스크랩 도시개발사업중 환지방식과 인허가 과정

[형진]

도시개발사업중 환지방식과 인허가 과정

도시개발사업이란?

도시개발사업은 도시개발구역내에서 주거 및 상업, 그리고 업무시설, 유통과 산업

문화와 복지등 다기능의 시가지를 조성하기 위한 사업입니다. 도시개발사업으로

지정되는 면적은 주거 및 상업지역은 10,000㎥이상, 공업지역은 30,000㎥이상, 자연

녹지지역과 생산보전지역은 10,000㎥이상, 도시지역은 30,000㎥이상 되어야 합니다

도시개발구역은 광역시장, 도지사 등 지방자치단체장의 권한으로 지정할수 있습니다

1. 개발사업의 법률 및 국토개획 체계

​

2. 도시개발사업 개요

다양한 기능의 새로운 단지 또는 시가지의 조성을 위해 체계적인 개발이

필요한 지역에 도시개발구역지정이 됩니다.

2018년 기준 도시개발은 소규모화되고, 기존 도심지역

인접지역으로 개발되는 추세입니다.

3. 도시개발사업 의미

도시개발사업의 의미는​

도시개발시행방식에는 수용방식과 환지방식, 혼용방식이 있으며

토지구획정리사업과 도시계획사업을 통합 보완하여 민간참여를 적극 유도하여

제한적인 토지수용권한을 주어 계획적인 도시개발 추진을 유도함으로써

난개발방지와 효율적인 도시관리 및 민간주도의 개발을 가능하도록합니다.

4. 도시개발사업 유형

    환지방식의 기준은

     + 토지면적의 2/3 이상의 동의

     + 토지소유자 총수의 1/2이상 동의 확보

    환지방식은

     + 개인의 재산권 보장이 용이하며

     + 민간의 적극적 참여가 가능하며

     + 체비지 매각을 통해 사업비 확보가 가능하며

     + 민간시행자와 재정이 열악한 지차체에 유리

     + 사업완료 후 개발이익을 주민들에게 환원이 가능

      그러나

     + 조합을 운영해야하며

     + 사업기간이 장기화가 우려되며

     + 한지 업무 절차가 소요된다. 

​5. 도시개발사업과 택지개발사업 비교

과거 1980년부터 택지개발촉진법을 제정하여 공영개발방식의 택지개발사업을

통해 택지를 공급하여왔습니다. 신도시를 만들때 이를 적용하였는데 일산, 분당

평촌, 산본, 중동등 1기 신도시부터 판교, 동탄, 광교, 김포, 고덕동 2기 신도시

도 택지개발사업으로 개발하였습니다.

현재는 공공부분이 주도하였던, 택지개발촉진법은 폐지 대상입니다.

향후는 민간인이 주도하는 도시개발사업으로 도시가 하나둘씩 개발될 전망입니다.

6. 전국도시개발사업 순위

도시개발지역은 2018년기준 경기도가 152개구역, 충청남도가 62개구역,

경상남도가 57개구역, 경상북도가 44개 구역을 기록했습니다.

전국 인구가 경기도에 50%이상이 몰려있기에 경기도가 가장 많이

개발되는것은 당연하고, 충청남도는 세종시 개발이 가장 큰 개발

이슈였습니다. 그 다음은 인구순으로 경남, 경북이 기록했습니다.

7. 도시개발사업 사업기간

도시개발사업기간은 3년이하는 39건으로 20.6%.   4~5년 이하는 63건으로

33.3%.  6~10년은 68건으로 36%.  11~15년은 18건으로 9.5%를 기록하여

평균개발 소요기간은 8년이며, 5년 이하가 약54%를 기록하였고,

10년을 기준으로 하면 약90%가 완료되였습니다.

8. 도시개발사업 인허가 과정 

​   ■ 구역지정

       - 개발계획 수립

       - 도시개발구역지정 제안

       - 제안서 수용

       - 도시개발구역지정 요청

       - 도시개발구역지정

   ■ 실시계획

       - 실시계획 인가 신청

       - 실시셰획 인가

   ■ 환지계획 및 처분

       - 환지계획 인가신청

       - 환지계획 인가

       - 환지처분

       - 정산 및 등기

  환지방식은 2015년 도시개발법이 개정되면서 사업적용이 유리해졌습니다.

    1. 대상면적 : 기존면적은 6만평에서 3만평이상으로 축소되었으며

    2. 조합원구성 : 당초 100명이상에서 50명이상으로 축소되었고

    3. 의사결정 : 전원동의에서 2/3이상 동의나 면적의 50%이상이 동의를하면 통과

  개별환지는 ~향후 주거지역인 단독주택이나, 상업지역, 근린생활 시설용지를 받으며

  집단환지는 ~공동주택인 APT를 받고

  입체환지는 ~토지지분과 건물지분을 받는 리츠방식으로 나중에 상가등 건물이 지어

                   상가에서 벌어들인 수익을 해당 지분만큼 나누어 갖는 방식입니다.

  환지대상면적 ~~~

  환지는 용도에 따라 최소면적 이상의 토지를 보유해야하는데, 여기에 해당되지 않으

  면 과소토지로 현금청산 대상이거나, 향후 집단환지를 신청할수 있습니다.

  - 주거지 : 18평이상

  - 상업지,공업지 : 45평이상

  - 녹지 : 60평이상

  - 기타 : 18평이상으로

  상기 면적은 최초면적이 아닌 감보후의 면적입니다.

  단 지자체따라 면적은 다를수도 있습니다.

  환지대상자 ~~~

  1순위 : 원주민

  2순위 : 금액비율

  3순위 : 추첨

  4순위 : 대토 보상자

9. 도시개발사업 개발사례