토지투기 9·5 대책후 얼어붙은 강남 부동산, 그동안 집값 앙등의 주범 등[동아 9.7]

[빵장사]

동아 2003/09/07 17:59

[9·5 대책후 얼어붙은 강남 부동산]31평 호가 하룻새 1억급락

《빗발이 흩날린 7일 서울 강남구 대치동 은마아파트 주변 부동산중개업소는 대부분 문을 닫았다. 문을 연 일부 중개업소에도 물건을 찾는 발길은 뚝 끊긴 상태에서 매물을 내놓으려는 전화만 이어졌다. 인근에 위치한 E공인중개업소의 한 관계자는 “정부의 ‘9·5주택가격 안정대책’ 발표 직후 값이 떨어질 것을 우려한 투자자들이 매도가 수준을 탐색하는 전화를 계속 해온다”고 말했다.》

이 아파트는 정부 발표 하루 만인 6일에 벌써 31평형의 호가가 7억7000만원에서 6억8000만원으로 9000만원 급락했다. 34평형도 3500만원 떨어져 8억3500만원에 형성됐다.

E공인 관계자는 “추석 연휴가 지나면 본격적으로 매물이 쏟아지면서 가격도 떨어질 것으로 보인다”며 한숨을 내쉬었다.

9·5 부동산 대책 발표 직후 서울 강남지역 부동산시장이 급랭할 조짐을 보이고 있다. 매물을 찾는 수요는 끊긴 상태에서 소형평형 의무비율 확대로 재건축 사업이 불투명해진 아파트를 중심으로 매물이 쏟아지면서 일부 단지에서는 1억원 가까이 떨어진 투매현상까지 나오고 있다.

반면 이미 사업승인이 났거나 신청한 재건축 아파트와 기존 중대형 아파트 단지는 반사이익이 기대되면서 상대적으로 느긋한 표정이다.

 

▽가격 하락 아파트 속출=40평형 배정이 가능해 최고 7억5000만원까지 치솟았던 서초구 반포3단지 16평형은 6억7000만원까지 떨어졌다. 반포주공1단지 22평형도 6000만원 가까이 떨어져 6억1000만원에 나오고 있다.

인근 D공인 관계자는 “10월 1일을 기준으로 양도소득세 부담이 9000만원가량 커지므로 9월 말이면 매물 수가 절정을 이룰 것으로 보인다”고 말했다.

최근 시세가 천정부지로 오르던 강동구 재건축 아파트도 2000만∼3000만원씩 가격을 낮춘 매물이 쏟아지고 있다. 4억5000만∼4억6000만원에 거래됐던 둔촌주공1단지 16평형이 4억3000만원, 3단지 31평형이 6억원에서 5억8000만원까지 떨어졌다.

▽아우성치는 재건축조합=소형평형 의무비율 확대로 직격탄을 맞은 강남지역의 12∼15층 규모의 중층 아파트들은 재건축을 전면 재검토하거나 리모델링으로 사업을 전환할 움직임을 보이고 있다.

이들 아파트 대부분은 30∼40평형대로 구성돼 가구 수를 늘리지 않고 평형만 키워가는 ‘1 대 1 재건축’을 추진 중이었다. 그런데 소형평형 의무비율 확대 조치로 20평형대 아파트도 지어야 한다.

강남구 역삼동 S아파트 재건축조합 관계자는 “소형평형을 추가로 넣는다면 조합원 중 일부는 현재보다 평형이 작은 아파트를 배정받아야 한다”며 “이 같은 방안은 수용되기 힘들기 때문에 정부가 제시한 대안인 ‘조합원 몫을 기존평형대로 하고 용적률이 늘어난 만큼 소형아파트를 추가로 짓는 방식’으로 사업계획 수정이 잇따를 것”이라고 예상했다.

SK건설 장태일 상무는 “재건축 사업은 중대형 평형이 많아야 사업수익성이 높아져 조합원 분담금도 낮아지는데 소형 평형이 늘면 수익성이 현저히 떨어진다”면서 “가구 수가 적어 의사결정 속도가 빠른 소규모 단지들은 리모델링으로 사업을 전환할 가능성이 높다”고 말했다.

▽뒤돌아 웃음 짓는 곳도 있다=사업승인을 받았거나 신청 중인 재건축 단지는 상대적으로 여유 있는 모습이다. 정부의 이번 조치 대상에서 제외돼 희소성이 더해져 상품 가치가 높아진 때문이다.

송파구 잠실주공, 강남구 영동청담주공 등이 대표적인 곳들이다. 송파구 잠실동 에덴공인 김치순 사장은 “아직 가격이 보합세를 유지하고 있지만 이번 정부 조치로 반사이익이 기대된다”고 말했다.

