지 정	시.도지사	지정제도 폐지(99.2.5이후)
건축허가	숙박시설(농어촌민박 예외)	단독주택(다가구주택)
기타시설기준	바비큐장,캠프파이어장 중 1개 이상,외국어 안내표기	공중위생관리법시행규칙 제7조에서 규정한 객실, 침구등의 청결조항 준수
정부지원	건설.개보수 자금 관광진흥개발기금 지원	농림부의 농촌민박자금 지원,지원대상 민가 시장. 군수가 운영현황 파악 관리

5) 휴양 펜션업과의 차이

구분	관광펜션업	휴양펜션업
시행지역	제주지역을 제외한 지역	제주지역
건축가능지역	숙박시설 건축가능 지역 (농어촌민박 지정 대상은 주택건축가능 지역)	녹지지역, 농림부장관이 농촌으로 고시한 지역 중 숙박시설 건축가능 지역
시설기준	* 3층 이하 객실 30실 이하 *취사 숙박에 필요한 설비 *바비큐장, 캠프파이어장 중 1개 이상 *외국어 안내표기	*2층이하객실(25m2이상 100m2이하)10실 이하 *숙박과 취사에 적합한 거실. 현판(출입구).욕실.화장실 및 취사시설 *지목여하에 불구하고 체험농장용으로 사용할 660제곱미터 이상의 토지 또는 목장으로 사용할 1만제곱미터 이상의 토지를 확보하여 자연체험을 할수 있도록 할 것. *어린이놀이터,간이골프연습장,게이트볼장,풀장,바베큐장 등 이용시설중 2종이상 시설
인.허가 사항	시.도지사에 의한 지정	도지사 사업계획 승인,등록사항
운영	일반 숙박영업	분양 및 회원모집 가능
관계법령	관광진흥법시행령	제주국제자유도시특별법

(6) 펜션과 기존 민박 및 콘도미니엄 개념 비교

 

구분	펜션	민박	콘도미니엄
기능	숙박,음식제공,자가취사	숙박	숙박,자가취사
시설형태	전통식(한식) 현대식(양식)	전통식(한식)	전통식(한식) 현대식(양식)
객실수	10실 이내	5실 이내	규제 없음
경영	가족중심 부업성격이 강함.	가족중심 부업성격을 띰	기업중심
분양	1실당 2구좌-20구좌가능	못함	무제한
운영주체	농.어.축.임업인	농.어민	기업인
기타	지역의 향토성을 살린 프로그램의 개발하여 시설운영의 전문성과 다양성을 도입	단순한 숙박기능 역할	현대화된 부대시설

5. 펜션과 세금

1) 토지 취득시

펜션 사업을 하기 위해서 우선 펜션 관련 부지가 있어야 할 것인데 부지를 매입할 수도 있을 것이고 또는 상속, 증여 등 여러 가지 경우가 있을 수 있는데 이에 대해 살펴보면 다음과 같다.

<취득세 등의 과세표준과 세율>

	취득세	등록세	교육세	농어촌특별세
과세표준	취득가액의	취득가액의	등록세액의	취득세액의
매매	2%	3%	20%	10%
상속	2%	0.8%	20%	10%
증여	2%	1.5%	20%	10%
교환	2%	3%	20%	10%

(1) 취득가액 : 취득가액이란 펜션부지를 취득한 사람이 신고한 가액으로 하되, 신고한 가액이 없거나, 시가표준액에 미달하는 때에는 시가표준액으로 계산한다.

(2) 시가표준액 : 토지의 시가표준액이란 개별공시지가를 의미하며 개별공시지가는 토지가 속하는 해당 시, 군, 구청에서 열람할 수 있으면 각 기관의 홈페이지내에서 열람 할수 있다.

<취득세 등의 납부절차>

취득세	부동산을 취득한 날로부터 30일 이내에 해당 시, 군, 구청에 신고 납부 하여야 하며 이 기간을 넘기면 취득세액의 20%에 해당하는 가산세가 부과 된다.
농어촌 특별세	취득세 납부시에 취득세액의 10%를 농어촌특별세로 납부하셔야 한다.
등록세	취득한 부동산의 소유권 이전등기를 하기 전에 해당 시, 군, 구청에 납부하고 등기신청시에 등록세 영수필확인서를 첨부하여 제줄하여야 한다.
교육세	등록세 납부시에 등록세액의 20%를 교육세로 납부하셔야 한다.

2) 건축준공시

펜션을 신축하는경우 펜션 부지의 취득의 경우와 동일한 지방세(취득세, 등록세, 농어촌특별세, 교육세) 세율이 적용 된다. 펜션 부지의 경우 일반적으로 개별공시지가에 세율을 적용 하지만 펜션(건물)의 경우는 약간 다른데 이에 대해 알아보겠다.

