경매 함정 시리즈 1 - 행복재테크에 "웹마님"이 올린글입니다.

[마이콜]

                                  경매 함정 시리즈 1.

※ [참고의 말씀]

경매는 어느 단계를 넘어가면 사안에 따라서는 경매법을 넘어서 일반법(주로 민법)에 대한 지식을 보태어야만 제대로 진단되고 그에 대한 해법이 나는 경우가 많습니다. 즉, 단지 경매에 관한 지식만으로는 적절한 설명이 불가능한 경우가 많은 것입니다.

그런데 일반적으로 경매전문가의 경우 일반법에 대한 깊은 법리를 이해하고 있는 경우는 드문 것도 엄연한 현실입니다. 그러다보니 경매전문가가 기술한 내용에서도 필요한 법리에 대한 언급이 없거나(법리 자체를 모르기 때문에) 중요한 법리에 관한 오류(지식의 단순성 때문에)가 발견되는 경우가 있습니다. 

이 시리즈물에 나오는 법리도 경매전문가가 기술한 것으로 보이는데, 대부분은 오류가 없고 또 의미있는 것들이나, 미세한 부분에서나마 필요한 법리에 대한 언급이 부재하거나 법리를 오해한 것으로 보이는 경우도 보입니다. 따라서 여기에 오시는 회원님들은 여기의 글들을 참고하시되 자신이 어떤 구체적인 사안과 직접 이해관계를 맺게되는 경우에는 별도의 검토도 하시기를 바랍니다.               - 잔소리꾼이 -

1. 위법 건물 낙찰시 낙찰자 덤터기               

최근 경기불황으로 상업용 건물이 주거용 등으로 용도변경되는 사례를 자주 볼 수 있는데, 이러한 물건이 경매로 나올 때 응찰자는 주의해야 한다. 왜냐하면 무단으로 용도변경된 건물은 경락 후 원상복구를 하니 않으면 형사고발 뿐만 아니라 이행강제금이 부과될 수 있기 때문이다. 따라서 이러한 물건에 응찰할 때는 낙찰가 외에 원상복구 비용이나 이행강제금 등 추가 비용을 감안해야 예측할 수 없는 손해를 방지할 수 있다.

현재 경매장에서도 이러한 물건을 심심치 않게 볼 수 있는데, 일례로 서울지방법원 본원에서 입찰에 부쳐진 서울 강남구 논현동 소재 근린상가의 경우 상업용 건물을 원룸주택으로 개조해 강남구청으로부터 위법 건물로 지정된 상태다.

이미 98년 3월 18일까지 시정조치토록 통보되었지만 소유자가 건물을 원상복구 시키지 않아 형사
고발과 함께 1천7백만원의 이행강제금이 부과돼 있다. 이 경우 이미 소유자가 형사고발된 상태이므로 낙찰자가 다시 형사고발을 받을 우려는 없지만, 만약 소유자가 형사고발되기 전에 경락받은 경우라면 낙찰자가 텀터기를 쓸 수도 있다는 점에서 주의가 필요하다.

또 용도변경 사실이 적발된 후 시정 지시를 지키지 않으면 건물면적에 따라 산정된 이행강제금이 부과되는데, 건물이 원상복구될 때까지 6개월 간격으로 추가 부과되기 때문에 액수가 기하급수적
으로 늘게 된다.

결국 응찰자가 이를 미연에 방지하려면 물건 소재지 관할구청 건축과에 문의하면 알 수 있으므로 응찰전에 미리 확인하는 것이 좋다.

2. 빌린 돈 갚았으면 경매 절차 취소하라               

빌린 돈을 갚지 못해 경매가 개시되었다가 채무 변제를 한 경우, 채무(소유)자는 반드시 경매법원에 변제 사실을 밝혀 경매 절차를 취소해야 한다. 경매 법원이 이 사실을 모를 경우 경매 절차는 계속 진행되고, 낙찰자가 경락대금 완납으로 소유권을 취득해 명도를 요구하면 채무자는 빚을 갚고도 꼼짝없이 소유권을 잃게 된다. 채무자가 차용금액 전부를 갚고 근저당권 설정등기까지 말소했다 하더라도 법적으로 경락이 무효임을 주장할 수 없기 때문이다.