황재성기자 jsonhng@donga.com">jsonhng@donga.com

이철용기자 lcy@donga.com">lcy@donga.com

김창원기자 changkim@donga.com">changkim@donga.com

2003/09/07 17:59

서울江南 재건축시장 급랭…급매물 쏟아지고 값 큰폭 하락

‘9·5 주택가격 안정대책’의 영향으로 서울 강남지역 재건축 아파트 값이 큰 폭으로 떨어지고 급매물이 쏟아져 나오고 있다.

또 재건축을 추진해 온 조합원들은 불확실한 미래 때문에 큰 혼란을 겪고 있으며 조합과 건설회사가 긴급 대책회의에 나서는 등 초비상이다.

7일 관련업계에 따르면 ‘9·5 대책’ 하루 만에 서울 강남구 대치동 은마아파트 31평형은 호가가 7억7000만원에서 6억8000만원으로 9000만원이 떨어진 선에서 형성됐다. 서초구 반포 2단지 18평형도 급매물이 나오면서 가격이 2000만∼3000만원이 떨어졌지만 거래는 중단됐다. 시세가 고공행진을 거듭했던 강동구 지역도 매물이 크게 늘면서 가격이 큰 폭으로 떨어지는 추세다.

재건축 추진 조합들은 대책을 마련하느라 비상이 걸렸다.

강남구 개포동 주공 2단지의 이영수 조합장은 “정부의 ‘9·5대책’으로 그동안 추진해 온 사업계획이 어그러지게 됐다. 정부 요구를 맞추려면 평형 배분이 쉽지 않게 됐다”고 말했다. 그는 이어 “‘우리 아파트의 재건축은 어떻게 되는 것이냐’는 조합원들의 질문이 쏟아지고 있다. 어떻게 대답해야 할지 모르겠다”며 곤혹스러움을 감추지 못했다.

재건축사업 추진에 제동이 걸리면서 공사를 맡았던 현대 대우 삼성 대림 등 주택건설회사들도 긴급 대책 회의를 가졌다.

한편 건교부는 판교신도시의 교육 여건 개선을 위해 학원 등 교육시설만 들어서는 ‘에듀파크’를 조성하기로 했다. 하지만 민주당 소속 국회건설교통위 의원들이 추진 중인 ‘아파트 분양원가 공개 방안’ 입법화에 대해서는 “다른 제조업종과의 형평성에서 문제가 생긴다”며 받아들이기 어렵다는 입장이다.

황재성기자 jsonhng@donga.com">jsonhng@donga.com

이철용기자 lcy@donga.com">lcy@donga.com

김창원기자 changkim@donga.com">changkim@donga.com

동아 2003/09/07 18:22

[집값 따로 정책 따로]<上>어설픈 땜질처방이 투기 부추겼다


《올해 정부가 부동산시장을 안정시킬 목적으로 쏟아낸 정책은 대략 24건에 이른다. 주택분야의 주무부처인 건설교통부 소관만 14건에 이른다. 하지만 집값이 안정되기는커녕 계속 올랐다. 심지어 ‘정부가 안정대책을 발표하면 투자해야 할 때’라는 말까지 나올 정도다. 뭐가 잘못됐기에 이런 일들이 벌어지는 것일까? 2회에 걸쳐 정부 정책의 문제점과 해법을 정리해본다.》

회사원 K씨(33)는 요즘도 아파트시세표를 볼 때마다 신이 난다. 나름대로 부동산재테크에 관심을 갖고 있던 차에 올해 초 서울 강남지역의 40평형대 아파트를 분양받았다. 그런데 이후 정부의 강력한 주택시장 안정 방침이 쏟아지면서 걱정이 앞섰다. 하지만 이후에도 주변의 집값이 꺾일 줄 모르고 계속 상승했고, 그는 현재 분양가보다 최소 배 이상의 수익을 기대할 정도다.

“정부의 정책에 신경 쓰지 말고 투자하라는 주변의 충고를 받고 투자했지만 그동안 걱정이 컸습니다. 하지만 요즘은 그분들께 고마울 따름입니다.”

 

▽정부가 집값 앙등의 주범=집값 불안을 가져온 근본 원인 가운데 400조원 규모로 추정되는 부동(浮動)자금과 금융권의 초저금리가 차지하는 비중이 크다. 2000년 이후 정부는 경기를 부추기기 위해 매번 돈을 푸는 손쉬운 방법을 썼고, 이는 항상 시차를 두고 집값 앙등으로 이어졌다.

건설산업연구원 김선덕(金善德) 소장은 “특히 외환위기 이후 금리가 떨어지면 집값이 오르는 역(逆)상관관계가 뚜렷해졌다”고 진단했다.

미국 미시간대 김응한(金應漢) 교수는 “정부가 둑을 터뜨려 홍수를 내놓고는 부랴부랴 양수기를 동원해 물을 퍼내며 생색내는 꼴”이라며 “부동산 문제와 관련해서는 경제정책 자체가 몇 해째 서민을 울리고 땅부자만 배불리고 있다”고 비판했다.