(1) 취득세 등의 세율

	취득세	등록세	교육세	농어촌특별세
과세표준	취득가액의	취득가액의	등록세액의	취득세액의
매매	2%	3%	20%	10%
상속	2%	0.8%	20%	10%
증여	2%	1.5%	20%	10%
교환	2%	3%	20%	10%

① 취득가액

－ 신축하는 경우 : 펜션을 새로 건축하게 되면 건축에 따른 모든 비용(건설자재, 인건비, 기타경비등)이 펜션의 취득원가를 구성하게 되고, 그 취득원가에 위의 세율을 적용 한다.

－ 신축 이외의 경우 : 취득가액이란 펜션을 취득한 사람이 신고한 가액으로 하되, 신고한 가액이 없거나, 시가표준액에 미달하는 때에는 시가표준액으로 계산한다.

② 시가표준액

펜션(건물)의 경우 세율적용 대상인 시가표준액은 매년 1회 조례가 정하는 날 현재 시장군수가도지사의 승인을 얻어 결정한 가격을 말한다. (매년 1월 1일)

3) 펜션 사업과 관련한 세금

(1) 부가가치세

① 사업자 등록

펜션사업을 운영하기 위해서는 우선 사업자 등록을 하여야 한다. 사업자 등록은 다음의 서류를 구비하여 사업을 시작한 날로부터 20일 안에 관할세무서의 납세서비스센터에 신청하시면 즉시 사업자등록증을 교부받을 수 있다.

사업자등록 신청시 구비서류

- 사업자등록신청서1부(세무서에 비치)

- 임대차계약서 사본 1부(펜션을 임차한 경우)

- 사업허가증, 등록증, 신고필증 사본1부(허가를 받거나 등록 또는 신고를

하여야 하는 사업의 경우)

- 2인 이상이 공동으로 사업을 하는 경우에는 공동사업 사실을 증명할 수

있는 서류

사업을 시작하기에 앞서 펜션건축 관련 세금계산서를 교부받아 매입세액을 환급받고자 하는 경우에는 사업을 시작하기 전에도 사업자 등록을 해야 한 다. 다만, 이때에는 사업자 등록없이 시작한것이 객관적으로 인정되어야 하므로 사업허가신청서 사본이나 사업계획서를 첨부하여 사업자등록을 신청 하여야 한다.

② 일반과세자와 간이과세자의 차이

간이 과세자는 연간 매출액 (공급대가)이 4,800만원 미만인 개인 사업자로써 간이과세 적용이 배제되는 사업 또는 지역에 해당하지 않아야 한다.

일반과세자와 간이과세자는 다음과 같은 차이점이 있다

구분	일반과세자	간이과세자(1년 매출 4800만원 미만)
매출세액	공급가액 * 10%	공급대가(VAT포함)*10%*업종별 부가가치율
세금계산서 발행	의무적으로 발행	발행할 수 없음
매입세액 공제	전액 공제	매입세액 * 업종별 부가가치율
납부세액	매출세액 매입세액 공제액
기장의무	매입, 매출장 등 기장의무	주고받은 영수증 및 세금계산서만 보관하면 기장한 것으로 봄

③ 신고, 납부기한

부가가치세는 6개월을 과세기간으로 하여 신고, 납부하게 되며 각 과세기간을 다시 3개월로 나누어 중간에 예정신고기간을 두고 있다.

과세대상기간	신고납부기간
예정신고1/1 ~3/31	4/1 ~4/25
확정신고4/1 ~6/30	7/1 ~7/25
예정신고7/1 ~9/30	10/1 ~10/25
확정신고기 10/1 ~ 12/31	다음해 1/1 ~1/25

개인사업자의 경우 예정신고를 하는 대신 직전과세기간에 대한 납부세액의 1/2을 결정, 고지하여 납부토록하는 예정고지 제도가 있어서 예정신고를 해야 하는 부담을 줄일 수 있다

(2) 종합소득세

① 펜션 사업소득

펜션사업으로 얻는 소득에 대해서는 다른 소득(이자, 배당, 부동산 임대, 근로, 연금, 일시재산, 기타소득)과 합산해서 다음해 5.1~5.31 사이에 주 소지 관할세무서에 신고하고 납부해야 한다. 또한 사업을 위해 직원을 채용하여 급여를 지급하는 경우에는 매월 급여에서 세금(근로소득세)을 떼어 다음달 10일까지 납부해야 한다

② 신고, 납부 기한

신고대상자	확정신고 다음해 5/1 ~5/31	신고, 납부할 금액
	중간예납11/30일 까지	1/1 ~l 2/31간의 연간소득세액
		전년도 부담세액의 1/2

연간소득이란 사업운영에 따른 총매출액에서 필요경비를 차감한 금액을 말한다.

4) 펜션 폐업과 관련한 세금

(1) 부가가치세 및 종합소득세

폐업을 하고자 한다면 폐업을 하는 날이 속하는 년도의 종합소득세(다음해 5월 31일)와 그 기간의 부가가치세(폐업일로 부터 25일)를 기한내에 펜션 사업 운영시와 동일한 방법으로 신고, 납부하여야 한다.

