스크랩 등기의 종류와 종중등기의 합유등기 필요성

[청솔]

개인등기, 공동(합유)등기, 지분등기란?

모두 등기를 함에 있어서는 공통점을 가지고 있다.

등기라는 것은 부동산에 대해서 이것은 내 것이다 라는

이름표를 붙여주는 행위라고 보면 된다.

그 이름표를 국가에서 관리해 주는 것을 등기라고 하는데

이런 등기에는 개인등기, 공동(합유)등기, 지분등기와 같은 여러 종류가 있다.

하동 악양면 평사리 앞 들판

1.개인등기

우선 개인등기란 하나의 필지가 개인 한 사람의 명의인 것을 의미한다.

필지라는 것은 하나의 번지를 의미하며,

한 필지를 구입하려면 어느 정도의 자금이 필요한 것은 당연하다.

해당 필지에 대해서 개인이 자유롭게 권리를 행사할 수 있는 특징을 가지고 있다.

그러나 개인의 자유로운 권리행사에도 허가가 필요하며 허가를 받은 뒤 2년 내

건축행위를 완료하지 않으면 초기화될 수 있다라는 점도 유의해야 한다.

2.공동(합유)등기

다음으로 공동(합유)등기는 하나의 부동산을 여러명이 소유하는 것을 말한다.

개별등기에 비해서 상대적으로 적은 금액으로 토지 투자를 할 수 있다라는 장점을 가지고 있다.

또한 적은 금액으로 한 필지의 토지에 원하는 평수를 잘라낸 뒤

그 부분에 대한 소유권을 행사할 수 있다.

하지만, 공동(합유)등기시 유의할 점이 있는데,

허가가 필요한 경우가 발생할 시 공동 소유자 모두에게 동의를 얻어야 한다.

또한 매매를 위한 행위를 할 때도 합유자 전원의 동의를 구해야만 한다.

3.지분등기

지분등기는 공유지분등기의 줄임말로 하나의 토지에 원하는 평수만큼

지분을 갖게 되는 등기를 말한다. 건물보다는 토지에 많이 사용되는 것으로

하나의 토지에 여러사람들이 지분을 갖게 됨으로

내 지분만큼 재산권을 행사할 수 있으며,

공유지분자들의 동의없이 타인에게 매각도 가능하다.

동의없이 매도할 수 있는 것이 장점이며,

소유한 땅만큼의 지분을 갖고 있는 것이어서 매각이 자유롭다.

어느 정도 규모가 큰 평수에 투자했다면 환지보상 제도도 적용받을 수 있다.

따라서 좋은 위치의 토지에 대해서 토지 면적이 커서 자금이 부족할 때에는

적은 자금으로 토지 지분을 매입할 수 있는데,

단, 공유지분등기는 주로 투자를 위한 등기이므로 개인의 건축행위는 불가능하다.

투자한 필지를 건축회사가 매입하면서 받을 수 있는 보상차원의 토지 개념이므로

소액 투자시 공유지분등기 방식으로 투자할 경우 개발이 유리하고

역세권과 같은 가치가 높은 곳에 하는 것이 좋다.

4.구분등기

마지막으로 구분등기는 부동산에 대한 각각의 소유권을 개별적으로

구분하여 등기하는 것을 말한다.

한 개의 부동산을 여러 개로 나눠 독립적으로 사용할 때

각각의 독립된 소유권을 등기하는 것을 말하는데, 따라서 각각의 공간이

구분 소유권의 대상이 되며 각 공간에 대한 등기를 구분등기라고 한다.

구분등기는 아파트, 연립주택, 다세대주택, 상가, 빌딩 등 집합건물에 대한

각 부분에 대한 권리를 의미하는데

고시텔, 비즈니스센터, 소호사무실 등은 구분등기에 해당되지 않는다.

예를 들어 아파트를 매매한다고 가정했을 때 아파트가 공동등기로 되어있다면

내가 아파트를 다른 사람에게 파는 경우

아파트 모든 세대의 동의를 받아야 하는 불상사가 발생할 수 있다.

간혹 고시텔, 비지니스센터, 소호사무실등을 개별등기 한다고 하는 경우가 있는데

이때는 개별등기라는 말 자체가 정의되어 있지 않기 때문에

부동산 사기일 가능성이 많아 조심해야 한다.