현행 민사소송법 제727조에 따르면 국가기관인 법원에 의해 실행되는 경매 절차에 대한 일반인의 신뢰를 높이기 위해 [대금의 완납에 의한 매수인의 부동산 취득은 담보권의 소멸에 의하여 방해받지 아니한다]고 규정돼 있다.

따라서 일단 적법, 유효하게 존재하는 담보권에 기초해 경매 절차가 시작된 이상 그 이후에 피담보채무(담보의 원인이 된 채무)의 변제 또는 담보권 포기 등의 사유로 담보권이 소멸되더라도 담보물건의 소유자 등이 사정을 증명해 법원으로부터 경매 절차 취소결정을 받지 않는 한 경매 절차는적법한 것으로 정하고 있다.

물론 이 경우 빚을 돌려 받고도 또다시 경락대금을 받아 챙긴 채권자를 상대로 부당이득 반환청구 또는 불법 행위로 인한 손해배상청구를 할 수 있지만 채권자가 그 사이에 부도를 낸다거나 하면 구제받을 방법이 없다.

이러한 피해는 주로 저당권자가 개인인 경우 발생하게 되는데, 이 경우 부동산이 제3자에게 경락되면 소유권이 유효하게 이전돼 뜻하지 않게 소중한 재산을 상실하는 결과를 가져올 수 있으므로 각별히 주의해야 한다.

그러나 경매 목적물에 대한 경매 개시 결정이 있은 후에 담보권이 소멸한 경우가 아니라 근저당권 설정등기가 위조된 서류에 의해 경료된 경우와 같이 애초부터 담보권이 존재하지 않았던 경우에는 경매 목적물의 소유자 등이 아무런 조치를 취하지 않더라도 경락인이 경매 목적물에 대한 소유권을 취득할 수 없다.

3. 경매부동산 내 압류동산, 폐문된 채 소유자가 도주한 경우        

폐문된 채 소유자가 도주한 물건의 경우, 법원의 인도명령이 떨어지면 경락인은 2인 이상의 성인 남녀를 보증인으로 세우고 집행관 입회 하에 문을 열어야 한다. 보증인이 없을 경우에는 경찰관이나 동직원 1명을 입회시켜도 무방하다.

이때 건물 내부에 있는 소유자의 짐은 집행관이 지정하는 장소에 경락인이 보관해야 한다. 대개 해당 물건의 지하창고 또는 마당, 옥상 등에 보관하고 비나 눈을 피할 수 있도록 천막 등으로 덮어놓는 것이 일반적이다. 보관장소가 없는 경우에는 창고라도 임대해야 하며 그 비용은 경락인의 부담이다.

이러한 물건에 대한 처분은 통상 경락인이 몇 개월간 보관하다가 소유주가 나타나지 않으면 법원의 허가를 받아 공매처분하는 것이 보통이다. 공매처분 절차는 소유주에게 최고해 증거를 남기고 이를 근거로 법원에 신청하면 된다. 그러나 사실상 매수인을 찾기가 어려우므로 경락인이 매입한 뒤 폐기처분하는 것이 보통이다.

소유권 이전등기까지 마친 경락인이라도 임의로 문을 열고 들어갈 수 없는데 하물며 응찰자가 경매 부동산 내부에 직접 들어가 동산에 대한 압류나 점유이전가처분 여부를 알아낸다는 것은 어불성설이다. 경락후 입게될 시간적, 정신적, 금전적 피해를 예방할 수 있는 방법은 집행관 현황조사시 동산에 대한 조사도 함께 함으로써 응찰자에게 미리 알리는 방법 외에 뾰족한 수가 없는 실정이다.