(2) 양도소득세

폐업으로 펜션과 펜션부속토지를 양도하는 경우 양도소득세를 부담하게 된다.

① 계산절차

② 양도가액 및 취득가액의 계산

원칙 : 기준시가에 의하여 계산한다.

- 토지 : 개별공시지가

- 건물 : 국세청장이 정한 기준시가

다음의 경우에는 실지거래가액으로 계산한다.

- 취득후 1년 이내에 부동산을 양도하는 경우

- 미등기 자산을 양도하는 경우

- 실지거래가액으로 신고, 납부하고자 하는 경우

③ 필요경비

기준시가로 신고한 경우

-토지 : 취득당시 개별공시지가 × 3% (미등기는 0.3%)

-건물 : 취득당시 국세청 기준시가 × 3% (미등기는 0.3%)

실지거래가액으로 신고한 경우

- 소개비 , 설비비와 개량비 , 자본적지출 및 양도비용 등

④ 세율

양도가액 - 취득가액 - 필요경비	설명
= 양도차익
- 장기보유 특별공제	등기된 토지, 건물로써 보유기간이 3년이상 5년미만 : 양도차익×10%, 5년이상 10년미만 : 양도차익 x15% 10년이상 : 양도차익 ×10%
= 양도소득금액
- 양도소득기본공제	등기된 자산인 경우 250 만원
= 과세표준
×세율	설명

구분1년 이상	과세표준 1000만원 이하	9%	누진공제
보유 자산	과세표준 1000만원 초과 4000만원 이하	18%
	과세표준 4000만원 초과 8000만원 이하	27%	90만원
	과세표준 8000만원 초과	36%	450만원
1년 미만 보유 자산		36%	1170만원
미등기 자산		60%

⑤ 예정신고, 납부

양도소득세 과세대상 부동산을 양도한 거주자는 당해 부동산에 대한 양도소득세과세표준을 예정신고기한 내에 주소지관할 세무서에 제출 하여야 한다. 예정신고기한 내에 신고하고 이에 따른 세액을 납부하면 납부할 세액의 10%를 공제 받는다. 신고, 납부 기한, 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 하여야 한다

⑥ 확정신고

당해 연도에 양도소득이 있는자는 그 다음해 5월 1일부터 5월31일 사이에 주소지 관할세무서에 확정신고를 하여야 한다. 다만, 양도소득만 있는 자가 예정신고를 마친 경우에는 확정신고를 하지 않아도 된다. 예정신고, 납부와 확정신고, 납부 모두를 하지 않은 때는 정부에서 결정, 고지하게 되며 납부할 세액의 10%이상(무신고 가산세 10%와 무납부가산세 1일 0.03%)을 추가 부담하게 된다.

☛ 양도소득세

○주택은 2007년 부터 일률적으로 50%가 적용된다..2주택자나 부재지주가 집과 땅을 오래 보유하고 있다가 팔 때 세금을 깎아 주던 장기보유특별공제 (3년 이상 보유 시 주택은 10~45%, 토지는 10 ~ 30% 적용)도 없어 진다.

전국 모든 주택과 토지에 대해 실거래가를 기준으로 양도세가 부과 되고.2006년까지는 투기지역에서만 실거래가 기준 과표(세금 매기는 기준)가 적용되고 있었지만 2007년부터는 전국으로 확대 됩니다. 하지만 1가구 2택 이라도 수도권.광역시 소재 공시가격 1억원 이하 주택이나 지방 소재 3억원 이하 주택은 1가구 2주택자 중과 대상에서 제외 된다.

종합부동산세 부담도 커지게 된다. 종부세 과표 적용률이 공시가격의 70%에서 80%로 오르기 때문인데 지난 몇년동안 집값이 크게 오른 데다 과표 적용률까지 높아지면 6억원 이상 고가주택 소유자의 세 부담은 더욱 늘어날 수밖에 없다. 부동산을 사려는 사람은 매년 6월 1일 이후에, 팔려는 사람은 6월 1일 이전에 거래하는 것이 유리 하다. 재산세와 종부세의 경우 과세 기준일인 6월 1일 현재 부동산을 보유한 사람이 그해의 세금을 내게 되기 때문이다.

신축주택에 대한 1가구 1주택 비과세 특례제도도 올해 12월 31일 폐지 됩니다. 따라서 1998년 5월 22일-1999년 말, 2000년 11월 1일-2003년 6월 말 기간에 지어진 신축주택 최초 입주자로서 1가구 2주택자는 올해 말까지 기존 주택을 팔아야 양도세 감면 혜택을 받을 수 있게 된다. 2주택 이상 보유자의 매물이 늘어날수 밖에 없다.

○토지

2007년1월1일이후부터 비사업용토지에 대해 60%의 세율과 장기보유특별공제가 배제된다.

비사업용토지란 기간기준과 대상토지기준을 모두 충족해야한다.