▽진단 따로 정책 따로=공급이 수요를 따라가지 못하는 것도 핵심 요인. 특히 서울 강남지역은 전세대기자가 6개월 이상 밀려 있을 정도로 수요에 비해 공급이 부족하다. 이들은 대부분 투자 목적보다는 서울 강남지역의 뛰어난 교육여건과 쾌적한 생활시설 등을 찾는 사람. 재정경제부 김광림(金光琳) 차관도 “강남 집값 상승의 근본 원인 가운데 하나가 우수한 교육여건을 노린 수요자 때문”이라고 인정했다.

강남 아파트에 대한 수요를 잡기가 쉽지 않다는 뜻이다. 그렇다면 △강남 아파트의 공급의 절대량을 늘리거나 이것이 힘들면 △강남에 버금가는 거주여건을 가진 대체재의 공급을 확대하는 방법을 생각해야 한다. 수요를 분산시키는 것.

물론 아파트 또는 신도시 건설이 3∼10년의 긴 시간을 요구한다는 점에서 정부가 정책으로 활용하기에 한계가 있다. 하지만 정부의 정책은 지나치게 거래 억제나, 수요 중에서도 투기적 수요 억제에만 집중돼 있다. 다시 말해 워낙 ‘부동산의 가치(유동성)를 훼손해 값 끌어내리기’에만 초점이 맞춰져 ‘중장기적인 수요 잡기’라고 할 수도 없는 내용들이다. 건교부가 올해 발표한 14건 가운데 공급에 관한 것은 단 2건뿐이다.

전체적인 수급불균형 때문에 발생한 문제를 투기적 수요만 틀어막는 방식으로 대응하겠다는 발상은 임시변통일 뿐이다. 이는 진통제로 증세를 잠깐 숨길 뿐 병을 계속 키우는 꼴이다. 실제로 정부의 거래억제 방안으로 발생한 거래비용 부담이 매매가에 고스란히 반영돼 집값만 끌어올리기도 했다.

▽터뜨리고 보는 정책=중앙정부와 지방자치단체의 손발이 맞지 않는 것도 문제다.

건교부는 안전진단을 강화하는 등의 방법을 동원해 가급적 재건축을 막으려 하고 있다. 그러나 서울시는 재건축대상 아파트 기준연도를 1980년에서 1983년으로 늦추고 재건축 대상을 대폭 늘리는 방안을 추진 중이다.

실현 가능성에 논란이 있음에도 불구하고 발표되는 정책도 있다.

대표적인 사례가 이달 초 잇따라 발표된 ‘종합부동산세 신설’(2006년 시행 예정)과‘투기과열지구 내 재건축아파트 조합원 자격 매매 금지’(2004년 시행 예정)이다. 종합부동산세의 경우 이중과세 논란이 있고, 재건축 조합원자격 매매는 재산권 침해 소지가 커 각각 입법에 어려움이 예상되는 방법이다.

주택산업연구원 장성수(張成洙) 선임연구원은 “실현 가능성이 낮음에도 심리적인 충격을 노린 이 같은 대책이 자칫 정부 정책의 신뢰만 깎아내리는 결과를 낳을 수 있다”고 지적했다.

황재성기자 jsonhng@donga.com">jsonhng@donga.com

김창원기자 changkim@donga.com">changkim@donga.com

----------------------------------------------------------

독자의견

아이디	btm3040	등록	2003-09-08 07:12:37	조회	17
이번 기회에 보유세를 대폭 올려야 한다. 미국이나 일본처럼 10억대 부동산에 대한 보유세를 한 2%정도로 한다면 연 2000만원 세금 내야 한다. 그러면 대형고급 아파트에 대한 수요를 대폭 줄일수 있다.(미국이나 일본등은 대형아파트는 연예인 기업가 스포츠 스타등 초고소득층이 산다). 건교부 국세청의 고위층은 대부분 강남 산다. 이들은 은근히 집값 부추긴다. 현상이 이를 증명한다. 고관분들 tv나와서 강남 대형평수에 대한 수요가 많다는둥 조세저항 운운 한다(솔직이 지들이 저항하겠지).이참에 자동차세는 내리거나 폐지하면 보유세 올려도 가구당 세부담은 큰 증가가 없을것이다.자동차산업은 살리고 백해 무익한 부동산 투기는 이기회에 잠재우자!

[빵장사]

공부방회원, 헨리조지공부하는 사람들이 의논해서, 각종 언론사 토지세 정책에 대해 쪽글달기 운동을 해야 하지 않나 생각듬. 모범 쪽글, 홍보할 내용을 확정하고, 그때 그때 기사내용에 따라 적절한 기사에 대한 의견달기 운동. 여러 사람이 참여하면 효과있다....