예천 회룡포

등기 종류별 관련사항

구분	공유(합유)등기	구분(개인)등기	공동지분등기
관련법령	민법 272조 합유물은 처분 또는 변경함에 있어 합유자 전원의 동의가 있어야 한다.	부동산 등기법 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률	민법 263조 공유자는 그 지분을 처분할 수 있고 공유물 지분의 비율로 사용, 수익화 할 수 있다
등기부등본표시	등기부등본상 갑구의 소유권 항목에 합유자 이름만 대표적으로 명시되기 전에 재산권을 행사하기 위해선 나머지 인원의 동의 필요	해당 호수가 명확히 기재됨	구체적인 호수 기재가 없고 10/100같은 형태의 지분으로만 표시
등기 예	- 가문의 선산 - 거주중인 아파트나 주택에 대한 부부 공동명의	- 아파트, 연립, 다세대주택(주로 실수요자용으로 사용) - 고시텔, 비즈니스센터, 소호사무실 등은 구분등기 되지 않고 매매는 자유로움	- 주로 부동산 투자용으로 사용 - 실수요자가 건축을 목적으로 매입할 경우 반드시 지분등기가 아닌 필지로 등기해야 함
비고	- 토지 투자시 꺼리는 방식 - 매도시 공동명의자 전원의 동의가 필요하고 매매절차가 복잡 - 세금은 유리	- 개별등기란 용어와 혼동할 수 있음 (수익형호텔, 콘도 등을 분양할 때 개별등기라는 용어를 써서 구분등기인 것 처럼 현혹하는 사례에 주의)	- 공동등기와 다른 형태 - 대규모 개발계획 예정부지에 주로 사용 (맹지를 개발계획이 있는 것처럼 속여 파는 경우가 있으므로 서류와 현장확인 필수)

율수재(매계구거)

*종중재산 (건물, 토지, 임야, 농지)명의 관계에서 합유등기란 ?

공동소유의 한 형태로 공유와 총유의 중간 형태에 해당하는 것이다(민법 제271조).

공유와 다른 점은 공유에는 각 공유자의 지분을 자유롭게 양도할 수 있고,

또 공유자의 누군가가 분할할 것을 희망하면 분할하여야 하는데,

합유에서는 각자가 지분을 가지고 있어도 자유롭게 양도할 수 없고,

분할도 인정되지 않고 제한되어 있는 점이다(민법 제273조).

공유는 말하자면 편의상 일시 공동소유의 형식을 가진 것으로 개인적 색채가 강하나,

합유는 공동의 목적을 위하여 어느 정도 개인적인 입장을 구속하는 것이다.

그러나 각자가 지분을 가지고 있는 점에서 총유보다는 개인적 색채가 강하다.

덕원재

종중재산중 건물과 대지, 산(山)은 종중명의로 등기가 가능(종중 등록 경우) 하지만

임야나 농지의 경우는 등기가 불가능 하다.

이런 경우 공동명의 또는 지분으로 등기를 하였을 경우 명의자의 사망,

가사상 압류등이 발생하면 종중에서는 재산의 일부를 상실하는 경우가 있다.

즉 종중재산의 공동명의에 대하여 명의자가 사업상 실패등으로 권리등에 압류가 발생될 소지가 있다

이런 점을 해결하기 위하여 종중 소유의 토지를 합유등기로 변경하는 것이 최선이라고 보여 진다.

마암재

합유등기에 있어서는 등기부상 각 합유자의 지분 표시가 없으며 합유자 중

1인의 지분에 대한 근저당설정 및 경매신청, 가압류기입등기 등을 할 수 없다.

다만 합유자 전체에 관한 채권으로 신청하는 경우에는 가능하다.

합유지분에 대한 가등기도 불가능하며

합유자 전원의 동의로만 합유자의 교체, 탈퇴, 추가가 가능하다.

이에 합유의 이점이 있으며,

또한 공유로 된 경우에는 일부 소유자가 본인 소유의 지분을

타인에게 매매하는것이 가능하나,

합유인 경우에는 다른 합유자들이 동의하지 않으면

지분을 타인에게 매매하는 것이 불가능하다.

더욱이 공유로 된 경우에 공유자 중 한명이 사망하였을 경우에는 상속등기를 해야 하고

상속인을 찾지못하는 경우에는 등기를 정리하기가 무척이나 곤란한 경우가 많다.

하지만, 합유등기는 합유자 중 한명이 사망하였을 경우에는

원칙적으로 상속이 되지 않기 때문에 상속등기가 필요없이 사망자의

사망사실을 증명하는 서면을 첨부하여 사망한 사람을 합유자에서 삭제하면 되고,

사망한 합유자 대신 다른 사람을 합유자로 등록하려는 경우에는

모든 합유자의 동의하에 추가하는 등기를 하면 된다.

종중은 종중 소유의 농지를 몇 사람의 합유로 하고

각 분들은 종중내의 임원이고 총회의 추천에 의하여

새로운 대표자로 하여 합유자로 선정하면 문제를 해결할 수 있다.

상주 경천대-

참고사항 -

2020 부동산 특별조치법 안내