양도일직전3년중2년 이상을 직접사업에 쓰거나 5년중3년 이상을 직접사업에 사용, 또는보유기

간중 80/100이상을 직접사업에 사용해야하는 요건중 하나를 충족해야 사업용토지로 분류된다.

1.예외인 경우에는 당해기간에 사업에 사용하지 못하는 부득이한사유

- 주로 법령에 의하여 사용이 금지 또는제한된 토지

- 문화재 보호구역안의 토지

- 건축허가나 착공이 제한된 토지

-.도로나 공공용지로 제공된 토지등이 해당된다.

2. 사용하지 못하는 부득이한사유가 발생하기직전을 기준으로 판정

- 최초의 경매기일이나 공매일을 양도일판정

- 한국자산관리공사 에 매각을 위임한날을 양도일판정

- 3개이상 의 일간신문에 매각 공고일을 양도일판정

3.사업에 사용하지 못하는 경우도 사업용 토지간주

- 생활환경의 오염피해가 발생되는 지역내 토지로 토지소유자 요구에 따라 취득한

공장부속토지의 인접토지

- 공익사업을 위하여 법률에 의해 수용되는 토지로 2006년까지 사업인정 고시된 지역내 토지

4.대상토지

- 전 답 과수원 개인이 재촌. 자경하는 농지는 중과대상에서 제외되지만 특별시,광역시, (군지역제외) 시지역 (읍.면제외)의 도시지역안의 농지중과대상이다.(그린벨트. 녹지지역제외)

- 주말체험영농소유농지300평 이내

- 상속농지 상속일 부터 5년내양도시

- 이농농지로 이농일부터 5년이내

- 농지 전용허가.신고.협의를 완료한 농지를 전용목적으로 사용

- 종중소유농지

- 2006년12월31일까지20년이상 소유한농지로 2009년12월31일까지 양도하면예외

- 임야

- 보전녹지지역안의 임야중 개인이 영림계획인가를 받아 사업중인 임야또는 특수개발지역으로 지정된 임야를 제외하고 실제사업에 사용되는임야로 중과가불합리한토지예외

- 공익상 필요산림보호육성을 위해 필요한임야

- 목장용지는 축산업영위 하는개인이소유한 도시지역밖으로 기준면적제외

- 비사업용 나대지

- 지방세법상 재산세 종합합산과세 대상토지

- 운동장,경기장,체육시설용토지 휴양시설업용토지,주차장용토지.개발사업시행자가 조성한토지,

청소년수련시설용토지예비군훈련장용토지,기타수입금액적용토지은 제외

- 주택과 별장은 주택면적의5배(도시)10배(비도시)를 초과하는토지상시거주형인아닌별장과 부속토지해당

☛개별펜션의미래

전업형펜션 보다 겸업 부업형 펜션만이 전원생활도 즐기고 돈도버는 사업 으로 생활속의 펜션으로 자리잡아야 한다. 전원생활을 하면서 수익사업을 하기엔 그래 만만치 않다. 치밀한 정보수집을 통해 장래성 있는 사업에 투자하는 지름길, 많이 듣고 많이 봐야한다.

1. 과수원 임대업

갖가지 유실수를 심어 회원들에게 분양하거나 임대하는 사업이다. 직접 과일나무를 가꿔 싱싱한 과일을 수확하는 기쁨을 누리려는 사람들을 회원으로 모아 나무를 분양한다. 나무심는 비용 이외에는 추가로 개발비용이 거의 들지 않는다는 것이 이 사업의 가장 큰 장점이다.

일단 유실수를 회원들에게 분양해 놓으면 생산량이라든지 이후의 관리상의 문제에 대해서는 책임을 지지 않는다. 평당 2만원 정도의 고수익이 예상된다. 교통문제를 잘 고려하는 것이 이 사업의 성공 관건이 된다. 계속해서 돌보고 가꾸어야 하는 유실수의 특성상 교통이 혼잡하거나 너무 먼 거리에 과수원이 있을 경우에는 회원들의 모집이 쉽지 않고 추가로 회원을 모집하거나 홍보하는 데에도 많은 문제가 생긴다.

과수원은 농지나 임야를 형질변경해 조성할 수 있으므로 어느 토지에나 개발할 수 있다는 게 이점이기도 하다. 단, 1만평 이상의 대단위 토지가 필요하다. 임대는 5백평 단위 정도로 분양하는게 적당하다. 수요타킷층은 주말농장도 이용하고 전원주택을 지으려는 전원생활 희망자다.

2. 관광목장

관광목장은 관광과 휴양, 목장을 결합시키는 새로운 형태의 사업이다. 즉 농촌에 각종 위락시설을 설치해 목장을 운영하면서 관광객을 끌어들이는 것을 말한다. 농촌현장에서 생산한 농산물도 팔면서 관광수입도 올리는 다양한 농촌만의 부가가치를 최대한 이용한 사업이라고 하겠다.

현재 목장을 운영하는 사람이나 임야를 새로 개발하려는 사람이 욕심을 내볼만한 사업이다. 관광목장을 운영하고 싶다면 기존에 농원이나 목장이 조성되어 있을 경우, 3만m미만의 지역내에서 체육시설이나 숙박시설, 식당 등을 지을 수 있다. 물론 공해나 환경오염이 없어야 한다는 전제조건이 달려있다.

현지에 거주하고 있는 농민이 관광농원을 운영하려고 할 경우에는 축협으로부터 3억 5천만원까지 융자를 받을 수 있다. 외지인이 관광목장을 조성하고자 할 때에도 특별한 제한사항은 없다. 다만 자금을 지원받을 수는 없다. 관광목장은 국토이용관리법과 초지법의 적용을 받는다.

초지전용이 가능하고 준농림지일때 가능하다. 이미 조성된 목장을 관광목장으로 변경할 경우에는 축협을 통해 지정만 하면 된다. 이때 관광목장의 사업 승인 주체는 시장, 군수가 된다. 그리고 축산시설이 아닌 건축물 등 별도의 시설물을 설치할 때는 개별 법령에 의거해 해당기관에 법 절차를 밟아야 한다.

전국에서 관광목장으로 지정된 곳은 150여 곳이 넘는다. 그러나 이렇게 많은 관광목장이 모두가 호황을 누리는 것은 아니다. 많은 관광목장들이 운영미숙과 경험부족으로 유명무실한 상태로 운영되고 있다. 따라서 이 사업에 뛰어들고 싶다면 보다 치밀한 사전준비와 경영 노하우를 바탕으로 많은 고객을 확보할 수 있는 방안을 마련해놓고 시작해야만 좋은 성과를 올릴 수 있을 것이다.

3. 자연휴양림

자연휴양림은 삼림욕, 청소년 야영, 휴양, 산책, 명상 등 다양한 목적으로 활용되면서 최근들어 자연을 가장 효율적으로 이용할 수 있는 미래산업의 하나로 꼽힌다. 삼림욕은 심폐기능을 좋게 할 뿐 아니라 신체 내의 노폐물 배출이 용이해지고 신진대사가 촉진되는 효과를 얻을 수 있다.

특히 여성들에게는 피부미용에 좋은 효과가 있으며, 가볍게 산책을 하며 간단한 독서와 명상도 즐길 수 있어 정신건강에도 탁월한 효과가 있다. 이처럼 건강에 관한 관심이 높아지면서 자연을 호흡하며 건강도 다지는 일석이조의 효과를 지닌 자연휴양림의 인기가 날로 높아지고 있다.

개발하려면 자연휴양림을 개발하기 위해서는 산림청장의 지정에 의해 시,도지사의 승인을 거쳐야 한다. 사유림의 자연휴양림 조성에 관한 법절차는 이전에 비해 많이 간소화되었지만 자연을 훼손해서는 안되며 숲이 울창하고 경관이 수려해야 한다는 조건이 항상 따라 붙는다.

지역조건 자연휴양림을 조성할 만한 지역은 자연경관이 아름답고 수목이 울창한 산림이어야 한다. 위치상으로는 발달된 도로망이 펼쳐진 교통요지로 사람들이 쉽게 찾아올 수 있는 도로가 잘 갖추어진 곳이어야 한다. 휴양림 1단지 구역면적으로는 국유림과 공유림이 1백ha 이상, 사유림은 30ha 이상이어야 한다. 소유하고 있는 땅이 이 정도 규모가 되지 않을 경우 주변에 인접해 있는 임지의 지주들과 조합을 결성하거나 법인의 형태로도 개발할 수 있다.

휴양림의 용도 산책로와 야영장, 삼림욕장, 광장, 잔디광장, 야외의자, 벤치, 전망대, 주차장 등은 필수적이며 부대시설로 체력단련장이나 운동시설을 설치하는 것이 좋다. 이외에 자연관찰원이나 취사장, 통나무집, 급수대, 야외교실 등을 설치하며 부가가치 높은 휴양림으로 관리될 수 있다.

지금까지 자연휴양림은 산림청이 조성해온 자연휴양림이 다수를 이루고 있었으나, 최근들어 전원생활에 대한 욕구가 점차 증가하면서 앞으로는 사유림에서 관리하는 자연휴양림이 늘어날 전망이다.

4. 유기농 농산물

현대인들의 최대의 관심사는 건강이다. 값이 비싸더라도 앞으로 무공해 농산물을 찾는 소요는 폭발적으로 늘어날 것이다. 또한 농약과 비료에 의존해 눈앞의 생산성만 보고 농사를 지으려는 "무작정" 귀농은 농촌을 피폐시키고 귀농인 자신도 쉽게 좌절하게 만든다. "흙을 살려보겠다"는 농업이 바로 유기농이다

화학비료와 농약의 대량 살포를 통해 흙을 죽이는 것이 현행의 농업이라면 화학비료의 사용량을 최소화하고 무농약 재배로 흙을 살려 건강한 농산물을 증산하자는 것이 유기농업의 핵심이다. 즉 가죽의 분뇨나 퇴비와 같은 유기물을 사용해서 자연환경을 보전하면서 안전하고 자연상태에 가까운 맛을 내는 농산물을 생산하는 농산법이 바로 유기농업이다.

극도로 악화된 우리의 산성화된 땅을 영양분이 풍부한 유기물이 넘치는 땅으로 되돌리는 작업, 이를 통해 생산자와 소비자 모두가 건강한 먹거리를 생산해내고 소비하자는 데에 유기농업의 참된 의미가 있는 것이다. 유기농업은 단순한 영농의 형태라기보다는 농사에 임하는 농민의 근본자세이며, 자연속에서 가장 건강하고 양심적인 태도로 농사를 지을 수 있는 농민의 한 생활방식이라고 할 수 있다.

따라서 삶의 진정한 가치를 실현하고 생명의 근원으로 돌아가기 위한 귀농의 실천적 대안으로 인간과 자연이 조화·협력하는 유기순환적인

공생의 농업이 주목받고 있다.

　논의관리 유기농 벼농사에서는 모내기에서 수확까지 세심한 주의를 기울여야 원하는 양질의 쌀생산이 가능하다. 이중에서 무엇보다 중요한 것은 물이 마르지 않고 항상 담수상태인지를 확인하는 것이다.

또한 시비의 시기를 잘 따져서 적기에 실시해야 각종 병해로부터 안전한 농사를 지을 수가 있다. 우선 인산추비는 10a당 20㎏씩 7월 10일 경부터 15일 간격으로 3회 준다. 엽면살포는 흑효소, 식초, 패화석, 나르겐을 2회주고, 출수 이후 유숙기때는 식초, 흑효소, 보리돌, 미리근을 1회 정도 뿌려준다. 오리를 방사해서 제초를 할 때에는 철망에 야생동물이 침입하지 않는지 자주봐야 하고 5일에 한 번씩 1마리당 20㎏을 주는 것도 잊지 말아야 한다.

　기계제초법 이 방법은 3조식이나 4조식 기계제초기를 이용하여 손쉽게 논풀을 제거하는 방법으로 한 사람이 하루에 3천 평의 논을 제초할 수 있다. 모터가 장착되어 있으므로 운전만 잘하면 스스로 땅을 파 뒤집어 주면서 굴러가기 때문에 힘이 거의 들지 않고 모 줄의 간격도 마음대로 조정 할 수 있어 널리 보급되고 있다. 하지만 이 방법은 마른 논에서는 효과가 없으니 사용에 유의해야 한다.

5. 관상어 사육업

관상어는 비교적 사육이 쉬운 금붕어나 잉어등을 택하는 것이 좋다. 요즘은 한국의 민물고기도 사람들에게 친숙하므로 피라미, 납자루 같은 소박한 품종을 택해도 기존의 외국산 관상어보다 더욱 좋은 호응을 얻을 수 있다. 한국의 민물고기는 기르기가 쉽고 값이 싸며 먹이도 상추, 고기 등 사람이 먹는 것은 무엇이든 가리지 않는다. 이처럼 사육하기가 편리하므로 관상가치가 있는 45종의 민물고기 중 자신의 기호에 맞는 것을 선택하면 된다.

관상어 사육은 특별한 기술과 자본 없이도 할 수 있고, 관상어를 찾는 수요가 점차 늘어나고, 사육과정도 깨끗하므로 이 방면에 취미가 있는 사람들은 부업 삼아 해보면 괜찮은 사업일 것이다. 이 밖에도 농촌에서 할 만한 수익성 높은 사업으로는 "관상용 희귀새 사육업" 이라든가, "야색동물방목, 가공, 유통사업", "통나무집 건축체험사업" 등이 있다. 이외에도 시골의 자연조건을 사업 아이템으로 연결시켜 자연 속에서 호흡하며 도심에서는 느껴보지 못했던 시골만의 혜택을 상품으로 만든 사업들이 꽤 많이 있다.

6. 건강원

건강원은 주로 시골의 오지의 한적한 산골마을에 찾아오는 손님들을 위해 건강, 보양음식을 제공하고 그 수입으로 생활을 영위하는 형태의 사업이다. 또한 농원에서 직접 지른 가축과 한약재로 즙을 만들어주는 것이 중요한 사업 아이템이다.

주로 흑염소, 잉어, 붕어, 호박, 개소주, 한약 등을 취급하며, 농원에서 직접 기른 신선한 야채와 역시 직접 사육한 각종 식육 가축 등으로 음식을 만들어 부가가치가 높은 소득을 올릴 수 있다. 보통 시설투자비(대지마련포함)로 1억5천에서 2억정도가 들어가므로 그리 만만한 사업은 아니지만 일단 설치해 놓고 일정기간이 지나면 농가수입으로는 꽤 쏠쏠한 재미가 있는 사업이 될 것이다.

7. 벤처농업

농촌으로 회귀하려는 움직임이 두드러지고 있다. 이 때문에 농지값이 갑작스럽게 급등하는 현상도 일어나고 있다. 그런데 농촌으로 간다고 해서 무조건 장미빛 미래가 기다리고 있는 건 아니다. 어쩌면 도시생활에서보다 더 많은 땀방울을 흘려야하고 사업을 시작하는 것보다 더 반짝이는 아이디어와 기획력을 발휘해야만 제대로 정착할 수 있다. 농업도 예전처럼 땀만 흘린다고 되는 건 아니다. 기존농업의 틈새를 찾아내 벤처농업에 도전해야 고소득 농민이 될 수 있다. 정보화 시대, 21세기형 벤처농업을 알아보자.

○과수·농가공 제품

한방능금 한약재를 숙성시켜 비료나 농약 대용으로 살포하여 당도가 높고 향이 있는 무공해 사과로 상표등록 돼있다. 실험단계에 있으며 가격은 5㎏당 1만1천원으로 직판하고 있다.

수퍼딸기 크기가 달걀만하고 무게도 배가 나가는 큰 딸기를 개발했다. 품질이 우수해 가격은 일반 딸기의 2배로 판매되고 있다. 상황버섯 항암효과가 있는 것으로 알려진 상황버섯 재배기술을 독점개발해 1㎏당 2백만원의 고소득을 올리고 있다.

운이 강한 합격사과 일본 사례로 지난 91년 강한 태풍이 아오모리현을 휩쓸고 지나가 대부분의 사과가 떨어지자 한 농민이 떨어지지 않은 나머지 사과 하나하나에 "강풍에도 떨어지지 않은 사과"라는 증명서를 붙이고 "운이 좋은 사과"로 이름하여 입시생 등에게 비싼 값에 판매해 평년보다 많은 수입을 올렸다.

병속에 든 사과·배 과실이 어릴 때 유리병을 씌워 독특한 모양을 지는 무공해 과실을 생산해서 관상용이나 그대로 과실주를 만들어 고가로 판매하고 있다.

파인애플김치 배추 무 대신 파인애플을 주재료로 담근 김치로 부드러우며 이국적인 향으로 외국인 소비자에게 권할 만하다. 수출가능성이 높은 것으로 판단된다.

산나물 김치 성인병 예방효과 높은 산나물을 재료로 김치를 개발하였다.

○양장·축산물

누에가 직접 짜는 실크부채 일본 사례로 땅에 떨어진 누에게 기어다니면서 실을 토해내는 것을 보고 개발한 아이디어 상품이다. 부채살 위로 누에를 기어다니게 하면 아름다운 실크부채가 만들어지며 이음새가 없는 동롱도 만들어 특산품으로 판매하고 있다.

먹는실크 누에고치를 가수분해해 얻은 가루로 천연아미노산 18종이 포함된 건강식품을 개발해 대량생산에 들어갔다.

뽕나무 엑기스 뽕나무의 건강성분을 추출해 차 엑기스 분말 캔음료 등으로 생산한다. 양잠소득에 비해 2배 이상의 소득을 올릴 수 있다.

특수달걀(금산 인삼달걀, 영덕 대게타우링, 고래란, 알로에란, 요드란, 첵커란, 은행란 등) 어미닭의 사료에 특수사료를 배합해서 기능성을 가진 브랜드 건강달걀을 시판했다. 시중 일반 달걀보다 1.3~3.3배의 가격을

유지할 수 있을 정도로 소득이 높다

한방닭 한약재 사료를 먹이며 닭을 길러 한 마리 6천원(강원 정선 황기닭), 5천원(경기 남양주 고센 한방닭) 정도에 시판하고 있다.

보약닭 인삼 옻껍질을 보리밥에 섞어 먹이다가 입추가 지난 뒤 구렁이를 섞혀 생산한 구더기를 먹이는 전래 민간요법으로 생산하고 있다.

1마리에 1백만원씩 한정생산하고 있다.

브랜드 고기 "한방포크" 돼지 사료에 한약재 찌꺼기를 첨가해 육질이 부드럽고 지방이 적은 돈육을 생산한다. 출하시기가 보름씩 당겨지고 사료비도 크게 절감할 수 있으며 일반 돼지고기보다 25%높은 가격으로 전량 백화점 납품하고 있다.

한약소 한약재 찌꺼기 등을 먹여 맛이 담백하고 특유의 맛이 강화된 한우를 생산한다. 사료비도 줄일 수 있으며 고가로 판매되고 있다.

한방녹용 사슴에게 한약재와 케일 컴프리 등을 먹여 사육하며 최상품의 녹용을 단골 거래처에 20% 높은 가격으로 판매되고 있다.

미니돼지 다 자란 뒤에도 몸무게가 25-35㎏밖에 되지 않는 애완용 실험용 돼지로 "-돼지=고기"-라는 고정관념을 벗어난 특수가축으로 개발단계에 있다.

○무공해 벼농사

참게를 이용한 방법 논에 참게를 방사하면 어린 게가 논바닥을 헤집고 다녀 잡초가 자라지 못하고 토양에 산소가 잘 공급된다. 해충까지 잡아 먹으므로 농약과 비료 사용이 줄어든다. 쌀수확량은 다소 줄어들지만 판매가는 오히려 2배이다.

오리를 이용한 방법 오리는 논바닥의 잡초를 뜯어먹고 벌레를 잡아먹는 것 외에 땅을 헤집고 다녀 벼의 줄기를 단련시킨다. 게다가 배설물이 거름 역할까지 해 일석오조의 효과를 보고 있다. 오리쌀 시판가는 보통 벼의 1.5배이다.

우렁이를 이용한 방법 왕우렁이도 잡초와 벌레 제거에 효과적이다.

이와 같이 무공해쌀과 함께 다자란 참게나 오리, 우렁이, 민물고기 등이 또 다른 수입원이 된다.

분재벼 일본 사례로 벼를 작게 만들어 화분에 심어 관상용으로 개발한 것으로 도시인들의 농촌 향수를 달래주는 상품으로 판매하고 있다.

컬러쌀 강원도 원주시 문막농협에서 개발한 것으로 검거나 붉은색이 나는 특수쌀이다. 높은 가격에 판매되며 색깔에 따라 맛과 향이 다르다.

무논 손뿌림 직파재배 벼의 육묘과정을 생략하고 싹이 2㎜ 정도 나온 볍씨를 손으로 직접 논에 뿌린다. 기계를 이용한 모내기보다 경비가 30분의 1정도로 절약된다.

8. 농업인재 뱅크사업

이 사업은 농민이 아닌 도시 사람들에게 농사짓는 방법을 가르쳐주는 사업이다. 농사기술을 배운다는 것이 생각처럼 쉽지가 않다. 따라서 농사의 전문적인 노하우를 도시인들에게 가르치는 강사로 농민들을 활용함으로써 농촌 일손을 이용한 일석이조의 효과를 얻을 수 있는 사업이다.

주 수입원들은 회원들로부터 받는 강의료 일부와 농민들 몫의 강의료 중 수수료 명목으로 제하는 약간의 소개비 정도이다.

농업인재 뱅크 사업을 하고자 한다면 우선 농업을 배우고 싶어하는 도시인들을 회원으로 모집해야 한다. 그런 다음 회원들이 배우고 싶어하는 농사분야의 농가중에서 일손이 모자라는 집과 연결해준다.

주 모집대상은 전원생활을 준비하는 도시인과 직장에서 은퇴한 사람들이다. 이들은 지금 당장은 아니지만 장차 전원생활을 할 계획을 갖고 있거나 흙과 접하길 원하는 계층들이다. 회원중에는 직장인도 있다는 점을 감안해

주말을 이용한 교육도 계획해야 한다.

교육기간은 1년에 얼마정도 하는 식으로 정하는 것이 좋다.

실제로 교육하는 기간은 교육일자에 비해 길 수가 있기 때문에 처음부터 이를 감안해서 충분한 기간을 설정해두는 것이 좋다. 교육기간을 마치면 수료증을 준다. 이 수료증을 제시하면 농가에서 자연스럽게 일손을 거들 수 있는 농가까지 연결해준다면 훨씬 현실성 있는 현장사업이 될 수 있을 것이다.

교육내용을 보면 꽃이나 과수, 식수재배 등에 대해서는 씨뿌리기, 나무심기, 수확 등을 농가에서 현장 실습을 통해 구체적으로 익히도록 해준다.

9. 농촌체험 이벤트사업

이 사업은 외국에서 성행되다가 국내에 들어온 사업의 하나이다. 젖소에서 우유를 만들어내는 것이 도시사람들에게는 생소한 모습이라는 데서 착안하여 1층에는 기존의 젖소 우리와 우유를 짜는 시설을 설치해놓고, 2층의 한가운데를 뚫어 관광객들이 2층에 둘러서서 1층에서 젖소의 우유짜는 모습을 보게 하는 것이다.

이런 사업은 여러 나라에서 기본 아이템을 들여와 각국의 실정에 맞는 농촌체험 이벤트 사업으로 발전시키고 있다. 주 산업이 농업이었던 우리나라 사람들은 어떤 형태로든지 농촌체험을 해보고 싶어 한다.이런 우리 현실에 맞는 관광상품을 개발하고자 한다면 다양한 종류의 이벤트 사업이 창출될 수 있을 것이다.

목장을 견학시킨다든지, 관람인들로 하여금 직접 논에서 벼를 베고 탈곡하는 것, 인삼이나 담배를 재배하는 것, 과수원에서 과일을 따는 것, 밭에서 당근이나 고구마, 감자 등을 캐보게 한다든지 하는 응용된 아이디어를 충분히 활용해 볼 수 있을 것이다.